森トラストリート投資法人 2024年2月期決算概要

森トラストリート投資法人
2024年2月期（第44期）決算動画説明書
○動画　　https://www.net-presentations.com/8961/20240422/srhftrw454/
○説明資料
https://www.mt-reit.jp/file/term-d01fd7a895fd152c7f3a264a40a7d61305ab0db2.pdf
〇決算説明資料の一部訂正
https://www.mt-reit.jp/file/term_errata-175b8dd6ad8f4576645e46d9500ebdb5085ea543.pdf
○説明者 森トラストリート投資法人　執行役員　兼
　　　　　森トラスト・アセットマネジメント株式会社　代表取締役社長　内藤 宏史
○説明　
4月22日に発表致しました森トラストリート投資法人の、2024年2月期（第44期）の決算の概要、並びに、今後の見通しについて説明させて頂きます。それでは、資料に基づきまして説明致します。尚、これ以降の説明では、2024年2月期のことを当期と、2023年8月期のことを前期と呼んでまいります。又、ホテルに関しましては、平均客室単価をADRと、ADRに客室稼働率を乗じて算出する、販売可能な客室1室当たりの宿泊売上高を示す値をRevPARと申し上げます。

3頁左上をご覧ください。当期の実績分配金は、投資口一口当たり1,835円となり、前期実績を135円、予想を78円上回りました。これについては後ほど説明致します。左下のAssetをご覧ください。物件数は、当期まで3期に亘る新橋駅前MTRビルの譲渡が完了したことにより、前期末から1物件減少し21物件となりました。又、物件数には影響しませんが、仙台MTビルの持分の追加取得も行っています。これらに伴い、資産規模は7億円減少し、4,694億円になりました。その下の稼働率については、橋本MTRビルにおいて、1棟借りのテナントが退去したことなどにより、サブリースベースの稼働率は、7.1 ポイント低下し、90.8%となりました。1つ下のボックス、含み益については、9億円増加し425億円となりました。続いて、頁右上のDebtについては、大きな変動はありませんが、長期発行体格付けでは、引き続きAAとなっております。頁右下のEquityにつきましては、発行済み投資口数は変動なく、一口当たりNAV（ネット・アセット・バリュー）は、前期から微増の75,703円となりました。

続いて当期の決算ハイライトについて説明致します。4頁をご覧ください。先ず、左上の1． 前期実績・前回予想を上回る分配金の実現をご覧ください。3つの棒グラフのうち、中央が当期の分配金を、左側が前期実績、右側が半年前に示しました予想を示しています。濃い赤は、物件の売却益や合併関連費用といった一時的な要因を除いた、所謂、実力ベースでの分配金額を示しています。結果として、当期の一口当たり分配金は1,835円、一時的要因を除くと1,662円となりました。これは一時的要因を除いた実力ベースの比較では、前期実績を55円、率にして3.4%上回り、予想を85円、率にして5.4%上回る結果となりました。次に2として、収益性向上のための取り組みを推進してまいりました。①に示しました通り、アンカーテナント退去後、稼働回復途上にあった東京汐留ビルディング、新横浜テックビルの2物件については、この2月末時点で汐留99.2%、新横浜100%の巡航稼働率となり、2024年8月期には収益にフル寄与を致します。これに伴い、オフィス10物件全体の平均稼働率も、前期93.1%から97.3%に上昇しました。

又、②の新橋駅前MTRビルと仙台MTビルの、入替取引の最終3回目の取引が行われ、今後の収益性向上に貢献しています。続いて、3．ホテル業績の回復について説明致します。変動賃料である4ホテルについては、引き続きインバウンドの拡大を取り込み、順調に回復しています。コロナ前の2019年同期の賃料実績との比較では、前期が89%の賃料回復であったのに対し、当期は95%まで回復しています。次に4．商業テナントタイプへの対応について説明致します。神奈川県相模原市の橋本MTRビルを、1棟借りしていた商業テナントが、定借期間満了に伴い2023年9月に退去しました。退去後の運用方針については、リテナント、又は、売却の両面で検討を進めていましたが、売却により懸案事項を早期に解決することと致しました。2024年8月期、2025年2月期の2期に分けて売却するため、当期の決算内容には影響はありませんが、不動産等売却益計13億円を、今後2期に亘り計上することで、内部留保の積み増しや分配金水準の底上げに寄与することを見込んでいます。

5頁をご覧ください。決算ハイライトのうち、変動賃料4 ホテルの実績について、もう少し詳細に説明致します。この頁では、夫々のホテルの業績の、月ごとの推移をグラフで示しており、薄いピンクの部分が当期の賃料に反映されている期間です。ホテルごとに指標は異なりますか、いずれもコロナ前の2019年実績にあたる、0%の水準を上回る月も増えてきており、順調に推移してきています。頁左下のコートヤード東京および右下のコートヤード新大阪の2物件については、ADR、稼働率、RevPAR等のデータも示しておりますが、直近ではRevPARがコロナ前を上回る水準で推移しています。ホテルマーケットを取り巻く環境としては、ADR上昇の要因でもある、訪日外国人数の増加が続いており、2023年後半からはコロナ前水準を上回っています。又、回復が遅れていた中国からの訪日客も増加してきており、引き続きホテル需要の拡大が見込まれます。ホテルにつきましては、この資料の39頁以降に、ホテルマーケット全体の状況、個別ホテルの業績の詳細および分析につきまして 記載しておりますので、後ほどご覧ください。

続きまして当期決算の詳細につき説明致します。7頁をご覧ください。頁左側の表中、赤枠で囲んだC列が当期の実績、その左側のB列が2023年10月に公表した予想値です。一番右に両者の差異を示しております。表の一番上の営業収益をご覧ください。ホテル賃料やオフィス賃料の上振れ等により、営業収益は予想比＋128百万、12,080百万円となりました。営業費用は、修繕工事の見直しや工期の後ろ倒し、保守的に想定していた水道光熱費等の下振れにより、予想比－161百万円の4,143百万円となり、営業利益は予想比＋289百万円の7,937百万円となり、ここから利息等の営業外費用を控除し、不動産等売却益のうち714百万円を内部留保として積み立てた結果、一口当たり分配金は1,835円となりました。又、物件の売却益等の一時的要因を除いた分配金は、1,662円となり、予想値1,577円を85円上回りました。

8頁では、前期から当期に至る一口当たり分配金の変動要因を、滝チャートで説明致します。 一番左が前期実績、右から2つ目が当期実績のグラフです。前期実績のうち、一時的要因を除いた濃い赤の部分が示す1,607円からスタートし プラス要因として汐留、新横浜の賃料増加による73円、ホテル賃料の増加による25円、新橋・仙台の物件入替による45円を加算し、一方で、橋本のテナント退去による影響59円ほかの、マイナス要因を控除した結果、1,662円となりまし た。これに、新橋の売却益のうち173円を加えた1,835円が、当期の分配金となります。

続いて2024年8月期および2025年2月期の業績予想について説明致します。10頁をご覧ください。10頁、11頁では、業績予想の前提となる各種イベントを纏めて説明致します。頁左半分は当期までの実績を、右半分がこの先2期分の前提条件となります。以降の説明では、今走っている2024年8月期を来期と言い、2期先の2025年2月期を再来期と言います。先ず、不動産賃貸事業収益は、当期から2億円ほどの上積みを予想し、来期は109億円を見込んでいます。オフィス10物件の平均稼働率は、汐留、新横浜が高稼働の巡航水準に到達したことから、来季は97.7%と当期より微増を見込んでいます。尚、退去済み、退去予定の区画については、空室が継続するものと保守的に見込んでおり、再来期は96%を前提としています。変動賃料の4ホテルの賃料合計については、2019年実績比で、来期は98%までの回復を、再来期は101%を、夫々見込んでいます。当期が95%でしたので、着実に回復するシナリオを想定しています。

続いて11頁です。物件数は、当期末21物件から橋本MTRビルの譲渡が完了する再来期末は、1物件マイナスの20 物件となり、新たな物件の動きは見込んでいません。来期は、前期まで発生していた新橋駅前MTRビルの売却益が剥落しますが、一方で、当期までに取得した仙台MTビルの収益がフル寄与するとともに、橋本MTRビルの第1回目の売却益計上を見込んでいます。続く再来期では、橋本MTRビルの2回目取引に伴う売却益を見込んでいます。頁一番下、支払い利息については、今後のベース金利の上昇を見込んでおり、期中平均金利は、当期0.58%から再来期は0.72%まで上昇する前提としています。

12頁をご覧ください。ここでは、先ほど説明しました前提条件に基づく、来期2024年8月期および再来期2025年2月期の業績予想について、纏めて示しています。頁左上をご覧ください。先ず、来期につきましては、一口当たり予想分配金は1,679円と、当期実績を156円下回る予想としています。尚、一時的要因を除いた分配金1,656円となり、当期実績1,662円を6円下回るものの、半年前に示しました当初予想1,602円からは、54円上振れをしています。下の表中B列に、来期予想の詳細を示しています。営業収益は、オフィス、ホテル賃料の増加により、不動産賃貸事業収益の底上げを見込む一方で、売却益の減少により、当期実績を528百万円下回る115億円を見込んでいます。営業費用は、仙台MTビルの追加取得に伴う費用増や修繕費等により、210百万円の増加の4,354百万円を見込んでいます。利息等の営業外費用は759百万円、純利益は当期から819百万円減少し、6,427百万円となります。又、内部留保積立額は448百万円としています。続いて頁右上をご覧ください。再来期の予想を示ししていますが、未確定の要素が多いため、現在の環境がそのまま推移する前提での予想となります。一口当たり予想分配金は1,700円と、来期予想を21円上回る予想としています。尚、一時的要因を除いた分配金は1,658円であり、来期予想を2円上回ります。頁右側に、前の期との差異要因を記載しておりますのでご確認ください。

続く13頁では、当期の一口当たりの実績分配金から、来期および再来期の分配金予想に至る、変動要因を滝チャートで示しています。売却益などによる増減はあるものの、一時的要因を除いた濃い赤色の、実力ベースの分配金は、安定的に推移するものと見込んでいます。

ここからは外部成長、内部成長戦略につきまして説明致します。15頁をご覧ください。最初に外部成長戦略です。頁上部に外部環境に対する認識、および、それに対する今後の方針を纏めて示しております。全般的に優良物件の売却情報は限定的であり、価格も高止まりしている状況が継続しています。オフィスについては、投資に消極的な姿勢を見せる海外投資家が一部に見られますが、ホテルを含め投資家の取得意欲は、旺盛な状況に変化はありません。この環境における本投資法人の今後の方針については、前期に説明させて頂いた方針を、基本的には継続することとします。具体的に申し上げますと、先ず、スポンサーサポートの活用や保有物件との入替等、様々な手法で資産規模の拡大を目指すこと、次に成長が期待できるセクターであるホテルについては、積極的に取得を検討すること、そして、オフィスについては、利回りが期待でき、稼働が安定している地方物件、および今後オフィスの大量供給が予想される東京都心部においては、競争力が高く優位性が保てる物件を中心に検討すること、以上3つを外部成長方針とします。

次に内部成長戦略について、オフィスとホテルに分けて説明致します。16頁をご覧ください。先ずオフィスです。頁左上の外部環境については、2023年に東京都心部の大量供給があったものの、企業のオフィス拡張需要は旺盛であり、館内増床や拡張移転の動きにより、頁左下のグラフでもわかるように、空室率は低下の兆しが見られます。一方で、エリアや物件ごとの優劣が鮮明になりつつあるとの認識でいます。 これに対する方針ですが、企業の立地改善、拡張ニーズを的確に捉え、稼働率を維持・向上させるとともに、既存テナントについては、個々の状況に応じて、可能な限り賃料の底上げを模索していくこととします。但し、2025年に予想される、東京都心部の大量供給による環境変化には、細心の注意を払ってまいります。尚、この資料の37～38頁にオフィスマーケットの状況や、入退去率・契約改定についての情報を掲載しておりますのでご覧ください。

続いてホテルについて説明致します。17頁をご覧ください。頁左上の外部環境については、引き続きインバウンドの回復等を背景に、ADR、RevPARともに上昇傾向にあります。訪日外国人数もコロナ前水準を超え、まだ伸びています。一方で、宿泊需要に比べてレストラン、宴会、MICEといった需要の回復は遅れています。又、人件費などの運営コストの上昇や、人手不足といった問題は、解消されていない状況であるとの認識でいます。これに対する方針ですが、引き続きインターナショナルブランドの販売チャネルを通じて、高単価のインバウンド需要を取り込み、ADRの引き上げ、オペレーションの効率化を継続することで、利益率を底上げし、GOP の最大化を図ります。そして回復が遅れている宴会、MICE等については、法人、代理店へのセールスを強化し、更なる取り込みを目指します。

次に財務の状況について説明致します。19頁をご覧ください。政策変更等に伴うベース金利の上昇による、借入コスト増大の影響を少しでも抑えるため、借入期間の短縮などについて、柔軟に取り組んでまいります。一例として、頁中段左側、24年2月期財務ハイライトに示しております通り、当期においてリファイナンスを行った借入金については、期限を迎えた借入金の年限が、平均4.77年であったのに対し、借り換え後の年限は平均 3.87年と、約0.9年短縮しています。ベース金利の上昇により、借り換え後の金利水準は上昇していますが、期限の短期化により、その影響を極力抑えるよう努めています。又、当期は、本投資法人として、初のグリーンボンドを発行致しました。今後も、調達手段の多様化に継続して取り組んでまいります。

最後にESGに関する取り組みについて、簡単に触れさせて頂きます。23頁をご覧ください。当期におきましても、ESGに関する取り組みを継続しております。一例として、2024年2月に、新たに2 物件で環境認証、評価を取得しました。これにより、保有するポートフォリオのうち、13物件で環境認証、評価を保有することとなりました。又、決算説明資料では、これ以降、本投資法人の特徴や詳細なデータについて掲載しておりますので、どうぞご覧ください。
説明は以上となります。最後になりますが、今後とも、皆様のご期待に沿えるよう、最善を尽くして運用してまいる所存でございます。引き続きどうぞよろしくお願い申し上げます。