サンケイリアルエステート投資法人 2024年8月期決算概要

サンケイリアルエステート投資法人
2024年8月期（第11期）決算動画説明書
○動画　　https://www.net-presentations.com/2972/20241017/hyj86trtw4f/
○説明資料
https://www.s-reit.co.jp/file/ir_library_term-5039669c86bbcf96c8a62d98412fbd95eaa998d8.pdf
○説明者 サンケイリアルエステート投資法人　執行役員　兼
　　　　　株式会社サンケイビル・アセットマネジメント　代表取締役社長　太田 裕一
○説明　
2024年8月期（第11期）決算の概要等について報告、説明致します。
最初に当期の決算運用ハイライトのアウトラインにつきまして、報告致します。
5頁をご覧ください。当期（第11期）の運用ハイライトを纏めたものです。先ず、外部成長では、本年3月に札幌市中央区の築浅ホテル「ベッセルホテルカンパーナすすきの」の共有持分40%を、スポンサーであるサンケイビルから取得したほか、本年4月には、東京都中央区のミッドサイズ・ハイスペック・オフィスビル「S-GATE日本橋本町」の共有持分49%を、第三者から追加取得したことにより、本物件の保有比率は100%となりました。これらの取り組みにより、当期末の資産規模は17物件、取得価格ベースは965億円となり、ポートフォリオのうちオフィスビルへの投資比率が約6割、ホテル・物流施設等で構成する中核的アセット群は約4割と、投資方針に準拠し、用途分散の効いたポートフォリオを構築しております。

次に内部成長では、空室を抱えるオフィスビルのリーシングが進展し、ポートフォリオの期末稼働率は96.6%と、上昇を伴って安定的に推移しました。個別物件の実績に触れますと、「S-GATE秋葉原」では、空室1区画につきましてダウンタイムを最小限に抑え、本年11月より再び満室稼働となります。又、東洋パークビルにおいても、丹念なリーシング活動が実を結び、本年9月より稼働率は92.3%へ上昇し。空室は残り1区画となりました。更に、前期（第10期）に取得した、固定賃料と変動賃料を併用しているホテル3物件は、継続的なインバウンド需要の取り込み等により、業績予想比上振れとなりました。財務運営では、本年7月に日本格付け研究所より、長期発行体格付を取得し、A＋安定的のレーティングを受けました。

又、本年9月実施のリファイナンスでは、足元の金利環境に鑑み、借入期間5年、固定金利を選択し、長期固定化の推進により、固定金利比率は88.2%と高水準を保ち、総資産LTVは47.9%と、当方の考える巡航水準内でのコントロールを継続しております。サステナビリティ関連では、本年4月に「S-GATE赤坂」にて、DBJ Green Building認証を再取得し、評価ランクは前回から1つ向上し、4-Starsを獲得しました。又、本年6月にFIT非化石証書を購入し、対象保有4物件のGHG温室効果ガス排出量の削減を図っております。尚、本年10月11日公表の、2024年度GRESBリアルエステイト評価では、2-Starsおよびグリーンスターを取得しております

続きまして6頁をご覧ください。当期決算は、前期（第10期）に取得したホテル3物件の営業収益が想定を上回り、営業収益は2,461百万円、営業利益は1,299百万円、当期純利益は1,106百万円を計上し、予想比増収・増益となりました。その結果、当期の一口当たり分配金は、予想比＋161円の2,369円となりました。

7頁をご覧下さい。本頁は、DPU、一口当たり分配金のサマリーとして、要因分解したグラフを示しております。当期DPUは、一連のポートフォリオリバランスが効果を発揮し、予想比、前期比ともに増加しました。先ず、当期DPUの予想比増加は、上段グラフで示している通り、賃料・共益費収入の予想比増加が寄与しており、冒頭ご報告した通り、固定賃料と変動賃料を併用している、ホテル3物件のパフォーマンスが貢献しています。又、当期DPUの前期比増加は、下段クラブで示している通り、前期（第10期）に計上した不動産等売却益の剥落はあったものの、一連のポートフォリオリバランスにより、賃料・共益収入の増加、賃貸事業費用の減少が寄与しました。

それでは8頁をご覧ください。前期（第10期）決算時に発表した当期予想との比較、並びに、前期（第10期）実績との損益比較につきまして説明致します。最初に掲載表の設定を説明致しますと、表の左側から順に、前期（第10期）実績、当期（第11期）予想、真ん中の赤枠線で囲んだ列が当期（第11期）実績、その右側に予想比、前期比の順で示しております。先ず、初めに当期実績と当期予想との比較ですが、掲載表の予想比の列をご覧になりながらお聞きください。

冒頭ご報告した通り、主として固定賃料と変動賃料併用しているホテル3物件のパフォーマンスが想定を上回り、運用資産のパフォーマンスを表す賃貸事業収益は、予想比57百万円の増加、賃貸事業費用は予想比1百万円の増加にとどまり、賃貸 事業損益は予想比55百万円の増加と、予想比増収・増益となりました。又、営業費用が予想比8百万円ほど減少したことから、当期営業利益は、予想比65百万円の増加となりました。但し、当期は、一連のポートフォリオリバランスで取得した物件の、固定資産税等が費用化されていない点をご留意ください。

続きまして当期実績と前期（第10期実績）との比較ですが、掲載表の前期比の列をご覧になりながらお聞きください。これを見ますと、営業収益および営業費用が、夫々前期比大幅に減少していますが、営業収益の前期比減少は、前期営業収益に計上した不動産等売却益が当期発生しなかったこと、又、営業費用の前期比減少は、前期営業費用に計上した不動産等売却損が当期発生しなかったことに起因しています。従いまして、前期比較を容易にする場合、掲載表の賃貸事業収益合計および賃貸事業費用合計の差異に着目して頂きますと便宜と思料致します。その前提で、運用資産のパフォーマンスを表す賃貸事業収益は、前期比100百万円の増加、賃貸事業費用は前期比292百万円の減少となり、賃貸事業損益は前期比392百万円の増加となり、当期営業利益は前期比70百万円の増加となります。尚、予想比および前期比の主な差異要因は、頁右側に詳細を記載しておりますので別途ご高覧下さい。

それでは 前段でご報告した 運用ハイライトの各項目につきまして これより順番に補足説明させていただきます
最初は外部成長です。10頁をご覧下さい。本頁に掲載の2物件は、当期（第11期）に取得した物件です。頁左側掲載の「S-GATE日本橋本町」は、本投資法人が掲げる、ポートフォリオの強靭化に向けた当面のオフィスビルの投資スタンス、即ち、近・新・中、又は、ハイスペックを意識しての取得になり、竣工以来満室稼働を継続しております。又、頁右側に掲載の、「ベッセルホテルカンパーナすすきの」は、固定賃料の賃貸借契約から、ポートフォリオ収益の安定弁を期待して取得した物件であり 足元の需要は、コロナ禍前の水準に向け、目下堅調に推移しております。

続きまして内部成長につきまして補足説明させて頂きます。12頁をご覧ください。頁左上のグラフは、ポートフォリオ利回りの推移を示しております。当期（第11期）は、一連のポートフォリオリバランスを完了した最初の決算期にあたりますが、ポートフォリオ利回りは大幅に回復しました。グラフには掲載しておりませんが、今期（第12期）および来期（第13期）のポートフォリオ利回りも、当期実績値を下げることなく推移することを見込んでおります。又、頁右上のグラフは、期末稼働率の推移を示しておりますが、稼働率は上昇を伴って安定推移しており、更なる上昇を目指します。尚、今期（第12期）および来期（第13期）のポートフォリオの想定稼働率は、頁右下掲載の水準を想定しており、今後の業績予想のベースにもなっております。

続きましてアセットタイプ別の内部成長つきまして報告致します。
最初にオフィスビルの状況です。13頁をご覧下さい。頁左上のグラフは、オフィスビルテナントの賃貸面積ベースでの、賃料改定実績の推移を示しております。又、左下の表は、件数ベースでの賃料改定実績の内訳を示しております。当期（第11期）の対象テナントは13テナント、対象賃貸面積は、本投資法人の持分考慮後で約8,974坪でした。当期（第11期）は、対象テナントの現行賃料がマーケット賃料に比べ同程度、又は、上回っているテナントが多く、増額余地のあるテナントは限られましたが、減額件数をゼロに抑え、増額余地のあるテナントにはしっかり増額改定できました。

頁右上グラフは、オフィスビルポートフォリオの平均賃料単価の推移を示しておりますが、今回より算出方法を変更しております。主な変更点は2つあり、1つは、現在のオフィスポートフォリオに即して実績推移の把握や過去 比較をし易くする目的で、過去に売却した物件を除いて算出しており、具体的には、前期（第10期）に売却したブリーゼタワーと品川シーサイドTSタワーは、計算上の母集団から除外しております。もう1つは、平均賃料単価を算出するに際し、延床面積で賃貸する1棟貸しのオフィスビルは、専有面積で賃貸するオフィスビルに比べ相当低い賃料単価になることから、平均賃料単価を示す上で誤解を与えることに配慮し、対象となる物件日立九州ビルを計算上の母集団から除外しております。

又、頁右下のグラフは賃料ギャップの推移を示しており、賃料ギャップのマイナスは内部成長余力を示しておりますが、増額余地のある テナントには、契約更新時にしっかり増額改定していることから、賃料ギャップは縮小し、回復途上にあるマーケット賃料との比較において、当期（第11期）の内部成長余力は限定的でありましたが、オフィス市況の回復が進むことで、再び内部成長余力が増すことを期待します。
それでは14頁をご覧ください。本頁では、オフィスビルの内部成長における個別事例を、いくつか掲載しております。

頁上段は、主な内部成長実績を掲載しており、オフィスビル3物件において、稼働率の上昇や賃料増額改定など一定の成果を得ました。東洋パークビル は、冒頭の運用ハイライトでも触れさせて頂きましたが、競合物件においても、保有空室が長期化する中、引き合いに柔軟に対応し、本年9月より稼働率は92.3%まで回復しました。又、「S-GATE秋葉原」では、1区画の空室に対しダウンタイムを最小限に抑えつつ、マーケット賃料を上回る賃料で新規テナントと契約し、本年11月より再び満室稼働になります。

更に「宮崎台ガーデンオフィス」では、増額余地のあるテナントに対し積極的に交渉し、増額改定に成功しております。又、本頁下段には、増額回転に成功した宮崎台ガーデンオフィスの改修事例を掲載しておりますが、これは、テナントアンケートの結果を考慮した取り組みであり、顧客の声を拾いながら適時、適切な改修・改善を実施し、満室稼働を堅持しております。尚、頁右下には、今期（第12期）および来期（第13期）の契約更改・更新の予定を表しつつ、本年10月1日時点の進捗状況を示しております。

次にホテルの状況を報告致します。15頁をご覧ください。本頁は、固定賃料と変動賃料を併用しているホテル3物件の運用状況を示しており、各物件が掲げる戦略的な運営施策と合わせて説明致します。先ず、総論としましては、内部成長ドライバーを担う掲載ホテル3物件の運営は順調であり、今後も更なる成長を期待しております。「ホテルインターゲート 京都四条新町」の当期実績は、平均稼働率が72.1%、ADR（客室平均単価）は18,809円、稼働率にADRを乗じて算出されるRevPARは13,555円 となり、今期および来期の業績予想上の想定は、掲載表の赤枠で囲った数値の通り、当期実績を上回る見込みを立てております。

「ホテルインターゲート金沢」の当期実績は、平均稼働率が75.5% 、ADRは12,329円、RevPARは9,308円となりましたが、当期実績は、特に本年1月に発生した能登半島地震の復旧・復興支援需要や、北陸応援割により喚起された旅行需要によるところが強く、今期および来期はこれらを期待しない水準を想定しております。「グリッズプレミアムホテル大阪なんば」の当期実績は、平均稼働率が89.2% 、ADRは20,121円、RevPARは17,954 円となりましたが、今期および来期は近傍エリアにおいて新規大型ホテルが開業することを考慮し、ADRを抑え目にして想定しております。

続きまして各物件が現在掲げる戦略的な運営施策について夫々説明しますと、「ホテルインターゲート京都四条新町」は、欧・米・豪を中心とした国内外旅行客を取り込むべく、シングルルームをダブルルームに改装する計画を進めております。又、スポンサーであるサンケイビルが代表を務める共同事業体が整備推進し、本年6月に開業した神戸須磨シーワールドの入館受付プランを、本物件のオペレーターが新たに設けることで、本物件の存する京都への周遊客の取り込みを期待し、両施設のシナジー効果を創出してまいります。「ホテルインターゲート金沢」では同ホテルが金沢市内の主要な観光地に近接していることから 国内を中心とした旅行客の取り組みを継続してまいります。又、「グリッズプレミアムホテル大阪なんば」では、好調なインバウンド需要の取り込みを継続しつつ、稼働状況を見ながら細かなルームコントロールで、RevPARの最大化を目指しつつ、OTA （オンライン・ トラベル・エージェント）各社のプロモーションに参画し、露出アップと上位掲載による集客を図ります。

続きまして16頁をご覧ください。頁左側のグラフは、保有6ホテルの契約形態別賃料収入の実績と予想を掲載しており、左側から当期（第11期）実績、今期（第12期）予想、来期（第13期）予想の順に掲載しております。固定賃料を採用しているホテル3物件は、実績・予想ともに変わりませんが、固定賃料と変動賃料を併用しているホテル3物件は、夫々の物件特性、足元の外部環境、季節要因、約定等を考慮して設定しております。尚、頁右側には、ホテル運営におけるお客様満足度向上への取り組み事例としまして、「ホテルインターゲート京都四条新町」の取り組みを掲載しておりますので別途ご高覧ください。

財務運営の状況居ついて補足説明致します。19頁をご覧ください。頁左上掲載の財務ハイライトは、本年9月12日時点の状況を示しております。又、前回、本年4月の決算説明時に計画していた格付け取得は予定通り進み、本年7月に長期発行体格付けを取得し、本投資法人の一連の取り組みが評価され、A＋安定的のレーティングを取得しました。又、頁下段のグラフは、有利子負債の返済期限の状況を示しており、本年9月12日に返済期限の到来した借入金43億円は、ベース金利の上昇基調はあるも、更なる金利上昇に備え、長期固定化と返済期限の分散を旨に、借入期間5年、固定金利でのリファイナンスを実行しました。頁左上のグラフはLTVの推移を示しておりますが、当期（第11期）も、前期（第10期）同様、当方の考える巡航LTV水準 45から50%の範囲内にあります。又、頁左下のグラフは、固定金利比率の推移を示しておりますが、当期（第11期）も、前期（第10期）同様88.2%と高水準を維持しております。

最後にESGへの取り組みとしまして、いくつか 補足させて頂きます。22頁をご覧ください。本頁に記載のFIT非化石証書の購入、GRESBリアルエステイト評価および環境認証の再取得については、冒頭で触れた運用ハイライトと重複しておりますので割愛致しますが、今期（第12期）以降、100%再生可能エネルギーの電気として認められる、RE100基準の電力を導入することを予定しており、導入予定物件につきましては、本年8月から9月にかけて契約締結済みです。導入候補の選定は、現状に比べ電気料金の削減効果を期待しうる物件を中心に選定し、電力受給契約更新のタイミングで導入を予定しております。導入予定物件は、頁右下に掲載するオフィスビル5物件であり、今後も導入に値する物件があれば積極的に導入する意向です。

さて、ここまでは、第11期決算の概要等についてご報告・ご説明してきましたが最後に今後の成長戦略及び業績予想について説明致します。
24頁をご覧ください。初めに今後の成長戦略につきまして簡潔に述べさせて頂きます。本頁では、外部成長戦略、内部成長戦略、財務運営戦略の主要3要素を掲載しておりますが、夫々の外部環境の認識を踏まえて策定しております。先ず外部成長戦略は、前期（第10期）に掲げたポートフォリオの強靭化を継続し、総合型リートとして市況環境に適用し、アップサイド・ポテンシャルとダウンサイド・プロテクションを具備したポートフォリオの実現を目指してまいります。

尚、オフィスビルの投資スタンスに変更はありません。次に内部成長戦略では、保有するオフィスのうち唯一低稼働の物件がありますので、リーシング強化に傾注し、オフィスビル稼働率の更なる向上を目指してまいります。又、オフィス市況は緩やかながら回復の兆しを見せておりますが、マーケット賃料との比較において増額余地のあるテナントには、積極的な賃料増額交渉を行います。一方、保有するホテルでは、成長ドライバーを担う固定賃料と変動賃料を併用しているホテル3物件が、前段で説明した戦略的な運営施策を推進することで、更なる収益向上に努めてまいります。最後に、財務運営戦略では、現下の金融環境を踏まえ、今後のリファイナンスにおける業績予想上の想定ベースレートは、一定の金利上昇を見込んで設定しております。又、長期固定化を基本方針としつつも固執することなく、金融環境の変化に応じた適切な調達コストコントロールを行ってまいりますので、市況によっては変動金利での調達の検討を妨げません。

それでは、成長戦略のうち外部成長戦略につきまして補足説明致します。25頁をご覧ください。本頁掲載のグラフは、縦軸を含み損益、横軸を鑑定NOI利回りとしたバブルチャートであり、バブルの大きさは、取得価格を示しております。24頁で述べた外部成長戦略に掲げる、ポートフォリオの強靭化をイメージして頂く目的で策定したものです。掲載グラフは、当期（第11期）末時点を切り出して表しておりますが、ポートフォリオの強靭化は、かかる指標を含め投資採算性をモニタリングし、その中期的趨勢を踏まえて推進していく次第です。尚、グラフ内に青色の点線で囲んだ物件は、特に念入りにモニタリングしております。

続きまして成長戦略のうち、内部成長戦略につきまして補足説明致します。26頁をご覧ください。内部成長戦略を実施するにあたり、市場は顧客と競合で存在して成立している認識を新たにしており、どの物件もクライアントフォーカスの視点で最善を尽くす所存です。先ず、保有するオフィスビル唯一の低稼働物件である「大森パークビル」は、前期に引き続きリーシング強化に傾注してまいります。本物件が位置する東品川・港南エリアは、空室在庫の解消が進んでおらず、リースアップに苦戦しておりますが、対話の努力を継続しております。

一方、内部成長ドライバーを担う「ホテルインターゲート京都四条新町」は、現状好調であるものの、競合ホテルに比べて欧・米・豪の旅行客を取り込めていない認識から、これを改善すべく、ルームタイプの変更に加え、全客室の禁煙化など、欧・米・豪旅行客の宿泊ニーズに応える客室改装を実施し、これら旅行客の取り込みを図ることでADRの更なる向上と欧・米・豪宿泊者比率の引き上げを目指してまいります。尚、客室改装に要する費用は、賃借人であるオペレーターの負担となっておりますので、本投資法人の費用負担はございません。

それでは最後に今後の業績予想について説明致します。27頁および28頁を合わせてご覧ください。27頁掲載のグラフは、今期（第12期）および来期（第13期）の業績予想を、DPU ベースで要因分解したものです。先ず、今期（第12期）の予想DPUは、本年4月公表の予想2,217 円に対し、3.8%増、＋85円の2,302円を見込み、来期（第13期）の予想DPU は、一連のポートフォリオリバランスで新規取得した物件の、公租公課が費用化されるものの、賃貸事業収支プラスで持ってこれを吸収し、2,250円を見込みますが、借り入れコストの増加を一定程度見込んでおります。尚、28頁には、今期（第12期）および来期（第13期）の業績予想の内訳を示しておりますので別途ご高覧ください。

以上を持ちまして、サンケイリアルエステート投資法人の2024年8月期（第11期）の決算説明を終了させて頂きます。当期は総合型リート へ転換した最初の決算期でしたが、今後も絶えまぬ努力を継続してまいります。皆様におかれましては、引き続きのご支援、ご鞭撻を賜れれば幸甚でございます。本日はご清聴頂き、誠に有難うございました。