サンケイリアルエステート投資法人 2024年2月期決算概要

サンケイリアルエステート投資法人
2024年2月期（第10期）決算動画説明書
○動画　　https://www.net-presentations.com/2972/20240416/bfe72h3ijf/
○説明資料
https://www.s-reit.co.jp/file/ir_library_term-8656328dda4f19edadf12fde4c776d0ca30661c8.pdf
○説明者 サンケイリアルエステート投資法人 執行役員　兼
　　　　　株式会社サンケイビル・アセットマネジメント　代表取締役社長　太田 裕一 ○説明　
第10期（2024年2月期）の決算の概要について報告・説明致します。
4頁をご覧ください。最初に決算運用ハイライトの、アウトラインにつきまして報告致します。2023年3月より推進してきた、一連のポートフォリオリバランスは一旦完了しました。これにより、本投資法人は、従前のオフィスビル中心型のリートから、総合型リートへの転換を致しました。そして、ポートフォリオにおける本日現在の投資比率は、オフィスビルが約6割、 ホテル・物流施設・住居系施設等で構成する、中核的アセット群が約4割といった構成になっており、又、一連のポートフォリオリバランスを通じて、稼働率の向上、平均築年数の若返りなど、ポートフォリオクオリティの向上も図っております。

2024年2月期（第10期）の一口当たり分配金は、予想比＋171円の2,221円となりました。続きまして、今後の成長戦略のアウトラインにつきまして説明致します。ポートフォリオリバランスは、大規模なものを含め一旦完了しましたが、持続的成長が可能なリートを目指し、ポートフォリオの更なる強靭化を図るべく、継続的なリバランスを通じて、ポートフォリオをメンテナンスし、ポートフォリオクオリティの向上に努めてまいります。又、財務戦略の一環として、格付け取得準備に着手し、今期2024年8月期（第11期）中の取得を目指します。尚、昨年公表のリバイバルプランの一環として、本投資法人のスポンサーであるサンケイビルによる、本投資法人投資口の追加取得は、2024年3月初旬に開始しており、本投資法人の持続的成長につながるスポンサーサポートを受けております。

それでは決算ハイライトおよび業績予想について報告・説明致します。6頁をご覧下さい。先ず、2020年2月期（第10期）決算の概要ですが、営業収益は7,778百万円、営業利益は1,229百万円、当期純利益は1,037百万円を計上し、予想比増収・増益となりました。その結果、当期（第10期）の一口当たり分配金は、予想比＋171円の2,221円となりました。営業収益が予想比、前期比とも、大きく上振れしておりますが、後段、損益比較の頁、10頁で説明致します。又、頁右下グラフは、期末資産規模の推移を示しております。前期（第9期）から今期（第11期）にかけまして、資産規模が上下に変動しておりますが、一連のポートフォリオリバランスによるものです。

7頁にはDPU、即ち、一口あたり分配金のサマリーとして、要因分解したグラフを示しております。先ず、当期（第10期）DPUの予想比増加は、上段グラフで示している通り、不動産等売却益の予想比増加が寄与しております。一方、当期（第10期）DPUの前期比減少は、下段グラフで示している通り、前期（第9期）の決算発表時で、既にご承知と存じ上げますが、品川シーサイドTSタワーおよびブリーゼタワーの譲渡に伴う、賃料共益費収入の前期比減少、品川シーサイドTSタワーにおいて、前期（第9期）に収受した、その他賃貸事業収入の前期比減少が、主な要因です。

それでは8頁をご覧ください。当期（第10期）実績と前期（第9期）決算時に発表した当期予想との比較、並びに、前期（第9期）実績との損益比較につきまして説明致します。最初に掲載表の設定を説明致しますと、表の左側から順に、前期（第9期）実績、当期（第10期）予想、真ん中の赤枠線で囲んだ列が当期（第10期）実績、その右側に予想比、前期比の順で示しております。先ず初めに当期実績と当期予想との比較ですが、営業収益と営業費用が予想比大きく増加しています。その背景と致しまして、営業収益に計上する不動産等売却益、並びに、営業費用に計上する不動産等売却損について、予想値と実績値とで計上方法に違いがあるからです。

当期（第10期）は大規模なポートフォリオリバランスを実施しましたが、本投資法人の会計監査人による期末監査の結果、当期実績は、譲渡資産、即ち、ブリーゼタワーの譲渡益を、不動産等売却益として営業収益に計上し、譲渡資産、即ち、品川シーサイドTSタワー譲渡損を、不動産等売却損として営業費用に計上しており、掲載表の当期実績では、不動産等売却益が5,417百万円、不動産等売却損が5,060百万円を計上しております。

一方、掲載表の左側から2列目に記す当期予想は、不動産等売却益に譲渡損益を差し引きした純額として260百万円を計上し、不動産等売却損は0計上とさせて頂きました。従いまして、これらを比較して頂く際、夫々不動産等売却益から不動産等売却損を差し引いた額を比較して頂くと、当期予想である260百万円に対し当期実績は357百万円と、予想比97百万円ほど増加したことをご確認できるかと思います。

当期予想においては、それを公表した時点で、これら2物件が譲渡候補であることは明示できたものの、譲渡物件として最終決定されておらず、且つ、譲渡価格も未決定であったため、本投資法人として最低限明確にすべき額である、分配金を安定確保するための必要原資として、不動産等売却益に着目し、譲渡候補2物件の譲渡損益を差し引きした純額を想定して、営業収益に計上しました。更に付言しますと、想定される譲渡益を不動産等売却益として営業収益に計上し、想定される譲渡損を不動産等売却損として営業費用に計上するといった、不確定の金額を明示することは、ミスリードを与える恐れがあると整理した次第です。

尚、運用資産のパフォーマンスを表す賃貸事業収益は、予想費7百万円増の2,361百万円、賃貸事業費用は予想比3百万円減の1,141百万円で済んだことから、賃貸事業損益は予想費11百万円増の1,220百万円と、予想比増収・増益となりました。続きまして当期実績と前期（第9期）実績との比較について説明致します。こちらは当期予想と異なり計上方法に違いがなく、営業収益や営業費用の際は、当期（第10期）に実施した大規模なポートフォリオリバランスに伴う変動が、主な要因となっております。尚、予想比および前期比の主な差異要因は、頁右側に詳細を記載しておりますので、別途ご高覧ください。

それでは今後の業績予想についてお話しさせて頂きます。9頁および10頁を合わせてご覧ください。9頁掲載のグラフは今期（第11期）および来期（第12期）の業績予想を、DPU ベースで要因分解したものです。先ず今期（第11期）の予想DPUは、昨年10月公表の予想DPU対比4.5%増、＋95円の2,208円を見込み、来季（第12期）予想DPUは、今期（第11期）より更に増加した2,217円を見込みます。尚、10頁には今期（第11期）および来期（第12期）の業績予想も内訳を示しておりますので、別途ご高覧下さい。

次に、運用ハイライトおよび今後の成長戦略について報告・説明致します。12頁をご覧ください。最初に運用ハイライトです。本頁は、本投資法人が2023年3月より推進してきた、一連のポートフォリオリバランスの推移を示しております。先ず、2023年3月にポートフォリオリバランス第1弾を実施し、スポンサーサポートによりS-GATE赤坂およびSANKEI LOGI摂津の築浅2物件を、総額約66億円で取得しました。

又、同年8月にブリーゼタワーの準共有持分の一部を、スポンサーへ譲渡したことで、一口当たり分配金の安定化を図るとともに、ポートフォリオクオリティを下げずに、オフィスビル投資割合の緩和を図りました。そして2024年1月から2月にかけてポートフォリオリバランス第2弾として、スポンサーとの間で大規模なポートフォリオリバランスを実施しました。先ず、2020年1月に品川シーサイドTSタワーおよびブリーゼタワーの準共有持分を、総額約340億円でスポンサーへ譲渡し、顕在化した減収リスクの軽減、解消を図るとともに、一口当たり分配金の安定化を図りました。次に2024年2月にホテルインターゲート京都四条新町、ホテルインターゲート金沢およびグリッズプレミアムホテル大阪難波の築浅ホテル3物件を、総額約168億円で取得し、総合型リートのベースを整えました。

更に2020年3月から4月にかけて、ベッセルホテルカンパーナすすきのの共有持分およびS-GATE日本橋本町の共有持分を、総額約103億円で取得し、一連のポートフォリオリバランスは一旦完了しました。尚、本頁下段各表は、リバランス実施期の期末データを示しておりますが、アセット別投資比率の変遷、稼働率の向上、平均築年数の若返りといった、ポートフォリオクオリティの向上をご確認頂けると思います。一連のポートフォリオリバランスの結果、本投資法人のポートフォリオは、凡そ、本頁の掲載グラフの通りとなりました。アセット別では、オフィスビル投資比率が全体の約6割程度、中核的アセット群の投資比率は全体の約4割程度と、現行運用ガイドラインの投資準に見合ったポートフォリオへ整えました。又、エリア別では、メインエリアである東京圏、大阪圏が約8割程度と、現行運用ガイドラインの投資基準に見合ったポートフォリオとなっております。引き続きオフィスビルの稼働率や平均築年数に課題があると考えており、課題克服に向けた取り組みが、今後の成長戦略の要諦となります。

それでは今後の成長戦略についてお話しさせて頂きます。14頁をご覧下さい。今後の成長戦略として、主要4つを掲げます。先ず、ポートフォリオの強靭化です。本投資法人は昨年10月に運用ガイドラインを一部変更し、市況循環に適用し、アップサイドポテンシャルとダウンサイドプロテクションを具備したポートフォリオを実現すべく、総合型リートへ転換致しました。そして今期（第11期）はニューポートフォリオにおける最初の決算期にあたります。13頁の説明で、一連のポートフォリオリバランス実施後のポートフォリオサマリーで触れましたが、課題克服に向け今後も継続的なリバランスを通じて、ポートフォリオをメンテナンスし、ポートフォリオクオリティの向上に努めてまいります。そしてポートフォリオの強靭化に向け、当面のオフィスビルの投資スタンスは、従前先行していた、所謂、近・新・大から近・新・中、又は、ハイスペックへ先行していきます。

又、財務戦略では、現在、格付け取得の準備に着手しており、今期（第11期）中の格付け取得を目指します。当面の調達方針は、頁左下に掲載する通り、本投資法人は、従前同様、長期固定化を基本方針としつつ、金融環境の変化に応じた、適切な調達コストコントロールを心掛けてまいります。尚、現在、本投資法人のスポンサーであるサンケイビルは、証券会社に委託して、本投資法人投資口の追加取得を進めております。スポンサーによるセイムボート出資を通じ、本投資法人の持続的成長に繋がる、スポンサーサポートが期待されることと考えております。

それでは本投資法人の外部成長についてお話し致します。16頁ご覧下さい。16頁から17頁にかけまして、2024年2月期（第10期）に取得した、新規取得3物件の概要を説明しております。いずれも、スポンサーのブランディング戦略に基づく築浅ホテルであります。先ず、16頁に掲載するインターゲートホテルズシリーズは、スポンサーの100%子会社であるグランビスタホテル&リゾートが運営しております。本投資法人は、同社を賃借人兼オペレーターとする、ホテルインターゲート京都四条新町およびホテルインターゲート金沢の2 物件を取得しました。

次に17頁に掲載するグリッズプレミアムホテルシリーズも、スポンサーのブランディング戦略に基づくホテルであり、スポンサーの親密先であるABアコモが運営しております。本投資法人は、同社を賃借人兼オペレーターとするグリッズプレミアムホテル大阪難波を所有しました。新規取得した築浅ホテル3物件の契約形態は、いずれも定期建物賃貸借契約であり、賃料形態は、固定賃料プラス変動賃料となっており、回復著しいホテル市況に鑑み、アップサイドポテンシャルの追求を期待しております。

続きまして18頁をご覧下さい。本頁掲載の2物件は、今期（第11期）に取得した物件です。1つは、S-GATE日本橋本町の共有持分49%を、第三者売り主より取得し、本投資法人は本物件を100%保有することとなりました。本物件は、ポートフォリオの強靭化に向けた当面のオフィスビルの投資スタンス、即ち、近・新・中、又は、ハイスペックを意識しての取得に該当します。2つ目は、ベッセルホテルカンパーナすすきのの共有持分40%を、スポンサーより取得しました。本物件は、本年2月にAgoda 2023ゴールドアワードを受賞しました。この賞は、世界有数の予約サイトであるAgodaより、オンライン予約旅行体験の最高品質を実証する、世界施設パートナーに授与される賞です。本投資法人は、本物件を取得したことにより、中核的アセット群を構成するホテル6物件について、東京、大阪、京都、金沢、札幌、広島とバランス良く保有しております。

次に19頁をご覧ください。本頁は、スポンサーのブランディング戦略に基づく都市開発事業を抜粋・紹介したものですが、本投資法人が、総合型リートとして持続的成長する上で、相応のパイプラインがあることを考察頂ければと思います。尚、最近の開発事例を一部紹介致しますと、1つは、スポンサーが近年手掛けている学生レジデンス「LEFOND ETUDE」シリーズが、続々と竣工しております。掲載物件は国分寺に所在しておりますが、金町、亀有でも竣工実績がございます。又、グリッズプレミアムホテルシリーズ第3弾として、本年4月に熊本で新規開業をしております。

さて、それでは本投資法人の内部成長について、お話しさせて頂きます。21頁をご覧ください。頁左上のグラフは、ポートフォリオ利回りの推移を示しております。直近2～3期は、品川シーサイドTSタワーの減収リスクの顕在化により、低下基調を否めませんでしたが、当期（第10期）に実施した大規模なポートフォリオリバランスにより、今期（第11期）以降は、脱出する見込みです。又、頁右上のグラフは、期末稼働率の推移を示しておりますが、当期（第10期）に実施した大規模なポートフォリオリバランスにより、期末稼働率は、85.6%から96.3%へ大幅に回復しました。尚、頁左下のグラフは、ポートフォリオにおける減価償却費と資本的支出の推移を示しておりますが、当期（第10期）は、ブリーゼタワーや品川シーサイドTSタワーの譲渡もあり、資本的支出を抑えることができました。又、頁右下のグラフは、賃貸借契約の状況を纏めておりますが、一連のポートフォリオリバランスによって、契約形態別では、定期建物賃貸借契約の比率が60.1%から65.1%に高まり、賃貸借期間別では10年以上が 32.7%から47%へ高まりました。

続きましてアセット別の状況を報告致します。先ずは、オフィスビルの状況です。22頁をご覧ください。頁右上グラフは、オフィスビルポートフォリオの平均賃料単価の推移を示しておりますが、当期（第10期）は、平均賃料単価の高いブリーゼタワーを譲渡したことに影響し、平均賃料単価は低下しておりますが、かかるトレンドは徐々に緩和する見込みです。又、頁左上のグラフは、オフィスビルテナントの賃貸面積ベースでの、賃料改定実績の推移を示しており、頁左下の表は、件数ベースでの賃料改定実績の内訳を示しております。当期（第10期）の対象テナント数は14テナント、対象賃貸面積は本投資法人の持分考慮後で、約1,333坪でした。当期（第10期）は、前期（第9期）同様、現下のオフィス市況に鑑み、テナントの退去リスクの低減を優先しつつも、増額改定割合を増やし、減額件数を0にすることができました。又、増額改定テナント4件の賃料増額率は平均で、従前比38.5%増と大幅な増額改正を実現することができました。頁右下に、主な賃料改定事例を掲載しておりますが、日比谷サンケイビルでは、店舗区画において、コロナ禍の再契約で減額を余儀なくされましたが、丁寧なリレーションを継続し、コロナ禍後の回復傾向を捉えて、大幅増額して定借再契約を締結、又、八丁堀サンケイビルでは、賃料ギャップのあるテナントに対し、粘り強い交渉を行い、大幅増額にて定借再契約を締結しております。

続きまして23頁をご覧ください。頁左上は賃料ギャップの推移を示しております。当期（第10期）は、大規模なポートフォリオリバランスの実施もあり、前期（第9期）と単純比較できない点に留意が必要ですが、賃料ギャップは緩やかに拡大しており、内部成長余地に回復の兆しを期待します。又、頁左下には今期（第11期）および来期（第12期）の契約更改、更新の予定を表しつつ、本年4月1日時点の進捗状況を示しておりますが、今期（第11期）の大半は終了しております。尚、今期（第11期）も東陽パークビルおよび大森パークビルのリーシング活動に注力してまいります。足元のリーシングは一進一退の状況であり、保守的に捉えれば、早期リースアップに一定の時間を要する見込みですが、本頁に掲げる指針を踏まえ、丹念に取り組んでまいります。尚、今期（第11期）および来期（第12期）のポートフォリオの想定稼働率は、右下掲載の水準を想定しており、業績予想のベースにもなっておりますが、当期（第10期）末より更に上昇する見込みであり、リーシング注力物件の2 物件の稼働率は、保守的な想定にしております。

次にホテルの状況をご報告致します。24頁をご覧ください。頁左上のグラフは、本投資法人の賃貸事業収益に占めるホテル収益の割合を示しており、今期（第11期）と来期（第12期）の想定値を掲載しております。又、頁右上のグラフは、保有ホテル6物件のうち、賃料形態が固定賃料＋変動賃料の3物件について、今期（第11期）と来期（第12期）の業績予想における固定・変動割合の想定値を掲載しております。尚、頁下段に掲載するグラフは、固定賃料＋変動賃料の3物件において、足元の運用状況を纏めております。いずれも堅調に推移しております。

さて次に財務運営です。27頁をご覧ください。頁左上掲載の財務ハイライトは、本年3月12日時点の状況を示しております。又、頁下段のグラフは、有利子負債の返済期限の状況を示しております。本投資法人は、一連のポートフォリオリバランスの過程で、短期借入金 64億円を弁済し、本年3月12日に返済期限の到来した借入金33億円は、ベース金利の上昇基調はあるも、更なる金利上昇に備え、長期固定化と返済期限の分散を旨に、リファイナンスを実行し、その概要は頁右上の足元のファイナンス状況に纏めております。頁左上のグラフは、LTVの推移を示しておりますが、一連のポートフォリオリバランスから短期借入金の返済原資を確保、速やかに弁済し、一時的に上昇していたLTVを、本投資法人が考える巡航LTV水準45から50%の範囲内に戻しました。頁左下のグラフは、固定金利比率の推移を示しておりますが、長期固定化を基本としつつ、金利環境の変化に応じた適切な調達コストコントロールを行う次第です。

最後にESGへの取り組みとしまして、いくつか触れさせて頂きます。30頁および31頁を合わせてご覧下さい。直近のトピックスとしまして、S-GATE日本橋本町、S-GATE秋葉原、S-GATE赤坂のオフィスビル3物件において、BELS建築物省エネルギー性能表示制度を取得しております。又、S-GATE赤坂ではDBJ Green Building認証を再取得しております。尚、今後の取り組みとしまして、FIT非化石証書の購入を検討してまいります。本頁はこれまでの取り組みを抜粋、掲載しておりますので別途ご高覧頂ければ幸甚です。
以上を持ちまして、サンケイリアルエステート投資法人の、第10期（2024年2月期）決算説明を終了させて頂きます。本投資法人はリバイバルプランによる一連のポートフォリオリバランスを経て、名実ともに総合型リートへ転換致しました。そして持続的成長が可能なリートを目指し、ポートフォリオの強靭化に努めてまいります。皆様におかれましては、今後の展開を見守って頂きつつ、引き続きのご支援、ご鞭撻を賜れれば幸甚でございます。
本日はご清聴頂き誠に有難うございました。