イオンリート投資法人 2025年1月期決算概要

イオンリート投資法人
2025年1月期（第24期）決算動画説明書
○動画　　https://www.net-presentations.com/3292/20250319/kd9h4h7dhqb
○説明資料
https://www.aeon-jreit.co.jp/file/ir_library_term-e22cedf2709052c7b4a7d1f42b94283900c7c3fb.pdf
○説明者　イオンリート投資法人　執行役員　兼
イオン・リートマネジメント株式会社　代表取締役社長　関 延明
○説明
先日公表致しました決算説明資料に沿って説明をさせて頂きます。
5頁をご覧ください。第24期は、イオンリートとしては初めてとなる自己投資口取得および消却を行いました。又、昨年4月に取得したイオンモール太田増築棟の収益も通期寄与した結果、一口当たり分配金は3,360円となりました。第25期に入ってからは、新たなアセットタイプを含む底地を5物件取得、およびイオンモール山形南の譲渡を決定しています。本取得および譲渡の詳細、並びに意義につきましては後ほど説明させて頂きます。

6頁は第24期の決算概要となります。前回の決算発表における当初予想と比べますと、一口当たり分配金は3,360円と10円上振れました。これは自己投資口取得および消却による総発行投資口数の減少によるものです。営業収益は21,190百万円、営業利益は8,053百万円、経常利益は6,971百万円となりました。又、昨年8月に発生しました、日向灘地震および台風10号による被害を特別損失で計上し、保険金受取相当額を特別利益で計上した結果、当期純利益は6,860百万円の着地となり、当初予想対比、前期実績対比ともに、全て利益段階で増収・増益となりました。

予想数値との差異を一口当たりの分配金で説明したものが7頁の資料となります。第24期は、営業収益では為替差益による配当金の増加などがあり、7円上振れました。営業利益は、主に修繕費が予算費で減少し123円分上振れています。経常利益は、昨年10月に期限が到来した195億円の借り入れにおいて、当初予算よりも低い金利でリファイナンスを実行できたこともあり、12円の増額要因となっています。尚、今期も特別利益、特別損失を計上しています。これは、先ほど申し上げた日向灘地震および台風10号による被害の、復旧工事と保険金受取額の額であり、この差額が利益の減少要因となっています。以上により、一口当たりの当期純利益は3,262円となり、予想より98円上振れました。次に一時差異等調整引当額およびその他の利益超過分配の、当初予想と実績の差分について説明します。

先ず、セレンバン2 を保有する海外 SPC に関わる外国子会社合算税制、所謂CFC税制に起因した海外SPC処理の税会不一致が6円分発生しています。この6円については、一時差異等調整引当額の増加要因となります。続いてその他の利益超過分配ですが、物件の機能維持・向上に資する工事対象分と、日向灘地震および台風10号による特別利益と特別損失の差分53円は増加、その他運営コストの低減分38円については減少となりました。結果として、一時差異等調整引当額は44円、その他の利益超過分配は95円減の54円となっています。

8頁をご覧ください。こちらは 第24期末のポートフォリオ指標です。NOI利回りは6.1%、償却後NOI利回りは3.8%、含み益が952億円、一口当たりNAVは158,008円、敷金込みのLTVは45%となっています。参考情報ですが、時価LTVは37.1%となり、引き続き高い収益力の確保と財務健全性を意識し運営してまいります。

9頁をご覧ください。こちらの頁では、第25期、26期の業績予想を示しています。営業収益においては、2月末日に取得した底地5 物件による賃料の増加が寄与しています。一方で、3月末日譲渡予定のイオンモール山形南の収益減も計上をしています。第25期においては、イオンモール山形南の売却益を、活性化投資に伴う修繕費に充当することで、利益超過分配金を抑制します。第26期においては、イオンモール山形南の売却益の剥落による営業収益の減少、イオン相模原ショッピングセンターの大規模リニューアルや、イオンモール大和郡山の外壁塗り替えを含むリニューアルを予定していることから、CAPEX増に伴う減価償却費の増額を見込んでいますが、利益超過分配を活用し、一口当たり分配金を確保します。結果として予想分配金は、25期、26期ともに3,400円となります。

10頁をご覧ください。ここからは、今期のトピックスについてお伝えさせて頂きます。イオンリートとしては初めてとなる自己投資額および消却を実施しました。当初の目的としては、投資口価格の下支えをする目的で、NAV倍率0.85倍を下回る水準を目線として設定しました。結果として、日銀の金融政策による金利先高感もあり、想定よりもJ-REIT市場は軟調に推移したことも要因として、発行済み投資口数の1.0%、約27億円の取得となりました。本取り組みは、発行済み投資口数の減少により、一口当たりの利益超過分配金の抑制とDPUの押上げに寄与しています。

11頁をご覧ください。予てよりインフレ環境が継続しており、将来的な修繕負担を抑える取り組み方針を踏まえ、2月末日に新たに5物件 合計約 82億円の底地を取得しています。イオンリートにとっては初めてとなる、中小規模商業施設であるネイバーフッド型ショッピングセンターおよびスーパーマーケット、並びに商流を支える物流施設の底地となります。各物件とも30年間の事業用定期借地契約を締結しており、固定資産税は賃料連動となっており、安定した賃料収入を長期に亘り享受できる内容となっています。

12頁をご覧ください。本物件群は、イオングループでスーパーマーケット事業を中核とする、U.S.M.Hの子会社であるカスミより取得しました。カスミは関東圏で事業を展開し、店舗のほかに物流施設や食品加工センターなどを所有しており、今回の取得はその一部である5物件の底地となります。これはU.S.M.Hと2023年7月に締結したパイプラインサポート契約を通じて、物件取得検討を重ねて実現したものとなります。

13頁には、この5物件の特徴を夫々説明しております。詳細についてはご確認頂ければと思いますが、3物件がスーパーマーケットを核とした商業施設であり、周辺には居住者も多く、業績好調な物件となります。一方で、2物件は物流施設やプロセスセンターとなっており、中央流通センターは約100 店舗、桜流通センターは約50店舗のカスミの店舗を支えております。これら5物件は、いずれも地域社会の生活インフラ資産であり、将来に亘って本投資法人の収益の安定性に資する物件であると判断し、取得を決定したものであります。

14頁をご覧ください。既存物件の課題への対応策の一つとして、イオンモール山形南の譲渡を決定致しました。東北6県の地盤とするイオン東北株式会社と、予てより本物件の将来的な投資計画について議論を重ねており、本物件の将来的な投資による修繕費負担の抑制、譲渡により得た資金で、新規物件取得への充当、又、含み益を顕在化させることで、積極的な活性化投資が必要となる物件への再配分を行うと同時に、利益超過分配の圧縮を狙いとしています。

15頁をご覧ください。こちらでは、損益に影響する費用負担交渉について、今期の取り組みについて説明します。予てより増加する修繕コストの対応として、活性化投資のうち、投資金額における修繕費用など、損益に関係する費用についての賃料増額の交渉、又は、修繕負担交渉をマスターレッシーと行い、双方にとって最適な結果を追求しています。今期の実績としては、イオンモール千葉ニュータウンのお客様用トイレの改修工事になります。壁紙や照明の刷新、パウダールーム設備を含めてリニューアルを実施しました。本活性化投資において、修繕負担の圧縮と同時に約160百万円の投資金額に対し、5.6%の賃料増加を実現しています。

16頁をご覧ください。第23期におけるイオンモール太田増築棟の取得に続き、第24期は自己投資口投資および消却を実行、25期に入ってからの底地5物件の取得および譲渡の一連のアクションにより、新規取得物件の固都税の費用化を踏まえた巡航分配金は、＋40円の3,390円となります。ポートフォリオは53 物件、4,807億円に拡大、償却後NOI利回りは3.8%、一口当たりのNAVは157,916円、LTVは 45.7%となっています。

17頁をご覧ください。従前より伝えています通り、減価償却費相当分から創出される豊富な手元資金が、イオンリートの強みの一つです。第25期、26期においては、年間約105億円の減価償却費を見込んでいます。豊富な手元資金を活用し、キャッシュマネジメント戦略として、これまで物件の取得や活性化投資を実行してまいりました。頁左下は、シミュレーションとなりますが、基本的には手元資金を、物件取得を始めとした収益力向上のために使う方針であります。これは中長期的な運用を行う上では、物件取得による成長があるべき姿であると考えているためでございます。

勿論、マーケット環境や良い条件の物件がない場合など、他の方法に手元資金を活用できる機会がある場合には、積極的、且つ柔軟に活用してまいります。右側のパイチャートは、過去5年間における投資総額と分配金成長に繋がった投資の割合を示したものです。直近5年間で1,200億円を超える投資を行い、82%を分配金成長に繋がる投資に繋げています。イオンモール太田の増築棟やイオン上田ショッピングセンターの取得も手元資金を活用しています。

18頁をご覧下さい。最後になりますが、残念なことに今期も保有物件において自然災害による影響が発生しましたが、多くの部分を保険によりカバーをしています。又、機能性の維持・向上のための工事による修繕費の増加分についても、利益超過分配により今期の分配金に与えるマイナスの影響を抑え、DPUの安定性を確保しました。イオングループと共同し、既存物件への活性化投資を継続、又、イオンモール太田増築棟の収益の通期寄与、自己投資口取得により収益力の向上とDPU向上を実現しています。

外部成長としては、ポートフォリオの多様化と新たな契約形態として底地取得を実行、経年修繕負担の上昇など既存物件への課題については、物件譲渡による譲渡資金および売却益を活用した新規物件への投資、活性化投資を今後も推進してまいります。これらのような運用環境を踏まえた様々なアクションを継続的に推進し、DPUの安定性とEPUの成長の両面を追求しつつ、両者の乖離を改善することで投資主価値の向上を目指してまいります。
以上で 第24期決算説明を終わります。有難うございました。