フロンティア不動産投資法人 2023年12月期決算概要

フロンティア不動産投資法人
2023年12月期（第39期）決算動画説明書
○動画　　　https://www.video-streaming.net/ir/8964/39th_j/
○説明資料　https://ssl4.eir-parts.net/doc/8964/ir_material_for_fiscal_ym/150644/00.pdf
○説明者 　三井不動産フロンティアリートマネジメント株式会社
代表取締役社長　小野 伸太郎
○説明　
フロンティア不動産投資法人、2023年12月期（第39期）の決算の概要につきまして、説明を始めます。

決算説明資料の13頁をご覧ください。こちらに今回の決算のサマリーを纏めております。先ず、一番上の箱に分配金を3つ並べて記載しています。左から終わりました2023年12月期（第39期）の一口当たり分配金については、10,549円としました。前期（第38期）に比べると、560円の減配でして、昨年8月に公表致しました業績予想10,500円に対しては、49円上回っております。又、その右に第40期、第41期の分配金予想を記載しております。現在、始まっております2024年6月期（第40期）の分配金については10,670円、2024年12月期（第41期）の分配金については10,690円という予想を、夫々公表しております。

次に、2番目の箱、ポートフォリオ強化への取り組みです。1点目は、昨年8月に締結しましたスポンサー開発物件2物件の取得契約に基づき、物件の取得を行いました。三井ショッピングパーク「ららぽーと和泉」の準共有持分18.5%を昨年10月に、新川崎スクエアを昨年12月に取得しました。2点目は心斎橋スクエアで、スポンサーによる立替プロジェクトについて合意しております。詳細については、後ほど説明致します。3点目はゆめタウン広島で、賃料を増額する内容での定期建物賃貸借契約を新たに締結しました。その下の箱は財務面ですが、第39期末時点におけるLTVについては、ブックバリューベースで45.1%、鑑定ベースで36.3%となっております。4番目の箱はサステナビリティへの取り組みですが、昨年のGRESBリアルエステイト評価で、4-Starsを取得しております。以上ここまでがハイライトとなります。

続きまして説明資料の14頁をご覧ください。14頁には、第38期の分配金実績から第41期予想分配金までの、主な影響要素を項目別に表示しております。第39期においては、新規取得しました2物件の賃料増がありましたが、第38期に譲渡しました東大和の7割分の賃料減少や、銀座グラッセのテナント入替に伴うダウンタイムによる賃料の減少があり、分配金は前期比560円減配の10,549円となりました。予想分配金については、新規取得物件の通期稼働や銀座グラッセの新テナント賃料の通期寄与などが見込まれますが、修繕費などの費用の増加などもありまして、第40期、第41期、夫々10,670円、10,690円としています。詳細については、業績予想の頁で説明致します。

15頁をご覧ください。2023年12月期（第39期）の決算の概要です。先ず、左側の大きな箱に数字が並んでおりますが、第39期の損益の説明です。前期（第38期）の実績との比較において、減収・減益となっておりますが、主要な数字を申し上げてまいりたいと思います。緑の列の一番上ですが、営業収益については11,032百万円、対前期比498百万円の減収となりました。主な要因については、頁右側の一番上の箱をご覧ください。先ず、主な増収要因として、新規物件取得による賃料の増加が104百万円ありました。一方、主な減少要因としては、東大和譲渡に伴う賃料の減少が254百万円、銀座グラッセなどでのテナント入替による賃料の減少が、41百万円ありました。又、銀座グラッセのテナント入替に伴う、現状復旧費収入などのその他収入の剥落が178百万円と、東大和の売却益の剥落が136百万円ありました。

次に賃貸事業費用です。左の箱に戻って頂き、上から2行目、第39期の賃貸事業費用、こちらは減価償却費を除いた数字となりますが、2,378百万円、対前期比 98百万円の費用の減少となりました。こちらの主な要因についても、右側の上から2番目を箱に記載しておりますが、修繕費52百万円の減少や東大和譲渡に伴う固定資産税31百万円の減少などがありました。その結果、NOIについては、又、左側の箱に戻って頂き、上から3行目8,654百万円、対前期比で262百万円の減少となりました。その下は減価償却費です、当期は1,902百万円、前期比7百万円の増加です。当期の営業利益は6,010百万円、対前期比で405百万円の減益でした。続きまして営業外です。営業外収益のところをご覧頂きますと1百万円、対前期費で25百万円の減少です。保険金収益の剥落が主な要因です。結果として、経常利益は5,704百万円、又、当期純利益については5,703百万円、対前期比で442百万円の減益となりました。第39期の一口当たり分配金については、10,549円としております。以上、第39期については、対前期比で減収・減益・減配の決算でした。

続きまして業績予想です。16頁をご覧ください。1月から始まっております2024年6月期（第40期）並びに2024年12月期（第41期）の業績予想について説明致します。左上の箱、濃い緑の列をご覧ください。先ず、2024年6月期（第40期）の予想です。営業収益は11,555百万円、終わりました第39期に比べまして523百万円の増収の見込みです。又、その下の営業利益については、6,122百万円、112百万円の増益の見込みです。第39期の実績との比較について、右側の主な増減要因に沿って若干補足を致します。先ず、営業収益ですが、523百万円の増収の予想です。新規取得しました2物件が通期で稼働しますので、賃料増加を397百万円見込んでいます。

又、池袋グローブの賃料減少がありますが、ギンザ・グラッセの新テナント賃料の通期寄与や、イオンモール名古屋ドーム前、ゆめタウン広島の賃料増額などに伴う、賃料収入の増加を80百万円見込んでいます。不動産売却益では、心斎橋スクエアの建物の売却益27百万円を見込んでおります。又、営業利益については、新規物件取得に伴う減価償却費、建物管理費や固定資産税などの増加を見込んでおりますが、112百万円の増益を見込んでいます。又、左の箱に戻って頂きまして経常利益ですが、こちらについては5,771百万円、その下、当期純利益につきましては、5,770百万円、66百万円の増益の見込みです。第40期の一口当たり分配金の予想にいては、10,670円としました。又、2つ右の列の2024年12月期（第40期）の予想については、心斎橋スクエアのダウンタイムの影響と、池袋グローブの賃料減少がある一方、減価償却費の減少を見込んでおります。心斎橋スクエアのダウンタイムの影響については、圧縮積立金を取り崩すこととし、一口当たり分配金の予想については、10,690円としました。決算関連の説明は以上です。

次にポートフォリオ強化の取り組みについて説明します。20頁をご覧ください。先ず、心斎橋スクエアについてです。本物件は2015年3月に取得して以来、安定した運用を継続していますが、心斎橋エリアの中でも極めて優良な立地を活かし、三井不動産の開発力、リーシング力を活用して、建替による建物の高層化を図ることを決定しました。具体的には2024年3月に三井不動産に既存建物を譲渡し、定期借地契約による底地保有に切り替えます。これにより、建物開発にかかる各種リスクの回避と、長期キャッシュフローの確定をし、又、開発中も地代が収受できることで、ダウンタイムの影響も大幅に軽減することができます。更に、本取り組みにより、2028年中にはNOIが大幅に増加し、一口当たり分配金に換算すると、第39期比で約1,000円の増額を想定しており、昨今の金利上昇を上回る内部成長により、分配金水準の安定と向上に大きく寄与する見込みです。

21頁には、ゆめタウン広島で、賃料増額の定期建物賃貸借契約を、新たに締結したことについて記載しております。ゆめタウン広島の株式会社イズミとの契約は、2028年に満了を迎える予定ですが、これを4年前倒して今月29日に合意解約しまして、解約日の翌日より賃料増額となる新規契約を締結致しました。新規契約では、賃料が年間4,470万円増額されますのと、現在の契約には賃料改定協議条項がございませんでしたが、インフレに対応するため、新規契約では5年ごとの賃料改定協議についての条項を設定しております。21頁右側は、ギンザ・グラッセについてですが、1階から3階部分に昨年12月スポーツアパレルテナントがオープンし、稼働率は100%に回復しました。

22頁、23頁には、第39期に取得した2物件について紹介しています。大阪府和泉市にあります「ららぽーと和泉」は、本投資法人3件目となります「ららぽーと」の取得で、2014年10月に開業した約200店舗の複合商業施設です。取得価格は5,198百万円で、取得時の鑑定NOI利回りは5.3%です。新川崎スクエアは、神奈川県川崎市のJR新川崎駅と鹿島田駅から徒歩3分程度で、夫々にペデストリアンデッキで接続している、利便性の高い中規模ショッピングセンターです。2015年3月に開業し、17店舗で構成されています。取得価格は94億円で、取得時の鑑定NOI利回りは4.5%です。

続きまして、財務の状況について説明致します。24頁をご覧ください。左上の表にありますように、第39期末でのブックバリューベースでのLTVは45.1%、鑑定ベースで36.3%となっております。第39期末時点の借入金など全体の平均調達金利は0.49%、平均残存年数は4.61年となっております。

最後にサステナビリティに対する取り組みについて報告致します。26頁をご覧ください。右側上段はGRESBの評価についてですが、2023年のリアルエステイト評価で4-Starsを取得し、9年連続でGreen Starの評価を受けています。GRESB開示評価においては、最上位となるA評価を取得しています。又、昨年8月にはギンザ・グラッセにおいてCASBEE不動産認証の再取得、12月に洛北阪急スクエアにおいてDBJ Green Building認証を新たに取得しております。引き続きステークホルダーの皆様と共同して、サステナビリティの取り組みを充実させていくともに、その取り組みについて適切に開示していきたいと思います。駆け足になりましたが、フロンティア不動産投資法人2023年12月期（第39期）の決算についての、私からの説明は以上です。ご清聴頂き、有難うございました。