CREロジスティクス投資法人 2021年12月期決算概要
CREロジスティクスファンド投資法人
2021年12月期（第11期）決算説明 動画配信説明書
動画 https://www.net-presentations.com/3487/20220218/sdwiq/
資料
https://cre-reit.co.jp/file/ir_library_term-796309ae676744b2d944eddc5ea683f4458ae1b2.pdf
説明者 CREリートアドバイザーズ株式会社 代表取締役社長 伊藤 毅
説明
CREリートアドバイザーズの伊藤でございます。
本日はCREロジスティックスファンド投資法人第11期の決算説明会をご視聴頂きまして、
誠に有難うございます。
本投資法人は、2018年2月に上場したのち4年が経過し、今般無事に第11期を締めるに
至りました。これも、関係者の皆様のご支援の賜物と深く感謝を申し上げます。
それでは早速資料に沿いまして第11期決算の内容についてご説明を申し上げます。
右下１頁の目次をご覧下さい。
先ず、第１章として第11期決算概要、そして第12期・第13期業績予想についてご説明を
申し上げます。
続きまして第２章として、将来に向けた明確な成長戦略について、説明を申し上げます。
それでは、１枚飛んで頂きまして、右下３頁、第11期における取り組みについて、
サマリーを説明申し上げます。
1点目の外部成長につきましてですが、昨年9月には第5回公募増資を通じて、1物件を
取得し、一口当たり分配金については、本投資法人として過去最高の、3,524円で
着地することが出来ました。
内部成長についても、着実に取り込みが進みました。2022年12月期、2023年6月期に
契約の満了を迎える賃貸借契約については、全て賃料増額をもって新しい契約をもって
再契約に至っております。この結果、2023年12月までに期間満了を迎える賃貸借契約に
ついては、全て再契約の手当てが済んだこととなります。
財務運営については、引き続き堅実に進めてまいりました。公募増資の都度、Loan to
Valueを低減させ、本投資法人としては過去最低の44.0％まで低下させ、財務基盤の
強化を実現できたものと考えます。
借入先については、12社から16社に拡大し、調達先の分散が進展するとともに、
調達手法、調達年限の多様化を進めるべく、本投資法人として初めて、期間10年の
グリーンボンドを発行致しました。又、8月には、JCRよりSingle-A-Flatの格付けを
新たに取得しております。
ESGへの取り組みについても進展致しました。
昨年はGRESBに初めて参加をし、3スターのご評価を頂きました。
ポートフォリオの8割以上の物件で太陽光発電を行い、全電力使用の8割を
自然エネルギーでカバーすることが出来ました。
又、第5回公募増資に際しましては、エクイティ、借入れともにグリーンファイナンスで
調達を致しました。
その他の取り組みとしては、昨年12月にFTSE EPRA Nareit Global Real Estate Index
Series への組入れを実現しております。
それでは続きまして右下4頁、9月に実施致しました第5回公募増資の概要について
ご説明を申し上げます。
本投資法人の新たな取り組みとして、グリーン・エクィティオファリング、及び
グリーンローンでの調達、グリーンファイナンスを推進致しました。
又、本投資法人の投資主構成の機関家比率を高めるため国内外の機関投資家のみに
新規発行投資口を販売致しました。
又、環境への配慮の観点から、目論見書を印刷せず、全て電子交付により投資家の皆様に
ご案内を申し上げております。
これらの取り組みの結果、本投資法人の投資主構成、こちらの機関比率については
棒グラフがお示ししている通り、78%程度より83%まで引き上げることが出来、私共と
しての狙いを、一定程度実現できたものと考えております。
又、課題の一つであった外国人投資家へのアクセスにつきましても、外国新投資家比率の
上昇という形で、一定の成果を得たものと考えております。
時価総額が増加し、又、投資口の流動性も向上したことで、投資主価値向上につながる
施策が進められたものと考えています。
続きまして5頁。
上場以来5度の公募増額を通じて着実に成長を実現してまいりました。
一口当たり分配金については、年率7.3%の成長率で、着実に積み上げを実現出来て
おります。一口当たりNAVにつきましては、上場来、年率9.5%のペースで成長を続け、
特に、直近におきましては、前期末対比10.3%の積み上げを実現致しました。これは
9月に実施しました公募増資のプレミアム増資効果と、加えて堅調な物流不動産市況を
踏まえた、鑑定評価額の上昇を反映してのものと考えています。
Loan to Valueについても、順次引き下げを実施し、折れ線グラフがお示しの通り、
前期末において、本投資法人として過去最低の、44.0%まで引き下げを図っております。
続きまして6頁。
本投資法人が最も重要視をする巡航ベースでのDPUの成長についてご説明を
申し上げます。5期連続の公募増資により、この間年率7.8%ものペースで巡航DPUを
成長させることが出来ました。又、一口当たりの利益、巡航EPUにつきましては、この間、
年率9.3%で成長させ、利益超過分配に依存しない、より内容の伴ったDPU成長が
出来たものと考えております。
続きまして、7頁をご覧下さい。上段の青い折れ線グラフは、本投資法人の上場以来の
投資口価格の推移をお示ししております。5度の投資増資は全て投資口価格が一口当たり
NAVを上回る適切なタイミング、適切な条件で実行致しました。
第11期における取り組みは、右下の3点、ご説明を申し上げます。
先ず、8月には、JCRよりシングルＡフラット、安定的の格付を取得致しました。
そして昨年、初めて参加したGRESBにおきまして、10月に3スターのご評価を得、
公表に至っております。12月には、
FTSE EPRA Nareit Global Real Estate Index Seriesへの組入れを実現致しました。
それでは、続きまして8頁、第11期の決算ハイライトについて、ご説明を申し上げます。
一口当たり分配金につきましては、第11期実績としては3,524円と、業績予想対比
20円の上振れとなりました。これを持ちまして、本投資法人は設立以来、全ての期に
おいて、当初計画対比上振れで実績を計上するという、堅調な運営を継続することが
出来ました。
第12期の予想につきましては、9月の第5回公募増資に際して公表致しました、
3,529円と同水準にて、改めて公表申し上げております。そして新たに第13期の
業績予想として、こちらも9月に公表致しました、本投資法人としての巡航DPUである
3,547円と、同水準にて新たに公表申し上げております。
左下に掲載の、本投資法人の資産の部でございますが、鑑定評価額については、
前期末対比265億円あまり増額致しました。これは、9月に取得したロジスクエア大阪交野の鑑定評価額が加算されたこと、又、堅調な物流不動産市況を反映して、鑑定額そのものが
6月末対比上昇したことを反映しての265億円の増加となっております。
含み益についても順調に拡大を続けております。
本投資法人のポートフォリオは築浅の物件で構成されていますことから、多額の
資本的支出はまだ発生いたしません。その結果、減価償却費の計上が、そのまま簿価の
引き下げに繋がります。結果として、含み益が順調に拡大し、12月現在で158億円あまりとなっております。
負債に関しましては、9月の物件取得に際しまして、新たな借り入れを起こした結果、
有利子負債は、前期対比92億円増加しましたが、適切な財務コントロールのもと、
Loan to Valueについては、0.9ポイント引き下げ、44.0%となりました。鑑定LTVに
つきましては、先ほどご説明致しました含み益の拡大、LTVの引き下げ、これらを
反映して、前期対比1.4ポイントの引き下げ、39.5%まで引き下げることに成功して
おります。
それでは続きまして、9頁、第11期決算について、要点のみ説明を申し上げます。
先ず①番に記載の通り、賃貸事業損益については、前期対比335億円の増益となりました。
右のコラムにも掲載しておりますが、先ず、9月に取得したロジスクエア大阪交野の
増益効果、又、昨年1月第4回公募増資を通じて取得した3物件が、11期において、
通期寄与した効果、これらにより賃貸事業損益は増益を確保しております。
②番に記載の通り、資産の取得に伴う資産運用報酬の増加があり、一般管理費等も増加を
致しました。
③番に記載しておりますが、現在保有する物件のうち1物件につき、固定資産税の
評価額の適切な見直しを当局に働きかけましたところ、評価額の引き下げを勝ち取る
ことが出来、過去に納付した固定資産税の還付を計上致しましたので、営業外収益として
1,100万円を計上しております。
④番には、新たな資産の取得に伴う新規融資関連費用、支払利息の増加を反映して、
営業外費用が増加をしております。
これらの結果、当期純利益は、第10期対比2億7,700万円の増益を果たすことが
出来ました。
第11期の実績と予算との対比でございますが、⑤等にも記載しておりますが、大きな
変動はございません。修繕費等の減少、適切なコストコントロールにより、当期純利益
ベースでは、予算対比1,100万円の上振れ、一口当たり利益分配金としては、20円の上振れということで着地することが出来ております
続きまして10頁、第12期、第13期の業績予想で、こちらも要点のみ説明を申し
上げます。
先ず、12期の予想でございますが、①で記載の通り、9月に取得しました
ロジスクエア大阪交野が、12期におきましては通期寄与致しますので、その効果を
見込んでおります。その一方で、昨年1月に取得した3物件、9月に取得した1物件、
合計4物件の固定資産税、都市計画税が本年1月1日より費用として発生化致します。
それらの結果、賃貸事業損益については、5,000万円の増益を計画しております。
一般管理費等に関しましては、資産の取得に伴う資産運用報酬の増加等を踏まえ
4,200万円の増加を見込んでおります。
これらの結果、昨年取得した4物件の固都税の発生についても、十分に吸収し、
当期純利益は更に増益を計画し、一口分配金としては3,529円を計画しております。
第13期につきましては、当投資法人の巡航ベースの運営に乗っかるものと見込んで
おります。勿論のことながら、修繕費等の適切なコストコントロールをし、
更に当期純利益としては、増益を計画しております。一口当たり分配金につきましては、
本投資法人の巡航ベースである3,547円を計画しております。
11頁におきまして、第11期の分配金実績、そして12期、13期の予想分配金の比較を
左記グラフによりまして表記しております。後程ご覧を頂ければと思います。
それでは、12頁より将来に向けた明確な成長戦略についてご説明を申し上げます。
13頁において、本投資法人として認識をしているパイプライン、合計11物件、総面積
約50万M2を掲載させて頂きました。現在、当投資法人が保有するポートフォリオの
総延べ床面積が約55万M2でございますので、ほぼそれに相当するパイプラインを、既に確保しております。ご覧頂くとお分かりの通り、スポンサーであるCREにおける
開発物件の竣工は、本年2022年におきましては、上段真ん中のロジスクエア白井の1物件
のみとなっております。しかしながら、2023年以降、ロジスクエア枚方、厚木Ⅰ、松戸、
福岡小郡、一宮、そして右下に掲載しているふじみ野プロジェクトのA棟と開発物件が
順次竣工してまいります。これらの物件を適切なタイミング、適切な条件で取得することで、
継続的な分配金成長を目指して参ります。
14頁をご覧下さい。手元資金については、引き続き効率的な運用を心掛けてまいります。
現在保有する20物件の、1期当たりの減価償却費は、約6億4,000万円を見込んで
おりますが、そのうち30%相当については、継続的な利益超過分配金として、投資主還元
に持ちます。本投資法人のポートフォリオは、築浅の物件で構成されておりますことから、
多額の資本的支出は発生致しません。減価償却費の70%相当額の、その多くが手元資金
として残ることとなります。
14頁右側には、手元資金のみで物件を取得した場合の効果を、マトリックス表の形で表記
させて頂きました。現時点で、本投資法人としては、30億円を超過する手元資金を
確保できる見通しとなっておりますので、今後これらの手元資金を、どのように活用し、
継続的に分配金を成長させていくか、慎重に検討を進めていきたいと考えております。
続きまして、15頁を飛ばさせて頂きまして、16頁をご覧下さい。
テナント賃貸借契約については、順調に再契約を推進しております。
半年前の第10期決算説明会におきまして、2022年6月期で期間満了の2本の契約に
ついて、既に再契約を済ませましたとご報告致しました。この半年間の取り組みとして、
2022年12月期に満了を迎える1本の契約、2023年6月期に満了を迎える２本の契約、
合計3本の賃貸借契約について、全て賃料増額を伴う形で、新しい賃貸借契約を締結
致しました。2023年12月期においては、期間満了を迎える賃貸借契約はございません
ので、これを持ちまして、2023年12月まで、向こう2年間に亘りまして、稼働率が100%
維持される見通しが立ちました。
又、順次、期間満了を迎える賃貸借契約が、新しい賃貸借契約に切り替わる都度、
賃料増額が実現し、即ち、本投資法人の内部成長が実現するものと見込んでおります。
続きまして17頁、安定的な財務運営についてご説明を申し上げます。
左側の円グラフでもお示ししておりますが、この半年間で、本投資法人の借入先は、
12行より16行に拡大し、調達先の分散が進展致しました。又、調達手法の多様化、そして
調達年限の多様化を図るべく、新たに、10年の投資法人債をグリーンボンドの形態で
発行致しました。
18頁上段には、返済期間の分散を棒グラフでお示ししております。上場来、常に意識して
取り組んだ結果として、返済期間の分散については、適切になされており、
金利変動リスクを適切に回避できているものと考えております。既に当期に入りまして、
1月末に36億8,000万円の期限到来のローンがございましたが、こちらについては、
期間6年半のグリーンローンの形態で、リファイナンスを実行済みでございます。
その結果、左下一覧表の最下段にも表記しておりますが、借入期間の平均残存年数の
長期化を図ることが出来ました。
有利子負債の考え方については、上場来、一切変えてございません。巡航ベースの
LTV水準は、45%程度と意識をし、しかしながら、市場環境が良いうちは、将来に備えて
低減を図っておく、先々、レバを使ってDPU成長を作りこまなければ
いけない状況に、備えておくというスタンスで臨んでおります。
続いて19頁をご覧下さい。
先ほど1月末にリファイナンスをグリーンローンで実行致しましたとご説明しました。
その結果、一番右の棒グラフに表記の通り、調達済みのグリーン適格負債は、現在、
194億円あまりとなり、総有利子負債額に占める割合は、31%を超えております。
本投資法人が保有するポートフォリオは、その95%以上がグリーン適格負債で
ございますので、グリーン適格負債の調達余地はまだまだ残っております。今後についても
グリーンファイナンスを積極的に推進していく方針です。
頁左側に掲載の通り、2021年初めてGRESBに参加を致しまして、3スターのご評価を
頂きましたが、この評価に甘んずる気持ちは全くありません。本円2022年についても
GRESBに継続参加をし。評価の引き上げを図るべく、社内で準備を進めております。
又、本日公表致しましたが、資産運用会社としてTCFD提言に賛同し、全社的な
取り組みを推進しております。本年中に、定性的なシナリオ分析の開示を出来るよう社内で
準備を進めております。
20頁をご覧下さい。ESGのEへの取り組みを簡単に申し上げます。
右上の円グラフが示している通り、昨年再契約した賃貸借契約については、全て
グリーンリース条項を導入し、テナント企業様と協力のうえ、環境問題に対応していく
姿勢を明示しております。
左下の円グラフがお示しの通り、ポートフォリオの8割超の物件で、太陽光発電を導入し、
保有物件の全電力使用量の8割を自然エネルギーでカバーしております。
1枚飛んでいただきまして、22頁をご覧下さい。ESGのSへの取り組みでございます。
本投資法人は定期的に、テナントアンケート調査を実施し、テナント企業様との有効な
コミュニケーションツールとして活用をしております。手前味噌ではありますが、上段の
円グラフの通り、今後もロジスクエアに入居したいと思いますかという設問に
対しましては、全ての回答が入居したいというものでした。
下段の2つの円グラフもお示ししておりますが、テナント企業様において、ESGや
環境への意識が高まっていることを確認しつつ、資産運用にあたっております。
又、頁右側に記載の通り、従業員と資産運用会社との間の、良好な関係の構築にも
努めております。四半期ごとに従業員アンケート調査を実施するとともに、私自身が
全従業員とOne on One面談を行い、目標設定、業務進捗、中長期的なキャリアの構築を
含めて、多様の内容の場を設定しております。
24頁をご覧下さい。こちらを持ちまして私からの説明の最後とさせて頂きます。
ESGのGへの取り組みについては、従来と変わらず強化をもって取り組んでおります。
上段にご紹介している内容は、従来と変わるものではございません。引き続き
資産運用会社の高い独立性を保ち、又、役職員による本投資口の保有により投資主の立場を持っても資産運用に100%注力出来る環境を整えております。
下段にご紹介しております通り、次回の投資主総会に向けて、一口当たり当期純利益との
連動性をより高めた資産運用報酬体系の検討を進めております。これにより、投資主利益と
合致した資産運用報酬体系に改善を図れるものと考えています。
私からの説明は以上となります。
ご質問、ご意見等ございましたら宜しくお願い致します。
質疑応答
Q：3点、質問させて頂きます。
1点目が、賃料増額率の動向について。
これまでの賃料増額率と同等なのか、加速しているのか、若しくは若干だけだったとか、
賃料増額率のイメージをお伺いしたい。要は、賃貸マーケットは、引き続き堅調だと
いうことかどうかを確認したい。
2点目が外部成長について。
パイプラインとしては豊富であるという一方で、2022年にはスポンサーパイプラインは
無いというような状況との説明ですが、今年1年についてはどのような取得を探って
いかれるのか、何か戦略めいたものがあれば、お伺いしたい。
3点目はLTVについて。
過去最低の水準の44%まで下がってきたとのことですが、前回、これ以上は下げずに
分配金の成長の方に、増額率の方に焦点を当てたいとの説明であったと思うが、
LTVについてこれ以上下げる必要性はないという方針に変わりないのか、若しくは
変更があるのかどうかお伺いしたい。
A：以下回答致します。
1点目の賃料上昇率について。
本投資法人のポートフォリオ分散は、他の大型リートに比べてまだまだ小さくて、
個別に表記してしまうとちょっと具合が悪いということで、若干ぼやかしておりますが、
どの程度のイメージかということについて申し上げますと、一桁%の後半、10%に近い
一桁%という水準でございます。賃料上昇のモメンタムそのものにあまり変わりはない、良い意味で変わりはないと、私自身は感じておりまして、日々自信をもって賃料の協議に
テナント企業様とあたっているという状況でございます。従いまして、少し先の、
2年後の賃貸借契約の期限到来に備えましても、慎重に市場分析をして、取りこぼし
ことが無いようにしっかりと賃上げを実現し、内部成長につなげていきたいと考えて
おります
2点目の外部成長について。
ご指摘頂きました通り、2022年の竣工物件が1物件しかないという状況でございます
ので、14頁でもご紹介を申し上げましたが、手元資金をどのように活用していくか、
これを慎重に検討していきたいと考えております。従来より、私どものターゲットと
しては、巡航DPUを年間4，5%は成長させたいと申し上げてまいりました。
これは現行の巡航DPUである3,547円からみれば、大体140円から180円までの間の
DPU成長を、次回はしたい ということをお示ししております。
手元キャッシュについては、充分用意が出来ておりますし、それからまだ巡航DPUに
反映していない賃料引き上げに伴う内部成長、或はファイナンスコストの引き下げに
伴うコスト削減といった内部成長と言ったものが十分に見込まれておりますので、
2022年はこうした工夫の中で、しっかりと巡航DPU4から5%というものを実現して、
お示しできるように進めていきたいと考えています。
3点目のLoan to valueについてのポリシーについて。
従前からご説明してきたことからスタンスは変えてございません。
先ず、45%というものが巡航ベースでございますが、今、44%まで引き下げを実現
致しましたので、先々この1.0%の範囲内ではレバを、状況によっては
活用をすると言うことを、選択肢には含められると良いなと考えております。
従いまして、ここから先43%、42%と順次引き下げを図っていくというよりは、
この水準で前後させて行きつつ、たまたま1ポイント、0.1ポイント、0.2ポイント
引き下げられるチャンスがあれば引き下げるかもしれませんが、ここから引き下げ
基調を続けていくということでは、現在考えておりません。
Q： 2点ご質問致します。
１点目はスポンサーパイプラインについて。
リーシングの状況についてお聞かせください。現在どうなっております
でしょうか。スポンサーの方からも、結構、物件の開発の
段階でリリースが出ているのですが、すぐ組み入れられる状況か、その辺の確認も
含めてお聞きしたい というのが1点目になります。
2点目は、内部成長の目線、NOIあたりの目線です。
14頁にマトリックスがあり、リートサイドのインプライドキャップレートなどの影響が
あるかと思いますが、スポンサーサイドの、最近の物流施設の開発コストの状況を
お伺いしたい。引き続き、スポンサー側としても適正な利益を取りつつ、リートの適切な
利回りのもので取得できるかどうか、そのあたりのスポンサー側のコストに関わる
ことで、何か言及できるようなことがあれば、お伺いできればと思います。
A：以下回答致します。
1点目のパイプラインのリーシングの状況でございますが、左上の狭山日高については
現状 100%稼働となっておりますので、順次リートとしては、狙っていきたいと
考えております。狭山日高以外の物件については、今、正に建築中とか、これから
着工すると言ったものでありますので、具体的なお引き合いは、複数頂いておりますが、
現時点で、所謂、プレリーシングで100%稼働が確定したと言った物件はございません。
お引き合いを頂いた中から、適切な組み合わせ、或は1棟での貸し出しということで、
順次リースアップをしていくものと考えております。特に、竣工が近くなっている白井で
あるとか、枚方につきましては、複数の引き合いを頂いておりますので、順次
リースアップが進むものと期待しております。現状プレリーシングでの100%稼働には
なってございません。
2点目ですが、取得にあたってのNOI利回り、或は、CREの開発コストの
コントロールの状況に関してのご質問でございます。
一般的に起きていることと変わりなく、CREサイドにおきましても、鉄の値段の上昇等、
開発コストがじり高傾向にあるというものは、全く変わりございません。CREとしても
その影響は、やはり受けているという風に報告は受けております。しかしながら
CRE自身はコンストラクション・マネージメントチーム、1級建築士のスタッフも
多くおり、適切なVE（Value Engineering）をしながら、コストコントロールを
しっかりと進めておりますので、適切な利益は確保するというのは、勿論、CREに
とっては大事なことではありますが、一方で、CREリートにとって意味のある取得を
する必要はあるということも、十分共有は出来ておりますので、引き続きそのような
取得が出来るものと考えております。少なくとも、「インプライドキャップに一定の
ギャップ」を乗せた水準で、リートとしてはしっかりと取得をしていくと
いうことを、強く意識はしておりますので、そうした取得をして、又、先ほど申し上げた
巡航ベースで4，5%の成長を実現出来るようなAcquisitionを継続していきたいと
考えております。
Q：1点質問させて頂きます。
デットの調達方針についてです。これまで変えていないという説明ではあったが、
世界的金融環境のタイトニングと金利上昇が進んでいる中で、今後の財務運営方針は、
当面、変わらないのかいう点に関して、確認をさせて頂きたい。
特に、LTVとか、借入金の調達期間に関して、どういった状況になったら方針を変える
可能性があるのかも説明を頂ければと思います。
A：現時点において、デットの調達方針、即ち、長期間、且つ、固定金利で調達をすると
いう点を、大きく変更はしておりません。従来と変わらず長期間で、固定金利によって
調達をしていくという方針は変わっておりません。
LTVにつきましては、こちらの、有利子負債に対する考え方でも、ご紹介を申し上げ
ました通り、45%を意識しつつ、45%までの有利子負債を一旦は確保できたという
状況でございます。
そして、どういうことがあると調達期間の見直しであるとか、そうしたことを考えるかと
いうことでございますが、日本の円金利水準が急激に上昇してくる、そういうような
場合に、例えば、年限の短期化によって調達利息の利率を下げていく、であるとか、
そのようなことを、柔軟に考えていく必要があるのかなというふうには、考えております。
しかしながら、この上段のマチュリティラダーでも示している通り、有利子負債の
返済期限については、適切な分散が図られておりますので、仮に25ベーシスほどの
金利がラダーの通り、6年半かけて上がっていくにしても、支払利息は一気に、急速には
上昇致しません。現状の有利子負債で、仮に25ベース金利が上がったとしても、
せいぜい1億5,000万円ほどの支払い増となりますし、これは、現状の賃料を
2%引き上げれば十分のカバーできる費用増でございますので、一気に支払利息が増える
ことが無い手当は済んでおりますので、当面は足元のポリシーを変える必要は
無いのかな、という風に考えております。日銀の方針も、日本は金利を上げられる
状況ではないということを、言い続けてはいますので、これらの動向はしっかり見守り
ながら、ミスをしないように努めていきたいと考えています。
Q： 2点ほどお聞かせ頂ければと思います。
1点目は。外部成長について。
先ほどのご質問のもあったかと思うが、今年は スポンサーさんの開発がないと
いう状況であり、取得については、かなり意識を持っておられると思っている。
これまで、CRE以外からも買われており、今年は供給が多いという状況であり、
何かしら目途は立たれているのではないかと思っているのだが、取得に対する
自信のほどを、どの程度自信を持っておられるのか、お聞かせ願いたい。
2点目は内部成長について。
内部成長も非常に充実しているというか、順調、好調を維持していると思っている。
この内部成長と言いますか、賃料の増賃、テナントリーシングに対する増賃がどれくらい
続くと考えておられるのかをお聞かせ願いたい。
A：1点目の外部成長、取得についての自信がどれくらいあるかということでございます
けれども、取得についてはスポンサーパイプラインをしっかりと消化をしていく、これを
しっかりと取得することが、スポンサーにとっても財務的には好ましいわけですので、
そこはスポンサーとしっかりと連携をして、適切な取得を継続していく、この点に
ついては絶対の自信を持っております。そして、2022年、この1年間をどうやって
取り組むのかということが、おそらく皆様にとって、非常に注視すべき課題かなと
いう風に思っておりますが、確かに、竣工物件が少ないという、これは実態として
そうなので、それを前提として私どもとしては、巡航DPUをどのようにして作りこむか、
それを実現したいと思います。大規模な物件取得、公募増資を伴う大規模な物件取得が
なくとも、手元資金を上手く活用しながら、且つ、同時に内部成長に取り込みながら、
巡航DPUの取り込みは、この2022年は出来るという自信もあります。色々なやり方を
進めてDPU成長だけはしっかりと続けていきたいと考えております。2023年以降に
つきましては、むしろ、私共で消化しきれるか心配なぐらい開発物件が順次
竣工致しますので、適切なサイズを、竣工物件取得をし、又、手に余るなと思いましたら、
年に2回の増資ということもあるかもしれませんし、或は、ブリッジリースで
ウエアハウジングしておいて、適切なタイミングで取得をするというようなことを
検討するかもしれません。2023年以降については、まだ具体的になにも決めている
ものは、勿論、ございませんけれども、継続的なDPU成長を実現するというその自信は
持っております。
そして2点目の内部成長。特に、リーシングにおける増賃、これがどの程度続くで
あろうかということでございます。先ほどご質問を頂戴した中では、一桁%の後半、
10%に近い一桁%の成長を実現できておりますという風に申し上げましたが、
大体年率1から2%の相場賃料の引き上げが、5年の賃貸借契約期間中続きますと、
大体、こうして5から10%の賃料ギャップが生じますので、私共としては
賃料引き上げが実現出来ていると、この5年間そうした事情環境に助けられた
ものだったなと考えております。このトレンドは暫く続くと考えております。勿論、
新規供給物件が多くあるということは、重々認識はしておりますが
その一方で、リーシングの現場ではまだまだ床が足りないので、良い床が争奪線のように
なっているということは、私共、肌で感じております。良い床であれば、勿論、
より高い賃料を払ってでも抑えておくというテナント企業様のトレンドは、継続する
ものと見込んでおります。あまり好ましいことではないのかもしれませんが、
開発コストが上がっておりますので、今後クオリティの高い新規供給物件は、募集賃料は
引き上げざるを得ないという風に見込んでおります。そう致しますと、既存の、現在
世の中に存在している物件の賃料は、それに釣られて引き上がるような効果も
表れますので、このトレンドは暫く続くのかなという風に、見込んでおります。
成長率、賃料の伸び率については、多少は鈍化するかもしれませんが、大きく鈍化する
ということは見込んでおりません。
以上ご回答申し上げました。
（質問者がおられないようですので、質疑応答は終了いたします）
引き続き宜しくお願い致します。
