SOSiLA物流リート投資法人 2024年5月期決算概要

SOSiLA物流リート投資法人
2024年5月期（第9期）決算動画説明書
○動画　 　https://www.net-presentations.com/2979/20240718/vbfth46uh/
○説明資料 https://ssl4.eir-parts.net/doc/2979/ir_material_for_fiscal_ym/159074/00.pdf
○説明者 住商リアルティ・マネジメント株式会社
　　　　　　取締役常務執行役員上場リート事業部長　松本 展彦
○説明　
SOSiLA物流リート投資法人の2024年5月期（第9期）の決算説明を始めます。
4頁のハイライトをご覧ください。決算については、概ね計画通りの順調な内容でして、一口当たり分配金は、予想から4円上振れの2,769円、一口当たりNAVは前期末から0.7%増加致しました。稼働率は100%を維持するとともに、賃料増額を実現しました。堅固な財務体質と合わせて、安定的な運用ができたものと考えています。又、成長戦略については、ブリッジスキーム構築など環境が回復した際に、機動的に成長するための準備を行っており、備えは十分、成長の機会を窺う期であったと考えています。そして金利上昇の影響を考慮しても、無理なく分配金の維持・成長が可能であることを検証しておりますので、追って説明させて頂きます。

6頁をご覧ください。先ず、第9期の決算概要です。資産規模は前期末と変わらず1,425億円、一口当たりNAVは0.7%増加の141,741円となりました。分配金は前期比2.2%減少の2,769円で着地しました。LTVは簿価ベースで42.4%、鑑定ベースで36%となりました。
7頁をご覧ください。第9期の実績ですが、予想対比では、一口当たり分配金は＋4円の2,769円、NOIは＋34百万円の3,341百万円と、ほぼ計画通りの内容となりました。
8頁をご覧ください。こちらは一口当たりNAVの実績です。鑑定評価額の上昇により、第9期は0.7%、年間で1.9%の成長となりました。
続いて 9頁をご覧ください。こちらは第10期と第11期の業績予想です。一口当たり分配金について夫々2,770円、NOIは3,308百万円と3,307百万円、期末稼働率は100%と99.5%、LTVは42.4%と42.5%の想定です。分配金予想については、第10期、第11期ともに、金利上昇等も勘案した想定としております。

10頁をご覧ください。こちらは一口当たり分配金の増減要因を纏めたものです。第9期の分配金は、修繕費の増加や固都税の費用化、リーシング費用等により第8期より61円減少しました。第10期の分配金は賃料増額やリーシング費用減少の一方で、修繕費の増加等により、第9期とほぼ変わらず2,770円となる見込みです。第11期についても第10期と同じ2,770円の想定をしております。
続いて本投資法人の成長戦略について説明致します。12頁をご覧ください。こちらは賃貸借契約の状況を示したもので、平均契約期間は10.7年、その残存期間は7.3年と長期安定的な契約を実現しております。一方で賃貸借契約満了時期は各期に分散しており、今後5年で42.6%の契約が満了となるので、その際に賃料を上げていきたいと思います。

13頁をご覧ください。ここからは内部成長への取り組みとなります。第1期以来100%の稼働率を維持しており、これまで平均して3.2%の賃料増額を成し遂げてきました。第9期、第10期の契約更改も完了しており、今後も賃料増額による内部成長を目指したいと思います。今後3年、2027年5月期までの契約更改で2%の賃料増額ができた場合、分配金への影響は一口当たり10期契約更改分の＋31円に加えて、更に5円の増加と試算しています。増加率3%の場合は8円の増加となります。

14頁をご覧ください。自家消費用の太陽光発電設備が、今年9月にSOSiLA春日部で稼働を開始します。LiCS成田では LED 化を進めており、電気料金削減とともに、テナントニーズをとらえた政策を実施することで、内部成長に繋げていきたいと考えています。テナントとの契約期間が長く、長期安定収益が見込めることは、本投資法人の強みの一つです。この長期安定性とインフレ体制を両立するため、引き続き契約更改時の賃料増額に取り組むとともに、長期契約での賃料改定条項の導入にも取り組んでまいります。

15頁をご覧ください。ここからは財務運営状況を説明致します。不透明な市場環境の中でも、安定した財務運営を継続しております。昨年12月の80億円のリファイナンスの際に、一部変動金利を導入致しましたが、それでも長期固定比率は9割近くを維持しています。

16頁をご覧ください。借入金の返済時期と調達先の分散を進めるとともに、長期化と固定化を重視する方針に変更はありません。次の大きなリファイナンスは13期の91億円で、来年12月まで1年5ヶ月ありますが、第15期（2027年5月期）までのリファイナンスでの金利上昇の影響について試算致しました。5月末時点の適用利率で、平均調達機関を維持する前提でリファイナンスすると、3年後の分配金には一口当たり－71円の影響となります。そのため、一時的な短期化や変動金利での調達なども、柔軟性を持って検討し運営してまいります。

17頁をご覧ください。LTVは42.4%、鑑定LTVは36%と前期末とほぼ変わらず、J-REIT平均より低い水準となっています。今後もタイミングを見て、LTVを活用したいと考えております。手元資金については、毎期5億円程度の増加を見込んでおり、3年後には9期末時点の20億円と合わせ、50億円が使用可能となる資産です。
18頁をご覧ください。ここからは外部成長について説明致します。柱となる住友商事のスポンサーパイプラインが52万m2、2月に優先交渉権を取得したブリッジ物件が13万m2となっています。今後も機動的に物件取得が可能となるように、ブリッジスキームの活用を進めてまいります。

19頁をご覧ください。これまでに運用会社独自ルートで取得したLiCS物件です。取得時の平均鑑定NOI利回りは4.9%と、2023年、2024年までに物流リートが取得した物件の、平均鑑定のNOI利回りを大きく上回る高い収益性を有するとともに、高い安定性も有しております。LiCSの中で最も低い利回りで手元資金50億円分取得した場合、一口当たり110円の分配金増加となると試算しています。
20頁をご覧ください。こちらはブリッジ物件のご紹介です。立地、ハード、ソフトに優れたSOSiLA物件に加え、当社独自ルートで優先交渉権を取得した太田東新町ロジスティクセンターも、SUBARU向けの安定性と高い利回りが期待できる物件となっています。

21頁をご覧ください。こちらは資本コストを意識した外部成長施策となります。ブリッジスキームで物件取得のタイミングを計り、SOSiLAでは簿価下げも行います。手元資金の活用としてはインプライドキャップレートを上回る利回りの物件取得への充当を優先し、自己投資口の取得については、選択肢の一つとして検討します。又、匿名組合出身による間接投資についても検討しようと考えております。

22頁をご覧ください。こちらは、これまでお話しました各成長戦略の纏めです。3年後の手元資金50億円でLiCSを取得した場合、分配金は一口当たり110円増加すると試算しています。これに賃料増額率2%の場合の＋5円、5月31日時点の運用金利の場合の金利上昇による－71円を合計すると、一口当たり分配金は44円の増加となります。各施策の実施 タイミングの違いなど考慮すべき点はありますが、こうした試算を踏まえれば、例え更なる金利上昇を考慮したとしても、3年後の分配金を現行の水準以上で維持することは、十分可能であると考えております。勿論、我々は成長フェーズにおり、現状維持にとどまるわけではありません。市場環境を踏まえて、成長の機会を窺いつつ、金利環境が回復した際にはブリッジスキームなどで確保した物件を取得し、LTV水準に留意しながら、外部成長による成長を目指したいと思います。そして成長の過程では、取得にのみならず資産入替、自己投資口取得、SOSiLAの匿名組合出資、小規模増資の実施など様々な選択肢を視野に、運営を行いたいと思います。
説明は以上となります。有難うございました。