Oneリート投資法人 2023年2月期決算概要
Oneリート投資法人
2023年2月期（第19期）決算動画説明書
○動画 https://www.youtube.com/watch?v=7gpZ1XvffDY
○資料
https://one-reit.com/file/top-2816c7730a7e99f0d1e0fdc8fbfd45b8a95ddca3.pdf
○説明者 Oneリート投資法人 執行役員 兼
みずほリートマネジメント株式会社 代表取締役 鍋山 洋章
○説明
Oneリート投資法人の2023年2月期（第19期）の決算概要を、資料に沿って説明致します。
資料3頁をご覧下さい。この頁においては、投資主価値の向上に向け、2023年2月期（第19期）に取組みました施策とその実績について纏めてあります。先ず左側をご覧下さい。外部成長についての取組みにおいては、都内都心5区の中でも、賃貸需給マーケットが比較的堅調な渋谷区において、新たに物件を取得し、取得額総額としては1,230億円超に資産規模を拡大しました。取得に際しては、LTVの余力を使い、極力レバレッジを活用することで、分配金の増加に繋がるようスポンサー銀行のみずほ銀行から機動的、且つ、低位での資金調達を実施しております。資料の右側、内部成長についてです。期中のリーシングにも注力し、高い稼働率を維持し、期中平均稼働率、期中平均Cash-Flow稼働率については、計画を上回る実績となりました。又、棒グラフにて示しているように、テナント退去率も低下傾向を示しており、23年8月期にはテナント退去率は5%を下回る水準となることが見込まれています。賃料の増減実績についても、少額ながらも着実な増額実績となっています。右下、ESG面での主だった実績としては、環境関連の評価認証の取得を勧め、新たに3物件にて環境認証を取得し、延床面積の認証取得率も、概ね80%の水準に達しました。無い、2022年10月の決算発表時にも触れましたが、電気料金の高騰に対する当期の取組み内容などについては、次頁に纏めましたので、資料の4頁をご覧下さい。
電気料金高騰についての影響について説明致します。先ず、23年2月期での取組み実績としては、右上に記載の通り、従前新電力会社と結んでおりました電気需給契約については、この殆どの契約を地域電力会社との変更手当が完了しました。又、これに並行してテナントとの間で、電気料金の値上がり分につき負担してもらうべく交渉を進め、専有部につき、概ねその交渉も完了を見ております。その効果については、左上のグラフをご覧下さい。灰色点線の折れ線グラフについては、2022年10月17日時点で公表しておりました、電気料金収支の予想値で、赤色の実践が現時点での実績および修正予想となります。この半年間の取組み実績効果を図りますと、当期においては電気料金収入が計画比＋22百万円、電気料金支出が計画比△11百万円と合計で34百万円程度、電気料金収支が改善となりました。この効果については、右側中段の表にも纏めましたので、併せてご覧下さい。尚、23年8月期においては、左下、並びに右下の図表にて示していますように、激変緩和措置や再エネ賦課金減額の適用を受けることとなり、2022年10月17日の予想値から80百万円程度、電気料金収支が改善となる見込みです。以上、3頁と4頁に亘って23年2月期の主要トピックについて、冒頭にてご確認頂きました。
これらを踏まえた決算概要ならびに業績予想について、次頁にサマリーを載せておりますので、5頁にお進み下さい。左下の概要図をご覧下さい。23年2月期はリーシングも順調に進捗し高稼働を維持、又、電気料金の値上りをテナントへの転嫁を初め、水道光熱費対応についても進展があり、一口当たり分配金については、2022年12月に北参道物件を取得した際に公表しました直前予想値6,650円に対し、＋192円の6,842円にて確定となりました。23年8月期については、テナント退去も現時点では一服しており、又、電気料金についても激変緩和措置や再エネ賦課金の減額効果なども見込める状況となりましたので、一口当たり分配金については、直前予想値6,120円に対し、＋370円の6,490円に上方修正と致します。又、現時点では、24年2月期の一口当たり分配金水準を6,420円と予想しております。マーケットの状況を鑑み、一定のテナント退去率や金融関連コスト等の上昇シナリオ、又、電気料金についても激変緩和措置の満期終了も想定シナリオとして織り込んだうえ、算出しております。当然に運用会社としては、23年8月期、24年2月期ともに、当該予想値を上回ることが出来るよう努めていく所存です。
続いて9頁にお進み下さい。23年2期の決算概要です。詳細については10頁の分配金グラフにて説明致しますが、左側表の真ん中C列に、23年2月期の実績としては、A列にあります前期実績との比較においては増収・減益となったものの、12月公表のB列記載の直前予想値に対しては、賃料・公益費の増加もあり、水道光熱費等の支出コントロールを努めた結果、増収・増益の着地となりました。尚、23年2月期の一口当たりのNAVは、エンジニアリングレポートの再取得に伴い、今後新たに設備更新サイクルを迎えてくる一部の物件においては、鑑定評価額が引き下げとなった影響からも含み益が減少し、前期比△2千円の285,000円となりました。
続いて10頁をご覧下さい。先ず、上段にて22年8月実績と23年2月期実績での、一口当たり分配金の増減要因を説明します。22年8月期の一口当たり分配金の水準について、期間損益分に相当する7,011円をスタートに説明しますと、当期には北参道物件の取得、水道光熱費収支については、電気料金が高騰していく中で、テナントへの請求転嫁を進めたことなどにより、水道光熱費収支は改善、又、前期に計上したリーシング費用負担が剥落したことによる収支改善効果がある一方、資本的支出を予定していた工事の、修繕費への一部振替えによる費用増加や、減価償却費の増加影響を吸収した結果、期間損益ベースでは6,842円となりました。次に下段の表にて2022年12月に公表した23年2月期の予想分配金と、今回確定しました実績値との増減要因を説明します。北参道物件の取得に伴い、損益ベースでは、6,650円の分配金予想を立てていたところ、水道光熱費収支が計画を上回ったことを主因とし、計画値を192円上回る実績成果となりました。
では、今後の業績予想について説明致しますので、11頁にお進み下さい。23年8月期と24年2月期の業績予想です。こちらも12頁の分配金のグラフで説明しますが、トップラインの営業収益ベースでは、23年8月期は、新規に取得した北参道物件がフル寄与となることもあり、46億円台半ばまで伸長することを想定しております。一方24年2月期においては、確定はしていないものの業績予想上は一定程度の想定退去を織り込んでいることから、若干の減収を見込んでいるもので、物件レベルにおいて特別な問題を抱えている訳ではありません。今後1年間の見通しでは、概ね賃貸事業収益ベースでは、6,400円台の一口当たり分配金水準となることを予想しておりますが、引続き予想値を超える実績分配金が出せるように努めてまいります。
続いて、12頁をご覧下さい。先ず、23年2月期実績と23年8月期予想での、一口当たり分配金の増減要因を示しています。23年2月期水準6,842円をスタートに説明しますと、北参道物件の通期寄与等の分配金増加要因もありますが、前期に退去テナントとの間で金銭精算としました原状回復工事費用の収入の剥落、水道光熱費収支については、改善が見られているものの、基本料金分等の値上げも見込まれていること、固都税負担の増加、投資主総会や、5年に一度のエンジニアリングレポートの更新費用の発生などの、一般管理費負担等により、23年8月期は6,490円の分配金予想としています。又、下段では、23年8月期予想と24年2月期予想での増減要因を示しております。テナントの解約や入替えが一定程度発生するとの前提に立っておりますので、ダウンタイムやフリーレントを一定程度見ております。ただっし、23年8月期対比で、リーシング関連費用や投資主総会費用が剥落するなどの効果もあり、一定の退去率を見たうえでも一口当たり予想分配金は6,420円と、現段階では見込んでおります。
15頁にお進み下さい。ポートフォリオの状況一覧です。現在の保有物件数は32棟。23年2月期末での資産規模は、取得価格ベースで1,236億円、ポートフォリオベースでの含み益は、約175億円、期末稼働率は97.9%、平均築年数は約33年となっています。
続きまして、16頁をご覧下さい。左上のグラフをご覧下さい。ポートフォリオ利回りは、テナント入替えに伴うダウンタイムやフリーレントの影響から、低下傾向にあるものの、ポートフォリオ全体では、依然として高い水準にあり、右側にグラフで見て取れますように、含み益も175億円ほどとなっています。尚、23年2月期には、重点投資対象エリアⅠに区分される、東京経済圏の都心8区に所在する、フィールド北参道の新規取得を行いましたので、東京経済圏比率も69.4%となり、目安とする70%に近づける成果となりました。今後も、地方部圏とのバランスを見つつ、リスク耐性やCash-Flow創出との両立、ポートフォリオの安定性向上を図りたいと考えています。
では、17頁にお進み下さい。テナント入退去の状況を確認頂きます。先ず、ポートフォリオの稼働率の推移について左のグラフをご覧下さい。23年2月期末は、入退去面積を見ますと、222坪の退去超過となり、結果として期末稼働率は97.9%となりましたが、期中平均稼働率は予想対比＋0.1ポイントで98%に到達、又、期中平均Cash-Flow稼働率についても、予想値＋0.3ポイントとなる95.7%となりました。右下棒グラフの退去率推移で見て取れます通り、23年8月期の退去率は、5%を切る低水準となる見込みです。テナントとの契約は、その殆どが普通借家契約であり、退去には6ヵ月前の通知が必要となります。23年8月期に退去するテナントは、その6ヵ月前、つまり23年2月末までに退去通知を要することとされておりますので、この4.6%という23年8月期の退去率は、違約金を伴う突発的な退去の発生を除けば、ほぼ確定値に近いものと捉えて良いかと思われます。一方で、オフィスの賃貸市況全体を見渡せば、大量供給の状況もあり、このまま退去率が低位安定すると言い切れない状況にありますので、24年2月期の業績予想上は、一定程度の退去があり得るとの想定をおいて、5.9%の退去率を想定し、慎重な見積もりを前提に計画に織り込んでおります。尚、左下に記載しました通り、23年2月期のテナント更新率は94.7%となりました。前期は95.8%であったことを踏まえますと、やや低下しており、一定の退去を見込む将来シナリオ策定にも、合理性を見て取れるものと考えております。
では、18頁にお進み下さい。リーシング状況についてです。保有物件のうち稼働率が90%を下回っており、リーシング面から重点的な対応が必要な物件につき、状況を説明します。尚、15頁のポートフォリオ一覧表にご確認頂けますが、23年2月期末において稼働率が90%を下回っている物件が5物件ありましたが、このうちONEST東中野ビルについては、23年8月期の期初となる3月の段階で満室稼働に復帰しておりますので、ここでは残り4物件について説明致します。ONEST錦糸町スクエアです。23年2月期末では稼働率が86.6%です。フロアー分割がしにくい事情のため、埋め戻しに時間を要しておりますが、2月より物件名称もブランディングの観点から変更し、具体的な商談も入っています。続きまして、新川一丁目ビルです。23年2月期末で70.5%となっていますが、4月に68坪の契約が完了しましたので、現時点では85%超の稼働率となっています。貸室面積全体でも500坪に満たない小規模な物件ですが、残り68坪についても商談が入っておりますので、早期の稼働率上昇を目指します。続いてONEST新大阪スクエアです。当該物件については、2022年6月以降、複数県の移転退去があり、延べ548坪のリーシングが必要な状況でしたが、順次契約が進み、記載の通り賃料の増額を一部実現しつつ、埋め戻しの目途も立っている状況です。最後に右上、大同生命水戸ビルです。23年2月期末で87%の稼働率ですが、北関東エリアの営業拠点として、複数の商談が入っています。募集区画は3区画で、いずれも70坪未満ですが、更なる区画割も必要に応じて検討していきたいと考えております。尚、右下に入退去面積の推移を、月次別でグラフ化しています。上側の濃い棒グラフが入居面積、下側の薄い棒グラフが退去面積です。退去同行は落ち着きを取り戻しつつありますが、引続き計画を上回る早期の入居獲得を、目指していきたいと考えております。
続きまして19頁をご覧下さい。賃料についての状況です。左上のグラフをご覧下さい。賃料改定およびテナント入替えによる、賃料収入に対する影響についての総括となっています。賃料改定による賃料増加額およびテナント入替えによる賃料減少額は、いずれも22年8月期からは縮小となっており、全体の賃料収入としては小幅ながらもプラスとなっています。左下の円グラフにあります通り、既存テナントとの間では賃料の減額更改は、当期においても発生しておりません。契約更改に伴い賃料が増額になった件数割合は、全体の5.7%、賃貸面積割合では6.6%と、前期比ではやや低下しました。右上のグラフでは、改定賃料の変動幅を確認できますが、23年2月期は、月額36万円の増額改定となり、賃料増減率が＋5.8%となりました。23年8月期も、2月末時点での途中経過ラップとなりますが、既に2件28.5万円の増額改定を契約済みです。右下のグラフにあります通り、賃料増額件数は、件数自体、又、全体比率としても前期比低下をしております。これは、空室発生を防止すべく、電気料金負担の転嫁交渉も並行していた中で、稼働重視の運営を行ったことによるものです。
続いて20頁にお進み下さい。先程は主に既存テナントとの間の賃料改定動向につき説明致しましたが、この頁ではテナント入替え時の、新規テナントとの間での新規賃料動向についての確認を頂きます。先ず、左上のグラフをご覧下さい。平均賃料及び賃料ギャップの推移を示しております。半年に一度、大手のリーシング業者に、各物件のマーケット賃料を査定してもらっています。マーケット賃料水準の弱含み等を背景に、賃料のギャップも－6.7%と縮小しています。右上の折れ線グラフでは、テナント入替え時の賃料増額率を示しています。23年2月期にはテナント入替えに伴い、賃料が増加した件数割合は約80%に伸び、賃料増額率は＋9.7%になりました。テナント退去率や競合物件の動向を見つつ、テナント入替え時には、継続的に賃料増額の機会を伺っていきたいと考えています。下段のグラフでは、テナント入替え時の変動額および賃料増減率を示しています。23年2月期は、テナント入替え時の賃料変動額は、前期対比で改善傾向を示していますが、グロスで見ますとOver-rentテナントの入替え影響が大きく、テナント入替え効果としては、月額20万円ほど賃料が減少する結果となりました。
では、21頁に参ります。テナント分散状況についてです。上位10テナント比率は、前期末で10.6%だったものが0.1ポイント低下し、テナント数は567件と前期対比で更に増加、平均賃貸面積は約90坪と、中堅・中小企業中心のリスク分散度が高い、ポートフォリオの構築が更に進展しています。
続いて22頁をご覧下さい。Oneリートの強みの一つとして、ファシリティマネジメントの専門チームをグループ内に保有しており、内製化された専門組織により、最適なコスト管理の下で、築古の物件でもしっかりと維持・管理をし、物件競争力を維持・向上できる点があります。左の棒グラフをご覧下さい。資本的支出は、原則として各期の減価償却費の範囲内で計画し、実施にあたっては、これまでの工事データのトラックレコードに基づき、工事仕様や金額の精査・査定を経て、実施としています。24年2月期には、エレベーターの更新工事が重なる事情があり、当期には資本的支出が一時的に減価償却を上回る時期となりますが、現状、工事費用も上昇している中ですので、その内容や妥当性については吟味して実施していく考えです。又、右のCAPEC事例にあります通り、早期リースアップや賃料収入向上の目的は勿論のこと、テナント満足度向上に繋がるValue-up工事も実施しています。このようなValue-up工事やリニューアル工事を施しつつ、一定の品質確保の基、OneリートのオフィスブランドであるONEST化戦略を展開し、順次物件名称の変更を行ってきております。
続いて23頁にお進み下さい。外部成長に関する取り組み事例として、昨年12月に取得しましたフィールド北参道について、その概要を載せております。当該物件が所在する渋谷区は、都心5区平均と比較して、オフィスビル空室率が低水準で推移しており、又、100坪の基準階面積は本資産が所在する周辺エリアにおいて、需要の多い面積帯にあると考えられ、分割貸しも可能など、安定した需要が期待出るものと評価しました。又、築年数が浅い、ミドルサイズの供給量が限定的な中、Oneリートのポートフォリオの築年数改善にも繋がる希少な取得機会と捉え、時限性があった中で機動的に借入れ余力を利用して、取得に至ったものです。
続いて24頁に進みます。外部成長に関する取り組み方針を記載しております。これまでは、資産規模拡大によるリスク分散や、ポートフォリオの安定性向上を狙い、外部成長に取り組んでまいりましたが、今後はポートフォリオの含み益も投資家の皆様に還元しつつ、物件の入替を検討していくことで、分配金の安定化にも繋げていきたいと考えています。Oneリートは本年10月にIPO後、満10年を迎えます。2024年1月以降には、IPO時に保有していた資産の売却、入替を行う場合には、保有期間が10年超となる保有資産の買換えに伴い、税務上の特定資産の買換特例も利用できる可能性も出てきます。含み益を生かしつつ、中長期的な分配金の安定化にも繋げていくべく、資産入替えについては取組み検討を本格化したいと考えています。優先交渉権を保有している神楽坂物件の活用検討に加え、スポンサーサポートを生かして、投資主利益の最大化に向けて検討を進めていく考えです。
続いて25頁をご覧下さい。財務状況についてです。下段にあります通り22年12月のフィールド北参道の取得に伴い、新規借入れを実施しましたので、23年2月期末のLTVは48.7%となり、LTV50%までの借入れ余力は、約34億円となっています。有利子負債については、スポンサーであるみずほ信託銀行、みずほ銀行をアレンジャーとする協調融資団を組成して分散を図っており、取引金融機関も19金融機関に上っています。JCRによる外部格付けも、A＋（安定的）となっております。固定金利比率は91%超の水準だったものが、5ポイントほど低下していますが、今後の資産入替えや金利動向等の状況を鑑み、最適な資金調達を選択していく考えです。又、グリーンファイナンスにも取組んでおり、資金調達の多様化も実現しております。金融機関系スポンサーのリートですので、資金調達面では、特段の心配点はありません。
続いて26頁をご覧下さい。財務状況について、上段では、時系列的のデータを、下段では返済期限の分布や適用金利状況を確認頂けます。左上のグラフは、平均金利と平均残存年数の推移です。今後のベース金利の上昇に対しては、平均残存年数を睨みつつ、資金調達期間の検討により、その影響の極小化を検討したいと考えております。右上のグラフでは、LTVの推移を確認頂けます。運営の目安は、45%から50%としておりますので、今後資産入替えのステージにおいて、LTVの低下についても検討予定です。今後も、返済期限の分散化などに留意し、安定的な運営を目指す所存です。
次に、28頁以降でESGに関する取組みについて、説明致します。
先ず、29頁をご覧下さい。ESGに関する取組みについてです。これまで継続して取組みを行ってまいりましたGRESBリアルエステイト評価については、5年連続でGreen Starを獲得しました。又、Ratingとしては、2020年、2021年と4-Stars評価を受けておりましたが、2022年は3-Stars評価となりました。開示項目の評価は最上位のA評価を得ております。2022年4月、本投資法人の資産運用会社であるみずほリートマネジメントは、親法人であるみずほリアルティOneとともに、MONEグループとしてサステナビリティ推進体制を構築し、MONEグループとしての重要課題、マテリアリティの特定と、各課題に対するKPIを設定しております。詳細については、OneリートのHPにありますサステナビリティ特設サイトにても確認頂けます。又、親法人であるみずほリアルティOneでは、2022年4月にTCFD提言への賛同を表明し、責任投資原則にも署名を実施しております。
30頁にお進み下さい。気候変動がOneリートに与えるリスクや機会を把握し、その影響を分析・対応していくために、TCFD提言に沿ったシナリオ分析を行っており、この点については資料の30頁とともに、サステナビリティ特設サイトにて開示を行っておりますので、後ほど参照頂ければ幸いです。
続きまして31頁をご覧下さい。環境についてのESGに関する取組み内容を記載しております。保有物件については、環境関連評価認証の取得を勧めており、延床面積ベースの認証取得率は、約80%の水準となりました。認証物件数についても、22物件となっております。エネルギー使用量の削減については、これまでも省エネ設備への更新や照明のLED化に取組んで来ておりますので、引続き設備更新等の機会を捉えて、着実な成果に繋げていきたいと考えております。
32頁をご覧下さい。環境パフォーマンスについてです。温室効果ガス排出量および水消費量位ついては、2014年度を基準年度とし、原単位の削減目標をKPIとして定めたうえで、中長期的に取組みを行ってまいります。年度単位の経過進捗についても、年度単位のデータ集計後、HP上の特設ページにおいて、確認頂けるようになります。
続いて33頁にお進み下さい。社会項目ですが、テナントへの安心・快適・健康の提供に向け、入居テナントへのヒアリングを実施し、共有部スペースの改修やレンタルサイクルの設置等、満足度向上に向けた取組みを行っています。長寿命な不動産ストック創出の観点では、機能維持のためのメンテナンス工事に加え、Value-up工事やLED化推進等を通じ、長寿命かつ高稼働の運営を実践しています。又、Oneリートの資産運用会社である、みずほリートマネジメントは、MONEグループに属しておりますので、MONEグループで一体となり、人材育成や能力開発、ダイバーシティ&インクルージョンにも取組みを強化、継続しています。
34頁をご覧下さい。ガバナンスに対する取組みとして、投資主利益との一致を図るための運用体制を追求していくために、コンプライアンス研修や内部通報制度の整備や実施、リスクモニタリングやBCI対応とリスクマネジメントの推進、利益相反防止体制の整備をしております。又、投資主利益との一致を図るべく、運用報酬体系にNOI連動、EPU連動の報酬規程を設置しており、加えてスポンサーによるセイムボート出資比率も10%まで引き上げ済みです。
36頁以降は、Appendixとして資料類をつけております。お時間の許す際に参照頂ければ幸いです。
最後になりますが、23年2月期（第19期）を総括して、2点、改めてお話させて頂きます。先ず1点目、当期の成果についてです。大型オフィスの大量供給観測や空室率の高止まり、ウクライナ情勢や円安を背景としたエネルギーコストの上昇、金利水準の上昇、欧米金融機関の信用不安など、コロナ禍影響が一段落したのちも、不透明なマーケット環境は継続し、オフィスリートの運用環境は、必ずしも良い環境にはありませんでした。しかしながらOneリートは、スポンサー金融グループからの安定的かつ機動的な資金調達力を活用し、レバリッジを最大限活用して新規の物件取得を実施し、分配金増加にダイレクトに繋がる取組みを行なったほか、電気料金の上昇に対しても、計画通りに地域電力会社への契約変更を完了するとともに、エネルギーコスト上昇分については、テナント企業とも粘り強く交渉を行い、燃料費高騰の影響緩和にも成果を得てきております。これらを通じ、今回ご満足頂ける数字ではないかもしれませんが、分配金水準の上方修正に繋げることが出来ましたことは、偏に投資主の皆様の、ご理解、ご支援があったからであり、ここに深く感謝申し上げます。今後も、更なる投資主価値の向上に向けて、努めていく考えです。2点目、今後の運営についてですが、投資口価格の回復を目指すべく、物件の入替えにより、不動産の含み益を一部還元しつつ、中長期的に分配金水準を安定化させていくことに繋がるような検討を、行ってまいりたいと思っております。リート市況、とりわけオフィスリートについては、厳しい運用環境となっておりますが、Oneリートが投資するような中規模かつ良好な管理運営に比し、賃料水準が割安なオフィスに対するテナントニーズは、変わらず高い水準にあり、高稼働の維持にもその裏付けが見て取れます。Oneリートの資産運用会社として、これらの強みを生かして、投資主価値の向上に向けて着実な取組みを進めてまいりますので、引続きご理解とご支援を頂きますよう、お願い申し上げます。
私からの説明は以上になります。ご清聴、有難うございました。
