フロンティア不動産投資法人　2021年12月期決算概要

フロンティア不動産投資法人 

2021年12月期（第35期）決算説明　動画配信説明書

動画　https://www.video-streaming.net/ir/8964/35th_j/

資料　https://ssl4.eir-parts.net/doc/8964/ir_material_for_fiscal_ym/113383/00.pdf

説明者　三井不動産フロンティアリートマネジメント株式会社　代表取締役社長　小野 伸太郎

皆様こんにちは。三井不動産フロンティアリートマネジメントの小野でございます。

フロンティア不動産投資法人2021年12月期（第35期）の決算の概要につきまして

ご説明を始めてまいります。どうぞ宜しくお願い致します。

決算説明資料の11頁をご覧下さい。こちらに今回の説明会のサマリーを纏めてございます。

先ず、一番上の箱に分配金を4つ並べて記載してございます。当期におきましても

新型コロナウイルスの影響がございましたが、左から2つ目、終わりました2021年

12月期、第35期の一口当たり分配金につきましては10,972円とさせて頂いております。

前期、第34期に比べますと225円の増配でございまして、昨年8月に公表致して

おりました業績予想10,750円に対しましては、222円上回っております。又、その右に、

第36、37期の分配金を記載してございます。現在始まっております2022年6月期、

第36期の分配金につきましては10,970円、又、2022年12月期、第37期の分配金に

つきましては、10,990円という予想を、夫々公表させて頂いております。次に2番目の箱、

ポートフォリオ強化への取り組みでございます。

1点目は、昨年7月にポートフォリオの質の向上期としまして、スポンサー開発案件を3件

取得しました。ららぽーと新三郷の共有持分34%の追加取得と、銀座5丁目グローブ、竹下通りスクエアです。

2点は、第36期以降ではございますが、イトーヨーカドー東大和店の譲渡を決定して

おります。詳細につきましては、後程ご説明致します。

その下は財務面でございますけれども、昨年7月に6回目の公募増資を実施致しました。

又、10月には、フロンティア初のグリーンボンドを発行致しました。その結果、第35期末

時点におきますLTVにつきましては、ブックバリューベースで45.3%、鑑定ベースで

36.7%となってございます。

4番目の箱はサステナビリティへの取り組みですが、GRESBリアルエステート評価に

おきまして4スターを取得致しました。昨年12月には、ブランチ博多パピヨンガーデンに

おきまして、CASBEE建築の新築のAランクを取得致しました。又、先月、

資産運用会社がTCFD提言への賛同表明を行っております。以上、ここまでが

ハイライトとなります。

続きまして、説明資料の12頁をご覧下さい。

12頁には、第34期の分配金実績から第37期予想分配金までの、主な影響要素を、

項目別に表示しております。第35期におきましても、7月から9月にかけまして、

4回目の緊急事態宣言がありましたので影響を受けましたが、緊急事態宣言が解除された後、

年末にかけて、売り上げは回復しまして、郊外型の中規模ショッピングセンターや、大規模

ショッピングセンターでは、コロナ前水準まで回復した施設もありました。そうした状況を

踏まえ、新型コロナの影響による賃料の一時的な減額による賃貸事業収入の減少に

ついては、第37期に向けて、少しずつ減少していくと見込んでおります。その他、

イトーヨーカドー東大和店の譲渡やテナント入れ替えによる影響がございまして、

一口当たり分配金については、第36期は10,970円、第37期は10,990円としております。

詳細については、次頁意向で説明致します。

それでは、頁をおめくり頂きまして、13頁をご覧下さい。2021年12月期、第35期の

決算の概要になります。

先ず、左側の大きな箱に、数字が並んでおりますが、第35期の損益のご説明でございます。

前期、第34期の説明におきまして、増収増益となっておりますが、主要な数字を

申しあげて行きたいと思います。緑の列の一番上ですが、営業収益につきましては、

114億100万円、対前期比6億4,600万円の増収でございました。主に増減要因に

つきまして、頁右側の一番上の箱をご覧下さい。先ず、主な増収要因と致しましては、

新規取得3物件の収益増が5億5,900万円、新型コロナウイルの影響によります

賃料一時減額対応の減少が9,000万円ございました。

一方、主な減収要因と致しましては、歩合賃料が2,400万円、テナント退去によります

一時金などその他収入による減少が2,700万円ございました。

次に賃貸事業費用です。左の箱に戻って頂きまして、上から2行目、第35期の

賃貸事業費用、こちらは減価償却費を除いた費用となりますが、23億1,300万円、

対前期比4,500万円の費用の増加でございます。こちらの主な要因につきましても、右側の

上から2番目の箱に記載しておりますが、外注委託費が3,100万円増加しておりますが、

こちらは主に新規取得物件によるものでございます。その結果、NOIにつきましては、又、

左側の箱に戻って頂きまして、上から3行目90億8,800万円でございまして、対前期比で

6億円の増加でございました。その下は、減価償却費です。当期は、21億2,200万円、

前期比7,800万円の増加でございます。これらも、主に新規取得3物件によるもので

ございます。結果と致しまして、当期の営業利益は、62億5,500万円、対前期比で

5億1,300万円の増益でございました。続きまして、営業外でございます。営業外費用の

ところをご覧頂きますと、3億2,000万円、対前期比で6,100万円の費用の増加で

ございます。7月に実施致しました公募増資の費用と、支払利息の増加が主な要因で

ございます。結果と致しまして、経常利益は59億3,600万円、又、当期純利益に

つきましては、59億3,500万円、対前期比で4億4,600万円の増益でございました。

第35期の一口当たり分配金につきましては、10,972円とさせて頂いております。

以上、第35期につきましては、増収、増益、増配の決算でございました。

続きまして、業績予想にまいります。次の頁、14頁をご覧下さい。

1月から始まっております2022年6月期、第36期、並びに2022年12月、第37期の

業績予想についてご説明致します。左上の箱をご覧下さい。

先ず、2022年6月期、第36期の営業収益の予想でございます。左側の緑の列ですが、

114億9,000万円、第35期終わりました期に比べ、8,800万円の増収の見込みで

ございます。又、その下、営業利益につきましては、62億2,800万円、2,700万円の減益の

見込みでございます。第35期の実績の比較におきまして、そちらの見込みにつきまして

右側の主な増減要因に沿って若干補足を致します。

先ず、営業収益ですが、8,800万の増収の予想でございます。上池台につきましては、

新規契約に基づく賃料となり、2,200万円の増加でございます。歩合賃料につきましては、

3,300万円の増加、新型コロナウイルスの影響によります賃料一時減額対応につきましては、

引き続き1,400万円減少することを見込んでおります。

第36期におきましては、イトーヨーカドー東大和店の準共有部分10%の譲渡を予定して

おり、譲渡に伴う売却益、1,000万円を見込んでおります。又、ビオロなどのテナント

入れ替えにより、7,400万円の賃料減少を見込む一方、テナント退去に伴う一時金など

その他収入で、9,400万円の増加を見込んでおります。又、営業利益につきましては、

既存物件の減価償却費の減少がありますものの、新規取得3物件の固定資産税、

都市計画税の費用化や、資産運用報酬等の販売費、一般管理費の増加により、

2,700万円の減益を見込んでいます。

又、左の箱に戻って頂きまして、上から3行目、経常利益ですが、こちらについては

59億4,800万円、その下当期純利益につきましては、59億4,700万円、1,100万円の

増益見込みでございます。イトーヨーカドー東大和店の売却につきましては、圧縮積立金

として、内部留保することを前提としており、第36期の一口当たり分配金の予想に

つきましては、10,970円とさせて頂いております。又、二つ右の列の2022年12月期、

第37期の予想につきましては、上池台の賃料増額の通期起用、テナント入れ替えに

伴いますダウンタイムの解消による賃料の増加や、一時金などその他収入の剥落を

見込んでおります。又、イトーヨーカドー東大和店の準共有持分20%の譲渡に伴う売却益

につきましては、圧縮積立金として内部留保することを前提としており、一口当たり分配金

の予想につきましては、10,990円の業績予想を公表させて頂いております。決算関連の

ご説明は以上でございます。

続きまして17頁をご覧下さい。こちらからは運用ハイライトでございまして、先ず、

17頁をご覧下さい。第35期に行いました物件取得と資金調達について記載しております。

左側中断にありますように、第35期においては、安定的なスポンサーサポートを活用し、

3物件を221億円で取得しました。又、右側にあります通り、取得資金については、7月に

実施しました公募増資により149億円、デットにより80億円を調達致しました。デットの

うち25億円につきましては、フロンティア初のグリーンボンドの発行により調達

致しました。結果として、昨年12月末時点でのLTVは45.3%に低下し、又、

一口当たりNAVは、46万3,076円へと上昇しております。

続きまして、18頁、19頁に、昨年7月1日に取得しました3物件について説明致します。

18頁が、三井ショッピングパークららぽーと新三郷です。ららぽーと新三郷に

つきましては、ANNEX棟と本体棟の共有持分66%を既に取得しておりましたが、今回の

34%の追加取得によりまして、スポンサーであります三井不動産がマスターレッシーとして運営しております施設を、100%保有することとなります。右側中断に、コロナ前の2020年

1月基準にした売り上げ推移がございますが、昨年末にはコロナ前の水準まで売り上げが

回復しております。又、本物件名は、DBJ Green Building認証で5つ星を取得して

おりまして、Green適格資産となっております。

続きまして、2つ目の取得物件ですが、19頁の左側が銀座5丁目グローブです。

銀座通りでも、並木通りと並んで早期からブランドの集積が進んだ通りであります

みゆき通りに所在する物件で、米国発のバッグブランドであるツゥミと、

老舗スペイン料理店が出店しております。

19頁の右側、3つ目の取得物件は、竹下通りスクエアでございます。原宿の竹下通りに

所在しておりまして、2015年の竣工当時より株式会社三越伊勢丹が、原宿アルタとして

運営しております。エンドテナントの状況と致しまして、取得時には、2階の店舗に空室が

ございましたが、現在は、後継テナントが決まりまして、ほぼ満室で稼働しております。

続きまして、20頁をご覧下さい。昨日公表しましたイトーヨーカドー東大和店の譲渡に

ついてご説明致します。本物件につきましては、2009年1月に取得しましてから、

東大和市内でも、中核的な商業施設として運用を行ってまいりました。2023年11月に、

現賃借人との賃貸借契約の満了を迎えるにあたりまして、再契約に向けた協議状況や

本物件取り巻く近年の周辺環境変化、築年数の経過などを踏まえ、今後の運用方針について、

慎重に検討を重ねてまいりました。本物件の立地条件は、引き続き競争力を有するものと

考えておりますが、今回の譲渡により、将来の不確実性が排除できること、譲渡予定価格が

鑑定評価額、及び帳簿価格を上回り、且つ、分配金水準の安定化を図るため、三期に分けて

段階的に分けて譲渡を行うことについて、譲渡先と協議しまして、応諾を得られたため、

継続保有するより、投資主価値の向上に資する判断し、今回の譲渡を決定致しました。

譲渡の概要につきましては、頁左側に記載しておりますが、ヒューリック株式会社に、

95億円で、3回に分けて譲渡を行います。1回目は、今年の6月24日に準共有部分の10%、

2回目は今年の12月23日に20%、3回目は来年の6月23日に70%を譲渡する予定です。

売却益につきましては、現在のところ、将来の分配金水準の安定化のため、内部留保する

ことを想定しております。

続きまして、デット面での調達につきまして説明申しあげます。

1頁飛んで頂きまして22頁をご覧下さい。左上のグラフにお示ししております通り、

当期末時点の借入金等、全体の調達金利は0.42%、平均残存年数は、4.92年となって

ございます。

右側には、グリーンファイナンスの状況について記載してあります。グリーンファイナンスフレームワークを策定いたしまして、昨年10月に10年債と、15年債で総額25億円の

グリーンボンドを発行致しました。

最後にサステナビリティについてご報告致します。23頁をご覧下さい。

昨年10月に初めてESGレポートを発行致しました。レポートではサステナビリティに

対する考え方や、ESGに対する、具体的な取り組み内容について報告しております。

24頁の左側に気候変動への対応について記載しておりますが、先月、資産運用会社が、TCFDへの賛同を表明しました。昨年8月の制定致しました「気候変動への取組みに関するガイドライン」に基づき、TCFD提言に沿って、気候関連のリスクと機会等につき

ウェブサイトに開示しております。又、引き続き環境認証の取得も進めており、右側下段に

ありますように、昨年12月に、ブランチ博多パピヨンガーデンにおいて

CASBEE建築評価認証のAランクを取得しました。その結果、

グリーンビルディング認証の取得率は、昨年末時点で、延べ床面積ベースで83.4%となって

おります。

25頁左側上段は、GRESBの評価についてですが、昨年のリアルエステート評価で

4スターを取得しまして、７年連続でグリーンスターの評価を受けました。又、

GRESB開示評価おきまして、最高位のAランクを取得致しました。引き続き

ステークホルダーの皆様と協働して、サステナビリティの取り組みを充実させて

いくとともに、その取り組みについて適切に開示していきたいと思います。

駆け足になりましたが、フロンティア不動産投資法人、2021年12月期、第35期の

決算につきましての、私からの説明は以上であります。

ご清聴頂きまして有難うございました。