大和証券リビング投資法人 2024年9月期決算概要

大和証券リビング投資法人
2024年9月期（第37期）決算動画説明書&質疑応答
○動画　　https://www.daiwatv.jp/contents/kigyo/ir/22307-001/
○説明資料
https://contents.xj-storage.jp/xcontents/AS97927/e2ed34d1/c82f/4971/bf81/576df72ebac0/140120241119526390.pdf
〇Q&A
https://contents.xj-storage.jp/xcontents/AS97927/2e7840f1/8151/4ac2/9167/6dc9962ee011/20241122184503557s.pdf
○説明者 大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社
代表取締役社長　西垣 佳機
○説明　
2024年9月期の決算、2025年3月期、2025年9月期の業績予想、並びに、足元の運用状況について説明致します。
1頁をご覧ください。今回のトピックスです。1点目、24年9月期の分配金については、譲渡益により、当初予想の2,300円から100円、4.3%を積み増し、2,400円としました。又、25年3月期についても、同様の2,400円を維持する予定です。2点目、賃貸住宅のテナント入替時の賃料増減率は＋4.5%となり、12期連続での増額、且つ、3期連続で過去最高を更新しました。都心5区においては、増減率＋8%を実現しています。3点目、物件入替について築古の23区および名古屋の賃貸住宅9物件を譲渡し、新たに築浅の23区を含む関東の賃貸住宅5物件を取得しました。築浅の好立地物件を取得することで、ポートフォリオの質の維持・向上を推進しました。詳細については、夫々のページにて説明します。

4頁をご覧ください。先ず前期との比較です。24年9月期の営業収益は、前期に取得した物件の通期寄与による賃料等の増加、物件譲渡の一部完了による譲渡益により、前期比 871百万円の増加となりました。一方、営業費用は、修繕・原状回復費の増加、前期取得物件にかかる減価償却費等の増加により、前期比377百万円の増加となり、当期純利益比390百万円の増加となりました。ここから譲渡益の一部を内部留保した結果、分配金は前期比＋100円の2,400円となりました。

5頁をご覧ください。続いて当初予想との比較です。営業収益は、主に譲渡益の発生により、当初予想比1,517百万円の増加となりました。一方、営業費用は、発生した譲渡益を活用し、工事を前倒し実施したことにより、修繕費等が増加し、当初予想比359百万円の増加となりました。これらの結果、当期純利益は、当初予想比1,173百万円の増加で着地しました。ここから一部を内部留保し、分配金は当初予想比＋100円の2,400円としました。

6頁をご覧ください。25年3月期および25年9月期の業績予想になります。25年3月期は、主に譲渡益の減少により収益が減少する見込みですが、内部留保の積極還元により、分配金は24年9月期と同様に2,400円とする見込みです。25年9月期も、分配金は25年3月期同様に、内部留保の活用により2,400円とする見込みです。

7頁をご覧ください。ここでは分配金の内容について記載しています。24年9月期の一口当たり分配金は、譲渡益により、前期比および当初予想比＋4.3%の2,400円としました。又、ペイアウトレシオは2.1%増加となっています。ポートフォリオの入替が継続する25年3月期以降についても、入替による含み益の還元、又は、内部留保からの還元により、一口当たり分配金の下限値は2,400円とする予定です。

9頁をご覧ください。ここからは足元の運用状況について説明します。賃貸住宅の賃料動向です。左側の入替時の動向ですが、上昇件数比率については、77.2%と拡大傾向が続いています。又、増減率は＋4.5%となり、12期連続での増額、且つ、3期連続で過去最高を更新しました。右側の更新時についても、上昇件数比率は22.3%となり、増減率も＋0.8%といずれも過去最高を更新しています。更新時における賃料増額が定着しつつあります。インフレによるコスト増加が継続していますが、入替時および更新時の賃料増額を積極的に図り、収益力を向上させることで内部成長を実現していきます。

10頁をご覧ください。エリア、タイプ別で示した入替時賃料の動向です。昨年からの東京都への人口流入超過を主因に、23区を含む関東エリアにおいて強い需要が続いており、それが賃料増加を牽引しています。23区では＋6.4%となりましたが、そのうち都心5区においては、他社に引けを取らない＋8%となっています。又、札幌、福岡エリアの増減率については、前期に引き続き過去最高更新し、愛知エリア、岡山エリアについても前期比でプラスとなり、仙台エリアを除く全てのエリアにおいて、賃料増額を実現することができました。仙台エリアについてはマイナスとなっていますが、市況としては回復基調にあり、今後マイナス幅は縮小していくと見込んでいます。引き続き賃料単価と稼働率のバランスを取りながら運用する方針です。エリア、築年等個別物件の将来性を鑑み、一部の物件においては今後も譲渡を検討していきますが、ポートフォリオ全体を見ると、賃料増減率の上昇は継続しており、好調な運用ができています。

11頁をご覧ください。更新時の状況、稼働率、NOI利回りの推移です。入替時の賃料増額に加え、更新時の賃料増額も推進しています。24年9月期においては、更新戸数の3割強に当たる785戸に増賃の打診を行い、そのうちの6割強の510戸で応諾を頂きました。賃料増額の応諾エリアは、関東が約9割を占め、特に23区の比率が高く、全体の約6割を占めました。近畿エリアにおける更新時の賃料増額については、低調な状態が続いていましたが、全体的なマーケットに合わせ、今期25年3月期から積極的な増額改定に着手しています。徐々に結果も出始めていますので、同エリアにおきましても、更新時の増額に貢献できる見込みです。下段の稼働率は24年9月末で98.1%、期中平均も97.6%となっており、増賃を実現しつつも高稼働率を維持しています。人の動きの活発化や賃金の上昇傾向に伴い、賃料の増減率も高まってきています。今後も高稼働維持を前提に、入替時や更新時に積極的に交渉を行い、内部成長を実現していきます。

12頁をご覧ください。住宅リノベーション実績です。24年9月期は32戸でリノベーションを実施しました。その結果、未契約を除いた全ての部屋で増賃を実現し、賃料変動率は＋25.2%となりました。特にファミリータイプにおいては、30%の賃料増を実現しています。今後は、内部成長の重要なドライバーの一つとして、リノベーションも推進します。東京23区のファミリー・ラージ等、比較的広めのタイプの部屋を中心に、毎期1億円程度のリノベーションを実施してきます。物件の入替と併せて、ポートフォリオの質の維持・向上、即ち、内部成長の強化を目指していきます。

13頁をご覧ください。イノベーションの一例です。住み方、働き方の多様性、実用性に対応させるために、様々なリノベーションを実施しています。具体的には、ワンルームを1 DKにするなど、足元の需要に応じた間取りへの変更や対面式キッチンへの変更など、デザイン性と機能性を追求し、競争力の高いイノベーションに取り組んでいます。今後も時流を捉え、需要を獲得できるリノベーションをしていきます。
15頁をご覧ください。ヘルスケア施設の運用状況です。ヘルスケア施設は、賃料が固定の長期契約となっていますが、各指標はご覧の通りになります。入居率は、前期比＋1.9%の79.9%になりました。入居率の改善に伴い、賃料負担力が1.2倍以内の割合が大幅に減少し、より安定した経営状態の施設が増加しています。残存賃貸借契約期間は、平均で約18年となっており、長期的な安定収入が期待できるポートフォリオとなっています。

16頁をご覧ください。オペレーターの一覧を記載しています。賃料条件の改定時期が、24年9月期に1物件ありましたが、減賃などはなく、従前同様の条件で更新ができています。又、25年3月期に改定時期を迎える5物件についても、現時点で、特段減賃などの要請が来ていません。インフレによるコストアップ が報告されていますが、食費改定などオペレーターが入居者から収受する利用料の増加や、介護報酬のプラス改定により、オペレーター 各社の収益性は維持される見込みです。DLIにとって、収益の約3割を安定的に確保することができるヘルスケア施設の存在は大きく、収益性の安定に欠かせない要素であると認識をしています。

17頁をご覧ください。ヘルスケア施設のオペレーターの取り組みについてです。オペレーターごとにサービスの充実など入居促進の施策を打ち出しています さらに業界全体で連携や協業の取り組みの動きもあり 施設運営の改善や 共通の問題解決に向け 良好な関係を築いています またサービス品質の向上を伴う施設運営の効率化や介護職員の負担軽減等を目的に新しい技術を積極的に取り入れ 各施設も DX 化が進んでいます 入居促進の施策や施設運営の効率化は オペレーターの経営をより安定化させ、ひいてはDLIのポートフォリオの安定性向上にも寄与します。

19頁をご覧ください。物件入替の状況です。24年9月期は、平均築年数23.6年の賃貸住宅9 物件を譲渡し、新たに平均築年数5.6年の、築浅である賃貸住宅5物件の取得および決定をしました。譲渡については鑑定費＋0.7%の83億円で、取得は鑑定費△4.1%の84億円で実現しています。今回取得する物件の特徴として、全物件が築浅、且つ、競争力が高い首都圏エリアであるという点が挙げられます。今回の入替においても、ポートフォリオの質の維持・向上が図られたと認識しています。

20頁をご覧ください。ポートフォリオの入替の実績です。ポートフォリオの質の維持・向上の実現に向けて、23年3月期以降積極的な物件入替を実施しています。その結果として、23年3月期と比較をして、競争力が高い関東エリアの物件比率が3.2%増加し、59.5%になりました。賃貸マーケットの成長を取り込める賃貸住宅の比率についても、2.2%増加し72.4%になりました。平均築年数については、1.6年若返り14.1年になりました。他社と比較しても、DLIは若返りを実現しています。又、入替に合わせて投資主還元も実施しています。入替によって生じた譲渡益41億円のうち26億円は即時還元し、14億円は内部留保を通じて将来的に還元に充てることで、積極的な還元を実施しています。今後も入替を実施することで含み益を顕在化させ、投資主に還元を実施しつつ、ポートフォリオの質の維持および向上を実現していきます。

21頁をご覧ください。物件入替のポイントについてです。現在所有する物件の築年数は20年弱のものが多く、このまま築年が経過することにより、物件によっては経年劣化による競争力の低下や、維持管理コストの増加という課題を有しています。これらの課題を解決するために、今後も継続的な物件の入れ替えを行い、保有物件の築年数の平準化を目指します。又、物件の入替により発生する譲渡益の一部については、投資主還元をしつつ、リノベーション工事などによる収益増加を目指す攻めの活用と、管理運営コストや借入利息などのコスト増に対応する守りの活用を組み合わせることで、収益力の維持向上を目指します。

22頁をご覧ください。築年数と維持管理コストについてです。築年数が20年前後になると外壁改修や機械・電気設備等の更新が必要となり、築年数が30年前後になるとエレベーター等の搬送設備工事の必要となるなど、築年数次に応じて維持管理コストが増加する傾向にあります。これらのコストを長期的にコントロールするためには、毎年一定の入替は必要であると考えます。コストをかけても競争力が維持・向上できる物件とできない物件を、個別の状況や見通しに合わせて選別し、適宜入替を実施していく予定です。

23頁をご覧下さい。パイプラインについてです。現時点のパイプラインは、開発中の案件も含め、前期決算発表時対比＋60億円の約360億円を有しており、今後も継続的、且つ、機動的な外部成長を実現することができる体制を構築しています。23区を中心とした3大都市圏、且つ、新築・開発案件が大半を占めることから、取得をした際には、現在注力をしているポートフォリオの質の向上に寄与する見込みです。又、開発物件においては、中長期的な競争力を確保するため、間取り等ルームプランを中心に、設計面でも積極的にデベロッパーと協議し開発しています。今後もウェアハウジングを担うグループ会社である大和証券リアリティとの連携により、更なるパイプラインの拡充が図れる見込みです。引き続き ポートフォリオの質の向上に繋がる、優良物件の確保を進めていきます。

25頁をご覧ください。財務の状況です。9月末時点のLTVは51.2%、有利子負債の固定比率は60.3%、平均残存期間は4.2年となります。24年9月期は、72.5億円のリファイナンスを実施しました。今後は従前同様、一定程度変動金利で借換えをしつつ、金利の固定化については、金融市場を注視しながら機動的に対応していく考えです。ファイナンス市場も徐々に変化しつつありますが、今後も安定した財務運営に努めていきます。

26頁をご覧ください。上段は借入金の返済期日の分散状況を示しています。引き続きレンダーとも相談しながら、特定の期間に借り入れが集中しないよう年限を分散化し、新規、借換えともに継続的な資金調達の実現を目指してまいります。下段は有利子負債の内訳になります。今期は、新規借入先が2社増加しました。これにより、借入先機関数は31社になりました。日頃から多数の金融機関の方々にサポートを頂いており、誠にありがとうございます。この場をお借りしてお礼を申し上げます。引き続きご支援・ご協力をお願い致します。

28頁をご覧ください。今後の戦略です。24年9月期には、9物件の譲渡と5物件の取得を行いました。今後も、より成長性の高いエリアや築浅の物件の入れ替えを行い、ポートフォリオの質の維持・向上、即ち、長期的な収益性の維持・向上を追求します。又、市場動向を捉えた譲渡により含み益を顕在化させることで、物件の入替実行中は、現在の分配金2,400円を下限ラインとして、2,400円から2,700円程度で推移することを想定しています。内部成長、外部成長および譲渡益、内部留保の活用により、トータルでの分配金成長を目指し、投資主価値向上を図ります。

29頁をご覧ください。今後の分配金についてです。24年9月期末時点における含み益は1,065億円、内部留保残高は86億円を有しています。今後も、入れ替えの中で発生する譲渡益の還元を実施していきます。又、物件譲渡による譲渡益がない場合でも、内部留保を活用することで現在の高水準の分配金は持続可能であり、継続していきます。

31頁をご覧ください。ESG の取り組みの一部を紹介致します。環境への取り組みについては、24年GRESBリアルエステイト評価において、総合評価2-Starsを取得しました。開示評価においても、最上位であるAレベルを3年連続で取得しました。又、ポートフォリオ全体の環境認証の取得状況については、新たにCASBEE認証Aランクを2 物件追加取得しました。これにより、24年9月期の認証比率は、延床面積ベースで21.3%となり、目標として掲げていた20%以上を達成しました。目標達成に伴い、新たに2030年度までに、認証比率を30%以上にする目標を設定しています。今後も、環境に対する取り組みも継続していきます。

本投資法人におきましては、ポートフォリオの質の維持・向上を目的とした資産入替を継続予定であり、その過程で発生する売却益の一部を分配金に積み増し、投資主に還元させて頂く方針です。インフレや金利上昇に伴うコストの増加が見込まれる環境ではありますが、こうしたオペレーションを行うことで、現在一口あたり2,400円と予想している分配金を、更に積みますことも可能になると考えます。いかなる環境下においても、我々の強みである 安定した運用をベースに、機動的にアクションを取ることで、着実な維持・成長を今後も目指していきます。引き続き皆様から信頼して頂ける、応援して頂ける投資法人、運用会社を目指してまいります。
以上で説明を終わります。ご視聴有難うございました。