エスコンジャパンリート投資法人 2024年1月期決算概要

エスコンジャパンリート投資法人
2024年1月期（第14期）決算動画説明書
○動画　　 https://www.net-presentations.com/2971/20240315/dfi35n532/
○説明資料
https://www.escon-reit.jp/file/ir_library_term-0c5ee86746415f07339775835cb9b096ed54442e.pdf
○説明者 株式会社エスコンアセットマネジメント　代表取締役社長　織井 渉
○説明　
決算説明会の資料に沿って説明を致します。
先ずは、1頁を見て頂きまして、目次がございます。本日は6つの項目について説明申し上げたいと思います。
最初に、この第14期の決算のハイライトでございます。3頁になります。先ず、終わりました第14期決算の実績でございますが、後ほど詳細を説明申し上げますけども、一口当たり分配金につきましては、3,227 円ということで、当初予想していたものに対して＋145円で着地しております。又、予想分配金の方も出させて頂いております。第15期につきましては一口当たり分配金3,130円、新たに予算を策定しました第16期につきましては、一口当たり分配金3,174円という予想を出させて頂いております。これも後ほどご説明させて頂きます。又、ロードマップというのを作成させて頂いておりますが、そちらについても推進の方を進めさせて頂いております。

足場固めをしっかりとし、それから基盤整備を図ってきたというところでございます。特に、ガバナンス体制のところにつきましては、運用会社の執行体制を確立し、強化を図ったというところでございます。又、より外部成長を進めていくために、投資方針の変更もさせて頂いたというところでございます。又、利用頂ける施設の、利用頂ける方々からのアンケートをとって、今後のバリューアップ等に生かしていくような施策として、設備利用満足度の調査とか、テナント満足度調査をさせて頂いたというところでございます。財務の安定性というところで、我々リートが変動金利を採用させて頂いておりましたが、今回、一部固定金利を導入するというところで、財務の安定性を図ったというところでございます。これにつきましては、後ほど詳細に説明させて頂ければと思います。

次に4頁にお進みください。先ほど申し上げたロードマップでございます。新体制になりまして 1年、最初の期に、これから6期、3ヵ年、どのようにこのリートを成長させていくかということで、ロードマップを作成させて頂きました。今、現時点フェーズⅠ、1期目と2期目が終了したというところでございます。ここにありますように、課題としてはステークホルダーの皆様方からの信用を回復するということを目標に定め、 このフェーズⅠを進めてまいりました。先ずは、ガバナンス体制のところも体制強化を図り、先ほど申し上げたように投資法人の執行体制も確立してきたというところでございます。

又、外部成長の面につきましても、新たな物件取得というために、ソーシングの強化を図るという意味で、投資営業部というものを新設させて頂きました。又、投資方針の変更というのを、この10月に投資主総会を経て、新たな投資方針を作成させて頂いております。又、内部成長の面におきましても、現時点のポートフォリオをいかに強化していくか、良化していくかという意味で、ポートフォリオの見直しというところを検討させて頂いているという状況でございます。又、施設満足度調査を行い、今後のバリューアップ収益改善に貢献できるそういったような調査をさせて頂いたというところでございます。

NOIの改善につきましては、随時案件ごとに対応してきているというところでございます。又、金利の固定化というのを財務面で考えておりましたが、これは前倒して、このフェーズⅠにおいて実行できたというところでございます。こういった形でフェーズⅠ、足場固めをしっかりしたというところで、新たに、今始まっている期につきましては、フェーズⅡに入っております。ポートフォリオの良化と成長ステージへということを課題に掲げてございます。ここをしっかり実行していけるよう、今準備をしていると言ったところでございます。

続きまして5頁になります。先ほど来、申し上げている新執行体制、それから投資方針の変更というところを、昨年の10月27日に投資主総会を開かせて頂いて、規約の変更等をすることにより、実行しております。先ず、新執行体制ですが、今までは、運用会社のものが執行役員を兼務するということを行っておりましたが、新たに投資法人、並びには、日本エスコングループと一切の利害の関係のない方蛯原氏に、執行役員にご就任頂いたというところで、より強固なガバナンス体制を築くことができたというところでございます。又、投資方針につきましても、規約の変更をすることによって、投資対象を、今までは商業施設ということでやっておりましたが、商業施設を60%以上、更に、住宅、それからポートフォリオとして、この社会において持続可能な実現に資する資産というようなところで、夫々20%以下と投資対象を広げて投資をして、ポートフォリオの強化を図っていきたいというように考えているところでございます。

又、エリアの拡大、地域分散を図っていきたいというように考えているところでございます。又、底地と土地・建物の割合というものを制定してございましたが、ここの部分も撤廃させて頂いて、投資機会の拡大を図っていければというように考えているところでございまして、我々の新たなポートフォリオ構築のために、今後こういったものを対象とした情報収集を図りながら、ポートフォリオの拡大を図っていければと考えているところでございます。

続きまして6頁になります。 ロードマップの進捗の事例としての内部成長面でございます。私達の案件は、現時点では商業施設を中心としたポートフォリオになってございますが、新たなテナントを誘致し、又は、誘致したテナントがこの期において開店等をしてございます。新規のテナント誘致につきましては3件ほど実行し、通期としては4百万円弱の寄与になるというような、新たなテナントを誘致することができたということでございます。又、新しいテナントの期中でのテナント契約の更改というのもございまして、4件において賃料 増額ができ、その変動率はプラスの13.6%であったというところで、更改時においては、賃料増額改定をすべくテナントとの間で交渉してまいりました。

又、期中にテナントとして新たに開店して頂いたテナントが7件ございまして、こちらも通期の寄与としましては11百万円程度の寄与になるというような新たなテナントがオープンして頂けたというところでございます。又、催事、その他収入として、我々のテナント契約が比較的固定で、長い契約が多い中で、その他収入をしっかり上げていくという意味で、催事収入というものをしっかり実行していければということで、夫々の施設において、夫々のエリアに適した催事等をやらせて頂いて、18百万円ほどの収益増を実現できたというところでございます。

続きまして内部成長の次の施策、7頁になります。私共がこのポートフォリオを運用していくにあたって、我々の施設がどのようなことでこの地域の方々に貢献できるのか、地域において必要な施設になれるか、というところを考えながら運用しております。それが我々の施設を中心として考えた場合に、その地域コミュニティの創出とか活性化、そういうものをやることによって、人々のこのエリアに住む方々の暮らしが豊かになる、そういった中心的施設になれればというようなことを考えながら、運用をさせて頂いているというところでございます。ここに2つほど事例を挙げさせて頂きました。tonarie大和高田という奈良の案件、この施設を中心に考えますと、周辺に住宅があり、又、スポンサーが開発したマンションがあり、又、新たにスポンサーが所有している土地があり、というところでございます。

この施設を中心に人が集まり、ここ町が活性化していくという一つの事例として、ここにも色々な催事等もやりながら、又、テナントも誘致をしながら、新しいまちづくりを考えているところでございます。又、tonarie南千里という案件がございます。こちらは後ほど具体に説明申し上げますが、開場から20年、丁度テナントの賃料更改の季節になってございます。そういった中で、大規模なリニューアル工事等も企画しながら、新たなテナントとの契約をさせて頂こうと思っているところでございます。正に、こちらも、周辺の施設と共同しながら、この地域の活性化コミュニティ作りを図っていければということで、我々が運用させて頂いております施設というのが、こういった街の中で、比較的中心的な役割を果たせる、生活に必要な施設であるというところもございますので、そういった中で、コミュニティ形成に資するような運用ができればというように考えているところでございます。

次に8頁になります。そういった中で、内部成長をしっかりさせていく、価値の向上をしていくというところでございますが、やはり我々が運用サイドとして考えている側面と、それから実際に使って頂いているテナントの方々、それから施設を利用頂けるお客様、そういった方々からの声をしっかり汲み取る、こういったことが重要じゃないかなと、この両面をやることによって、この施設というのがこの地域における非常に重要な、核的な施設になるんではないかというところで、内部成長、バリューアップについては、こういったアンケートを実施して、それを反映したいと考えてございます。

テナント満足度調査につきましては、7 物件に対して各テナントの方々から、ハード面においては14項目、ソフト面においては11項目のアンケートを取らせて頂きました。又、大規模なリニューアルを検討していますtonarie 南千住につきましては、施設を利用頂けるお客様に、施設利用者満足度調査ということで、こちらもアンケートを実施させて頂いたというところでございます。こちらについては、後ほど南千里のリニューアル工事について説明する際に、申し上げたいと思います。そういった中で、夫々ハード面、ソフト面で3点ほどずつ、テナント方々から若干満足度が足りていない部分を抜け出させて頂いております。施設全体を通しますと、約60%弱の方々に満足頂いているという状況ではございますが、まだまだ足りてないというように考えております。

特にハード面 は、ここに3つ掲げさせて頂きましたが、トイレの改修とか、空調とか、駐車場の整備、こういったようなところが挙げてございますので、夫々の施設において対応できるものについては、今後のリニューアル、バリューアップというところで生かしていきたいと思っております。又、一方で、ハード面だけではなく、やはりソフト面というのも、テナント方々も含めて利用頂ける方々にとっては重要な側面だと考えてございますので、こういったトイレの清掃とか、クレーム等の窓口を明確化する、それから施設のホームページ等を拡充してお客様をしっかりと呼ぶと、こういったようなところをソフト面では改良していきたいと思っております。テナントの目線、それから利用者の目線に立ったバリアアップ、リニューアルができればというようなことで、これらのアンケートをしっかり生かしていきたいというふうなところでございます。

9頁、こちらが外部成長の側面でございます。昨年の6月に、これからは外部の情報もしっかり取っていくというところで、投資営業部というものを新たに設立させて頂きました。情報の収集に限らず、市場調査とか、案件のデューデリジェンスとか、又は評価の部分、こういったものを専門で扱う部署というところで立ち上げさせて頂きまして、投資方針の変更も含めて検討している中で、ここに書いてあるような外部からの物件情報の取得が実現できてございます。370件ほどの情報、そのうち55件くらいにつきましては、アンダーライティング、価値評価等々、具体な検討にも入らせて頂いているものが出てきているところでございます。

地域的にも、エリアを広げたというところもあって、北海道から九州まで、分散した情報を得られているというところでございます。又、アセットタイプにつきましても、商業施設以外の新たに策定した住宅、それから、持続可能な社会の実現に貢献する資産というようなところも、しっかり情報を収集できるようになっているという状況でございます。これから外部からの物件取得につきましても、なかなか今、足元の環境を考えますと、外部の物件もさほど良い、安い価格で買えるわけではございませんが、しっかりした情報収集の中で、その中でもしっかりと価値を出せるもの、そういったものを情報を聞き取り、投資に向けるような検討していければというように考えているところでございます。

続きまして11頁からの決算の実績になります。第14期、終わりました期でございますが、営業収益が2,444百万円、営業利益1,274百万円、当期純利益1,135百万円ということで、一口当たり分配金につきましては、3,227 円というところでございました。第13期との比較で申し上げますと、右側にございますが、営業収益面につきましては、清和台という案件のスポーツクラブの減賃対応、それから、同じく清和台ですが、漏水事故があり、保険金収入が第13期にはありましたが、第14期にはこちらの剥落というのがあり、又、一部、これは長嶺という案件で、テナントの入替に伴う賃料増収もございましたが、結果的には53百万円ほどの営業収益が、第14期は第13期に比べ落ちたというところでございます。一方、貸事業費用につきましては、水道光熱費の削減ができたというところ、それから先ほどの保険収入との乖離でございますが、漏水事故に伴う損害賠償金の部分の剥落というところもあり、87百万円ほど賃貸事業費用が減ったことによって、収益に貢献したというとこでございます。一方で、営業外損益につきましては、46億円のリファイナンスがございましたので、こちらの部分で23百万円ほどのコストが発生したということでございます。

12頁は予想との対比でございます。予想との対比につきましては、一口当たり分配金で約145円、当初予算に対してプラスになったというとこでございます。大きな要因としましては、営業収益面では水道光熱費の収入が減ったというとこでありますが、これは利用料の削減、それから節電効果が出たということで、このような減額になったというとこでございます。一方で、削減効果の中では、先ほど水道光熱費の方で削減ができたということで、33百万円ほどの費用が少なくて済んだと言ったようなところ、それから修繕の見直し等をやらせて頂いたというところ、それから清和台のとこで、営業補償金というものを10百万円ほど見込んでおりましたが、こちらが出て行かなかったというとこもございまして、賃貸事業中の部分では、59百万円と削減し、収益にプラスになったというところでございます。

続きまして業績の予想になります。14頁は第15期の業績予想です。業績予想の営業収益ですが、2,454百万円、営業利益で1,232万円、当期純利益で1,101百万円ということで、一口当たり分配金3,130円という予想をさせて頂いています。これは前期に対しますと97円、それから前回出させて頂いた予想に比べますと14円の分配金が落ちるという予想にはなっております。主な要因でございますが、先ずは、水道光熱費のコストが上がるという部分で28百万円ほど、これをネットしますと14百万円ほど、今回水道光熱がマイナスになっているというところでございます。

それから、その他費用が若干増えたというようなところ、又、期末のリファイナンスの費用等は、今回リファイナンスはございませんので、その部分が剥落しているというところではございます。又、当初の予想との違いですけども、こちらにつきましては、先ず、営業収益面において、tonarie南千里の飲食店の解約があったというところ、又、それに対する工事費用の未収分を計上させて頂いたというところでございます。又、水道光熱費、こちらもコストとの兼ね合いになりますけども、収入で17百万円ほど減ったということで、全体的には31百万円ほど当初予想に比べれば収益が落ちたというとこでございます。一方で、賃貸事業費用、こちらにつきましては、水道光熱の削減効果、それから、修繕の見直し等で、40百万円弱の賃貸事業にはプラスに寄与するような削減ができているというとこでございます。

続きまして15頁です。第16期の業績予想でございます。営業収益2,613百万円、営業利益1,261百万円、当期純利益1,117百万円ということで、一口当たり分配金3,174円を予想させて頂いております。これは第15期の予想に対しまして、44円の一口当たり分配金増という予想でございます。大きな項目としましては、これは前回も説明しましたが、tonarie南千里が、第16期において主要テナントを含めた39テナントの賃料更改が行われます。現時点、交渉等させて頂いておりますが、その中で、ある程度方針が見えたテナントの更改分をここに入れさせて頂いているということでございます。

11月更改で、12月、1月といった2ヶ月分の部分で、収益に貢献できるものがあるというところで、特に、南千里のところでいうと、プラスの117百万円を見越させて頂いているというとこでございます。又、賃貸事業費用のところにつきましても、水道光熱費等を少し保守的に見ている部分もございますが、単価当たりが少し増えるというようなことで、予想させて頂いているというところ、又、南千里につきましては、賃料を上げる部分で必要なバリューアップ等がございますので、そういったようなところを修繕としてコスト等見させて頂いているというところでございます。

そういったようなところで、賃貸事業費用が第15期比べますと、132百万円ほど増えるという計画でございます。又、第16 期末においては、24億円弱のリファイナンスがございますので、そのリファイナンスコストを見させて頂いているということでございます。トップラインだけ見て頂きますと、第15期に比べまして6%ほどポートフォリオ全体ですけども、収益が上がるというような計画をさせて頂いているというとこでございます。これが第17期、第18期というような形で、継続的に貢献できるんじゃないかと考えているとこでございます。

16頁が分配金の推移ということでございます。実力ベースで3,200円くらいのところを目指していきたいというとこでございますが、先ほど申し上げましたように、第16期において行われる賃料更改、こういったものが今後通期に貢献していくと、第17期、第18期分についてはそれなりの賃料収入増というところに繋げていければと考えております。

続きまして、今後の成長戦略でございます。18頁、あすみが丘で1つ考えているというか、検討していきたい項目がございます。ここは、テナントとの契約の関連上、なかなか、水道光熱費、特に電気料等のテナントから得られる収入が、コストに負けてしまうというところがございますので、この施設をどうやったらそういったエネルギーの排出量、それから コストの削減ができるかというのを専門家の方々から省エネ最適化診断、それからご提案を頂いたというところでございます。最適化診断の中では、9つほどの提案を頂きまして、右側にありますように、年間エネルギー使用状況と削減ポテンシャルとありますけども、夫々CO2の削減量、それから水道光熱費の削減など、投資はある程度かかりますが、投資をしていけば削減できるのではないかと、この辺は投資効果等との兼ね合いで、今後検討していきたいと思っております。又、施設そのものから発電をすることによって、電気料を削減していくということで、非常に大きな駐車場がございます。それから、屋上にも駐車場があるということなので、太陽光パネルを設置して、それを施設で直に使うというようなことも検討したいと思っております。投資額に見合うだけのしっかりとしたリターン、削減効果があるんではないかというところもございますので、タイミングを見て検討していければと考えているところでございます。

19頁は、先ほど来、申し上げているtonarie南千里のリニューアルに伴うバリューアップの施策でございます。来場頂けるお客様、施設利用者の方々からのアンケートを取らせて頂きまして、周辺の方々にご利用頂いているということと、来て頂いているお客様の平均年齢、それから、女性の割合が多いというようなところがあります。又、食品購入の目的の方が約8割というところでございますので、この施設が今どのような形で使われているかというのを、又、どういう方に使って頂いているかというのを、今回のアンケートによって知ることができました。ここを大々的に、今回の賃料更改に合わせて、リニューアルをしていきたいと思っており、やはりターゲット層もう少し広げたいというところもあり、ファミリー世代が来て頂けるような、そういった施設にするためにはどんなことがあるのかとか、立ち寄って頂きやすい安心感のあるような施設にするためにはどうしたらいいか、そもそも、この南千里の駅前案件で、街の顔になれる施設だと思いますので、そういった施設になるためにはどういったものがあるのかということで、これは一覧でございますが、ちょうど真ん中に中庭みたいなものがありますが、ここをもっと利用価値の高いものにしていこうということで、計画をしているとこでございます。

25年の4月には、グランドオープンができるというところでございますし、先ほど申し上げたように、11月には多くテナントとの契約更改のタイミングでございますので、そういったものに合わせたバリューアップかできればと思っているところでございます。これがしっかり実現できて、やっていけば、ここにありますように、ポートフォリオ全体では、この南千里だけでも第14期の実績に対して、15%ほど収入を上げることができるのではないかというような予想しながら、この計画を実現できればと思っているところです。
20頁は外部成長という意味で、スポンサーが手掛けている暮らし密着型資産の事例でございます。商業施設ですが、新たに星田という案件を開発していたり、TOPAZという新しい住宅のブランドを作っていたりします。又は、象徴的なボールパークである北海道日ハムの球場の周辺とか、こういった中でもシニアレジデンスの開発等を、今進めているということでございます。また地域密着という意味で、クリニックモールの開発等もやっているというところなので、こういったものが今後我々の中に組み込まれる可能性というのも考えながら、進めていければと思っているところでございます。

続きまして21頁から財務の状況と今後の基本的な考え方です。
22頁を見て頂いて、現時点のハイライトにありますように、有利子負債つきましては331億円でございます。平均残存期間、平均金利は、ここに書いてある通りでございまして、レバレッジにつきましては43.7%ということで、安定的な運用させて頂いているという状況です。借入先の分散も図りながら、安定ある財務運営をさせて頂いているというとこでございます。

23頁、そういった中で、一つ課題としては、今までは全ての借入が変動金利で賄ってきていたというところもございます。足元、今後、金利の先高感も考えられる中で、日銀のゼロ金利政策というのも、今後どうなるかというところではございますが、そういった中で、この1月末に行われた4,610百万円のリファイナンスにおいては、19億円弱でございますが、5年という長期での、我々の投資法人としては長期の借入をさせて頂きました。これにつきましては、金利スワップによる固定化というのを初めて使わせて頂いて、安定化を図っていく一つの施策ということでやらせて頂いたというところでございます。今後、リファイナンスのタイミングが来ます。なるべくリファイナンスの安定性、それから、返済額の期ごとに安定させていくというようなことを考えながら、長期化できるものはしていくといったようなことで図っていければと考えているところでございます。
続きまして24頁、ESGの取り組みになります。

25頁は、引き続きマテリアリティの特定をしながら進めさせて頂いております。
26頁になります。リートとして、ESGをどのように取り組んでいくかというのは、大きな課題だと考えております。今こういった温暖化も含めた環境が大きく変わりつつある中で、小さいながらも投資法人としてやれることがあるんじゃないかというようにも考えております。又、一方でコストをかけながら、それが投資家の方々にとってメリットがあることなのかというようなことも含めながら、検討していく必要性があるということですが、今後のリートの運用においては、避けて通れない項目というように認識してございますので、 我々のリートとしても、できることをやっていきたいと思っております。特に、テナントとの間で、使って頂いている担当の方々と、共同してそういうこともやっていく必要性があると思っており、我々、排出量等を測定しますと、我々の保有している施設で21万トンほどのCO2を排出しております。そのうちの90%以上がテナント由来のCO2 というところもございますので、グリーンリース条項等を入れさせて頂いて、お互い、共に 省エネ、環境、快適性、生産性等に配慮する、そういったようなことで、グリーンリース条項を入れさせて頂く契約をしているところでございます。

次に27頁、社会的取り組みということでございます。これは、従前から我々の施設が、地域の方々とのコミュニケーションをとる、コミュニティとしての役割があるというところでございますので、 引き続きここに書いてあるのは イベントをそれぞれの施設で行うことによって、コミュニティ形成に資するような資産になればと考えているところでございます。又、テナント満足度調査等もさせて頂いたことによって、より快適性であるテナントの使って頂く方にとって、働きやすい施設にしていくというような取り組みをさせて頂いております。又、我々の資産運用会社従業員の、ここにありますように、休業、休暇制度等を整備し、又、ワークライフバランスを考えた、経営をしていくということを考えてございます。我々は今、19名の常勤の役職員がございます。

ここに書いてあるような、夫々資格を持ったものが 専門性を持って運用をさせて頂いております。又、不動産証券化事業の経験者というところで、3年以上10年未満6名、それから10年以上の経験者を10名ということで、体制作りをしております。一方で、3年未満という非常に若い社員も含めておるわけですけども、こういった、これからのこの事業を担って頂く、若い世代をしっかり育てていくというようなことで、我々は長くこの業界でこのビジネスをさせて頂いておりますが、しっかり伝承していくというようなことで、取り組んでいるというとこでございます。こういったことで、運用会社の体制作りというのは、非常に難しいというか、大変な状況になってございますが、やはり育てて、新しい人材を作っていくということが、非常に一つの課題としてあるのかなと思っておりますので、そうした取り組みもさせて頂いているということでございます。
28頁はガバナンスへの取り組みです。

ここはもう、昨年も申し上げましたが、我々が行政処分を受けたことによって、この部分での未熟さというか、体制がしっかりしてなかったという部分が、やはり大きな問題でございましたので、ここは体制作りをやってまいりました。これをしっかり継続していくというところが、重要であると思っておりますので、今後、成長ステージということで、新たな取り組みをしていきたいとは思っておりますが、正しい運用を心掛け、ガバナンス体制を維持しながらやっていければと思っているところでございます。
以上、説明を申し上げました。ご質問等あれば、是非お願いしたいと思います。どうも有難うございます。