トーセイ・リート投資法人 2024年10月期決算概要

トーセイ・リート投資法人
2024年10月期（第20期）決算動画説明書
○動画　　https://www.net-presentations.com/3451/20241217/1sbyl05gahh9/
○説明資料
https://tosei-reit.co.jp/file/top-9fb9b1b5e0ee1fe51fdc222b9b8bba86c7a5d70a.pdf
○説明者　トーセイ・リート投資法人　執行役員　大河内　幸貴
○説明
決算説明を始めます。決算説明会資料をご覧ください。2頁目、続く3頁目にはトーセイ・リートの概要を纏めております。

では4頁、第20期のサマリーをご覧ください。今回の決算説明のポイントは、こちらに記載させて頂きました4点です。詳しくは後ほど説明させて頂きますが、ここではポイントだけお話しします。先ず、1点目は分配金についてです。第20期の分配金は3,761円となりました。売却益や内部留保取り崩しを除いた巡航ベースでの利益分配金としては、過去最高額を更新致しました。2点目は稼働率です。第20期末の全体の稼働率は、前期末比で＋0.2ポイント上昇し、97.1%で着地しています。第13期末以来の97%台の回復となりました。3点目は賃料動向です。テナント入替および更新の際に、リーシング環境が改善し、賃料を増額できるケースが増加しています。4点目はESGです。今期は新たに2 物件でDBJグリーンビルディング認証を取得しました。星3つを獲得致しましたのでグリーンファイナンスの対象物件としています。

それでは概要に移ります。6頁目をご覧ください。第20期（2024年10月期）の決算の概要を説明させて頂きます。先ずは、予想比較です。第20期の営業収益は、稼働率が想定を上回り、賃料収入が上振れたことから当初予想を超過致しました。併せ、費用面で広告宣伝費等が下振れたこともあり、各利益段階で超過達成となりました。分配金は、前回予想比＋51円の3,761円となります。利益相当部分の分配金が、前回予想比＋111円上振れしたことに伴い、内部留保の取り崩しは実施せず、今後の安定分配継続のため温存させて頂きました。

続いて前期比較となります。7頁をご覧ください。第20期は、前期対比で増収増益にて着地致しました。投資主総会のスポット費用や支払い利息の増加はございましたが、前期に取得した物件が通期フルで寄与したことに加え、稼働率上昇や賃料単価改善により、全ての利益段階で増益を確保致しました。この結果、分配金は前期比＋79円の3,761円となりました。

続いて一口当たりの分配金の推移となります。8頁をご覧ください。第20期の分配金は3,761円で着地致しました。この3,761円は、第9期に次ぐ2番目の実績となっておりますが、売却益等を除いた巡航ベースでの分配金としては過去最高額を更新致しました。ご参考までに、物件取得のタイミングと期末稼働率の推移を記載させて頂きました。環境を踏まえた外部成長と、物件の付加価値向上による地道な内部成長を積み重ねた結果、着実に体質強化が進み、分配金の支払い能力が向上していることをご理解頂けると幸いです。

次に運用実績について説明します。10頁、稼働率の実績をご覧ください。第20期末の全体稼働は97.1%で着地致しました。前期末比では0.2 ポイントの上昇、想定比では0.9 ポイントの上振れとなっております。期末ベースでは、第13 期末（2021年4月末）以来の97%台に回復致しました。オフィス稼働率については、大口の退去が発生しなかったことから安定して97%台を維持することができました。商業施設は、小規模の退去があり、前期末比0.4ポイント低下の98.9%となっています。

住宅は、稼働率重視から賃料アップ重視に舵を切った影響もあり、第20期の前半は一時的に稼働率が低下致しましたが、賃料の引き上げを継続しながら稼働率を改善し、期末時点では、前期末比で0.2 ポイント上昇の、96.7%まで回復し着地しております。右の表では、第20期末時点で稼働率が90%を下回る5物件を掲載しています。前期末の6物件から5物件に減少したことに加えまして、最も低稼働となった本厚木トーセイビルでも稼働率は84%を確保しており、直ちに抜本的な対策を要する物件はないことを先ずは報告させて頂きます。

取得価格が10億円を超える上段2物件について説明させて頂きますと、1つ目のKM新宿ビルは、前期に2フロアが解約となった物件です。既にワンフロアについては、賃料を26% 引き上げ、入居済みであり、残るワンフロアについても、更なる賃料アップを目指しリーシング活動を継続しております。オフィス全体の稼働率が安定していることから、賃料重視でリーシングをしておりますが、本件は ダウンタイムが長引いていることもあり、条件面での若干の修正も視野に入れリーシングを行ってまいります。2つ目の日本橋浜町ビルは、ワンフロアが空室となっていた物件ですが、既に契約を締結し、年明けの入居により稼働率は一旦100%に回復致します。賃料につきましても、全テナントに比べて11%増額することができました。一方、 2025年4月に別のワンフロアで退去が決まっております当該テナントの現状賃料は、今回の契約単価に比べ7%低い設定となっておりますので、賃料アップを目指しリーシングしてまいります。

続いて11頁、賃料の状況です。第20期中に発生した、テナントの入退去による賃料の増減につきましては、稼働率の上昇を主因として、全体では月額240万8千円の増加となっております。オフィス、住宅の回復が全体を牽引しています。同一区画で退去した9テナントと、新テナントの賃料がどのように変化しているかを比較しています。オフィスにおいて、マーケット賃料比割高で設定されていた、全テナントの入替が発生した影響でマイナスとなりましたが、個別要因であり、第21期以降は回復する見込みです。尚、第20期の入替時に増額できた件数の割合は、62.2%に拡大しており、ペース賃料の上昇が加速していることをご理解頂けると思います。

続いて12頁、更新時の賃料改定の状況です。契約更新の際の賃料改定については、増額件数136件、増額更新割合は25%となりました。住宅で増額改定が順調であったことに加え、オフィス、商業でも実績を積み上げております。更新時の増額件数が拡大してきており、賃料アップが浸透してきている中で、10月期より4月期の方が、更新件数そのものが多い傾向にあり、第21期も引き続き賃料の引き上げに注力してまいります。増額更新が軌道に乗ってきましたので、今後は増減率3.2% についても拡大していきたいと思っています。

続いて13頁、CAPEX投資についての説明です。第20期も物件の資産価値、環境性能、テナント満足度向上に資するCAPEX投資を積極的に進めてまいりました。費用対効果を見極めた投資を心掛け、稼働率向上と賃料水準の引き上げに繋げています。左のグラフは、CAPEX投資額および減価償却の推移を表したものです。第20期のCAPEX投資額は、観光時期の遅れによる来期へのずれ込み等もあり減少していますが、今後も減価償却の7割程度を目処に積極的に実施していく方針に特段の変更はございません。今期の投資例としては、グリーンスターハイツで、物件価値の向上を目指した共用部のリニューアル工事を実施していますが、本件はスポンサーからの物件取得時から大規模修繕を前提に取得価格を設定し、購入しているものとなります。

続いて14頁、資産価値の維持・向上への取り組みをご覧ください。第20期も賃料アップを目指したリニューアル工事を進めてまいりました。前頁で案内しましたグリーンスターハイツにおいては、掲載の通り、各種修繕・リニューアル工事を行っています。賃料上昇期待の大きいファミリー向け物件でございますので、入替時や更新時にはしっかり賃料アップを実現していきたいと思っています。右側に掲載した住宅においても、10%以上の賃料 アップを実現していますが、今後も積極的にリニューアル・原状回復工事を行っていく予定です。

続いて15頁をご覧ください。第20期末の鑑定評価額は、一部の物件で評価が上昇し、前期末対比で＋4億円の980億円となりました。各アセットタイプとも、含み益は拡大しています。又、引き続き含み損を抱える物件はございません。

続いて17頁、財務運営をご覧ください。2024年11月末に46億円の長期借入を実施致しました。うち16億円は、物件取得のため三菱UFJ銀行より調達したブリッジローンの返済に充当しています。今回実行したリファイナンス46億円は、記載された3物件を対象としたグリーンローンにて調達致しました。

続いて18頁をご覧ください。各種財務指標は記載の通りです。ブリッジローン16億円については、変動金利ベースの長期借入にシフトした結果、固定金利比率は従来不変の93.9%、長期負債比率は100%となっております。返済期限の分散状況ですが、今後も出来上がり金利と分散を意識した運営に注力してまいります。住宅の保有比率が高いうえ、物件やテナントの分散も進んでおり、ポートフォリオは安定しているとの理解ですが、LTVについては、引き続き45から50%の範囲で運営を継続する方針です。

続いて業績予想となります。20頁をご覧ください。第21期（2025年4月期）、第22期（2025年10月期）のサマリーを纏めております。最初に分配金です。2025年4月期の分配金は、前回予想と不変の3,710円としております。2025年10月期についても、横這いの3,710円とさせて頂きました。賃料や稼働率は上昇しており、リーシング環境は改善傾向にあるとの認識ですが、各種コストの上昇を見込みつつ、従来予想を据え置きとしています。引き続きトーセイ・リートらしい運営を継続し、しっかりと上振れを目指してまいります。

続いて外部成長です。今後も東京経済圏の物件取得を主体としながら、地域分散、利回り確保に資する地方物件の取得も目指してまいります。軟調なマーケットが継続しておりますが、手元資金の活用や物件入替を含め柔軟に対応しつつ、投資主価値の最大化を追求してまいります。続いて内部成長です。2025年4月末の想定稼働率は96.1%としています。従来同様に、一定のストレスをかけつつ保守的な方法で算出した結果、2024年10月末の実績対比では、1.0 ポイントの低下としていますが、前回発表した予想に対しては、0.2 ポイントの上方修正となっています。

6ヶ月前までに通知が必要なオフィスの退去見通しが固まり、結果として、想定稼働率が改善したことによるものです。2025年10月末は、従来同様に 一定の入退去を織り込み、2025年4月末と同等の96.1%と想定していますが、賃料を確保しつつ、しっかりと上振れを目指してまいります。ESGについても、トーセイ・リートらしい進化を進めてまいります。併せてサステナブルな運営を継続し、費用対効果を見極めながら各種環境指標の向上を進めてまいります。

続いて21頁、第21期、22期の業績予想です。第21期は入替や更新時の賃料アップにより、賃料収入のベースが改善しているものの、従来同様に想定稼働率を保守的に試算していることに加え、支払い金利とのコスト増を反映していることから、前期対比では減収・減益を予想しています。前回予想対比は、想定可動率やベース賃料の改善により、営業収益を上方修正致しました。一方で賃貸事業費用での経費増を織り込み、各利益段階では前回予想比で不変としています。第22期末の想定稼働率は、第21期末対比で横這いとしていますが、賃料上昇やフリーレント解消を織り込み、賃貸事業収支は改善する見通しです。当期利益は支払い金利の上昇により減益を予想していますが、内部留保の取り崩しにより、分配金は横這いを計画しています。

続いて22頁、分配金についてです。第21期の分配金は、前回予想比不変の3,710円を予想しています。賃貸事業収入は確実に増加していますが、各種経費増を追加で織り込み、分配金の予想は据え置きと致しました。第22期の分配金は、更なる支払い金の上昇を織り込んでいますが、内部留保の取り崩しでカバーし、第21期同等の3,710円としています。いずれも保守的に算出した分配金予想としておりますので、第20期同様に、分配金の極大化を最重要項目と位置づけ、投資主の皆様の期待にしっかりと応えてまいります。

続いてESGトピックスです。24頁をご覧ください。第20期につきましても環境対策を継続しています。先般取得したT’s garden西寺尾は、スポンサー保有時の環境対策が、KM新宿ビルは前期実施した共用部のリニューアル工事等が評価され、DBJグリーンビルディング認証で星3つを取得することができました。この結果、認証取得比率は44.7%となりました。今後もスポンサーとともにトーセイ・リートらしいESG貢献を続けてまいります。

続く25頁では、環境認証の取得状況や環境パフォーマンス、共用部のLED化率、環境改善工事の実施例を掲載させて頂きました。以降のページでも、その他のESGへの取り組み、SDGs、Appendixを掲載しておりますが、ここでの説明は割愛させて頂きます。

私からの説明は以上となります。ご清聴有難うございました。