いちごホテルリート投資法人 2025年1月期決算概要

いちごホテルリート投資法人
2025年1月期（第19期）決算動画説明書
○動画　　https://www.youtube.com/watch?v=XhEexpalp7c
○説明資料
https://www.ichigo-hotel.co.jp/ir/news/p_news_file/file/IchigoHotel_20250314_Corporate_Presentation_JPN.pdf
○説明者　いちご投資顧問株式会社
　　　　　　代表取締役社長執行役員　 岩井 裕志
　　　　　　執行役員ホテルリート本部長　岩坂 英仁
○説明
決算説明資料を使用しまして、2025年1月期決算について説明させて頂きます。
説明資料の7頁の決算ハイライトから説明させて頂きます。いちごホテルリート2025年1月期の実績でございますが、過去最高益を達成することができました。具体的には当期純利益、不動産の運用収益、NOIですが、一口当たり分配金、一口当たりNAVにつきまして、上場来、過去最高額というような決算を終えることができております。当期純利益につきましては、3,315百万円ということで、前年同期比3.4倍という数字でございます。コロナ以降9期連続増益の達成ということになっております。10月31日に業績予想の修正をさせて頂きましたが、その修正からも約148百万円、4.7%プラスというような数字になっております。

上振れした要因としては、先ず譲渡益です。こちらにつきましては、19百万円ほど上振れしております。売却コストとか他のところで最後に調整が入りまして、売却益が上振れしているところと、後に記載がありますが、NOIにつきましても430百万円ほど、予想比＋20%ほどというような形で決算を終えることができております。全体的にホテルのパフォーマンスが非常に良かったのですが、札幌とか、関西エリア、中国・四国、博多については、強い上振れが達成できたというところでございます。更に、資産の入替も実施しておりまして、2ホテルの譲渡、広島と札幌の合計で、簿価3,600百万円の物件を6,480百万円で売却しております。帳簿価格の1.8倍の価格での譲渡でございますので、譲渡益につきましては2,400百万円を獲得することができました。更に売却資金を使いまして1物件、福岡の2,600百万円の物件を取得しております。RevPARにつきましては、変動賃料導入ホテル、20ホテルでございますが、9,534円ということで客室稼働率が89.7%、ADRが10,635円という数字でございます。

NOIにつきましては2,490百万円、前年同期比＋20.8%となっております。環境への取り組みも強化しておりまして、GRESBリアルエステイト評価において、昨年よりワンランクアップの3-Starsの獲得ができております。更に、GRESBの開示評価につきましても、2年連続で最高位のAレベルを獲得、維持できております。一口当たり分配金については10,125円、前年同期比3.4倍という数字でございます。NAVにつきましては、148,746円ということで前期比＋1.2%、鑑定評価のNOI、NCFが足元の状況を加味して頂きまして、評価がしっかりと上がっているという状況でございます。

続きまして8頁、決算の概要でございます。こちらでは、当初予想比での記載がございます。そちらの差異分析につき簡単に説明させて頂きます。当初予想比からの上振れ要因としては、先ず1点目が物件の売却です。元々1ホテルの売却を想定していましたが、期末時点では2ホテルの売却を実施しておりますので、期初予想から1ホテルの売却が追加されたというところと、変動賃料が予想以上に上振れしたというところが要因でございます。更に、今年の1月に1ホテル、福岡の物件を取得しておりますので、そちらもプラス要因になりまして、結果増益という形になっております。

前年同期比で、実はNOIでマイナスになったホテルもございまして、熊本はNOIベースで15百万円ほど下回りました。こちらは、前年同期に工場建設の特需がありまして、今期につきましてはその特需が剥落したというところでございます。ただ足元、又、2期工事も開催されるということですので、こちらは不定期ではありますが、又、特需ということが期待できるのではないかと思っております。

9頁でございますが、当該期の取り組みとしまして、やはり利益の一番大きいところが、鑑定評価を上回る戦略的な資産譲渡を実施させて頂いたというところでございます。ホテルの購入需要は、とても強いというところがございます。ただ、私共は、やみくもに売却ということではなく、今回売却したヴァリエホテル広島、ネストホテル札幌駅前につきましては、定期賃貸借契約満了がございまして、それを機に売却をするのか、保有を継続するのかということを検証させて頂いております。両ホテルとも立地が非常に良いのでテナント候補が複数おりました。

そのテナント候補の中で一番ホテルを選んで、ビジネスプランのアップデートをしたというところでございます。更にCAPEX計画等も見直しをして考えた結果、今回のこの価格であれば、やはり売却した方がメリットはあるとの判断をさせて頂いております。材料は当然一つではありませんが、今、稼働率が非常に高い水準ですので、今後収益を大幅に上げるには、やはりインバウンド需要を含めたレジャー需要の取り込みが重要というところで、そういう中で客室のサイズがどちらも13～14m2と、ちょっと狭い客室が平均でございますので、そうなるとリニューアルによる効果、ADRのアップサイドというのがちょっと限定的になってしまうのではないか、需給による成長のみに頼ってしまう可能性があるというところで、ちょっとそこが一つのリスクというところと、CAPEXのライフサイクルコスト、LCC と呼ばせて頂きますが、LCC が相当額必要だというところで足元の工事費高騰リスク、見積りベースでは採算が合っていたのかもしれませんが、工事費高騰リスクですとか工期長期化のリスクを考えると、ここでしっかりと売却益が出るのであれば利益の確定をした方が安全と考えさせて頂いた次第でございます。売却した2物件の帳簿価格が3,600百万円で、鑑定評価額が4,500百万円に対して譲渡価格が6,485百万円、譲渡益が2,400百万円ということでございます。そちらにつきましては、利益は全額還元させて頂きます。

続きまして10頁、物件の取得でございます。こちらは福岡に所在しておりまして、大型イベント施設が近くにありますので、特需の取り込みも可能であるというところで、福岡はインバウンド、国内事業が非常に強いエリアでございますので、引き続き成長するのではないかと考えております。こちらのホテルは、足元の稼働率 99%と非常に高いのですが、客室のサイズが平均18m2というところで、ADRを伸ばす要素というのが十分にあると考えておりまして、取得させて頂いております。

続きまして11頁、資産入替です。当該期に実施しましたが、実際の決算は翌期2025年7月期になりますが、入替によるポートフォリオの質向上ということで、ネストホテル大阪心斎橋の売却を行いまして、その売却資金によってネストホテル博多駅前の取得をさせて頂いております。こちらは、ネストホテル大阪心斎橋、いちごホテルの中ではトップアセットというような位置付けでございました。代わって取得したネストホテル博多駅前が、今後トップアセットに代わっていくというところでございます。

こちらも契約満了が近づいておりまして、そのタイミングで後継テナント候補がいる状況で、リニューアルによるビジネスプランと売却とでどちらが良いかということを検討した結果、やっぱりこちらもライフサイクルコストが大きいというところと客室のサイズが狭いというところで、このリスクを取るよりも、この価格で売却できるのであれば売却した方が良いのではないかというところを考えまして、売却させて頂きました。こちらのネストホテル大阪心斎橋は、記載にもありますけども、含み益約1,300百万円を抱えている物件でございますので、この売却によって2025年7月期のNAVは向上するというところでございます。これにより、売却による一口当たりの資産価値の向上もしっかりと果たせるというところでございます。代わって取得するのは先ほどと同じ福岡博多でございますが、こちらは博多の駅前のホテルでございまして、インバウンドや国内需要の強さからアップサイドの期待が持てるホテルと考えております。

続きまして12頁、当該期に行いました資産入替の取り組みの纏めでございます。1ホテルの入替につきましては翌期になってしまいますが、契約締結が当該期ということでございます。3ホテルの譲渡と2ホテルの取得でございます。売却したホテルは帳簿価格で合計110億円、それに対して取得したホテルが購入価格91億円でございますので、手元資金があるという状況でございます。こちらにつきましては、今後の成長資金としてCAPEXなのか物件取得なのか、若しくはその他なのかというところを色々な角度で検討していきたいと思っております。

続きまして13頁、保有ホテルのパフォーマンスの状況でございます。客室稼働率につきましては9割弱、90%弱というところで、ホテルについてはほぼ満室の水準と言われている水準になっております。その稼働率も若干上がりまして、前年同期比で若干上がっているという中で、RevPARの大きな伸びはやっぱり ADR の伸びが強かったというところで、しっかりと伸ばすことができているというところでございます。
続きまして14頁、エリア別で見て頂きますと、全エリアでRevPARが成長、その成長はADRがしっかり伸びているからというところでございます。

記載がありますけども、10月以降、日本全国でございますが、国際便が増便されたということで、10月以降インバウンドが結構力強く伸びたというところが、私どもも手応えとして感じておりました。ただ、便数がコロナ前に達していない空港、関空ですとかそういうところもありますので、引き続きインバウンドというところの伸び代があるのではないかと考えております。まだまだ我々はエリアを伸ばせる要素があるのではないかなと思っております 私共、いちごホテルのポートフォリオのインバウンド比率は、この当該期につきましては3割前後でございました。

変動賃料のみですと3割強、33%ほどのインバウンド比率というところでございました。エリア別で見ますと、インバウンドが多かったのが、京都・大阪で大体6割強、札幌と東京が5割ぐらい、九州が3割ぐらいというとこでございます。ただ、エリアの平均と言っても各ホテルのオペレーターの戦略によって、インバウンドを積極的に取るオペレーターですとか、国内需要を中心に取るオペレーターがいますので、一概にそのエリア全部がインバウンドに強かったというわけではありませんが、私共のホテルで平均すると今申し上げたような水準でございます。

続きまして15頁、環境対策でございます。ハイライトでも申し上げましたが、GRESBリアルエステイト評価で、昨年よりワンランクアップの3-Starsを獲得しております。4年連続でグリーンスターの評価を獲得しておりまして、開示評価につきましては 2年連続で最上位のAレベルを獲得しております。更に、物件の入替がありましたけども、取得したホテルにつきましても、再生可能エネルギーの切り替えを済ましておりますので、100%再生可能エネルギーのポートフォリオになっております。

続きまして16頁、投資主優待の方で、今回もホテルオペレーターの好意によって割引のサービスを受けております。足元、客室単価、ADRが非常に上がってきておりますので、利用者が急増しているということはホテルオペレーターから聞いておりますので、個人の投資主が中心になるとは思いますけども、こちらを今活用して頂ければと思っております。
更に17頁ですが、こちらはいちごグループ全体の優待制度でございます。こちらも継続してやっております。
それでは今後の成長に向けた取り組みでございます。

19頁でございますが、向こう1年間で定期借家契約が満了するホテルが4ホテル、次の期にYOKOHAMAがありますので全部で5ホテルございまして、こちらについてどうするかというところを今検討しているところでございます。阿佐ヶ谷につきましては、リニューアルをして、大体賃料の増額で18%ほどの増額が見込めるのではないかなと考えております。リニューアル工事費用として250百万円ほど予算で見込んでおりまして、ROI19%の投資効果というところを目指してやっていきたいと思っております。当然東京は非常に強いですので、需給のバランスによってADRはもっと強く伸びる可能性ありますけども、そういったリターン目線でのリニューアル工事ということを考えていきたいと思っております。

札幌大通ですが、こちらは、予算ではダウンタイムのみを読み込んでおりまして、より長期化すると考えておりますが、こちらも複数のテナントが手を挙げて頂いている中で、どのテナントにしようかというところを今考えているところでございます。既存の賃貸借契約の賃料還元率が非常に低いというか、やや低いものでございますので、そちらを我々の他のホテルの賃料還元率水準に変えるだけで、賃料が大幅に上がるというものでございますので、更にCAPEXをかけて、客室が非常に広いのでレジャーをしっかり取り込めるホテルにするということを考えていきたいと思っております。その他のホテルも期中のパフォーマンスを見て、契約満了以外のタイミングでも契約の改定とかそういったものについて、テナントと協議していきたいと思っております。

我々がCAPEXとかできることをやって賃料を上げる、若しくは契約満了期間を伸ばすことによって賃料条件を変える、と言ったことができる余地があるのではないかなと思っており、そういったところも今、対応しているというところでございます。
続きまして20頁、スポンサーパイプラインです。こちらは、今手元資金が若干でございますがございますので、それを活用してCAPEXおよび物件取得というところを検討していきたいと考えておりますが、スポンサーパイプラインの活用もしっかりとしていきたいと思っております。

業績予想の方を説明させて頂きます。
22頁、25年7月期の業績予想です。こちらは、ネストホテル大阪心斎橋の譲渡益290百万円を分配金として還元予定でございます。こちらも昨年の11月に、物件の譲渡および物件の取得に伴いまして業績予想の修正をさせて頂いております。そこから今回見直しを致しまして、その修正予想から、分配につきましては1.4%増、前年同期の分配金から18.8%増の3,613円というような予想をさせて頂いております。前年同期比との差異分析の記載がありますが、NOIベースで言うと前年同期比で－42百万円というような想定を立てさせて頂いております。

先ず、前年同期比から物件の増減、入替がありましたので、3ホテルが減りまして2ホテルが増えているというところで、ここでNOIの増減が－90百万円というような水準でございます。更に1 ホテル、阿佐ヶ谷のリニューアル工事のダウンタイムを合計4ヶ月で考えていますが、当該期につきましては1ヶ月、4ヶ月のうち1ヶ月を計上しておりまして、NOIで19百万円ほどのマイナス という想定でございまして、合わせて109百万円のマイナスですが、このマイナスを他のホテルの成長等でリカバリーすることを考えておりまして、NOIのマイナス幅を42百万円まで縮小というような想定をしております。基本的に変動賃料のホテルにつきましては、ホテルオペレーターから提出された予算を採用しておりまして、関西エリアにつきましては万博等がありますけども、その特需というのは特に織り込んでいない、ニュートラルな予想を反映させて頂いているという水準でございます。

続きまして23頁、2026年1月期の業績予想でございます。こちらはNOIの差異が前年同期比－122百万円で想定させて頂いております。大きなマイナスのところは2ホテル、阿佐ヶ谷と札幌大通りの契約満了によるダウンタイムの想定をしております。この2 ホテルのダウンタイムによって、NOI約138百万円のマイナスという想定になります。どちらも複数の後継テナントがおりますので、リーシングのためのダウンタイムというよりは、リニューアル工事のためのダウンタイムというような設定でございます。阿佐ヶ谷につきましては、ダウンタウン期間4ヶ月を見ておりまして、この期につきましては 3ヶ月、前期で1ヶ月を見ております。札幌大通りにつきましては、ダウンタイムは全部で5ヶ月を想定しておりまして当該期で4ヶ月、翌期で1ヶ月というような想定をさせて頂いております。

資産入替の効果ですが、3ホテル売却、2ホテルを取得していますが、そこの増減つきましては、当該期につきましてはNOI＋7百万円という水準でございます。それらの増減がございまして、一口当たり分配金が3,333円という想定でおかせて頂いております。この分配金の3,300円台は、2018年のコロナ前の実績レベルでございますので、やっとコロナ前の、売却益等がない期で3,300円台を回復しているというところでございます。更に、当該期につきましては、リニューアルのダウンタイムを想定しておりまして、更に手元資金もあるというところでございますので、又、時間があるところでありますので、更なるDPUの向上というところを目指していきたいと考えております。

私からの説明は以上になります。
＜質疑応答＞
Q：チャットでご質問を頂いておりますので、質問を読み上げさせて頂きます。現在、Free-Cashはどの程度あるのか、又、そのFree-Cashの使い道、優先順位について教えてください。
A：岩坂から回答を申し上げます。行いました売却と今回2物件取得をしまして、あと新規の借り入れを行いました。その結果、現状Free-Cashとして55億円ほど手元にあるという状況でございます。この資金の使い道につきましては、勿論、3物件を売って2物件を取得したというところで、1 物件少ないという状況でございますので、物件があれば物件の取得を行いたいと考えておりますとともに、先ほど岩井からも説明をさせて頂きましたが、阿佐ヶ谷、そして今後は大通りの改修等もありますので、そちらにしっかり投資をして分配金の向上に勤めていく、我々としては新築をしていくという資金に当てていくことを、今検討しているところでございます。

Q：もう1問 チャットで頂いております。2026年1月期の予想分配金の説明については、現状物件の売買を想定されていないということで、この分配金予想は巡航ベースのものであるというように思われますが、同様に2025年1月期、2025年7月期の巡航ベースの分配金というのは、いくらぐらいになっておりますでしょうか。
A：岩坂から回答を申し上げます。終わりました2025年1月期につきましては、最終的な分配金が10,125円でございました。この中身は売却益は非常に大きかったというところあります。売却益と物件のNOIから創出される分配金が、どの程度の割合を占めているのかというところを申し上げますと、10,125円のうち6,560円ぐらいが売却益になるものでございます。従いまして、NOIベース、巡航ベースで行きますと、3,560円が物件から創出された分配金というところでございます。又、2025年7月期につきましては、物件売却も又、この期にございます。分配金の想定として、3,563円で開示させて頂いておりますけれども、そのうち売却による分配金が約748円でございますので、物件の収入、NOIから得られる分配に関しては2,865円相当というところでございます。ただ、2025年7月期は、阿佐ヶ谷の改修等もございまして、その分賃料が少ないというところもありまして、仮にダウンタイムがないとすると2,905円というところでございます。最近、非常に好調になってきて、2025年1月期につきましては、昨年の10月以降、説明でもございましたように、非常に宿泊のマーケットが良かったというところで、19期は非常に分配金が高まったと、先ほど申し上げました通り、巡航ベースの分配金も3,500円を超えてくるようなところに来ております。この傾向が今年の2025年7月期も継続すると思われますけれども、現時点ではどの程度になるかというのはなかなか難しいと思っておりますので、現状、コンサバに見ている数字で2,905円でございますので、2025年の1月の流れがそのまま行くと、この巡航ベースの分配金も3,000円を超えてくるような水準になってくるのではないかと考えております。今後の推移をしっかり見届けていきたいと考えております。
それでは、質疑応答はこの辺りで終了とさせて頂きます。
以上を持ちまして2025年1月期WEB決算説明会を終了させて頂きます。追加のご質問等につきましては、画面に表示されておりますお問い合わせ先の、いちごホテルリートIRデスクまでご連絡をお願い致します。
本日はお忙しい中ご参加頂き、有難うございました。