ジャパンリアルエステイト投資法人 2024年9月期決算概要

ジャパンリアルエステイト投資法人
2024年9月期（第46期）決算動画説明書&質疑応答
○動画　　https://www.irwebcasting.com/20241118/1/7009468e9c/mov/main/index.html
○説明資料
https://www.j-re.co.jp/file/term-dad0e8e75e9488be689cac51a47ab5f3c1600525.pdf
〇Q&Aメモ
https://www.j-re.co.jp/file/term-10764fddbd608e81d9965bc22b9d62b24fbf9647.pdf
○説明者 ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社
代表取締役社長　小島 正二郎
○説明
只今より、ジャパンリアルエステイト投資法人の2024年9月期決算について説明申し上げます。
3頁をご覧ください。はじめに当期の決算ハイライトについて、今後の見通しを含めて説明致します。既に発表しております通り、2025年1月1日付でJREの投資口を5分割しますけれども、今回の決算説明では、分かりやすさを優先して一口当たりの数値については、全て分割前の前提で表示しておりますので、その点、予めお含みおきください。それでは入居率からです。左側の折れ線グラフご覧ください。当期末は、前期と同水準の96.5%ですが、来期には、目標としていた97%台を見通せる状況となりました。

好調な賃貸マーケットを反映して、リーシングは全体として順調に進んでいます。その上で、1つ具体的なお話をさせて頂くと、新宿イーストサイドスクエアにおいて、25年7月末に大口テナントの解約が控えています。この後貸しのリーシングですが、現在非常に順調に進んでおりまして、確度の高い埋め戻しを織り込んで、25年9月期末の入居率は97%台をキープする見通しとしています。実はこれまで入居率想定は、1期先までしか示しておりませんでしたけれども、この大口解約の影響は皆様が注目されている点ですので、今回2期先の想定まで開示することにしました。

次に、EPUについての説明です。ここで我々の言うEPUとは、主に運用によって発生する賃貸事業収支ベースの分配金原資を指します。2020年以降低下傾向にあったこのEPUですが、左側の棒グラフが示すように、23年9月期を底に上昇基調に転じています。そして将来に向けても上昇トレンドをお示しできていると思います。これは入居率上昇に伴う賃料収入の増加や、新規に取得する物件の利益貢献、そして修繕費をはじめとした費用のコントロールによって、収入の増加がインフレによるコストの増加を上回って成長していることを表しています。次に賃料改定の状況です。右側のグラフをご覧ください。1年前までは減額改定が優勢でしたけれども、前期でほぼイーブンとなって、当期は増額改定を大きく伸ばすことができました。

続いて4頁をご覧ください。前期から当期にかけての一口当たりの分配金の増減要因を、主に棒グラフの緑で示したEPUに焦点を当てて説明します。左側の棒グラフが前期である 24年3月期、右端が当期である24年9月期です。一言で申し上げると、真ん中上段に示している通り、既存物件の内部成長と前期に取得した物件の利益寄与によって、費用の増加分をカバーできたという結果です。内部成長では、フリーレント終了に伴う賃料発生などによって、賃料収入が増加しました。一方で当期は、水道光熱費の増加が見られました。

これは主に、政府の激変緩和措置の終了や再エネ賦課金の上昇による一時的な影響です。又、負担調整措置に伴う公租公課の増加などもありまして、差し引きでEPUを約200円抑えています。一方外部成長では、前期に取得した新規物件の利益貢献によって、300円強のプラス寄与となりました。財務関連のマイナス104円は、支払い利息の増加によるものです。これらトータルで、EPUは前期比＋2円の9,593円と、僅かではありますが上昇させることができました。そして、当期の一口当たり分配金DPUについてです。当期は、堂島タワー1回目の売却によって、67億円の売却益を計上しました。ここから圧縮限度額まで内部留保した上で、その残額である、右が棒グラフのグレー部分、2,756円を投資主への還元に充てます。これにより当期のDPUは12,349 円となります。

次に5頁をご覧ください。予想2期の分配金見通しと今後の分配金戦略についてです。最初に予想2期の見通しについて、EPU、DPUの順に説明します。3つ棒グラフは、左端から夫々当期である24年9月期、今期である25年3月期、そして翌期である25年9月期を表しています。下の緑色の部分がEPUです。先ず、当期から今期にかけての増減です。内部成長では、当期における高い賃料水準での新規貸付けや、フリーレント終了に伴う賃料発生によって、賃料収入を大きく伸ばす一方、修繕費の増加を見込んでおりまして、これらの差引きで約260円のプラスです。

尚、修繕費の増加は、売却益を活用した戦略的なものですが、これについては後ほど改めて説明致します。外部成長では、堂島タワーの2回目の売却による賃貸利益の剥落によって88円のマイナス、財務関連では、支払利息上昇の影響などで160円のマイナスです。差引きで今期のEPUは、当期比で10円プラスの9,600円となる見込みです。続いて今期から容器にかけてのEPUです。翌期には、新宿イーストサイドの大口解約というマイナス要因がありますが、その他の物件の賃料収入の増加によって、そのマイナスを埋め戻します。更に解約違約金収入や修繕費のコントロールによる賃貸事業費用の減少によって、内部成長では224円のプラスを見込んでいます。尚、外部成長による増減はありません。財務関連では、支払利息の増加をその他経費の減少が打ち消して、差引きで僅かなマイナスです。

これらの結果として、翌期のEPUは、今期比＋212円の9,810円を見込んでいます。以上纏めますと、賃貸収入の増加と費用のコントロールによってインフレによるコストアップがある中、将来に向けたEPU成長の見通しを示すことができていると思います。次に一口当たり分配金の総額であるDPUです。今期、真ん中の棒グラフをご覧頂きますと、堂島タワーの2回目の売却益を、1回目の譲渡と同様に圧縮限度額まで内部留保した上で、その残りの額を配当として還元する予定です。その結果DPUは12,550円を見込んでいます。

右端の棒グラフで示した来期25年9月期の薄いグレーの部分については、一旦内部留保の取り崩しを想定して、DPUを12,000円としています。ただ 資産入替戦略の一環としての売却の検討は継続していますので、この内部留保取り崩しが売却益に差し替わる可能性も十分にあります。次にこの頁の右側をご覧ください。我々の考える中長期的な分配金戦略についてです。改めまして一口当たり分配金であるDPUの構成ですが、3本の長い棒グラフでは、グリーンで示されたEPUの上に、グレーの売却益による分配金原資が乗っています。

この売却益の割合は、EPU全体の約2割を占めているのが現状です。今後の当面の方針として、DPUをできるだけ安定的に保ちながら、その中でEPUの割合を着実に増加させていくつもりです。当面の目標としては、DPUとEPUの乖離幅を10%程度にまで縮小させることを目指します。そしてその目標達成のためのメインドライバーは内部成長です。入居率97%台を達成した先の、もう一段上の入居率への引き上げと、賃料増額改定の一層の推進によって、引き続き収益を増加させることと並行して、インフレと金利が上昇する経済状況下での、賃貸事業費用と支払利息の抑制に努めます。投資口価格が十分に上昇する環境になれば、外部成長による寄与も期待できると思います。この目標達成の時期については、5年程度をイメージしています。様々な外的要因の影響がありますので、確実にということはできませんけれども、今の経済状況を前提とすれば概ね5年程度での達成は可能だと考えています。

そしてそのような取り組みの結果、DPUとEPUの乖離幅が目標通り縮小する目処がついたタイミングで、DPU水準も切り上げていく方針です。尚、この目標には、DPUとEPUの乖離幅を0にすることは目指さないという意味合いを含んでいます。つまり、売却益の還元は自ずと継続されるということです。我々は、現在ポートフォリオの入替戦略を積極的に進めていますが、この戦略は、投資口価格が回復した後も継続していきます。JREは上場から23年が経過して、保有物件の平均築年数は上昇してきています。一方で、オフィス需要が質への逃避にシフトするなかで、ポートフォリオの持続的な競争力を一層強化するためには、資産を入れ替えることによって質を保つということが、大変重要な戦略だと考えています。そしてこの資産入替の過程で生み出される 売却益を、投資家の皆様に還元することは継続していきたいですし、その継続は十分に可能だと思います。これは長い歴史とともに、ポートフォリオを積み上げてきたJREの、1つの強みだと捉えています。

続いて7頁をご覧ください。ここからは内部成長についてです。先ず、上段左側の入居率の推移をご覧ください。当期末の入居率は、前回の予想通り96.5%での着地です。冒頭申し上げた通り、今期以降は、目指していた97%台を維持できる見通しです。この上昇要因として、リーシング進捗した主な物件を右側に記載しています。今年3月に取得した3rd 南青山は、取得時に2フロア、400坪の空室を抱えていましたが、グローバル展開するスポーツブランド企業の入居が決定しました。25年3月末には満室稼働になる予定です。

次に冒頭でも触れました新宿イーストサイドスクエアですが、ここでは25年9月期に大口テナントの一部解約が決定しています。解約面積は、JRE持分換算で約3,000坪、ポートフォリオ 全体の約1.2%に相当します。ただ、この退去後スペースのリーシングは極めて順調です。館内テナントの借り増しと新規テナントへの貸付を合わせた複数の契約によって、既に2,000坪を超える埋め戻しに目処がついていまして、その平均の貸付賃料単価は、マーケット賃料を上回っていて、且つ、解約退去するテナントの賃料水準をも上回っています。残りの1,000坪についても旺盛な引き合いがありますので、賃貸条件に拘りながら契約交渉を進めています。本物件にとっては、マルチテナント化が進むことも考え合わせると、今回の大口テナントの退去をむしろチャンスとして、収益の向上に繋げることができるのではないかと考えています。

下段左側をご覧ください。テナント入替による月額賃料の増減です。当期である24年9月期は、貸付による増加によって、月額賃料を大きく成長させることができました。これには、銀座三和ビルのテナント入替が大きく寄与しています。1階から3階の低層フロアには、もともと銀行が入居していましたが。その解約を機に、銀座中央通りに面した路面区画という、希少な立地特性の価値を最大化するために、物販店舗へと用途変更した上でリーシングを行いました。その結果、ラグジュアリーブランドの出店が決定しまして、賃料単価を大幅に増加させることができました。

次に8頁、当期の賃料改定の詳細です。件数ベースで増額が前期比2倍に増加しました。一方で、減額のケースは減少させています。その結果、右側のグラフで示す通り、賃料月額ベースでは、増額改定が減額改定を大きく上回って、ここでも収益ベースを増加させることができました。又、上の薄いグリーンのボックスの2番目の項目をご覧ください。インフレに対応する取り組みとして、CPI連動賃料の契約導入を模索していましたが、この度、都心物件の大口テナントとの間で、賃料がCPIに直接連動する形の賃貸借契約を締結できることになりました。これをモデルケースとして、CPI連動賃料や段階的な増額賃料など、インフレ時代に合わせた契約形態を増やしてまいります。

次に9頁をご覧下さい。左側のグラフは、ポートフォリオ内の各ビルの査定賃料の変化を表しています。我々はCBREに依頼して、半年ごとにビル1棟単位のマーケット賃料水準を確認していますが、その時系列の推移です。棒グラフの一番右側が当期ですが、前回から更に賃料水準の上昇が進んでいます。特に都心5区では、約8割の物件で上昇しました。又、右側の賃料ギャップについてですが、この賃料ギャップは、実際の契約賃料からマーケット査定賃料を差し引いた数値です。当期は、2年半ぶりにネットの数値がマイナスになりました。ここからも、賃料の増額改定が益々進みやすい環境になっていることが分かります。

次の10頁では、我々の工事関連の取り組みについて説明しています。先ず、左上の修繕費のグラフをご覧ください。今期である25年3月期は多額の売却益が見込めますので、それにぶつける形で、一部の工事を計画的に前倒して実施しました。これによって、例年より多い23億円を予定していますが、それより先の期の巡航水準としては、凡そ15億円から16億円を見込んでいます。この15億円から16億円という金額レンジは、現時点で物件の安全と機能を保って資産価値を維持することと、EPUの持続的向上のためにコストを効率化するということの、双方をバランスよく成立させるという観点で、最適な水準だと考えています。当面は、この金額レンジを基準にして、修繕費をコントロールしていく予定です。次に下段のCAPEXです。棒グラフのうち緑の部分は、各期のCAPEXのうち物件価値の向上に繋がる工事、これをバリューアップ工事と呼びますが、その割合を示しています。

前回の決算説明においても、競争力向上につながるバリューアップ工事や、省エネ化工事を推進していくという方針を示しましたが、その方針が実際の工事計画に織り込まれていることをご確認頂けると思います。右側には、バリューアップ工事の事例と今後の主な予定を掲載しています。共用部の表面的な美装化にとどまらず、入居者へのサービス向上に繋がるような、付加価値を生み出す改修工事にも積極的に取り組んでいます。こうした工事を毎期着実に実施していくことによって、ポートフォリオのリーシング競争力を向上させて、賃料の安定成長を後押ししてまいります。

次の11頁からは外部成長についてですが、当期は物件の取得はありませんでした。この頁では、当期以降の譲渡物件であるJRE堂島タワーの説明です。この物件の譲渡は、2回に分けて実施されています。1回目の譲渡が当期中の4月1日、2回目の譲渡は今期中の10月1日に、既に完了しています。右側に本譲渡のポイントを纏めてあります。譲渡価格は、簿価および鑑定評価額を大きく上回る水準です。これによって、2期合わせて132億円の売却益を実現することができました、このうちの一部を内部留保した上で、当期と今期の2期に渡って、夫々45億円強を投資主に還元する予定です。

次の12頁をご覧ください。ご覧頂ける通り、2020年以降、ポートフォリオ内の資産入替を積極的に進めています。スポンサー物件を中心に、比較的新しく、高品質なオフィスビルを取得する一方、リーシング競争力の低下など、収益性のリスクが高いと判断した物件を譲渡しています。

続いて13頁をご覧ください。財務戦略です。当期も引き続き長期固定を中心とした借入という方針の下で、一部長期変動での借入も組み合わせて、デット資金の調達を行いました。その結果、有利子負債の平均利率は、前期の0.44%から僅かに上昇して0.50%、平均残存年数は4.32から4.27へと若干短期化しました。尚、予想2期の平均利率は、既存借入のリファイナンスに伴う金利上昇の影響によって、緩やかに上昇する見込みです。一方で、昨年度末の物件購入の際に一時的に増加した短期での借り入れを、長期借入に転換することによって、平均残存年数は長期化していくことを想定しています。国内金利は、今後も緩やかに上昇傾向が続くことが予想されます。このような金利環境下で、我々はこれまでの借入戦略を大きく変えることなく、 長期固定での借入を中心としつつも、借入コスト上昇の影響と財務の安全性とのバランスを意識しながら、引き続き柔軟な姿勢で資金調達を進めてまいります。下段の折れ線グラフは、LTV水準を示しています。前期は、豊洲フォレシア、3rd南青山の取得に伴う新規借入によって44.0%まで上昇しましたが、堂島タワーの1回目の譲渡資金を持って返済したことで、当期は42.8%まで低下しています。

1頁飛ばして15頁をご覧ください。上段の表にある含み益ですが、前期比＋130億円と大きく上昇しました。この主な要因は、鑑定評価額が上昇したことによるものですが、キャップレート低下による影響は非常に限定的です。大部分がNOIの上昇によるもので、中でも 設定賃料の見直しが大きく影響しています。特に当期は、銀座三和ビルのテナント入替による賃料増加が大きく寄与しました。この結果、一口当たりNAVも前期から約1万円上昇して、604,321円となりました。

次はESGです。16頁をご覧下さい。我々はCO2排出量削減に関する目標を策定していますが、この目標に対する進捗状況を上段の表で示しています。CO2排出量の削減比率、再エネ電力導入比率ともに、2023年度において2030年度目標に対して80%に迫る進捗となっています。現時点としては非常に高い進捗率だと自負していますし、2050年ネットゼロの達成に向けた我々のこれまでの取り組みの成果が、数字として現れたものだと捉えています。引き続き保有物件の空調更新やLED化工事、そしてZEB化の推進などによって、ポートフォリオ全体の省エネ化を推進するとともに、再エネ電力の一層の導入にも取り組んでまいります。続いて下段です。本年1月我々は、環境認証の取得率に関する目標水準を 90%に引き上げました。その目標に対する進捗状況を示しています。前期から当期にかけて大きく取得率を上げることができましたので、目標数字にほぼ到達しています。右側直近の取得事例ですが、夫々の環境認証について、最高評価を取得することができました。今後も ポートフォリオの一層のグリーン化、これを進めてまいります。
以上で資料に沿った一通りのご説明とさせて頂きます。

最後に、現在の事業環境の認識と今後の運営方針についてお話ししたいと思います。この数年で、我々オフィスリートを取り巻く環境は様々に変化しました。金融マクロ環境としては、デフレからインフレ、そしてゼロ金利・マイナス金利から金利ある世界へのシフトです。オフィス不動産に関しては、都心での大量供給がありました。そして、その供給に負けないオフィス床の需要増加がありました。結果として、1年以上にわたる空室率の継続的な減少を経て、この数ヶ月で漸く賃料の上昇トレンドが明確になってきました。又、オフィスユーザーの観点では、ハイブリッドワークの浸透や、労働市場におけるオフィスワーカーの獲得競争が見られます。そしてそれらに伴って、オフィス需要の質への逃避、Flight to Qualityが進んでいます。そうした中で、オフィスリートは、コロナ禍による業績の落ち込みから回復に向かってはいますが、将来に向けて果たしてインフレや金利の上昇を上回る成長が達成できるかという点を問われていると認識しています。

一方で、リート経営における変わらない本質として、インカム商品としてのリートのバリエーションの基本はキャッシュフローですから、中長期的な価値向上のドライバーは、DPUの持続的成長への期待だと考えています。そして足元の業績の先にある、このDPUの持続的成長を実現するための大きな柱は、ポートフォリオの中長期的な競争力であるはずです。JREとしては、ポートフォリオの中長期的な競争力を高めるために、当面は、内部成長と資産の入替戦略に特に力を入れていう方針です。尚、オフィス需要の質への逃避が進む中で、ポートフォリオの質を高めていくことがますます重要になっていますので、資産の入替にあたっては、今まで以上にクオリティの高い物件の取得を念頭に置いてまいります。

ところで、リート経営のあり方の大前提として、マネジメントへの信任は大変重要だと考えています。我々が重視する戦略は、先ほどお話ししましたような長期的な観点での競争力の向上ですが、J-REIT全体の投資口価格が引き続き思わしくない中で、短期的な改善策を求める声があることも十分に認識して、そうしたご意見にも留意して、多様な観点から検討した上で運用に生かしていきたいと考えています。引き続き幅広く、様々な投資家の皆様と対話をしてまいります。さて、色々お話ししてまいりましたけれども、改めましてオフィス市況の力強い回復と、それを背景とした JREの持続的成長に向けた我々の取り組みに、今後もご注目頂きたいと思います。
以上です。有難うございました。