三菱地所物流リート投資法人 2024年8月期決算概要

三菱地所物流リート投資法人
2024年8月期（第16期）決算動画説明書&質疑応答
○動画　　https://www.youtube.com/watch?v=vhroscP5dlY
○説明資料
https://mel-reit.co.jp/file/ir_library_term-4a3a17c5e0faa0d5249ce78914352453b36da03e.pdf
○説明者 三菱地所物流リート投資法人　執行役員　兼
　　　　　三菱地所投資顧問株式会社　執行役員物流リート部長　高梨 憲
○説明　
資料に沿って決算説明を始めます。
3頁をご覧ください。先ず、運用ハイライトですが、ポイントは4点ございます。1点目の、当期（第16期）の決算ですが、12期連続の増収・増益・増配で着地致しました。主に物件売却益の計上、堅調な内部成長および費用の減少などにより、分配金は前期比＋18.8%、予想比＋2.3%の9,602円となりました。又、鑑定評価額を下回る物件の取得などにより、一口当たりNAVも増加しております。2点目は、戦略的な資産入替による物件取得です。仙台の物件の売却資金を活用し、前回発表したMJパーク西宮の取得に加え、今回新たにMJロジパーク愛西を相対的に高い利回りで取得し、2期に亘る資産入替が完了しました。

公募増資が難しい環境下においても、資産入替を通じて、収益性向上とポートフォリオの質の向上を伴う、外部成長を継続致しました。3点目は、内部成長の継続です。本投資法人のポートフォリオは、引き続き高稼働を維持し、14期連続の賃料増額改定を実現する見込みです。第16期の平均賃料改定変動率は＋6.4%、続く第17期の契約締結分の増額改定変動率は、＋4.0%を想定しています。力強い内部成長が継続しており、後ほど改めて触れますが、今後も内部成長により、年率1%以上の分配金成長を目指してまいります。最後にESGでは、新たに設定した2050年度のGHG総排出量のネットゼロ目標が、科学的根拠に基づいたものであるとしてSBTiより認証を取得致しました。又、2024年度のGRESBリアルエステイト評価、こちらは5年連続で最高位の5-Starsを獲得しました。

続きまして4頁では、一口当たり分配金の実績と予想について説明致します。第16期と17期の2期に亘る売却益の還元により、大幅なDPU向上となります。第15期から16期にかけては、物件売却に伴う一般管理費の増加があるものの、内部成長の進捗と取得物件の通期寄与等により、前期比＋1,519円、＋18.8%増の9,602円で着地しました。第17期は、売却益の一部剥落や一時的な収益の減少が発生する見込みですが、資産入替や内部成長効果により、引き続き高水準の9,441円を想定しています。又、第18期の想定DPUは、売却益が剥落しますが、新規取得物件の通期寄与と既存物件のリーシングの進捗、継続的な内部成長を背景とし、8,219円を想定しています。売却益を除くDPUとして、第15期と比較しますと、一般管理費や金利コストなどの費用が上昇するものの、外部成長、内部成長および利益超過分配の正常化等で、売却益を除くDPUは着実に成長していく想定です。

6頁をご覧ください。足元のインフレや金利上昇を踏まえた成長戦略を説明致します。本頁では、改めて本投資法人の、投資主価値向上に向けた考え方について整理しております。投資主価値向上とは、即ち、DPUおよびNAVの成長により達成されるものであり、これを実現するための、外部成長と内部成長における戦略をお示ししています。先ず、外部成長においては、資本コストを意識した成長戦略を実行してまいります。取得物件の利回りがインプライドキャップレートを上回っていれば、DPU成長を伴うAccretiveな成長が実現できますが、私共のパイプラインには、MJIやソーシング物件をはじめ、相対的に高い利回りが期待できる物件を複数確保しておりますので、足元のマーケット環境においても、物件取得による外部成長は可能です。物件取得の資金調達手段として、公募増資、又は、物件売却がありますが、公募増資の場合には、DPUおよびNAVの成長が達成できることを条件としつつ、投資口価格水準やマーケットのセンチメントを踏まえ、タイミングと増資の規模感を慎重に検討致します。

増資を行わない資産入替の場合は、入替前後のNOI水準や収益性、ポートフォリオの質的向上および売却益、どの程度の含み益の還元を実現できるかがポイントとなります。一方、投資口価格が軟調に推移し、インプライドキャップレートが、取得物件の利回りよりも高くなった場合には、自己投資口の取得が効果的な資本政策になりますので、機動的な自己投資取得ができるように検討を進めております。このように資本コストを踏まえた効果的な手法を選択しつつ、引き続き外部成長を目指してまいります。又、内部成長に関しては、レントギャップを捉えた賃料増額改定により、分配金換算で年率1%以上の成長を目指してまいります。今後の契約更改においては、賃貸借契約期間の短期化による賃料改定機会の早期化や、5年超の契約となる場合には、CPI連動等の賃料改定条項の導入を目指し、今後も力強い内部成長を継続したいと考えています。

続きまして、ここ1年の外部成長を振り返ってみたいと思います。7頁をご覧ください。投資口価格が軟調な環境下においても、昨年9月には温存していたLTVを活用し、収益性の高い物件を取得しました。その後も、2期に分割した物件売却等、相対的に高い利回りの2物件の取得といった戦略的な資産入替を実施し、その結果、予想巡航分配金は、4.9%の向上と着実な外部請求を実現しております。

続きまして、資産入替について説明致します。8頁をご覧下さい。2期に亘る資産入替の一環として、今回愛知県に所在するMJロジパーク愛西1を取得しました。右側ボックスに記載の通り、築年数が15年を超え、将来的な競争力の低下が見込まれる物件を売却し、築浅、且つ、収益性も高い2物件を取得することで、ポートフォリオの質的向上を実現しました。又、今回の物件取得においては、愛西物件の鑑定NOI利回りが5.5%と、インフレンド キャッププレート4.4%を上回っており、DPU成長が見込めること、鑑定評価額を20%以上下回る価格での取得により、NAVの成長が見込めることから、ほかの選択肢である自己投資口取得やレバ下げに比べて、最も投資主価値向上に寄与することを判断の根拠としております。又、物件取得後の手元資金は30億円でございますので、引き続き資本コストを踏まえつつ、投資主価値向上策に活用してまいります。

続いて今回取得したMJロジパーク愛西1の概要について説明致します。10頁をご覧ください。本物件は、名古屋市内への近接性に加え、複数の高速道路を幹線道路が利用可能で、広域圏へのアクセスが可能な好立地、又、荷物の搬送動線にも配慮された設計になっており、競争力が高い物件であると考えています。又、本物件は、我々独自のプログラムであるPDP による開発型案件です。テナントのロンコ・ジャパンとの共同案件となっており、MJIが開発手法と出口のサポートをすることによって、鑑定NOI利回り5.5%と、魅力がある収益性での取得を実現しております。

次はパイプラインです。10頁をご覧下さい。今回の決算発表に合わせて、スポンサー開発物件をパイプラインに追加しております。合計で14 物件、約83万m2のパイプラインを確保しております。金額ベースでは、1,600億円程度となります。今後、マーケット環境等見極めつつ、適切なタイミングと規模で継続的な外部成長を実現してまいります。

続きまして内部成長戦略です。11頁をご覧ください、先ず、上段の賃料改定状況の推移では、第16期は、契約締結分について6.4%の賃料増額改定で着地しました。足元の第17期においても、契約締結分では＋4.0%の増額率であり、増額トレンドが継続しています。又、過去3年間の平均賃料増額率は6.3%であり、右下記載の通り、分配金換算で、年間1%以上の力強い賃料増額を達成できております。今後2年についても、平均増額率は5から6%の増額を想定しております。又、左下では、独自の施策として、自己消費スキームの太陽光発電設備によるコスト削減事例を紹介しています。こちらは今年の8月から稼働しておりますが、8月の実績では、館内消費電力の7割弱を自家発電により調達ができており、水光熱費の削減に繋がりました。今後も我々の独自施策にてコスト削減や収益改善も進め、内部成長に繋げてまいります。

12頁にて、財務戦略について説明致します。引き続き三菱地所グループの高い信用力を生かした、安定した財務運営を行っております。右下のグラフでは、10年の固定金利の推移を水色で、3ヶ月の変動金利の推移を濃い青で示しております。足元では、固定金利の調達コストは高い水準で推移しているため、今後のファイナンスでは、金利動向を見据えながら、固定金利率85%以上を目安としつつも、一部変動金利を組み合わせることで全体のコストコントロールを行います。借入期間としては、ALMや調達コストの観点から、平均5から6年程度を意識した調達を考えています。

続いて13頁では、インフレと金利上昇への対応について説明致します。インフレ対応については、レントギャップを捉えた賃料上昇の継続と契約期間の短期化により、引き続きインフレを上回る内部成長を目指してまいります。ポートフォリオにおいて、残存期間5年未満の比率は55%と過半を占めており、又、第16期の再契約後の平均賃貸者期間も、5.4年から3.8年に短期化を進め、賃料増額機会の早期化を進めました。又、上段右の棒グラフでは、同一物件ベースのNOIの成長を示しておりますが、2023年8月期からの1年で、空室の影響を除き3%向上しており、インフレ率を上回るNOI上昇が達成できている状況です。

又、下段で賃料上昇と金利上昇が、今後のDPUに与える影響を試算しております。足元の2025年2月期の第17期から第20期 までの4期において、賃料に関しては、期当たり平均5から6%の賃料増額を想定しております。金利に関しては、今年の9月30日の基準金利を用いて5年の固定金利で借り換えを行った想定で試算した結果、内部成長が金利上昇による費用増を十分に上回ることができると考えております。右側は、更にベース金利が0.25%上昇した場合を試算していますが、この場合においても、内部成長が平均的には上回ることができております。今後もインフレや金利上昇に負けない内部成長を目指していきたいと考えております。

最後にESGの状況について15頁で説明致します。本年度も、GRESBリアルエステイト評価において、5年連続で最高位の5-Stars、又、既に取得済みのSBTiニアターム認定に加え、2050年度のSBTiネットゼロ認定を取得しました。保有物件の環境認証取得も順調に進捗しており、ポートフォリオのグリーン化率は97.7%に向上しております。ESGへの取り組みの詳細につきましては、本日サステナビリティレポート2024を発行し、ホームページでも更新しておりますので、こちらもご覧頂ければ幸いでございます。
説明は以上となります。ご清聴有難うございました。

＜質疑応答＞
Q：物件取得か自己投資口取得等の検討で、インプライドキャップレートを上回るかどうかという判断で、今回は物件取得、物件入替を選択されたということではありますが、 今後、パイプライン、10頁に一覧を頂いていますけれども、この物件群につきましては、今のプライドキャップレートからすると、それ以上の利回りで買えそうなのか、そこはものによるので、その時々のインプライドキャップレートを見ながら、どの物件を買っていくのか判断されていくのか、このパイプラインについてのお話をもう少し伺えればと思います。
A：私共の考え方は、6頁で示した通りでございまして、資本コストとはインプライドキャップレートであるという認識のもとで、それを上回る利回りの物件があれば、それを取得することで投資主価値が向上するであろうということでございますので、ご質問のパイプラインの中に、物件によって利回り感は様々ではございますけれども、その中に仮にインプライドを上回る物件があるのであれば、取得によるポジティブな効果があると考えております。足元のインプライドキャップは、私共4.4%程度でございます。今後の投資口価格、株価の推移によってインプライドキャップレートも変化していきますので、最適なタイミングを見つつ、どの物件を取得するか柔軟に考えていきたいと思っています。

Q：賃料上昇、賃料増額の継続性ということで、契約更新時5～6%の賃料増額を継続させていき、それでポートフォリオ全体での年率＋1%を分配金増配寄与する、ということではありますが、こちらの蓋然性と言うか手応えというところをお伺いしたいと思います。今の物流市場環境が十分堅調と言うか、底堅いということを背景にされているのか、若しくは、供給の影響で全体の空室率は上がっていますが、個別物件でどうなのかとか、市況感等を交えながら、賃料増額に対する見通しの背景等を、もう少しお伺いできればと思います。
A：内部成長ですが、賃料増額改定は、向こう2年で5から6%という目標感を示しておりますが、この5～6%という水準感は、更新・更改を迎えるテナントの既存賃料、それから今のマーケットレントの比較感で、5～6%という水準感を算出しておりますので、十分に達成しうる手応えのある数字感と、ご理解頂ければと思います。あとは、物流マーケットの全体の市況感ですが、各種リサーチの結果も出ておりますけれども、やはり首都圏では、空室率がまだ高止まりしているという状況が続いているかと理解しております。一方で、その空室が、基本的には新築の供給された物件に集中しているという状況は、前回の説明から特に変わっていないと理解しておりますので、従いまして、私共のポートフォリオの稼働率も非常に高い状況で維持できてございます。契約の再契約にあたっては、基本的には、既存テナントが賃料上昇を伴う形で再契約頂くケースが、圧倒的多数ということで、その意味からも、5～6％の数字感をあえて示させて頂いています。

Q：物件入替についてですが、2期に亘って分割をして売却をして、入替えとともに売却益を計上しましたが、これは、今後は継続することは考えられていないのか、やるとするとどういう場合か、この点に関してお考えをお聞かせ願います。
A：物件入替の今後の方針という質問ですが、先ほどの6頁の資料で説明させて頂こうと思いますけれども、入替というのは1つの手段であると考えております。先ほどの回答に重なる部分ありますが、インプライドキャップレートの水準が、つまり、投資口価格の水準感次第で、物件を取得すべきかどうかという、取得することの効果が変わってまいりますので、物件取得をするのであれば、公募増資なのか、或いは物件売却を行って資金調達を行うのか、そういう選択肢が2つあるということでございます。ですから、今後の資産入替だけとらまえて、その方針を出すということはしておりません。あくまで物件を取得する際の、資金調達手段としての資産入替をやるのかどうかの判断を、マーケットを見極めながらやっていくと考えております。

Q：LTVについてですが、簿価ベースではなくて鑑定ベースで見て、まだ拡大余地があるとするリートが増えてきているように思いますが、御社においても、今後、LTV目線を、これまでより高めに見ていくような考え方に変えることありえるのかどうか。
A：LTVの水準感ですが、こちらは、前回の回答から大きく変わることはありませんで、
基本的には、今のところは、現状の水準を維持するというのが基本姿勢でございます。今後の活用の余地という観点からは、今後の日本の利上げのGoalが、仮に来年の年末あたりに見えてきたとして、利上げ後の長期金利の水準感、上限のイメージがある程度見えてきた段階で、不動産のイールドスプレッドが十分にある、レバレッジの活用余地がまだあるということであれば、現状の40%から40％台の前半をイメージして使っていくという可能性は、十分にあると考えております。足元はステイと考えております。

Q：合併についてですが、三菱地所物流リートは、Valuationが比較的高い状況にあり、若し合併という機会があれば、有利な合併比率で規模拡大できるチャンスということになると思いますが、こういったことは選択肢としてどのように捉えられているか。あと、別の観点になりますけれども、そういうことがあったとしても、スポンサーシップは単独というのを志向されるのか、それとも状況次第では、共同でのスポンサーいうのも選択肢としてあり得るのかどうか、考え方を説明願います。
A：合併についてですが、難しいご質問と捉えておりますけれども、先般の三井と伊藤忠の合併の事例もそうであったと思っておりますが、一つは、ポンサー同士の話し合い、協議、親和性、そのあたりで徐々に話が纏まっていったと考えておりますので、運用会社単体でM&Aを仕掛けていく、或いは、そういう話があった時に、私共だけで検討するということは現実的ではないということになりますので、スポンサーの三菱地所としっかりと協議しながら、そういうチャンスがあった場合にどう対応していくのか検討したいというのが、歯切れが悪いのですが、回答になるかと思います。単独に拘るのか、共同スポンサーでも良いのかという観点につきましては、両方の選択肢はあると思っております。同じスポンサーのオフィス系リートもあるかと思いますが、かつては共同スポンサー体制でやっていたということもありますので、必ずしも共同スポンサーが駄目ということでもないのとは思っておりますけれども、その辺りは、スポンサーを交えた経営判断なるのではないかと思っております。

Q：10頁のパイプラインのところで、新しく大阪の冷凍・冷蔵物流が加わっていますが、冷凍・冷蔵物流は、他のパイプライン物件と比べて、利回りとかテナントのリーシング機会、期間とかの違いはあるのでしょうか。又、設備が重いので長期にしたいとか、そうした違いと合わせて、スポンサーの冷凍物流の取り組みはどのような取り組みでしょうか。国際物流展とかビッグサイトに行きますと、三菱地所のブースで冷凍・冷蔵を強調しておられ、他社では三井とか、霞が関キャピタルも冷凍物流を作られておられるので、三菱地所もこれからも作っていって、こうしたところは組み入れ対象になっていく可能性が更に高まるのか、そうしたところを見通しも含めてお伺いしたいと思います。
A：冷凍・冷蔵倉庫の利回り感ですが、BTSかマルチ対応なのかで大きく異なってきますが、BTSの場合には、冷凍・冷蔵の設備まで含めてテナント資産とされているケースもございます。その場合には、オーナー側の償却負担がそこまで重くならないということになるので、ドライの倉庫に比べて、利回りでプレミアムを求めていく割合は小さで済むということになります。一方で、マルチ対応型施設の場合には、冷凍・冷蔵設備を、オーナー側が資産として用意するケースが多くなりますので、その場合には、設備の対応年数を迎えた場合の更新費用、CAPEXですが、そのあたりをきちんと織り込んだ利回り感になりますので、ドライに比べると、利回り感としては少し乗っかってくるイメージ感を持っております。それから、スポンサーも、この冷凍・冷蔵のカテゴリーについては、積極的に参入している最中でございまして、パイプラインの中にも、新しく加わった大阪大正区だけではなく、少し上になります大阪住之江も、マルチ型の冷凍冷蔵設備で近く竣工予定となっておりますし、更に上にあるロジクロス大阪交野は、BTS型で、既にテナントがいるという形で開発した案件ですので、徐々に供給が増えているという状況です。供給を増やしている背景としては、冷凍・設備自体が、需給が逼迫している状況が背景にあります。特に、都心に近いところでは、稼働率というか、庫腹率が100%に近い状態が続いているという状態ですので、新築の賃貸型の冷凍・冷蔵設備に関するニーズは、底堅いものがある背景にございます。

Q：NOIについて伺いますが、入替と賃料が増額できているということで、今後の業績についても問題はないということでしたが、22頁、23頁を拝見させて頂きますと、NOIが、期を経る毎に少しずつ下がっていく見通しとなっていまして、入替があり、増賃があるというところですが、どういった内容になっているのか、公租公課もあるかもしれませんが、ご説明頂ければと思います。
A：質問としては、第16期、17期対比でNOIが減少しているというところのご質問と思います。第17期は奇数期になりますが、奇数期においては、特定の物件で毎年12月だけレントホリデー、所謂、レントフリーみたいな契約がある関係で、若干マイナスとなる傾向があります。それから、第17期については、一部物件の再リースアップを進行中でして、ほぼほぼ目途はついておりますが、賃料発生までのダウンタイムを一定程度見込んでいるという特殊事情によるものでございます。
これにて質疑応答を終了致します。最後に高梨より挨拶がございます。
本日はお忙しい中、三菱地所物流リート投資法人、2024年8月期（第16期）の決算説明会にご参加頂き有難うございました。投資家の皆様のご期待にお応えすべく運用に努めてまいりますので、今後とも引き続きのご指名、ご支援を賜りますよう、宜しくお願いします。有難うございました。