大和証券リビング投資法人 2024年3月期決算概要

大和証券リビング投資法人
2024年3月期（第36期）決算動画説明書&質疑応答
○動画　　https://www.daiwatv.jp/contents/kigyo/ir/22221-001/
○説明資料
https://contents.xj-storage.jp/xcontents/AS97927/70144377/7f51/4236/9d47/4f44eb702dca/140120240520502063.pdf
〇質疑応答
○説明者 大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社
　　　　　　代表取締役社長　西垣 佳機
○説明　
2024年3月期の決算、2024年9月期、2025年3月期の業績予想、並びに、足元の運用状況について説明致します。

1頁をご覧ください。今回のトピックスです。1点目、賃貸住宅のテナント入替時の賃料増額率は＋3%となり、11期連続での増額、且つ、前回の＋2.5%から更に上昇し、過去最高水準で更新しました。加えて更新時の賃料増額率も、過去最高水準となりました。2点目、昨年10月から今年の3月にかけて、新規に取得した築浅、新築物件のリーシングについてですが、強い需要と弊社の強みであるリーシング力により、想定以上のリーシングを実現し、 収益に貢献しました。3点目、格付けについて。JCR、R&Iの両各付ともに向上しました。DLIの安定性、我々の運用力が評価されたと自負しています。詳細については、夫々の頁にて説明します。

4頁をご覧ください。先ず、前期との実績比較です。24年3月期の営業収益は、昨年9月発表の17 物件の譲渡のうち、残り4物件の譲渡完了による譲渡益や、新規に取得した20物件の収益寄与等により、前期比514百万円の増加となりました。一方、営業費用も前期比151百万円の増加となり、当純利益は前期比290百万円の増加となりました。ここから譲渡益の一部を内部留保させて頂いた結果、分配金は前期比＋69円の2,300円としました。

5頁をご覧ください。続いて当初予想との比較です。営業収益は、主に既存・新規取得物件の高稼働により、当初予想比205百万円の増加となりました。営業費用は、追加工事による修繕費の増加等により、当初予想比181百万円増加、結果として、当期純利益は当初予想比＋40百万円で着地しました。これにより内部留保額を増額し、分配金は当初予想通りの2,300円としました。

6頁をご覧ください。24年9月期および25年3月期の業績予想になります。24年9月期は、主に譲渡益が剥落し収益が減少しますが、内部留保の積極還元により、分配金は24年3月期と同じく2,300円の見込みです。25年3月期についても、分配金は24年9月期と同じく、内部留保の活用により2,300円とする見込みです。

7頁をご覧ください。ここでは分配金の内容について記載しています。24年3月期の一口当たり分配金は、物件譲渡益により前期比＋3.1%、当初予想通りの2,300円としました。24年9月期は、譲渡益の剥落により当期純利益は低下しますが、内部留保の積極還元により2,300円以上を維持します。25年3月期は、24年3月期取得物件が巡航化し、一口当たり当期純利益は、入替前水準まで高まります。又、分配金については、25年3月期以降も 2,300円以上を維持していきます。尚、今後も資産入替は継続する予定であり、含み益の顕在化を通じた更なる還元も計画していきます。

9頁をご覧ください。ここからは運用状況について説明します。賃貸住宅の賃料動向です。左側入替時の賃料増減率は＋3%と、冒頭申し上げた通り、前期の過去最高水準を更新しました。2人以上での入居も可能な、広めの部屋を中心に強い引き合いが続いていますが、シングルタイプも、人の動きの活発化とともに需要が高まっています。エリア的には、関東を中心に強い需要が続いています。24年3月期の入替賃料実績と現時点のポートフォリオ全体の入居賃料とのギャップ、所謂、賃料ギャップは、半年前の2%半ばから、足元では3%半ばを超える水準まで拡大傾向にあり、現在の市況を踏まえると、エリア、部屋のタイプによっては更に拡大していく可能性があると考えます。引き続きインフレによるコスト増を打ち消し、更に収益を向上させるため、詳細に市況を捉え、力強く増賃を図っていきます。右側の更新時の増減率も、若干ですが過去最高を更新しました。地域差はありますが、更新時においても増額が定着してきており、積極的に増賃をトライしていきます。

10頁をご覧ください。エリア、タイプ別で示した入替時賃料の動向です。先ほど申し上げた通り、昨年から続く人口再流入や分譲マンションの高止まり傾向により、23区を含む関東エリアにおいて強い需要が続いており、それが増賃に繋がっています。又、人口流入の中でも若年層の流入が高まっており、シングルコンパクトタイプの増賃も継続しています。そのような状況もあり、関東エリアにおいては、他の東京中心の住宅系リートと引けを取らない水準を達成できたと認識しております。札幌、福岡エリアは、過去最高の増賃率を更新しました。昨年両エリアの物件を取得しましたが、今後も良い投資機会があれば、是非取得を検討していきたいエリアの一つです。愛知エリアはプラス圏を維持しているものの、前期比マイナスとなっており、引き続き稼働率とのバランスに注意しながら増賃を図っていきたいと考えます。岡山エリアはマイナス圏となりましたが、前期比で回復傾向にあります。今後の市況感を含めて、注視しながら運用していきます。エリア、個別物件の将来性を鑑み、一部の物件においては、今後も譲渡を検討していきますが、ポートフォリオ全体を見ると、過去最高の増賃率を達成しており、好調な運用が継続していると言えます。

11頁をご覧ください。賃貸住宅の稼働率、NOI利回りの推移です。稼働率は24年3月末で98.1%、期中平均も97.8%と、DLIの強みであるリーシング力を発揮し、高稼働率を維持しています。人の動きの活発化や賃金の上昇傾向に伴い、増賃率も高まってきているため、従前どおり高稼働は維持しつつも、賃料収入を増大化させるべく賃料単価の引き上げに積極的に動いています。個別物件の話になりますが、これまで一棟貸しを行っていた神奈川県のプロスペクト武蔵新城において、今年の2月で1棟貸しの契約が終了しました。全85戸のうち約半数の40戸が解約となりました。既にリーシングは開始しており、従前より高い賃料での契約が実現しています。残りの未契約の部屋についても、今回の契約終了を賃料単価の引き上げの絶好の機会と捉え、リーシングを進めています。

12頁をご覧ください。24年3月期に実施したリノベーション工事です。全部で14室実施し、未契約を除き全ての部屋で増賃を実現しています。又、今後は更なる内部成長を実現すべく、リノベーション戸数を増やす計画を立てています。下段グラフの通り、築年が経過しても、長期的に見て競争力がある物件には投資を行い、収益の維持向上を図っています。
14頁をご覧ください。ヘルスケア施設の運用状況です。ヘルスケア施設は、賃料固定の長期契約となっていますが、各指標はご覧の通りになります。入居率は、昨年10月に取得した巡航稼働前の物件の影響もあり、前期比で若干下がっていますが、右上の賃料負担力については、全体の平均で安定的と言われる1.2倍を超えており、安定した状態にあると考えています。残存賃貸借契約期間は平均で約18年となっており、長期的な安定収入が見通せる ポートフォリオ となっています。

15頁をご覧ください。オペレーターの一覧を記載しています。賃料条件の改定時期が、24年3月期において4物件ありましたが、減賃等なく従前同様の条件で更新できています。又、24年9月期に改定時期が到来する1物件についても、現時点で特段減賃等の要請は来ていません。インフレによるコストアップが聞こえてきますが、オペレーターが入居者から収受する利用料の増加や、介護報酬のプラス改定も見受けられますので、オペレーター各社の収益性の維持は図られているものと思います。DLIにとっては、収益の約3割を安定的に収受できることは、運用の安定性に大きく貢献しています。

16頁をご覧ください。ヘルスケア施設のオペレーターの取り組みについてです。オペレーターごとに入居対象者の拡大や、サービスの充実など入居促進の施策を打ち出しています。更にはDLIのオペレーター間での連携や協業の取り組みの動きもあり、施設運営の改善や 共通の問題解決に向け、良好な関係を築いています。又、施設運営の効率化や運営コスト削減のために、介護業界においてもDX 化が進められています。入居促進の施策や施設運営の効率化は、オペレーターの経営をより安定化させ、ひいてはDLIのポートフォリオの安定性向上にも繫がるものです。

18頁をご覧ください。新規取得物件の足元の状況です。昨年10月発表の公募増資等により、3月期は賃貸住宅16 物件、ヘルスケア施設3物件を取得しました。賃貸住宅については、ご覧の通り、殆どが築浅、新築物件となりますが、想定以上のペースでリーシングは進んでおり、移動活発化による需要の強さ、本投資法人の強みであるリーシング力の結果です。又、賃料単価も取得時想定を上回っており、間違いのない取得であったと自負しています。

19頁をご覧ください。パイプラインについてです。現時点のパイプラインは、開発中の案件を含め、昨年11月の決算発表時対比＋130億円の約300億円を有しており、継続的な外部成長を実現していける状態です。殆どが新築開発案件、且つ、23区を中心とした3大都市圏に主に所在しており、取得した際にはポートフォリオの質の向上に寄与する物件群となっています。又、開発物件においては、中長期的な競争力を確保するため、間取り等ルームプランを中心に、設計面でも積極的にデベロッパーと協議し開発しています。今後もウェアハウジングを担うグループ会社である、大和証券リアリティとの連携により、更なるパイプラインの拡充が図れる見込みです。引き続き優良物件の確保を進めてまいります。

21頁を覧ください。財務の状況です。3月末時点のLTVは51.3%、有利子負債の固定比率は63.8%、平均残存期間は4.4年となります。又、冒頭で申し上げた通り、格付が両機関ともに向上しました。3月期は117億円のリファイナンスと、166億円の新規借り入れを実行しました。300億円近くのファイナンスとなりましたが、特段問題なく実行できています。今後は従前同様、一定程度変動金利で借り換えをしつつ、金利の固定化については、金融市場の動向を注視しながら機動的に対応していく考えです。ファイナンス市場も徐々に変化しつつありますが、今後も安定した財務運営に努めてまいります。

22頁をご覧ください。上段は、借入金返済期日の分散状況を示しています。引き続きレンダーとも相談しながら、特定の期間に借り入れが集中しないよう年限を分散化し、新規、借り換えともに継続的な資金調達の実現を目指してまいります。下段は有利子負債の内訳になります。多くの金融機関のサポートを頂いており、誠に有難うございます。引き続きご支援ご協力をお願い致します。

24頁をご覧ください。今後の戦略です。昨年9月から今年の3月にかけて、17 物件の譲渡と20物件の取得を実施しましたが、今後も入替は継続します。今後3年程度で、ポートフォリオの10%程度の入替を計画しています。先ほどのパイプラインの通り、取得する物件はある程度確保されていることに加え、足元において更なる拡充を進めており、継続的な入替が可能な状況は整っています。中期的に、より成長性の高いエリ、ア物件への入替を行うことにより、ポートフォリオの質の維持向上を、即ち、長期的な収益性の維持・向上と内部成長力の向上を目指します。又、最大のポイントは、市場動向を捉えた譲渡により、含み益を顕在化させ、投資主へ還元を図ることです。含み益は、3月末時点で1,000億円超ありますが、譲渡により顕在化を継続的に行い、配当による即時還元および内部留保を通じた中長期的な配当還元を行う予定です。外部成長、内部成長も含めた全ての要素を組み合わせ、分配金成長を実現していきます。

25頁をご覧ください。当面、ポートフォリオの10%程度の入替を計画していますが、その中で、当然エリアの選別も進めていく考えです。全国分散投資の基本方針は変えませんが、関東圏、関西圏を中心に、各都市圏で長期的に勝ち残る物件を厳選し、取得していきます。又、昨年取得した札幌、福岡エリアについても、現在、将来と有望な賃貸マーケットと見込んでいますので、是非取得を進めたいエリアです。譲渡物件の選定にあたっては、中長期的な収益性を念頭に置き、築年数は勿論のこと、立地、エリアの賃貸マーケット動向も重要な要素として考慮します。既に具体的な話がある程度進んでいる物件もあり、計画的に進めていきます。市場の動向を常に注視し、最適な入替を行っていきます。
26頁をご覧下さい。内部留保の活用についてです。昨年秋の17 物件の譲渡により、内部留保残高は、74億円から82億円に増加しました。これらの内部留保を活用することで、現時点の下限分配金2,300円を、持続的に分配していくことが可能です。又、今後想定している物件の、入替時に発生が見込まれる譲渡益に関しても、長期的な分配金安定性維持のために、一部を即時還元し、一部を、内部留保を通じた中長期的な還元を予定しています。譲渡益および内部留保、又、外部成長全てを組み合わせれば、十二分に分配金の安定維持および分配金の更なる積み増しが可能であると考えています。

27頁をご覧ください。DLIの安定性と成長性の両方を支える特徴についてです。DLIは新築や築浅の物件取得に注力しており、これにより修繕費、原状回復費、資本的支出について、長期的なコストコントロールを実現しています。結果として、維持管理に関わる費用を最小限に抑えることができ、収益性の維持・向上に寄与します。そういったコントロールもあり、DLIはリートの中でも、手元資金の高い留保特性を持ち、年間約30億円から40億円のフリーキャッシュフローを生み出すことができます。特に、今日のようなインフレによるコスト増や、金利上昇が進む環境下では、キャッシュマネジメントの重要性が高まっています。DLIは、継続的なキャッシュフローの創出によって、これらの経済環境の変動にも十分対応可能であり、投資家に長期に亘り安定的な分配金を提供することが可能です。このようにDLIは、効率的な資産管理と安定した手元資金の留保特性を通じて、長期的な視点での資産価値の維持向上を目指します。

29頁をご覧ください。ESGの取り組みの一部を紹介させて頂きます。環境についての取組については、左上に記載の通り、新たにCASBEE認証を3 物件追加取得し、24年3月期のポートフォリオ全体での認証比率は、延床面積ベースで19.7%となりました。引き続き中期目標として掲げている認証比率を、20%以上を目指します。又、右上に記載していますが、24年3月期にCO2排出量削減の長期目標を設定しています。2050年度までにカーボンニュートラル達成を目指します。ヘルスケアオペレーターへの新たな取り組みとして、23年度にヘルスケア施設オペレーター 2社と、グリーンリース契約を締結致しました。ステナビリティに配慮した施設運営を行うにあたり、不動産の省エネなどの環境負荷低減や入居者の快適性の維持・向上に向け取り組んでまいります。又、ヘルスケア施設のオペレーター全17社に対して、サステナビリティ研修も新たに実施しています。

最後になりますが、現在、リート市場創設以来おそらく初めてのインフレ局面を迎えております。このような環境下においても、我々の強みである安定した運用をベースに、機動的にアクションを取ることで、実な維持・成長を今後も目指していきます。引き続き皆様から信頼して頂ける、応援して頂ける投資法人、運用会社を目指してまいります。
以上で説明を終わります。ご視聴有難うございました。