ジャパンエクセレント投資法人 2023年6月期決算概要

ジャパンエクセレント投資法人
2023年6月期（第34期）決算動画説明書&質疑応答
○動画　　https://www.video-streaming.net/ir/8987/2023_06_34/
○説明資料
https://www.excellent-reit.co.jp/file/ir_library_term-3c5015e0bb57832904866348254cdfb9a3bfd9f4.pdf
〇質疑応答
https://www.excellent-reit.co.jp/file/ir_library_term-1af93f522be23b5ce79fc169ab5630ad60d6ab16.pdf
○説明者 ジャパンエクセレント投資法人　執行役員　兼
　　　　　ジャパンエクセレントアセットマネジメント株式会社　
代表取締役　香山 秀一郎
○説明　
第34期、2023年6月期の決算概要・業績予想等について説明致します。本日の流れとしては、初めに資料5頁と6頁を使い、全体感を掴んで頂くべく主要なポイントについて説明してから、決算・業績予想の概要、足元の運用状況と、最後にESGへの取り組みという順番で説明致します。

先ず、5頁で主なアクションとして、2組の入替取引を紹介しています。今期の最大のポイントは、強力なスポンサーサポートを得て行いました入替取引により、懸案でした川崎西口ビルの問題を抜本的に解決したということです。上の部分が該当する取引ですが、6月末と昨日の2回のプレスリリースにてお知らせしました内容を合体して、譲渡2件と取得2件をセットにしたものです。先ず譲渡については、稼働が低迷し、且つ、含み損を抱えていた川崎西口ビルの持ち分を、スポンサーである日鉄興和不動産へ、又、含み益があるものの、築古であるJEI京橋ビルを第三者へ譲渡しました。尚、川崎西口ビルの譲渡損約27億円については、京橋ビューの譲渡益にて打ち返し、34期の分配金に大きな影響が出ないように対処しております。一方、管理物件として都心で開発された中規模ハイグレードオフィスである BIZCORE築地と、都心立地で築浅である大崎ブライトタワー・プラザの2件を、いずれも 日鉄興和不動産から取得することとし、譲渡と取得のそれぞれが、金額規模220億円強で見合う物件入替のオペレーションとしております。又、下の取引は、前回の説明会にて既に説明致しましたが、立地条件と築年の改善を図りつつ、譲渡益を確保する観点から行いました千石と新横浜のビルの入れ替えです。これら2組の入替取引により、右にあります通り、ポートフォリオの質的改善、即ち、含み損・低採算物件の処理、ポートフォリオ稼働率の上昇、築年数、エリア競争力の改善といった効果を実現しております。又、分配金の安定化という点では、譲渡益約43億円を、譲渡損の打ち返しや、分配金への充当、更には、内部留保の積み増しにより、分配金運営の安定性を維持することに活用しております。

続きまして6頁です。先ず稼働率ですが、概ね順調に埋め戻しを進めましたことに加え、 川崎西口ビルの譲渡により、34期の期末の契約稼働率は、前期末の93%から96.5%まで回復し、翌35期末には97%台となる見込みです。漸く当座目指していた水準に近くなってまいりました。中ほどの決算関連のP/Lですが、中央の赤枠内34期については、入替による売却損益のネットで980百万円の売却益を計上することから、当期純利益は3,881百万円となり、前期比でも、前回予想比でも増益となりました。これにより、前回予想では取り崩すこととしていた内部留保については、逆に積み増しての着地となっております。又、業績予想においては、35期、36期ともに不動産売却益を約7億円計上し、当期純利益は、いずれの期も3,860百万から70百万円と、概ね同一水準となる見込みです。今後の分配方針ですが、左下の赤枠のボックス内に記載をしました。2021年8月の説明会にて、大口先2社の退去の影響による一時的な稼働率の低下に対し、分配金を安定的に運営するスタンスから、2,800円の下限目標を設定し、その方針を遵守してまいりました。

今次方針と致しましては、先ず、34期、35期については、物件入替による譲渡益を活用して、業績予想通り、下限目標である2,800円を維持することと致します。36期以降については、2つの観点を検討致しました。先ず、1つ目は下限目標ですが、武蔵小杉の埋戻しの順調な進捗、並びに、川崎西口ビルの持ち分譲渡により、大口先退去の影響が解消したことから、設定当初に意図していた役割は終えたのではないかということ、もう一つは、前回の説明会でお話しした収益力の点検ですが、リーシング環境の悪化や電気料金の上昇と、下限目標設定時に想定していた環境が厳しめの方向へ変わったことや、今般の資産入替の効果等を勘案した上で、今後の収益水準をイメージしてみたところ、現行の2.800円はサステナブルな水準としては、やや厳しいのではないかということもあり、これらを踏まえまして、36期以降の分配方針としましては、6頁に記載の通り、各期の収支状況を勘案した分配金水準とすることを原則とし、着実な成長を目指すという方針に変更することと致しました。その上で、36期については、京橋ビルの売却益の一部を計上すること、並びに、当面の収益水準のイメージも踏まえた上で2,600円と致しました。分配金目標を据え置いておられるところが多いことから色々と議論はございましたが、やはり、サステナブルでない水準を維持していくということは、中長期的な視点からは投資家の皆様にとっても好ましくない運営なのではないかということで、懸案でした大口退去問題の解消に至ったこのタイミングで、分配方針を変更することとした次第です。

それでは、9頁まで飛んで頂き34期の決算概要について説明致します。左から2列目の当初予想、前回予想においては新富町ビルの売却益約800百万円を活用し、内部留保を一部取り崩した上で分配金2,800円をお支払いする予定としておりました。オレンジの列の今次決算では、不動産売却益は新富町約800百万円と京橋ビルの8割分に当たる約2,900百万億円を合わせました3,683百万円、更に3行下がった不動産売却損として、川崎西口ビルの2,703百万円がありますので、ネットでは980百万円の売却益が発生しております。これを受けまして営業利益は4,477百万円となり、金融コストの削減等から薄緑の網掛けになっております当期純利益については、3,881百万円、前期比では＋379百万円、前回予想比では＋322百万円といずれも増益となっております。分配金は、前期と同額の2,800円としましたことから、内部留保として圧縮積立金へ136百万円を繰り入れての着地と致します。
続きまして11頁で主要な数字を確認頂きたいと思います。

左上の外部成長の欄、真ん中のところですが、6月末の資産規模は2,654億円、匿名組合出資額52億円と合わせて実質約2,706億円です。但し、7月に既に取得したBIZCORE築地、来年取得予定の大崎ブライトタワー・プラザ、並びに、売却を決めております千石、京橋の決済の影響を加味すると、現時点での実質的な資産規模は2,860億円、匿名組合出資を含めたベースでは2,912億円となる予定です。又、含み益については751億円、含み益率は含み損を抱えていた川崎西口ビルの譲渡により、30.3%と過去最大の含み益率となっております。次に内部成長のところでは、期末の稼働率は、先ほど申し上げました通り、96.5%と計画を上回る改善となりました。財務戦略のところでは、Loan to Valueが6月末に42%まで低下しておりますが、その後の築地、大崎の取得を勘案しますと、実態は43.7%と前期と同水準であり、仮にLTV47%を目処としますと、今後の物件取得余力は170億円となっております。内部留保は701百万円、分配金に換算して524円、前期比ではやや厚みを増しております。ESGについては、CO2排出削減目標として、2050年度をネットゼロとする長期目標を設定し、又、TCFDでは定量的財務分析の開示を実施致しました。GRESBについては、最上位Green Star、5-Starsを維持しており、又、グリーンビル認証比率はオフィス系リートでは最も高い水準を維持しております。

それでは35期、36期の業績予想の説明に移ります。先ず、13頁をご覧下さい。オフィス市場の見通しにつきましては、新型コロナの5類への移行に伴い、大型床についても動きが出てきている状況と認識しております。但し、オフィスセクターに対する不透明感は、すぐには払拭されないというシナリオのもと、事業計画におけるマーケットの見立てとしては、空室率は、6%半ばから場合によっては7%台に乗せていくことも否定はできないものとし、又、新規成約賃料についても、弱含みの展開が続くとの厳しめの見方を継続することと致しました。マーケットの先行きの見方については、足元は大分風向きが変わってきた印象です。即ち、東京のオフィスに対する懸念がやや薄らぎ、割安であったオフィスセクターが見直されてきているように見受けられます。供給が増えた夏前のタイミングにおいても、空室率が思っていたほど上昇しなかったことや、拡張移転の事例が増えてきていること、ビルのグレードによっては賃料低下の動きに底入れ、又、反転の兆しが感じられるようになってきたこと等から、個人的には明るさが見えてきたようにも感じております。

但し、未だ楽観できるような状況にはないことから、今回の計画の前提としては、引き続き厳しめな事業環境を想定しておくということにしております。今後については、都心部の大型新規物件の立ち上がり後のリーシングの進捗と、2次空室、3次空室の動きを注意深くウォッチしてまいりたいと考えております。こうした中で、立地条件や環境性能、快適性等の条件面の優劣により、選ばれるビルと苦戦を強いられるビルの2極化が更に進むものと考えております。新しいオフィス戦略に合致する条件面で優れた大型ビルは、コアオフィスとしての需要を吸引していくことになると考えております。次に、今次業績予想についての前提です。外部成長については、新たに発表した大崎ブライトタワーの取得を含めた入替効果を織り込みました。内部成長についてですが、右下に稼働率の想定を示しています。退去率は32期をピークに順調に低下基調をたどっており、片や、埋め戻しを着実に進めておりますので、期末の契約稼働率は32期末90.8%をボトムとして、35期末には97%台まで回復する見込みです。

但し、36期については、退去懸念先を保守的に計画に含めましたことから、一時的に稼働率が下がるという想定としております。契約更改については、賃料減額要請への対応や退去防遏の観点から、機動的な賃料交渉を行えるよう、ある程度のマイナスバッファを保守的に織り込んであります。水道光熱費については、テナントへの請求方法の変更に取り組むことで、コストアップの打ち返しを図りまして、35期、36期ともネットで前期、前年同期比ともにマイナスとなる見込みです。これらの前提に基づく分配方針は、先ほど申し上げました通りでございます。34期、35期については、業績予想通りの2,800円を維持、36期以降については、各期の収支状況を勘案した分配水準とすることを原則とし、その上で、36期については2,600円と致します。

具体的な業績予想のP/Lが14頁に記載しています。35期、36期とも比較は前期比となっており、右側に変動要因を示しております。上から3行目にあります不動産売却益については、35期に千石ビルの696百万円、36期に京橋ビルの721百万円を計上しており、当期純利益は、いずれの期も3,860百万円から70百万円と、前期と概ね同水準となる見込みです。前期比同水準となる要因を見てみますと、35期については不動産売却益・売却損のネットで－284百万となるものの、各種営業資料項目の減少による収益改善効果が重なるためです。又、36期は不動産売却益、水道光熱費ネットがプラスとなるものの、公租公課や減価償却等の費用項目の増加による減益効果があるからです。分配金は、35期は2,800円、36期は2,600円とする予定ですので、いずれの期も、内部留保として圧縮積立金への繰り入れを行っての着地となり、36期末の圧縮積立金残高は1,215百万円、分配金換算では908円と、更に少し厚みを増すこととなります。決算・業績予想のご説明については以上の通りです。
続きまして運用状況と方針等について説明致します。

先ず、17頁ですが、こちらでは、外部成長の振り返りと当面の計画として、足元3期、先行き2期の計5期にわたる物件の取得・譲渡の状況を示しております。譲渡物件については、いずれも築30年を超えており、又、白金台や千石は、オフィスリッチというよりは、寧ろ住宅立地として有望なエリアにある物件ということです。一方、取得は築浅、且つ、都心部で、交通利便性が高い物件となっておりますので、ポートフォリオとしての質の改善を図りながら、分配金安定化のための売却益を、計37億円確保したということをご覧頂けるかと思います。更に、スポンサーとの取引は赤い枠、第三者との取引は青い枠で表示しています。スポンサーとの関係では、取得は開発物件の供給や保有物件の拠出、売却は建替え、再開発を睨んだアセット・リサイクルというように、緊密な連携の元で、種々の取引が図られております。一方、第三者との取引については、取得・譲渡の双方が成約できており、取引面でのネットワークの強みを発揮できていると感じております。今後もポートフォリオの質的改善に向けての入替取引に、積極的に取り組んでいく所存です。スポンサーとは各種検討を続けておりますし、地方主要都市における物件探索にも鋭意取り組んでおります。

続きまして、今回のポイントとなっております川崎西口ビルを絡めた入替取引について、19頁、20頁をご覧下さい。川崎西口ビルは駅徒歩8分、築年35年、約28億円の含み損を抱え、又、大口退去の埋め戻しが苦戦を強いられ、稼働率は58%と低迷、償却後損益はマイナスという非常に厳しい状況でして、外部売却を検討したもののなかなか難しいと判断をし、今般、スポンサーへの譲渡を実施しました。これに対し、築36年の京橋ビルについては、鑑定評価額を大きく上回る買い手配を確認できましたので外部売却とし、決済を2回に分けて行うことで、34期に発生する売却損を打ち返して、分配金の安定化を図りつつ、36期の収益化されるので財源確保にも役立てております。一方、替わり物件については、スポンサーより計画的に取得を進めているBIZCOREシリーズのうち、100%稼働のBIZCORE　築地を取得し、更に、ほぼ100%稼働の大崎ブライトタワー・ブライトプラザの取得を決めることで、譲渡と取得のそれぞれが金額ベース220億円超で見合う水準の入替取引としたものです。20頁に入替の効果を示しております。質的改善については、足元の償却後NOI利回りをマイナスからプラス 2.9%へと大きく改善させたことに加え、築年の若年化、駅徒歩5分比率の96%台への向上、リスク分散の観点でも上位5物件比率の引き下げ、又、懸念されていた川崎駅前エリアへの集中度の半減等、多くの改善効果を実現しています。又、稼働率の上昇については、既に申し上げました通りであり、又、譲渡益を活用した分配金の安定化や含み損処理に伴うNAVの増加も実現しております。

続きまして、替わり物件として新たに取得しました2つの物件を紹介致します。先ず、21頁が7月に取得したBIZCORE築地の詳細ですが、当投資法人にとり4つ目のBIZCOREとなります。築地駅徒歩3分、周辺の再開発が進むエリアに位置しており、基準床200坪 築4年、稼働率100%、98億円の取得で、NOI利回り3.6%、償却後利回りは3%です。BIZCOREシリーズの開発・稼働状況について、22頁の下にラインナップを紹介しております。上の赤枠内の4物件が、既に当投資法人が取得しているもの、下段の3物件はスポンサーの側にあるもので、左から2物件は既に竣工・稼働中。一番右の外神田が開発中ということです。この他に複数の高速開発案件が順次進行中で聞いておりますので、売却時の出口戦略を担う本投資法人による、年1～2棟の継続的な取得が期待できるものと考えております。
続きまして23頁は、昨日プレスリリースを行いました大崎ブライトタワー・ブライトプラザの取得予定案件です。大崎駅前に展開するパークシティ大崎内に位置しており、大崎駅 徒歩5分、取得の太宗を占めるタワーの基準床は589坪、築8年、稼働率はほぼ100%、取得については、タワーは主にオフィス用途である31階建ての27階から29階、および、1階から3階の店舗部分で、全体共用持分の約10%相当。プラザは規模は小さいですが、主に商業用途で2階建て、共有も自分の8%相当であり、合わせて131億円です。NOI利回りは3.5%、償却後利回りは2.8%です。

次に、内部成長について26頁をご覧下さい。先ず、期末の契約稼働率の推移につき、左上のグラフをご覧下さい。大口退去の影響を受けた32 期末の90.8%をボトムとして埋め戻しを進め、34期末である6月末は、川崎西口ビルの持分譲渡もあり96.5%へ回復、今後35期末となる年末に向けては、97%となる見込みです。抜本的な問題解決を図ったことで、34期 末より稼働率については、概ね、オフィス系J-REITの平均的なレベルに近い水準まで戻してきたと言える状況かと思います。この稼働率の前提となる入退去の面積が、その下の棒グラフです。入居面積が青、退去面積が赤となっています。先ず、34期ですが、退去実績につきましては、退去予定のキャンセルや延期が発生したため、計画より減少し2.780坪。一方、入居実績は、内定していた外資系の先で、本国承認が下りないという事態が発生しましたため、計画を下回る3,901坪となりましたが、入居が退去を1,120坪ほど上回りましたため、川崎西口売却の効果と合わせて、稼働率を回復させることとなりました。今後の予想ですが、入居計画については、足元のリーシングマーケットを勘案しつつ、各空室につき、個別に契約のタイミングや条件等を置き直す作業を行い、35期は2,795坪、36期は1,639坪の計画と致しました。一方、退去計画につきましては、35期は通知書を受領している先で1,781坪、36期分については約1,700坪の懸念先とダミーを織り込む保守的な想定として、3,446坪としておりますので、この結果、35期に向けて稼働率が97%台に回復するものの、36期に一時的に低下する見込みとなっております。尚、36期の懸念先については、現段階ではまだ不透明な状況です。我々としては、前広に懸念先を洗い出し、弾力的に条件交渉を重ねることで退去を防遏するよう努力してまいる所存ですが、業績予想においては、保守的に退去の計画を織り込んでおります。退去については、今後も、若干のデコボコはあろうかと思いますが、退去率は、概ね2～3%程度に落ち着いてくると考えており、稼働率は現時点で、巡航と考えている97%へ戻っていくという方向感自体は変えておりません。

続きまして27頁が賃料改定についてです。左側の棒グラフで、緑は各期の改定対象面積、そのうち増額が青、減額がオレンジです。34期について、先ず、増額改定はマイナスギャップが大きな先に対して、賃料引き上げをお願いすることで1,296坪となりました。減額改定については、退去を防遏すべく弾力的な賃料交渉を行うスタンスを継続しており、2社に対応し2,094坪と相応の面積となりましたが、大口先でもわずかな賃料改定が太宗であり、損益インパクトは、予算に織り込んでいたマイナスバッファーの範囲内に収まっております。又、35期、36期の業績予想については、今回も増額・減額ともに、既に合意済みのもののみを表示しております。増額改定については、 マイナスギャップ先への取り組みを引き続き推進しますが、収支計画には織り込んでいないため、計画外の成約があればプラス要因となります。一方、減額改定については、機動的な交渉のためのマイナスバッファーを織り込んでありますので、計画外が生じても収支が下押ししないように組み立ててあります。

28頁が賃料ギャップの状況です。CBRE社の査定によりますと、徐々にマイナスギャップの幅が縮小して前期よりプラスとなり、今回の査定ではプラス 3.3%となりました。
次に31頁の財務戦略です。34期は各金融機関にご協力を頂き、物件入替による資金収支を想定して、借り換えのタイミングを適切に調整することで、期限が到来した借入金の一部 80億円を一旦返済して、金融コストを削減するという工夫を行いました。又、償還を迎える投資法人債20億円については、時宜を得たターゲットディールにより、9年固定の資金を確保し、借入期間の長期化、弁済期限の分散化を図りました。その結果、右下のグラフの赤枠にあります通り、34期末の有利子負債の残存期間は3.8年、コストについては、金利が0.71%、オールインコストは0.95%となっております。その上、総資産ベースのLTVは、足元42%となっておりますが、先ほど申し上げました通り、築地、大崎の取得を勘案しますと実態は43.7%です。金融環境が変わりつつありますので、今後のLTVコントロールについては、グローバルな経費・金利動向、国内において日銀の金融政策のスタンスや、長期金利の動向等を注意深く見ていく必要があろうかと考えておりますが、将来的には、POを視野に入れた展開の中、LTVは40%前半を巡航水準としてコントロールしていければと考えております。又、新規取得とバイバックについては、投資主価値の向上という観点から引き続き両にらみで検討してまいる所存です。

それでは最後にESGへの取り組みについて少し話を致します。35頁が、直近34期のトピックスをカテゴリー別に示したもので、赤字で表示をしております。3番、4番、7番などが主なイベントです。環境、社会、ガバナンスの各項目にわたり、更なる前進を確認して頂ける内容かと思います。又、36頁には、現状のESGにあるステータスを記載しています。ESGについては、経営の最重要課題と位置づけており、関連する皆様のご支援ご協力を得ながら、着実に対応していく所存です。
以上で私からの説明を終わりますが、今般、懸案でした川崎西口ビル問題の抜本的解決を図りましたことは、同投資法人にとりまして大きな前進であるものと思っております。又、分配方針の見直しを行いますことから、今後は、分配金を着実に伸ばしていくための成長シナリオを示していくことが課題と考えており、全社一丸となって取り組んでまいる所存です。 今後も引き続きご支援賜りますよう、宜しくお願い申し上げます。