日本プライムリアルティ投資法人 2024年12月期決算概要

日本プライムリアルティ投資法人
2024年12月期（第46期）決算動画説明書&質疑応答
○動画　　https://www.video-streaming.net/ir/8955/2024_12_46/
○説明資料
https://www.jpr-reit.co.jp/file/ir_library_term-1c390f552be60be15e9ac6f16ad9b6813709ee2d.pdf
〇質疑応答
https://www.jpr-reit.co.jp/file/ir_library_term-bc0758a51ec589c5eb8f41431112e45820f9ac93.pdf
○説明者　日本プライムリアルティ投資法人　執行役員　兼
　　　　　株式会社東京建物リアルティ・インベストメント・マネジメント
代表取締役社長　城崎 好浩
○説明
2024年12月期（第46期）の決算説明を始めさせて頂きます。
先ず初めに5頁をお開き下さい。今回のキーメッセージを3点記載しています。先ず、賃料成長目標の設定です。好調なオフィスマーケットとJPRの優位性を背景に、絶極的な賃料増額交渉により、ポートフォリオ全体で年率1.3%の賃料成長を目指し、金利上昇等を上回る力強い内部成長を実現致します。

2点目は資産入替の推進です。JPRでは、成長戦略に基づき積極的な資産入替を行っております。前回決算発表以降3物件を譲渡し、2物件を取得することで、収益性とポートフォリオクオリティの向上を図るとともに、42億円の譲渡益を獲得しております。

3点目はキャピタルアロケーションです。物件譲渡資金については、最適なキャピタルアロケーションを実行し、投資主価値の向上を図ってまいります。譲渡資金を投資主還元や物件取得に充当するとともに、昨年来低迷が続く投資口価格水準を踏まえて、自己投資口の取得に充当致します。これらの施策により、調整EPUは、2025年12月期には、当面目標としていた7,600円を上回る見込みです。併せて、今回DPUの成長目標於ラインを100円引き上げました。

6頁にお進みください。ここからは戦略について具体的に説明致します。先ず、賃料成長目標の設定です。東京都心の空室率は、強いオフィス需要を背景に3%台後半まで低下、マーケット賃料も都心、好立地を中心に上昇に転じています。こうした環境下、JPRは駅近・好立地であることに加え、大半が2年契約・小規模面積帯のテナントが中心であることを生かし、ポートフォリオ全体で1.3%の賃料成長を目指します。25年6月期から賃料収入増加は、デットコストの増加分を上回る見込みですが、今後賃料増額を推進し、力強い内部成長を実現致します。

7頁にお進みください。今後のポートフォリオ構築方針について説明します。JPRは上場来、20年超に亘り強固なポートフォリオを築き上げ、DPU成長を実現してまいりましたが、足元ではインフレや金利上昇等、我々を取り巻く環境は大きく変化しています。こうした環境変化に対応し、中長期的な成長を実現するため、様々な要因により収益性の低下が懸念される物件、或いはCAPEXをかけても収益性の向上が見込み難い物件等を譲渡し、駅近・好立地で、収益性のアップサイトが見込めるような物件を、インプラドキャップレート等も踏まえつつ取得してまいります。

8頁にお進みください。JPRのキャピタルアロケーションについて説明します。物件の売却代金については、譲渡益は投資主還元を行い、残余資金については、平時であれば物件取得に充当し、成長を図るのがリートのあるべき姿だと考えますが、長期に亘り投資口価格が低迷したり、運用の実態と市場評価の間に大きなギャップが生じている場合などは、自己投資口の取得も有力な選択肢として検討致します。

9頁をご覧下さい。今回の一連のキャピタルアロケーションを記載しております。今回はJPR千駄ヶ谷ビル、JPR名古屋伏見ビル、JPR上野イーストビルの譲渡資金を活用し、譲渡益の還元によるDPUの押上げと内部留保の拡充、中野セントラルパークイースト、ザ・ロイヤルパーク・キャンバス名古屋の取得による、収益性とポートフォリオクオリティの向上を図るとともに、昨年來の投資口価格の低迷を受けて自己投資口の取得を行うことと致しました。

10頁にお進みください。今回の資産入替の詳細について説明致します。含み損を抱え、相対的に収益性が低かったJPR千駄ヶ谷ビルやJPR名古屋伏見ビル、又、立地や築年数により収益性の低下が懸念されるJPR上野イーストビルを、いずれも第三者に売却益を獲得する形で売却しました。取得物件は中野セントラルパークイースト、ザ・ロイヤルパーク・キャンバス名古屋です。いずれもマーケットの回復により、収益性のアップサイドが期待できることから、中長期的にポートフォリオの収益性の向上に資すると判断し取得しました。詳細については、後ほど改めて説明致します。

11頁にお進みください。今回のBuy-backについて説明致します。日銀の金融政策の変更等により、J-REIT全般の投資口価格が低迷する中、JPRについても昨年來P/NAV0.9倍を下回る水準が続いています。我々としては、オフィス市場が明確に回復している状況下での、この長期に亘る低迷は看過すべきではないという思いで、今回自己投資口の取得を決議致しました。取得額は40億円、約100円のDPU押上げ効果を見込んでいます。今後も今回と同様に、P/NAVが長きに渡り0.9倍を下回る状況が続く場合は、自己投資口の取得を検討致します。又、併せて7月1日を効力発生日として、1対4の投資口分割を行います。最低投資金額の引下げによる個人投資家を中心とした投資家層の裾野の拡大と流動性の向上を期待しています。

12頁にお進みください。分配金成長目標の変更について説明致します。前回決算発表時に2%の分配金成長を示しましたが、資産入替の進捗等により、一口当たり分配金は、当初示しました成長目標ラインを大きく上回って推移しています。又、昨日公表した自己投資口の取得効果等も踏まえ、DPUの成長目標ライン自体を100円引上げます。引き続き各施策の進捗を踏まえつつ、適宜成長目標の修正を行っていく方針です。

15頁までお進みください。2025年12月期の実績と今後2期の業績予想について、一口当たり分配金の変動要因を用いて説明します。24年12月期は、MS芝浦ビルのテナント退去による賃料の減少等により、調整EPUは7,480円で着地しました。DPUについては譲渡益を還元し、過去最高となる7,935円となりました。25年6月期はMS芝浦ビルのリースアップや増額改定の進捗に加え、資産入替や自己投資口の取得等も寄与し、調整EPUは7,560円となる見込みです。DPUは上野イーストビルの譲渡益もあることから、8,030円を予定しています。25年12月期については、賃料増額改定の加速と中野追加取得の通期寄与により、調整EPUは当面の目標としてきた7,600円を上回り、7,610円を見込んでいます。DPUは内部留保の活用により8,100円を予定しています。

16頁にお進みください。様々な施策の推進により、HPRはコロナを契機とした停滞期を脱し、新たな成長サイクルに入っております。引き続き着実な分配金の成長を実現してまいります。
19頁までお進みください。ここからは運用状況について説明致します。先ず稼働の状況です。MS芝浦ビルのテナント退去の影響もあり、24年12月に掛けて稼働率は低下しましたが、MS芝浦ビルは既に埋め戻しが完了しており、25年6月期の契約稼働率は、98.8%に上昇する見込みです。現在大型の解約予告もないことから、当面は高水準での稼働が継続すると思われます。

20頁へお進みください。賃料の状況です。左上の改定については、マーケットの急回復もあり、25年6月期の増額は、現時点の確定分のみで月額820万円と、増額トレンドが加速しています。右上の入替についても、MS芝浦ビルの影響を除けば、24年12月期はネットでプラスとなっています。
21頁のお進みください。マーケットレントの上昇もあり、レントギャップは５期ぶりにマイナスになりました。今後４期の契約更新期別のレントギャップを示しておりますが、増額余地は大きく、積極的な増額交渉を行うことにより、ポートフォリオ全体の年率1.3%の賃料成長目標達成を目指してまいります。

22頁のお進みください。商業施設の運用状況です。25年6月期末の稼働率は100%となる見込みです。右側記載の通り、商業施設においても店舗の売上回復とともに、賃上げ交渉が進め易くなっており、テナント入替に際しては大幅な賃料増額での契約事例も出ております。

24頁のお進みください。外部成長戦略について説明致します。JPRは、スポンサーパイプラインを活用した物件取得を進めており、特に2020年以降は、東京建物の前中期経営計画も背景に、資産規模拡大ペースを加速してきました。先日公表された東京建物の新中期経営計画でも、投資家向け物件売却事業の加速を重点戦略としており、販売用不動産に加え、固定資産についても積極的に売却を行っていく方針と認識しております。引き続きスポンサーパイプラインを活用し、着実な成長を図ってまいります。

26頁までお進みください。JPRではスポンサーパイプラインに加え、資産運用会社独自ルートを活用した資産入替を推進しており、NOIの向上、譲渡益の獲得、築年数の若返りを実現しています。
27頁にお進みください。新規取得した中野セントラルパークイーストについて説明致します。今回の取得により持分は100%となりました。中野駅周辺エリアは複数の大規模再開発が進み、近年ではアニメ等映像コンテンツの集積地となっていることから、オフィスエリアとしての更なる発展が期待されています。又、26年には、中野駅新改札口と本物件までのペデストリアンデッキが完成することから、利便性は一段と向上します。周辺物件のリーシングも順調で、マーケット賃料も上昇していることから、レントギャップを埋めていくことでアップサイドの獲得を図ってまいります。

29頁にお進みください。ザ・ロイヤルパーク・キャンバス名古屋について説明致します。本物件は、名古屋駅至近、桜通りに面するJPR初の宿泊特化型のホテルです。名古屋は、ビジネス・観光に富み、客の獲得できますが、最近は飛騨・高山など周辺観光地のハブとして機能しており、インバウンドの増加が顕著となっています。賃料形態も、固定＋変動を採用していることから、更なるアップサイドが見込まれます。

31頁にお進みください。財務戦略について説明致します。24年12月期は、長期変動金利も一部活用し、トータル200億円を平均8年で調達しました。資産入替の際に、一部デットを活用しており、LTVは43.7%となる見込みですが、相対的には未だ低位の水準です。金利については、業績予想では7月の追加利上げを見込んでおり、長期金利については足元上昇しているものの、年内は、概ね1.3%程度の水準で推移することを想定しています。金利の先行き不透明感は未だ継続していますが、JPRは返済期日の分散を徹底しており、短期的な影響は限定的だと考えております。

35頁にお進みください。最後にサステナビリティについて説明致します。引き続き全方位的な取り組みを継続しており、GRESB、CDPと高い外部評価頂いています。又、36頁に記載の通り、新たな取り組みとして「エコアクション21」の認証・登録、「オフサイトコーポレートPPA」による電力調達を行っております。
説明は以上となります。今回様々な施策を示しましたが、それは偏に分配金成長の蓋然性を高めることにより、期待成長率に働きかけ、資本コストの低下、引いては投資口価格の向上に繋げていくためのものです。JPRの今年のテーマは分配金の成長と投資口価格の向上です。引き続きご支援賜りますようお願い申し上げます。