日本プライムリアルティ投資法人 2021年12月期決算概要
日本プライムリアルティ投資法人
2021年12月期（第40期）決算説明 動画配信説明書
動画 https://www.video-streaming.net/ir/8955/2021_12_40_j/
資料 https://www.jpr-reit.co.jp/ir/library/220218-40d2d730ce.pdf
説明者 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネージメント 代表取締役社長 城崎 好浩
説明
それでは、日本プライムリアルティ投資法人の2021年12月期決算説明を始めさせて
頂きます。資産運用会社東京リアルティ・インベストメント・マネージメントの城崎
でございます。
最初に5頁をご覧下さい。
年初に行いました公募増資の概要を説明します。
1月4日に国内オファリングを決議、新投資口3万８,928口を発行し、138億円の
資金調達をおこないました。本件は戦略的な資産入れ替えの一環として行った3物件の
取得と、2物件の譲渡に合わせて実行したものです。具体的には大阪駅直結の
大規模複合施設であるグランフロント大阪の共有持分、都心の優良オフィスである
東京建物東渋谷ビル、ライズアリーナビルの追加持分を取得しました。
一方JPR梅田ロフトビル、東京本町建物ビルについては、築年数の経過等により、
将来的な収益力の低下が懸念されることから譲渡を決定し、ポートフォリオ・クオリティの
向上を図っています。又、JPR梅田ロフトビルについては、分割して譲渡を行うことに
より、三期に亘り譲渡益を投資主に還元致します。譲渡益の一部は、内部留保を行うことで
投資主への還元と、将来的な分配金の安定性確保の両立を図りました。
物件取得により41.7%まで上昇したLTVは、今オファリングにより40%まで低下
しました。今オファリングによる取得余力の拡大を足掛かりに、今後の持続的な成長に
繋げてまいります。
7頁をご覧下さい。決算の概要について説明します。
2021年12月期実績、及び今後の業績予想の概要になります。青のハイライト部分を
ご覧下さい。
営業収益は182億5,300万円、営業利益は86億2,600万円、当期純利益は
78億9,200万円と、増収減益となりました。
一口当たり分配金は、期初予想通り7,550円となっております。
続いて、2022年6月期と、2022年12月期の予想については、赤いハイライトの部分を
ご覧下さい。
2022年6月期は、営業収益181億6,700万円、営業利益は92億4,700万円、
当期純利益は85億2,800万円と減収増益の見通しです。一口当たり分配金は、7,750円と
過去最高と同額の見通しとしております。
2022年12月期については、記載の通り2022年6月期比で増収増益の見通しで、
一口当たり分配金は2022年6月期に引き続き、7,750円の見通しです。
次の8頁で、一口当たり分配金に置き換えた形で、変動要因についてご説明致します。
2021年12月期は、大口テナントの退去の影響や、前期に生じた解約違約金等の剥落、
水道、光熱費の増によりDPUは7,297円に減少しますが、JPR梅田ロフトビルの譲渡益を
還元することにより、DPUは期初予想通り7,550円となりました。尚、譲渡益1,508円の
うち、687円相当額を内部留保しております。2022年6月期につきましては、
ライズアリーナビルなどの大型区画のリーシングなどが進捗したことにより、内部成長の
プラスに加え、資産入れ替え効果が346円相当寄与することにより、DPUは7,320円と
回復に転じます。更に、2021年12月期と同様、物件譲渡益の計上等により、DPUは
7,750円となる見込みです。当期においても譲渡益1,339円のうち、802円相当を内部留保
する予定です。2022年12月期についても、着実にリーシングを進めることによる
内部成長により、DPUは7,350円に増加、前期と同様物件譲渡益の計上により、DPUは
7,750円になる見通しです。引き続き譲渡益1,345円のうち853円相当を内部留保し、
将来のDPUの一層の安定化を図る予定です。
10頁をご覧下さい。JPRの成長戦略をお話し致します。
下段にJPRのベースとなる運用体制、強みを3点記載しています。
左から、東京の好立地オフィスを中心とした、分散の効いた強固なポートフォリオ、
メインスポンサーの東京建物と連携した高度な運営能力、そしてサステナビリティへの
積極的な取り組みです。賃料増額による内部成長がマイルドになるなか、こう言った強みを
生かしたうえで、外部成長の加速、効果的な資産入れ替え、譲渡益、内部留保の戦略的な
活用によって、引き続き分配金と、NAVの成長を通じた投資主価値向上を、目指して
いきたいと考えております。
11頁をご覧下さい。ここでは、分配金戦略をお話し致します。
従来からお示ししている分配金の中期目標7,800円については、引き続き、稼働の
早期回復と、新規物件の取得により、達成を目指します。右側に、達成に向けた
シミュレーションを記載しています。賃料稼働率1%の上昇、物件取得100億円ごとに、
夫々150円程度の分配金寄与となり、十分に達成可能な水準と考えております。
又、オフィスマーケットが回復するまでの間、潤沢な内部留保を活用して、DPUの
下支えを行う方針です。2023年6月期の分配金については、譲渡益の剥落に加えて、
実力ベースのDPUも、いまだ回復途上にあることから、7,700円台を維持することは
難しいものの、従来より表明してきた、7,550円を上回る水準のフレームワーク（？）を
改めて設定することを考えています。
12頁をご覧下さい。このページでは、運上状況の纏めを記載しています。
各戦略については後段で詳細に説明しますので、ここではオフィスマーケットの見方に
ついてご説明致します。
内部成長戦略の環境認識をご覧下さい。現在、東京エリアの空室率の上昇は一服して
いますが、緊急事態宣言が解除された昨年10月以降、JPRにおいても、
ライズアリーナビルを初め、大規模区画のリーシングが進捗するなど、マーケットの潮目が
変わりつつあることを実感しています。引き続きオミクロン株の拡大や、エネルギー価格の
高騰、金利動向等に注視は必要ですが、オフィスマーケットは底を打ってきて、回復に
転じつつあると考えています。
13頁をご覧下さい。ここでは、改めてJPRのポートフォリオの特徴について
ご説明します。
JPRでは、東京の好立地オフィスビルを中心に、分散の効いた強固なポートフォリオを
構築しております。2023年には、港区を中心にSクラスビルの大量供給が予定されて
おりますが、我々のポートフォリオはSクラスビルの割合が6.1%、賃料拡大も、最も需要
ボリュームが厚い坪1万円後半から2万円台が全体の73.1%、又、エリアとしても、
港区の割合は4.3%と、大量供給の直接的な影響を受けにくいと考えております。
又、JPRのポートフォリオの7割以上が、最寄り駅から徒歩3分以内、5分以内まで
含めると9割以上のカバー率となっており、利便性の高い駅近物件が大半を占めて
おります。
こういったポートフォリオの優位性と、これまで培ってきた高い運営管理能力をもって、
持続的な成長を実現していきたいと考えております。
14頁をご覧下さい。ここからは、運用状況について説明してまいります。
先ず、稼働の状況です。左上の稼働率のグラフをご覧下さい。
2021年12月期は、大口テナントの退去の影響により契約稼働率は96.9%に低下
しましたが、2022年6月期については、大規模区画を中心にリーシングが進捗し、
契約稼働率は97.5%に回復する見通しです。賃料稼働率は、フリーレントの影響により、
契約稼働に若干遅れて上昇に転じる見込みです。引き続き、次頁に記載の物件を中心に、
リーシングに注力し、埋め戻しを図ってまいります。
15頁をご覧下さい。リーシングに注力している重点対応物件について説明します。
新宿スクエアタワーは、昨年11月の稼働率89%からリーシングが進捗し、2月で
94.6%となりました。一方、従前から公表していた、大口テナントの退去が、本年1月から
後ろ倒しになり、解約時期は、本年6月となっています。よって、6月の稼働率は、
91.9%となる見込みです。本物件は、駅距離が多少あるものの、高いビルグレードと
コストの面での優位性が高く評価されており、早期の埋め戻しを図ってまいります。
オリナスタワーは、本年3月に大口テナントが退去し、稼働率は、78%となります。
当該テナントは、館内での増床を希望されていましたが、満室稼働のため要望に応えられず、
他のエリアに転出することとなりました。本物件は城東エリアのランドマークとして
人気が高く、現時点で、退去予定部分のうち約7割の埋め戻しの予定がたっており、
稼働率は、92.5%に戻ります。
中段の大宮プライムイーストは、現在満室ですが、5フロア、1,200坪に入居している
テナントが、近隣エリアの新築ビルに入居するため、本年4月に退去します。本物件は、
需給がタイトな大宮駅至近の築浅ビルということで、既に複数の申し込みを頂いており、
現時点で、2フロアは契約済みです。
五反田ファーストビルも、現在満室稼働ですが、時期は確定していないものの、これまで
館内増床を繰り返してきたIT系企業が近隣のビルへ拡張移転する予定です。本物物件は、
駅近、好立地であることに加え、賃料水準も、現在動きが活発化な坪1万円台後半で
あることから、早期の埋め戻しが可能と考えています。
下段のビックス新宿ビルは、新宿3丁目駅直結であり、競争力のある立地です。更なる
物件競争力を狙い、エントランス等共用部分のリニューアルを行いました。3月まで、
複数テナントの退去により、稼働率は87.7%まで低下しますが、新たに4テナントの入居
が決まっており、6月の稼働率は98.4%になります。リニューアルについては、入居検討先
からも、高評価を得ており、リーシングは順調に進捗しております。
下段右側のJPR銀座桜並木通りビルは、高級ブランド店が集積している並木通りにある
商業ビルです。昨年11月に、1階から３階に入居しているテナントが退去しましたが、
ほぼダウンタイムなく、ハイエンドブランドの誘致に成功しました。
16頁をご覧下さい。ライズアリーナビルのリーシングについて説明致します。
2021年1月末に、一括で賃借していたテナントが退去し、52.7%まで埋め戻しし、
度重なる緊急事態宣言の影響により、当初予定よりリーシングが遅れておりましたが、
緊急事態宣言が解除された昨年10月以降は、大口の引き合いを多く頂くようになり、
リーシングのペースが一気に上がりました。本年2月までの稼働率は、83%まで
進捗しており、申し込みを含めるとリースアップが視野に入りつつあります。
埋め戻しによりマルチテナント化による退去リスクの軽減も実現しております。
又、緊急事態宣言中も、継続的に検討先が現れていたことから、コロナの収束と、
本格的な経済再開に伴う稼働率の向上を見越し、昨年10月に持分を追加致しました。
17頁をご覧下さい。月額賃料の増減を左上に記載しております。
2021年12月期については、テナントの入替値、及び既存テナントの改定は、ネットでは増額を確保しております。
次に、右上の改定、入れ替えの増減割合をご覧下さい。
2021年12月期更新対象のテナントの改定については、増額改定は約2割に留まりました
が、それ以外の殆どのテナントから、賃料据え置きで更新を頂いております。
18頁をご覧下さい。商業施設について説明します。
緊急事態宣言等により、大きな影響を受けたテナントに対し、今後の営業に与える影響を
勘案し、事業継続のための支援対応を行っています。左上の表の通り、2021年12月期も
一部のテナントに対し賃料の一時減額を行いましたが、対応金額は、当初の
想定を下回る4,700万円に収まりました。又、商業施設に占める飲食店の割合は3%程度で、
売り上げ減少を受けたテナントに対する支援を、比較的早い段階から行ってきたことも
功を奏し、稼働率は99.5%と高い水準を維持しております。
足元、多くの都道府県が蔓延防止等重点措置の対象となっており、飲食店を中心に、
売り上げへの影響等懸念されますが、引き続き業績への影響は、極めて限定的なものと
考えております。
19頁をご覧下さい。外部成長戦略についてご説明致します。
メインスポンサーである東京建物の中期経営計画を背景に、ここ数年のJPRの
資産規模拡大ペースは加速しております。東京建物は、2020年から2024年までの
中期経営計画において、投資家向け物件売却の拡大、ファンド事業の強化を掲げております。
実際に2020年以降のJPRの資産額は、プラス488億円と、それ以前と比べて大幅に
増加しております。
続いて新規取得物件の説明を致します。
20頁をご覧下さい。
グランフロント大阪は、オフィスを主体に、商業施設、ホテル等からなる大規模複合施設で、
昨年12月に、メインスポンサーである東京建物から、4.9%相当の共有持分を取得しました。
本物件は、JR大阪駅直結、関西最大級、最高水準のオフィススペックを備えた希少性の
高い物件です。取得価格は全体で213億円、NOI利回り、償却後利回りは、夫々左下に
記載の通りです。オフィステナントについては、レントギャップが相応にあるため、今後の
アップサイドも十分見込むことが出来ると考えています。
21頁をご覧下さい。
東京建物東渋谷ビルは、再開発が進む渋谷エリアのオフィスビルです。こちらも、
メインスポンサーの東京建物から1月に取得しました。NOI利回りは4.4％、
償却後利回りは3.8%となっております。本物件は渋谷駅徒歩7分、明治通り沿いに位置し、
顕示性が非常に高い物件です。渋谷は、IT系企業を中心に、需要が旺盛なエリアで
あることに加え、右下の円グラフの通り、2021年から2023年の新規供給量は、
23区全体の1.8%と極めて低い水準です。足元の渋谷区の空室率も、回復傾向にあり、
今後も比較的良好な需給関係が継続するエリアであると考えております。
22頁をご覧下さい。このページでは、最近の取得物件を纏めていますが、ここ数年は
スポンサーパイプラインを生かし、東京オフィス中心にバランスよく取得するとともに、
ポートフォリオ・クオリティの改善を目的とした入れ替えも行っております。
右下に記載の通り、戦略な資産入れ替えの一環として、昨年12月に、ポートフォリオで
最も築年数が経過している東京建物本町ビルを譲渡するとともに、JPR梅田ロフトビルに
ついては、鑑定評価額を25%上回る価格で、三期に分割して譲渡致しました。譲渡に
ついても、原則として、資産入れ替えを前提としておりますが、築年数や今後の収益性など
個別の事情を考慮したうえで、物件を選定していきたいと考えております。
23頁をご覧下さい。東京建物のパイプラインは、主に、長期保有目的の固定資産から、
販売用不動産に振り替えた物件と、投資家向けに売却することを目的に開発された物件の
2種類となっています。そのうち、JPRでは、固定資産から振り替えた物件から
今回取得したグランフロント大阪、東京建物東渋谷ビルを含め左上の記載物件を、又、
投資家向けに開発された物件からは、左下記載の通り、FUNDESシリーズの2物件を、
取得しております。JPRとしては、今後もスポンサーパイプラインを活用して、積極的に
物件の取得を行っていくとともに、ポートフォリオ・クオリティの向上と、含み益の
顕在化を狙い、資産入れ替えも平行して進めていきたいと思っております。
24頁をご覧下さい。
財務に関しては、引き続き保守的な運営を行っています。左上の2021年12月期の
調達実績をご覧下さい。
平均調達期間は8.8年、平均調達金利は0.52%となり、引き続き返済期限の長期化と、
コストの軽減の両立を実現しております。又、2021年11月にJCRからAAの格付けを
新たに取得致しました。他の格付け機関からも高い評価を頂いております。
右下のLTVの推移をご覧下さい。一連の公募増資を含めた取組後のLTVは40%となり、
LTV45%で計算した場合の買い入れ余力は、460億円となります。又、Free-Cashも十分に
あるため、外部成長に必要な資金的な余力は、十分に確保されています。
最後に、サステナビリティの取り組みについてご説明致します。
26頁をご覧下さい。ここでは、これまでの取り組みを纏めています。
近年、異常気象や災害の激甚化が進んでおり、サステナビリティへの取り組みはますます
重要性が高まっています。JPR、並びにTRIMでは、業界でもいち早く
サステナビリティへの取り組みを開始し、ここ数年、そのペースを大きく加速させて
きました。社内でも、最重要課題として位置付けており、引き続き積極的に取り組んで
まいります。
27頁をご覧下さい。JPR、並びにTRIMでは、複数のイニシアティブに、積極的に
コミットしており、昨年5月には、気候変動に関するリスク分析を行ったうえで、TCFDに
賛同を表明致しました。これらの取り組みを着実に進めてきたことは、外部評価機関からも
高くご評価を頂いており、BRESBリアルエステート評価では、3年連続で、最上位格付け
である5スターを獲得、昨年5月には、MSCIのESGセレクト・リーダー指数組み入れも
実現しております。
28頁をご覧下さい。環境への取り組みについてご説明致します。
左上の通り、従前より、CO2削減については2030年目標として、2017年対比30%削減を
掲げておりますが、2020年実績では、18.8%の削減まで進捗、本年1月より、100%保有の
22物件において、再生可能エネルギー100%電力の導入を開始するなど、着実に取り組みを
進めており、近日中の目標前倒し達成が、視野に入っております。又、昨年、
2050年CO2排出量ネットゼロを、新たな目標として設定致しました。
決して簡単な目標ではありませんが、削減施策を定期的に見直しながら、効果的な手法を
推進し、達成を目指していきたいと考えております。
29頁をご覧下さい。
左上の通り、保有物件の環境認証カバー率については、2030年目標として、カバー率
80%以上を掲げておりますが、本年中には前倒しで達成を見込んでおります。今後は
認証レベル向上を図りながら、更に環境性能の高いポートフォリオを構築してまいります。
又、左下の通り、本年度12物件で、電子マニフェストを活用した廃棄物管理システムの
導入予定です。廃棄物データを的確に管理し、廃棄物量の削減を図ります。
30頁をご覧下さい。社会についての取り組みをご説明致します。
JPR、並びにTRIMでは、人権尊重、及びサプライチェーンマネージメントへの
取り組みを進めていきます。昨年7月、「ビジネスと人権に関する指導原則」要領に基づき、
「人権方針」を策定するとともに、サプライチェーン全体で取り組みを進めることを前提に、
サステナブル調達基準を制定致しました。
又、昨年初の、サステナビリティボンドの発行と、3度目のグリーンボンドの発行も行って
おります。サステナビリティの意識が高まるなか、引き続き多様な調達手法を検討し、
取り組んでまいります。
31頁をご覧下さい。ガバナンスについてご説明致します。
TRIM、並びにJPRのサステナビリティ推進体制を記載しております。
今年の1月より、サステナビリティ委員会に、新たに社外アドバイザーを招聘し、専門性を
高めるとともに、取り組みに客観的視点を導入しました。
又、右側記載の通り、JPRはガバナンス体制の強化の為に、サステナビリティに関する
知見が豊富な監督役員を1名追加しました。
ご説明は以上となります。
オミクロン株の影響には、注視する必要があるものの、JPRにおいては、足元の
リーシングが着実に進展するなど、マーケットの潮目の変化を肌で感じております。
内部留保の活用による、分配金の下支えによる安定化を図りながら、
更なるリーシング強化による稼働率の向上、スポンサーパイプラインを活用した
外部成長の加速により、中期目標である分配金7,800円の早期達成を目指してまいります。
今後とも、ご支援、宜しくお願い致します。
