東急リアル・エステート投資法人 2024年12月期決算概要
東急リアル・エステート投資法人
2024年12月期（第43期）決算動画説明書&質疑応答
○動画 https://www.net-presentations.com/8957/20250317/vrb9plgds/
○説明資料 https://www.tokyu-reit.co.jp/file/index?type=22&id=43&file=.pdf
○説明者 東急リアル・エステート投資法人 執行役員 兼
東急リアル・エステート・インベストメント・ マネジメント株式会社
代表取締役執行役員社長 木村 良孝
○説明
資料に沿って2025年1月期決算について説明を致します。
資料の5頁にお進みください。最初に今回決算のハイライトです。先ず、一口当たり分配金については、対前期202円増配となる4,002円となり、物件譲渡により含み益を顕在化させ、当初予想を上回る分配金を実現しております。又、足元の投資口価格の状況を踏まえ、決算発表と同時に、物件譲渡資金を活用した自己投資口の取得・消却を決定しております。今後につきましては、後ほど説明致します、修正EPSの中期目標を3,500円とし、目標達成と物件入替推進による更なる増配を目指してまいります。
次に外部成長については、今般、TOKYU REIT虎ノ門ビルの譲渡を決定し、今期譲渡したCONZE恵比寿と合わせて、2025年1月期から2026年7月期で、2物件の譲渡を実施します。TOKYU REIT虎ノ門ビルについては、3期分割譲渡により、プラスアルファの増配に貢献するとともに、買替特例圧縮積立金による内部留保を実施し、将来の安定配当原資を確保します。又、物件譲渡により回収した資金の最適なアロケーションを都度判断し、投資主価値の最大化を目指してまいります。又、内部成長については、今回決算期の稼働率は98.2%、テナント入替に伴い前期から1.2 ポイント下げておりますが、2期先の45期では99.6%に回復すると見ております。マーケット賃料は、渋谷エリアを中心に上昇傾向にあり、今後も更なる賃料増額を目指してまいります。
次の6頁をお願い致します。こちらは、今回決算、並びにこの先2期の見通しです。頁左側2025年1月期の実績ですが、外部成長では、2024年9月にCONZE恵比寿を譲渡し、不動産等売却益を1,853百万円計上致しました。内部成長では、稼働率は98.2%、既存物件の事業収益は、青山オーバルビルでのテナント退去や前期計上した雑収入の欠落などがございましたが、物件の取得・譲渡を反映すると、NOIは対前期9百万円増益の5,239百万円、営業利益は5,171百万円となりました。平均金利は0.78%、一口当たり当期純利益 4,812 円から圧縮積立金の加減算により、一口当たり分配金は、前期から202円増加の4002円と致しました。
下から2行目、総資産LTVを50%とした場合の取得余力は、336億円となります。次に頁中央2025年7月期の予想ですが、外部成長は、TOKYU REIT虎ノ門ビルの30%を譲渡し、不動産等売却益を1,906百万円計上する予定です。内部成長では、期末稼働率は98.7%で、中ほどのNOIは、主に物件譲渡に伴い71百万円減少するものの、売却益の底上げで、営業利益は20百万円減益の5,151百万円となる見込みです。又、一口当たり分配金は、前期とほぼ同額の4,000円とする計画です。次に頁右側、2026年1月期の予想ですが、TOKYU REIT虎ノ門ビルの分割売却を継続、期末稼働率は99.6%で、青山オーバルビルの入居や増額改定により、不動産賃貸事業収益が増加する一方、一過性ではありますが修繕費等の増加により、NOIは5,086百万円、営業利益は5,078百万円となる見込みです。尚、一口当たり分配金は、前期と同額の4,000円とする計画です 。
次の7頁をお願い致します。こちらは2025年1月期の一口当たり分配金の変動要因です。主たる要因は、不動産売却益と買替特例圧縮積立金の加減算ですが、実際に見ますと、物件取得・譲渡では差し引き197円の引き上げがございました。一方、不動産賃貸事業収益でのマイナス要因は、主として前期の秋葉原三和東洋ビルで、原状回復費として増収した雑収入の欠落によるものです。
次の8頁をお願致します。こちらはこの先2026年1月期までの、一口当たり分配金の変動要因です。主たる要因は前頁同様ですが、グラフの右半分、2026年1月期においては、不動産賃貸事業収益は増額改定、フリーレント・レントホリデーの解消等により、203円の増加を見込みます。同時に一時的な修繕費の増加など費用増がございますが、この45期においても不動産等売却益を活用し、一口当たり分配金は、前期と同額の4,000円を維持する予定です。
次の 9頁をお願いします。この頁では2025年7月期から2026年1月期予想までの、分配金の推移を記載しております。25年1月期までは当初予想と実績を並べて記載していますが、物件入替の継続により、14期連続で当初予想を超える分配を実現してまいりました。
次の10頁をお願いします。分配金に対する中期的な目標について説明します。前回決算より、一口当たり当期純利益から一口当たり不動産等売却益を差し引き、買換特例圧縮積立金の取り崩しを加えたものを修正 EPS と定義し、この修正EPSの中期的な目標値を3,500円と致しました。内部成長、外部成長、借入コストの工夫、更には資本政策も交え、この水準を目指してまいります。
次の11頁ページをお願い致します。こちらでは、26年1月期予想の修正EPS2,805円から、修正EPS目標3,500円の達成に向けた要因別の増減内訳について記載しています。外部成長については、TOKYU REIT虎ノ門ビルの譲渡で135円の減少となりますが、同ビルの譲渡資金と一部レバレッジを用いた資金調達による物件取得で300円の増加、内部成長については、26年1月期、空室見込み区画の入居や、フリーレント・レントホリデーの解消、賃料改定により215円増加、修繕費、仲介手数料等一過性費用の減少により280円増加、財務については、金利コストの上昇により30円が減少、資本政策については、自己投資口取得・消却により65円の増加を想定致しております。これらを加減算して3,500円を目指してまいります。又、左下では、金利変動時の感応度分析を記載しておりますが、仮に想定していた金利上昇よりも20basis上振れたとしても、分配金に与える影響は20円弱であり、影響は限定的であると見ています。
続いて外部成長のパートです。13頁までお進みください。こちらは 2025年1月期から2026年7月期の物件譲渡の状況です。左側CONZE恵比寿は、今回決算で譲渡が完了しています。中ほど、決算発表と同日に開示をしたTOKYU REIT虎ノ門ビルについては、3期分割での譲渡を予定しており、現在進行期に持分30%、2026年1月期に持分30%、2026年7月期に残りの持分40%を譲渡する計画です。又、右側ではTOKYU REIT虎ノ門ビルの第1回の譲渡資金の使途を示しています。売却関連費用を差し引いた資金合計4,807百万円のうち、1,038百万円を分配し、3,000百万円を自己投資口取得に充当、残額を手元資金とする予定です。
次の14頁をお願いします。こちらは2019年1月期から2024年7月期までの、物件入替の実績です。合計欄に記載の通り、譲渡価格の合計863億円に対して、取得価額の合計は1,022億円となり、資産規模が拡大するとともに償却後NOIも増加し、利回りも向上致しております。又、これらの物件入替により、重点投資エリアへの物件の集中と、保有物件の若返りによるポートフォリオクオリティの向上も実現しています。
次の15頁をお願いします。こちらの頁は、2025年1月期以降の物件入替の実績と予想ですが、不動産売買マーケットが依然高値圏にある環境下において、物件の選考・売却を実施しております。下段では、今後の物件入替の考え方を示しております。今後のアップサイドが限定的な物件、利回りが低位な物件を中心に譲渡し、スポンサーパイプラインサポートの活用により、重点投資対象地域に所在するクオリティが高く、収益性の向上に資する物件を取得していく方針です。
次の16頁をお願いします。先ほどは物件入替の考え方を説明致しましたが、物件譲渡に伴う回収資金につきましては、入替だけに限らず、最適なアロケーションを都度判断し、投資主価値の最大化を目指してまいります。右側に示しますように、圧縮積立金の活用による将来の安定配当の原資を確保するとともに、下の箱に示しておりますように、不動産売買環境、EPS向上効果、投資口価格の動向、LTV水準を総合的に勘案して都度判断してまいります。
続いて内部成長の状況です。18頁までお進みください。先ず稼働状況です。上段のグラフは稼働率の推移で、2025年1月期末の稼働率については、商業施設は前期末同様の100%でしたが、オフィスは前期末に比べ1.6ポイント低下の97.5%、これに複合施設、住宅を加えたポートフォリオ全体では98.2%で、前期末に比べて1.2ポイントを低下しました。ポートフォリオ全体の予想稼働率については、2025年7月期末は98.7%、2026年1月期末は99.6%を見込んでいます。下段のグラフは、オフィスの契約面積ベースの稼働率と、フリーレント面積を控除した稼働率との比較です。主に、青山オーバルビルの、新規リーシング区画のフリーレント付与により、2025年1月期と2026年1月期には乖離がやや拡大しますが、徐々に解消されていく見通しです。
次の19頁をお願いします。テナント入退去の実績および見通しについて説明致します。上段のグラフは、各期の商業施設とオフィスのテナント入退去面積です。中ほど、2025年 1月期のテナント入退去はオフィスのみで、7,382 m2の退去に対して5,394m2の入居がありました。この頁の下段は、2025年 1月期の数字です。
そして次の20頁にお進み頂き、その先の予想2期における物件毎のテナント入退去面積を示しております。青山オーバルビルなど、一部物件で入退去面積が大きくなっていますが、その他の物件でのテナントの動きは限定的であることがご覧頂けるかと存じます。
次の21頁をお願いします。主な物件のテナント入退去状況ですが、左側4物件は、殆どが期中の入れ替わりとなります。右側5番の青山オーバルビルですが、2025年1月期に、主要2テナント、11フロアの退去がありましたが、この3月時点では、既に8フロアが契約締結済みであり、残る3フロアも、3階の1区画は申込書の受領済み、4階、5階の区画についてもテナント候補先との協議を進めており、早期の稼働回復ができる予定です。
次の22頁をお願いします。左側のグラフは、賃料収入に関し、前回決算から今回決算となる2025年 1月期に至る増減内訳を、要因別に示したものとなります。又、右側は改定日ベースの賃料改定とテナント入替の状況で、上段がオフィス、下段が商業施設です。全体的に件数が少ないのですが、概ね同額か増額での改定に至っております。
次の23頁をお願いします。この先2026年1月期までの、2期間の賃料収入の見通しを説明致します。左側半分今回決算となる43期から、中ほど44期にかけては、特に物件譲渡と青山オーバルビルの入退去が影響し、賃料収入合計が減少するものの、右側半分45期にかけては、入居や賃料の増額改定で賃料収入は再び上昇するものと見ております。
次の24頁は、渋谷区のオフィス賃貸マーケットの状況です。ご覧頂けますように、渋谷区の空室率は低水準で推移し、募集面積は都心5区で最小、平均賃料は最高水準にあります。足元では需給も引き締まっていることから、今後も賃料増額が期待できるエリアと認識しています。
次の25頁をお願いします。左側の折れ線グラフは、商業施設とオフィスの賃料ギャップの推移です。赤い線の商業施設、青い線のオフィスともに、新規マーケット賃料の上昇によりポジティブギャップが拡大し、増額改定が期待できる環境となっています。又、右側の円グラフは、賃料更改期限が到来するテナントの割合を賃料収入の割合で示しています。今後1年間で、商業施設では51.0%、オフィスでは25.6%のテナントが賃料更改を迎えます。
次の26頁で、その賃料ギャップの内訳について説明致します。先ず26頁は商業施設の月別の賃料が、オーバーレント、アンダーレントのどのような構成で成り立っているのかを示しております。左側のグラフは、2025年1月期の商業施設の月額賃料の状況です。赤系の色は、契約賃料が新規マーケット賃料より高いオーバーレントのテナント。青系の色は、契約賃料が新規マーケット賃料より低いアンダーレントのテナントからの賃料です。右のグラフは、左の状況を決算期別に分解したものになりますが、特に2026年1月期は、アンダーレントテナントの更新期を迎えますので増収の機会と捉えております。
次の27頁はオフィスの賃料ギャップの内訳となります。
次の28頁をお願いします。こちらの頁では、商業施設とオフィスの合計となりますが、賃料更改期を迎える夫々の区画がどのように賃料更改ができているかを、各期の実績ベースで示したものになります。各期、2本の棒グラフのうち、左側では賃料更改前の旧契約の状況、右側では賃料更改の実績を示しています。一番左側の2025年1月期の実績を例にとりますと、青色のアンダーレント区画については、20区画のうち13区画で増額改定を果たし、又、赤色のオーバーレント価格については、減額が4区画あるものの、増額が6区画、同額・維持が8区画となっています。私共の市場に限れば、アンダーレント区画のみならず、オーバーレント区画に増額改定ができる環境となっており、この先賃料更改期限を迎える区画においても増額改定に向けた交渉を進めていきます。
次の29頁は、2025年1月期中に増額改定、増額入替を実現の一例ですが、渋谷エリア所在物件を中心に多数の物件で賃料増額を実現しています。
次の30頁をお願いします。こちらの頁は内部成長の見通しですが、左上の表に記載しておりますように、私共が保有する物件のマーケット賃料は上昇傾向であり、左下のブロックに示しておりますように、市場の追い風を生かし、内部成長が実現できるよう定着比率を高め、又、普通借のテナントに対しても増額交渉を進めております。右側には今後のレーシング方針を記載していますが、商業施設、オフィスともに、積極的なテナント交渉で賃料増額を目指してまいります。
次の31頁をお願いします。続いて工事の実績および予定ですが、上段のグラフは、減価償却費、修繕費および資本的支出の推移です。基本的には減価償却の範囲としておりますが、2024年7月期はQFRONT関連工事、1026年1月期は青山オーバルビルの商品化工事など、一時的に資本的支出が増加する見込みです。
次の32頁をお願いします。鑑定評価額の状況です。2025年1月期末の鑑定評価額は、対前期25億円減少の3,321億円、含み益は対前期23億円増加の930億円となりました。鑑定評価額が前期より増加した物件は全29 物件中4 物件、減少した物件は1 物件となりました。右下のグラフはキャップレートの推移を示したもので、2025年1月期末では、ポートフォリオ全体では3.13%で、僅かではありますが微減傾向が継続しております。
続いて財務・投資主価値向上施策のパートです。
34頁までお進みください。先ずNAVの推移ですが、NAVは継続的の増加しており、含み益の増加が最も大きい要因となっています。その含み益ですが、右側の円グラフに示しておりますように、合計930億円のうち、グレーター渋谷と称している広域渋谷圏エリアに所在する物件の含み益が、全体の約2/3近くを占めています。
次の35頁をお願いします。続いて有利子負債の状況ですが、左上のブロック、有利子負債残高は、前期末から50億円減少の1,065億円、平均金利は前期末と変わらず0.78%、長期固定比率は97.7%、総資産LTVは43.2%で、これを50%とした場合の資産取得余力は336億円となります。又、借入金の分散状況を右側のマチュリティラダーに示しております。
次の36頁をお願いします。こちらは、決算発表と同日に開示致しております自己投資口の取得および消却に関する頁です。足元の投資口価格の状況を踏まえ、先ほど説明しましたTOKYU REIT虎ノ門ビルの譲渡資金を活用した、自己投資口の取得・消却を決定しています。30億円を上限に2025年7月期中に取得・消却を行うこととしており、その効果については右下に記載の通り、一口当たりNAVは4,087円の増加、分配金については2025年7月期の予想をベースにすると74円の増加を見込んでおります。
次の37頁をお願いします。スポンサーである東急とのコラボレーションについて説明致します。東急リートは、スポンサー保有物件の売却時における優先交渉権を有しており、これまでも東急番町ビル、QFRONTといった物件を、スポンサーサポートにより取得してきました。又、下段に記載しておりますように、2024年9月から2025年3月にかけて、スポンサーである東急が東急リートの投資口の4.99%を追加取得し、これにより、スポンサーの投資口所有割合は10%丁度となっております。この取り組みは、東急リートへのコミットメントを拡大し、スポンサーサポート姿勢をより一層明確化するものであり、東急リートの中長期的な成長に繋がるものと考えています。
最後に、ステナビリティへの取り組みの説明を致します。39頁までお進みください。左側 環境認証に関しては、物件の環境パフォーマンスの客観性、信頼性を高めていくため、2025年度までに環境認証取得比率70%以上にすることを目標として設定しています。左側のグラフの右端、今回決算の43期においては、物件の売却に伴い認証取得物件数が1物件減少しておりますが、依然として目標水準は維持できております。外部認証・評価については、右上のGRESBについて2024年評価は4-Stars、開示評価においては最上位のAレベルを維持しております。
次の40頁は各種施策の推進状況ですが、それぞれ値を明記することで目標達成の動機付けと検証を行っております。
41頁をお願いします。社会への貢献として社会配慮への取り組み、資産運用会社の役職員への取り組みの2つの側面から記載しています。具体的には、地域社会、テナントへの取り組みとして、防災イベントやテナント 満足度調査等を実施しているほか、資産運用会社では役職員のワークライフバランスの向上のため、出産育児・介護休暇制度、在宅時短勤務制度を整備しています。
最後に42頁から43頁にかけてが、ガバナンス関連の頁となります。本リートは、2003年の上場以来、常に高度なガバナンス体制を整備し、厳格に運用することで投資家の保護と投資主価値の向上に努めてまいりました。今後も継続的に事業環境の変化に応じたガバナンス体制を改善、構築し、本リートのサステナブルな成長に貢献してまいります。
私共の主たる事業エリアである渋谷周辺は、インバウンド需要の回復もあり大変な活況を呈しており、オフィスの空室率も都心5区の中では低位にございます。テナント入替で一時的な稼働の変動はあるものの、需要自体は底堅いものと考えております。東急リアル・エステート法人は、これからも立地の優位性に拘り、成長性、安定性、透明性を志向することで、投資主価値の最大化を目指してまいります。本日はご視聴有難うございました。
