スターアジア不動産投資法人 2025年1月期決算概要

スターアジア不動産投資法人
2025年1月期（第18期）決算動画説明書
○動画　　https://www.net-presentations.com/3468/20250317/eqy3hsikk1/
○説明資料
https://starasia-reit.com/file/top_financial-1869df2088944930016d6b6bc8ccdbaff034ce11.pdf
○説明者　スターアジア不動産投資法人　執行役員　兼
　　　　　スターアジア投資顧問株式会社　代表取締役社長　加藤 篤志
○説明
第18期（2025年1月期）の運用状況、それから第19期（2025年7月期）以降の取り組みについて説明します 。
先ず3頁をご覧ください。投資主に分配金の増額を報告できますことを大変嬉しく思います。2025年1月期の一口当たり分配金は、既に2月27日に公表しておりますが、当初予想1,538円に対して10.6%、163円増額した1,701円となっています。これはホテルからの賃料収入が、当初予想に比べて18.9%増となったことが主たる要因です。特に、スターアジアに属するポラリスホールディングスが、賃借人兼オペレーターとなっている12ホテルからの賃料収入が、当初予想に比べて22.9%増加したことが大きく貢献しています。私達は、ホテルを収益性の高い資産と認識しており、宿泊需要の回復から向上を見越して組み入れ比率を拡大してきたことが成果として現れたと考えています。又、他のアセットタイプにおいても内部成長に注力しています。詳細は後ほどご説明しますが、オフィス、住宅において 賃料増額を実現しており、これを継続させたいと考えています。

次に頁右上、第19期（2025年7月期）と第20期（2026年1月期）の一口当たり分配金ですが、夫々1,625円、1,644円と予想しております。ホテルの運用状況、なかでもポラリス運営ホテル12物件の運用状況が、緩やかに向上していくことを想定しています。今後3ヶ月ほど先までの予約状況を見ますと、業績予想の前提を上回ることが見込まれ、内部成長に資する業績向上が期待されます。又、オフィスと住宅の賃料増額トレンドは継続しており、引き続き内部成長の実現を目指した取り組みを継続します。尚、業績予想の前提となる変動金利のベースレート、これは3ヶ月TIBORですけれども、2025年7月期中は80bp、2026年1月期中は100bpと設定しています。3頁下段には、中期計画の達成状況などについて記載しています。中期計画における外部成長に関しましては、2024年8月に、公募増資を伴う資産取得および資産入替を実行しまして、資産規模は2,760億円へと拡大しています。目標としております3,000億円に着実に近づいていると考えております。

又、内部成長に関しましては、先ほど申し上げましたように、第18期の分配金は1,701円であり、且つ第19期、第20期の分配金は1,600円以上を予想していますので、私達が一口当たり分配金目標として考えております「2026年までに1600円以上」、これを前倒して達成したことになります。今後、当面はインフレを上回る一口当たり分配金の成長を目指してまいります。

それでは9頁までお進みください。この頁では、直近2年間で私達がどのようにアセットアロケーションを変化させてきたか、その変遷をご覧頂くことができます。2023年8月と2024年8月の公募増資を伴う物件取得および資産入替により、内部成長に貢献することが期待できる資産であるホテルの組み入れ比率を、12.6%から37.4%まで高めており、これは取得価格ベースにしますと241億円から1,024億円と拡大させてきたことになります。

次に10頁をご覧頂きますと、ここ2回の公募増資で組み入れた物件が、NOI利回りを押し上げていることが確認できます。ポラリス運営の11ホテルを中心とした取得でしたが、これらの物件がNOI利回りの向上、内部成長に大きく貢献しています。

16頁までお進みください。第18期（2025年1月期）の運用状況の詳細について説明します。最初にホテルの状況を説明します。第18期の賃料が当初想定から大きく上振れしました。当初予想2,669百万円に対し実績は3,174百万円となりまして、54百万円、18.9%増となっています。この上振れ分の98%がポラリス運営の12ホテルの賃料増によるものです。第19期以降も、KOKO HOTEL銀座一丁目の、客室ツイン化のようなホテルの業績向上に資する工事など、ポラリスとの連携を密にして、様々な収益向上策に取り組む予定です。第19期以降は、インバウンドの増加などにより、旅行需要の緩やかな上昇を見込んでおり、加えまして、2025年7月24日からは、ホテル2物件のポラリスへのオペレーター交代を予定していることから、これらを要因として、2025年7月期から2026年1月期にかけて賃料収入は増加することを予想しています。尚、この2物件のオペレーター交代により、スターアジア不動産投資法人が組み入れておりますホテル全19物件のうち14 物件、取得価格ベースで87%がポラリス運営となります。

それでは20頁をご覧下さい。オフィスの状況を説明します。賃料は引き続き増額トレンドを維持しています。従前が特殊な契約で、賃料が高く設定されていたオフィス床を除いて算出した場合の、新規テナント誘致の際の増額率は10.9%です。又、更新の際の賃料増額は、増額テナントのみを抽出すると7.4%増の水準です。尚、更新時に減額したテナントはありませんでした。これを見ても、賃料増額傾向が継続していることがお分かり頂けると思います。

続いて21頁をご覧ください。賃料ギャップの状況などを確認頂けます。第18期においては、平均賃料を上回る物件のテナントが解約して、平均賃料が相対的に低い物件において新たに契約したが多かったことから、平均賃料が伸びていないように見えますが、個別のテナント同士で見てみますと従前対比で上昇傾向にあります。今期（第19期）以降においても賃料ギャップのあるテナントを多く、引き続き賃料増額に注力してまいります。頁右下をご覧頂きますと、前期の決算説明においてリーシング課題への対応として記載しておりました、アミューズメントメディア学院新館の状況が確認できます。1棟貸しの後継テナントが決まりまして、投資法人としての収入は1.5倍に増加する予定です。

それでは22頁に進みください。商業施設状況をご覧頂くことができます。スターアジア不動産投資法人は、2025年 1月期末現在6物件の商業施設を運用中です。郊外型商業施設については売却する方針を維持しています。しかしながら、保有期間中は、投資主利益の最大化に向けて内部成長施策を検討し、実行しています。前期の決算説明において、シュロアモール筑紫野のテナントリーシングに注力することを申し上げましたが、その成果が出てきていると考えています。期末稼働率は97.9%、前期末の稼働率92.5%から5.4%の稼働率上昇を実現しています。又、月額賃料は9.3%増となっており、内部成長への貢献が見られます。今後は空室区画へのテナント誘致とともに、定期建物賃貸借契約の期間満了に伴う賃料増額交渉に注力します。これに加えまして、未利用区画の増築も検討を継続しております。商業施設においては、ロピアの開業を機に集客力が格段に向上したシュロアモール筑紫野を中心として、内部成長施策を検討し実行してまいります。

それでは23頁をご覧ください。住宅の状況です。住宅は全20物件を運用中です。元々賃貸需給がタイトな専有面積が広めの住戸が中心でしたが、第18期の期初においてシングルタイプ中心のアーバンパーク難波を売却したことにより、更にその比率が高まり、30㎡以上が 96.3%を占めています。住宅についても賃料増額が継続しており、新規入居においては8.4%の増額、契約更新においては2.3%の増額を実現しています。60㎡以上の住戸においては、新規入居の86.2%、更新契約の53.6%で賃料増額となっており、相対的に大型のファミリータイプの賃料増額傾向は継続していることが分かります。今後も、物件特性に合致した間取り変更や設備更新なども実施し、賃料増額の実現を目指してまいります。

24頁をご覧ください。物流施設の状況をご覧頂くことができます。第18期においては1テナントとの間で賃料増額を実現しています。これ以外については、物流施設全8物件で安定的な稼働を示し、想定通りの収益状況でした。第19期（2025年7月期）以降では、約3万㎡を賃貸するテナントと賃料増額交渉を行っています。又、2025年3月末で退去するテナントの後継テナントについては、現在複数の候補と条件協議をしており、早期に誘致を実現するべく交渉に注力しています。物流施設については、安定稼働を期待し、賃貸借契約の更新や再契約において賃料増額も検討します。

26頁をご覧ください。財務の状況を説明します。2025年1月期末現在の有利子負債残高は139,680百万円で、総資産LTVは47.5%です。今期から鑑定ベースのLTVを参考までに記載することとしましたが、私達は、総資産LTVを基準として有利子負債をコントロールする方針です。又、2025年1月期末現在の固定金利比率は57.1%となっておりますが、当面は長期/変動での負債調達を基本方針としています。金融マーケットの状況や資産サイドの内部成長などを勘案し、必要と判断した場合には金利の固定化も検討します。

冒頭で説明しました第19期、第20期の業績予想、一口当たり分配金予想においては、変動金利のベースレートの3ヶ月TIBORを、夫々第19期（2025年7月期）においては80bp、第20期（2026年1月期）においては100bpとしています。仮に夫々の期において、ベースレートが10bp上昇した場合の一口当たり分配金への影響は、そこの頁に記載の通りです。私達は、金利上昇をオフセットし、且つ分配金の維持・向上に繋がるよう、一層内部成長に注力してまいります。

27頁をご覧ください。返済時期の分散の状況とバンクフォーメーションなどが確認できます。頁左上のグラフから、特定の期に返済期限が集中しないように、ラダーが組まれていることがお分かり頂けると思います。又、バンクフォーメーションも拡充しており、2024年8月の公募増資の際には、5行に新規に加わって頂き、借入先の分散も実現しています。

29頁以降では、今後の取り組みとして、投資主利益の最大化を追求する施策を説明します。ここで、改めて申し上げたい、敢えて申し上げますが、資産運用会社の最重要の使命、ミッションは、投資主に少しでも多くの分配金をお届けすることであると認識しています。そのために、マーケット環境を含む現在の私達が置かれている状況を勘案して、注力すべき施策を抽出し、優先順位をつけてこの頁に記載しております。先ず第1は内部成長への注力です。私達は、当面最も注力すべきアセットタイプはホテルであると考え。ポラリスと連携した収益の拡大策を検討します。

先ほど申し上げました、KOKO HOTEL銀座一丁目で実施しました客室のツイン化工事は、ポラリスの収益増に繋がり、スターアジア不動産投資法人の賃料収入増に繋がっています。第2は外部成長への取り組みです。中でも、投信主利益の最大化に資すると考えている投資対象が、メザリンローン債権投資です。利率のターゲットとしては、基準金利＋5%であり、これまでの投資実績11本、累計43億円では、全てこの利率以上の債権に投資しています。これは自己資金の活用先として、一口当たり分配金を押し上げる、非常に投資効率の高い投資対象であると考えられます。

仮に償還された場合であっても、その償還資金は多様な資金使途が考えられ、フレキシビリティのある投資でもあります。次に資産入替です。私達は優良な利回りの高い資産を優先交渉権対象物件としています。これらを取得対象とし、今後の収益力向上を見込むことができないような保有資産を売却するといった資産入替を検討します。同時に、売却に伴い含み益を顕在化させ、分配金増額に繋げることも勘案します。資産入替の取得対象としては、メザニンローン債権も有力と考えられます。スターアジア不動産投資法人の、減価償却後の不動産ポートフォリオ利回りが4%程度である中、メザニンローン債権は基準金利＋5%であり減価償却もないことから、資産入替の対象としても魅力的であると考えられます。第3は財務にかかる取り組みとして自己投資口の取得です。

これについては、32頁に詳細を記載していますので、32頁をご覧ください。私達は、手元資金の使途として、自己投資口の取得、メザリンローン債権投資、物件取得、戦略的CAPEX、これは収益増に繋がるCAPEX投資を指しますが、それから借入金の返済について比較検証しています。一番右側の列に10億円投下した場合の、一口当たり分配金に与える効果を示しています。自己投資口取得 以外であれば、メザニンローン債権投資が最も効果的です。では、この効果を超えるためには、投資口価格の水準がどの程度以下でなければならないか、これを算定した結果51,440円が導きだされたというものです。自己投資口の取得は、この水準以下の投資口価格となった際に検討を開始します。2025年1月期末の一口当たりNAVは66,805円でしたので、51,440円はP/NAV0.77倍の水準となります。

それでは33 頁をご覧下さい。スポンサーグループが運用中の物件と、優先交渉権取得物件を確認することができます。スターアジアグループが、2025年1月末現在で運用中の物件は、鑑定評価の総額で1,439億円です。これには優先交渉権の対象となっている物件を含みません。優先交渉権の対象となっているのは、学生専用レジデンス2物件と、ポラリスがオペレーションを実行していますホテル6物件です。このホテル6物件は、足元の実績平均NOI利回りで5.3%程度と高い利回りを示しており、取得対象としては非常に魅力的だと考えています。こうした魅力的なパイプラインを保持しつつ、今後の注力すべきポイントとして、私達は、先ずは一口当たり分配金の増額に繋がるような、内部成長の実現を目指した取り組みを展開し、それを投資家にご理解頂くことが重要であると考えております。その意味では、第18期に1,701円という分配金実績を実現できたことは、私達の取り組みをご理解、 ご認識頂く良い事例になったのではないかと考えております。

これまでも、投資主利益の最大化に向けた施策を検討し、実行してきましたが、今後も一層の注力をしてまいります。引き続きスターアジア不動産投資法人にご注目頂ければ幸いです。どうも有難うございました。