フロンティア不動産投資法人 2024年6月期決算概要

フロンティア不動産投資法人
2024年6月期（第40期）決算動画説明書
○動画　　https://www.video-streaming.net/ir/8964/40th_j/
○説明資料
https://ssl4.eir-parts.net/doc/8964/ir_material_for_fiscal_ym/162154/00.pdf
○説明者 三井不動産フロンティアリートマネジメント株式会社　
代表取締役社長　横地 重和
○説明　
フロンティア不動産投資法人2024年6月期（第40期）の決算の概要につきまして説明を始めてまいります。
決算説明資料の13頁をご覧ください。こちらに今回の決算のサマリーを纏めてまとめてございます。先ず、一番上の箱、終わりました2024年6月期（第40期）の一口当たり分配金につきましては、11,030円とさせて頂いております。前期（第39期）に比べますと、481円の増配でございまして、今年3月に修正を公表いたしました予想分配金10,850円に対しましては、180円上回っております。下に決算の主要数字を記載しておりますが、前期比で増収・増益・増配の決算で、一口当たりのNAVも大幅に伸長致しております。

又、その下に第41期、第42期の予想分配金を記載してございます。現在始まっております2024年12月期（第41期）の分配金につきましては10,930円、又、2025年6月期（第42期）の分配金につきましては、右のグラフにございますように、第40期、第41期に計上されました売却益が剥落致しまして、10,600円という予想を夫々公表しております。次に2番目、3番目の箱でございます。既に公表致しておりますが、当期におきまして、クイーンズ伊勢丹杉並桃井店の譲渡と、ヤオコー2物件の取得による外部成長、ゆめタウン広島、心斎橋スクエア、ベルタウン丹波口駅前店での内部成長の取り組みを行ってまいりました。4つ目の箱は財務面でございますけれども、第40期末時点のLTVにつきましては、ブックバリューベースで44.6%、鑑定ベースで34.2%となってございます。以上、ここまでがハイライトとなります。

14頁をご覧ください。2024年6月期（第40期）の決算の概要になります。主要な数字を申し上げます。左側の表の緑の列の一番上ですが、営業収益につきましては12,162百万円、対前期比1,129百万円の増収でございました。主な増減要因につきまして、頁右側をご覧ください。営業収益の主な増収要因と致しましては、新規物件取得によります賃料の増加が416百万円、テナント入替等によります賃料の増加が84百万円、こちらは主に池袋グローブの賃料減少がありました一方で、銀座グラッセの新テナント賃料の通期寄与やイオンモール名古屋ドーム前、ゆめタウン広島の賃料増額などが寄与したものです。そして売却益の計上が624百万円ございました。

次に賃貸事業費用です。左の表に戻って頂きまして上から2行目、第40期の賃貸事業費用、こちらは減価償却費を除いた数字となりますが、2,604百万円、対前期比226百万円の費用の増加でございます。こちらの主な要因につきましても、右側2番目賃貸事業費用の増減要因に記載しておりますが、新規物件の取得などによる外注委託費の78百万円増加や、固定資産税の93百万円増加などがございました。NOIにつきましては、又、左側の箱に戻って頂きまして、上から3行目、8,933百万円でございまして、対前期比で278百万円の増加でございました。その下は減価償却費です。当期は1,998百万円、前期比95百万円の増加でございます。当期の営業利益は6,785百万円、対前期比で775百万円の増益でございました。

続きまして営業外でございます。営業外費用のところをご覧頂きますと358百万円、対前期比50百万円の増加でございます。うち、支払い利息の増加が36百万円でございます。経常利益は6,431百万円、又、当期純利益につきましては6,430百万円、対前期比で727百万円の増益でございました。第40期の一口当たり分配金につきましては、クイーンズ伊勢丹杉並桃井店の売却益のうち466百万円を圧縮積立金に繰り入れ、前期比481円増配の11,030円とさせて頂いております。

次の15頁をご覧ください。7月から始まっております2024年12月期（第41期）ならびに2025年6月期（第42期）の業績予想について説明致します。左側の表の緑の列をご覧ください。先ず、2024年12月期（第41期）の予想でございます。営業収益は12,268百万円、第40期終わりました期に比べまして、106百万円の増収の見込みです。第40期の実績との比較につきまして、右側の主な増減要因に沿って若干補足致します。数字が2列 並んでいますが、左側のB－Aの列をご覧ください。

ヤオコー2物件の取得と伊勢丹杉並桃井店譲渡の資産入替は合わせて10百万円の賃料の増額、池袋グローブの賃料減少など、テナント入替等の通期影響で57百万円の減収もございますが、杉並桃井の譲渡の持分が前期より大きいことによる売却益110百万円の増加などを見込んでおります。又、左の表に戻って頂きまして、売却益を含まないNOIは8,837百万円、賃貸事業費用の増加等により95百万円減少の見込みです。営業利益は減価償却費の減少もあり46百万円増益の6,832百万円、経常利益は6,448百万円、当期純利益は6,447百万円と、夫々16百万円増益の見込みでございます。第41期の一口当たりの予想分配金は、圧縮積立金につきまして、心斎橋スクエアの建て替えプロジェクトに伴う、ダウンタイム影響に相当する23百万円などの取り崩しと、杉並桃井の売却益のうち560百万円の繰入を行いまして、10,930円とさせて頂いております。又、2つ右の黄緑色の列の2025年6月期（第42期）の予想につきましては、杉並桃井の売却益の剥落などにより、一口当たり分配金の予想につきましては10,600円とさせて頂いております。決算関連の説明は以上でございます。

次にポートフォリオ強化の取り組みについて説明致します。21頁をご覧ください。先ず、直近の実績の纏めですが、イオンモール名古屋ドーム前、ゆめタウン広島といった旗艦物件における賃料増額は、既に当期の分配金に貢献しています。又、クイーンズ伊勢丹杉並桃井店の譲渡とヤオコー2物件の取得による資産入替は、含み益の実現により、将来の分配金の安定化のための内部留保の積み増しと、当期と来期の分配金に貢献いたします。又、ベルタウン丹波口駅前店での賃料増額や心斎橋スクエアの建て替えといった取り組みも行っています。分配金への貢献は少し先になりますが、大幅な収益増が見込まれることから、鑑定評価の上昇を通じて一口当たりNAVの向上に貢献しています。

今後も重点取組事項の記載にあるように、賃貸借契約の期間が比較的短い都心型商業施設や、契約更改時期を迎える大規模・中規模のショッピングセンターなどで内部成長の機会がございますので、投資主価値の向上に鋭意取り組んでまいりたいと存じます。

続きまして取り組みの概要について個別に説明致します。22頁をご覧ください。先ず、資産の入替ですが、取得資産は22頁の右側、神奈川県に所在するヤオコー相模原光が丘店および埼玉県のヤオコー西大宮店を、夫々2024年5月と7月に取得致しました。譲渡資産はクイーンズ伊勢丹杉並桃井店で、取得のタイミングに合わせ2期にわたって譲渡致しました。取得価格が合わせて45億円、譲渡契約は47億円です。この取り組みは、入替を2期に分割することで分配金水準の安定化と内部留保の最大化を図りました。又、築年数の若返りとともに、NOIを増加させながら含み益を実現、売却益のうち大半は将来の分配金水準を安定化させるために内部留保し、一部を40期、41期の2期に分けて分配金として還元させて頂いています。

23頁に取得資産を紹介しております。左側のヤオコー相模原光が丘店は、住宅地に囲まれた、足元商圏を抑えやすい恵まれた立地の中規模ショッピングセンターです。取得価額は20億円で、鑑定NOI利回りは4.6%です。右側のヤオコー西大宮店は、土地区画整理事業に伴い戸建て住宅やマンションの建設が進んでおり、今後も足元人口の増加が期待される恵まれた立地の中規模ショッピングセンターです。取得価額は25億円で、鑑定NOI利回りは4.5%です。

24頁左側は、ゆめタウン広島の契約公開です。テナントである株式会社和泉との契約は、2028年に満了を迎える予定でしたが、これを4年前倒して合意解約しまして、2024年3月から賃料増額となる新規契約を締結致しました。新規契約では、賃料が年間4,470万円増額されますのと、従来の契約には賃料改定協議条項はございませんでしたが、インフレに対応するため、新規契約では5年ごとの賃料改定協議についての条項を設定しております。右側は京都市のベルタウン丹波口駅前店です。テナントの株式会社松本との契約期間が満了となる2025年8月を契約開始として、123%の賃料増額となる新規契約を締結致しました。金額に致しますと、年間2億円を上回る賃料の増額になります。又、京都市の消費者物価指数に連動する賃料改定条項も設定しております。

25頁は心斎橋スクエアについてです。2024年2月に心斎橋エリアの中でも極めて優良な立地を生かし、三井不動産の開発力、リーシング力を活用して、建て替えによる建物の高層化を図ることを決定していました。3月には三井不動産に既存建物を譲渡し、事業用定期借地契約による底地保有に切り替えて運用しています。これにより、建物開発にかかる各種リスクの回避と長期キャッシュフローの確定をし、又、開発中も地代が収受できることで、ダウンタイムの影響も大幅に軽減することができます。建て替え完了予定時期の2028年中からNOIが大幅に増加し、既存建物譲渡前の第39期比で11億円ほど、分配金に換算すると約1,000円の増額となる契約を締結しています。

続きまして財務の状況につきまして説明申し上げます。26頁をご覧ください。左上の表の下段にありますように、第40期末におけるブックバリューベースでのLTVは44.6%、鑑定ベースでは前期末から2ポイントほど下がって34.2%となっております。又、第40期末時点の借入金など全体の平均調達金利は0.52%、平均残存年数は4.45年 となってございます。

最後にサステナビリティに対する取り組みについて報告致します。28頁をご覧ください。右側上段はGRESBの評価についてですが、2023年のリアルエステート評価で4-Starsを取得致しまして、9年連続でグリーンスターの評価を受けています。GRESB開示評価におきましては、最上位となりますA評価を取得しています。又、下段ですが、DBJグリーンビルディング認証を、3月にイオンスタイル品川シーサイドにおいて再取得、6月に前期に取得した三井ショッピングパークららぽーと和泉において新たに取得致しました。

結果、第40期末におけるクリーンビルディング認証取得率は91.4%となっております。引き続きステークホルダーの皆様と共同して、サステナビリティの取り組みを充実させていくとともに、その取り組みについて適切に開示していきたいと思います。
駆け足になりましたが、フロンティア不動産投資法人、2024年6月期（第40期）の決算につきましての、私からの説明は以上でございます。
ご清聴頂きまして、誠に有難うございました