スターアジア不動産投資法人 2022年7月期決算概要

スターアジア不動産投資法人
2022年7月期（第13期）決算動画説明書
動画 　https://www.net-presentations.com/3468/20220913/Msbhe/
資料　
http://starasia-reit.com/file/top_financial-1fd56fbd2ffb5d3d25a329654ec57c9ff1bafa60.pdf
説明者 スターアジア不動産投資法人　執行役員　兼
　　　 スターアジア投資顧問株式会社　代表取締役社長　加藤 篤志 説明
資料に沿って決算概要を説明致します。
3頁をご覧下さい。この頁では、第13期（2022年7月期）の一口当たりの分配金とか
一口当たりNet Asset Valueなどを紹介しております。先ず、分配金ですが、一口当たり
1,476円を分配させて頂こうと決めております。この1,476円ですが、当初予想通りという
ところですが、中身が異なっております。当初は79円の内部留保を活用する予定でしたが、
着地点としては46円まで削減出来ています。これは、NOIが上振れしたというところで
して、このNOIの上振れ分というのは特殊要因がありまして、多くは原状回復費収入の増
というところです。これについては、内部留保額を削減するのと同時に、次期以降の後継
テナント、これは原状回復費ですので、テナントさんが出て行った時に収入として計上
されたものですので、後継テナントの探索費用とかリーシングのコストに活用したいと
考えております。それから一口当たりNet Asset Valueにつきましては、第13期末は
61,129円となっております。これも、運用の成果であると考えております。それでは右側、
第14期、第15期の一口当たり分配金の予想について説明致します。第14期については
1,476円、私共がこれまで巡航と申し上げておりました1,476円を維持することと致し
ます。第15期ですが、これが、これ以降の巡航と考えて頂ければと思いますが、1,485円
ということで発表させて頂きました。内部留保の取り崩し額は、最低限ですが、8,890万円
程度ですが、これを取崩して一口当たり分配金に上乗せすることにより、1,485円として
おります。第13期が終わって実行しました公募増資について説明致します。2022年8月
に実行したものですが、これの狙いは2つあります。一つ目が中期計画達成に向けた資産
規模の拡大であります。更に収益基盤の安定化を狙い、LTVの水準を維持したうえで資産
規模を拡大しております。これにより格付けが向上し、借入れコストの削減に繋げれば
というふうに考えているところです。
それでは7頁までお進み下さい。第13期の運用の概要、第14以降の業績の予想の前提
条件について記載をしております。第13期の運用状況については、後程詳細を説明致し
ますが、ここでは、第14期、第15期の業績予想の前提、どのような見方をしているかに
ついて説明したいと思っています。先ず、オフィスですが、潜在テナントの動きは活発化
しておりまして、稼働率は上昇トレンドにあると考えております。第14期、第15期とも
緩やかに稼働率は上昇していくと考えております。それから商業施設です。第15期に退去
予定がありますが、この影響は限定的と考えています。第14期、第15期ともに収益は
安定的に推移すると考えております。又、後程申し上げますが、郊外型商業施設では、
スーパーマーケットの誘致を検討しておりまして、これが実現すればアップサイドになる
と考えております。それから住宅です。第13期中に稼働率は巡航状態になったと考えて
おります。第14期、第15期とも、この安定的な稼働が維持されると考えております。
それから物流施設です。第14期の契約満了の施設はありません。第15期に3テナントが
契約期間満了を迎えますが、これについては現状維持という前提です。それから長期間空室
であったオフィス部分、これは後程詳細を申し上げますが、これにも申し込みが入っており
まして、ここの稼働が実現しましたら、これもアップサイドであると考えております。
それからホテルです。KOKOホテル難波を含めまして変動賃料は０（Zero）と言うのが、
第14期、第15期の予想の前提となっております。
それでは、第13期の予想と実績の対比について説明致しますので、8頁をご覧下さい。
8頁では、第13期の分配金の当初予想と着地、実績の差異をご覧頂けますが、賃料収入に
ついては、ほぼ予想通りというところで着地しております。先ほど申し上げましたが、原状
回復費収入は、その他賃貸事業関連の収入のところに入っておりますが、この部分が大きく
上振れしておりますが、この部分の付いては、内部留保の削減と次期以降への繰り越しに
しております。ここでご覧頂きたいのは、8頁の右下の枠の中の「支払電気料金増加への
対応」です。ご存じのように電気料金は、昨今では非常に上がっております。オフィス
17物件、物流施設1物件について、テナント様へ電気料金の増加に合わせて、連動する
形で電気料金の支払いをお願いしまして、全テナント様より了解を頂いております。この
17物件と1物件というのは、私達が電気料金を請求しているテナント様です。即ち、私達
が、お願いすることが出来るテナント様といえまして、全てのテナントの了解を得たという
になります。
第13期の実績について詳細を説明したいと思いますので、11頁をご覧下さい。稼働率の
状況を記載しています。第13期中のポートフォリオの稼働率は、97%以上を維持しており
ます。先ほど申し上げましたが、住宅の稼働率は回復しており、安定稼働の状況に入って
いることがご覧頂けると思います。又、オフィスについては、6月末から7月末にかけて
下がりましたが、これはスナップショットであると考えており、上昇トレンドにあるという
ことがお分かり頂けると思います。
それでは、アセット毎に詳細をご覧頂きたいと思います。12頁をご覧下さい。オフィスに
ついて説明致します。先ず、第12期、第13期と2期連続で新規契約面積が退去面積を
上回っております。これは賃料を下げて稼働率を上げているということではなく、第13期
においては、12テナント中11テナントにマーケット賃料以上で入居頂いております。又、
契約更新のタイミングで、賃料増額も実現しております。左側の囲みの中に書いております
が、40テナント平均で4.2%の増額を獲得している状況です。潜在テナントの動きが活発化
しており、この流れはこのまま継続するのではないかと思っており、又、継続させるように
努力していきたいと考えております。それから足元でも増額交渉を行っており、この運用の
結果は、６ヶ月後になりますが、ご期待頂ければと思います。
13頁をご覧下さい。ここでは、賃料ギャップの状況をご覧頂けます。左上のグラフでご覧
頂くとお分かりになると思いますが、マーケット賃料が下落してきているということと、
契約賃料、これは私達運用会社の努力ということになりますが、契約賃料が上昇している
ことから、賃料ギャップが解消された状態になっているということが、お分かり頂けると
思います。しかしながら、マーケット賃料以下のテナント様が50%以上ありますので、
これらのテナント様の入替のタイミングや、或いは、更新のタイミングで賃料増額を実現し
ていきたいと考えています。
続いて商業施設の状況について説明致します。14頁をご覧下さい。先ず、13期中ですが、
賃料は安定的に推移しており、ほぼ想定通りということで収益を確保しております。
第13期中の特出すべき動きとしまして、夫々個別の物件について説明しますが、ラパーク
岸和田については集客力のあるテナントを誘致して、第13期中に開業をしております。
それから、サブ・スポンサーである日本管財グループの協力を得て、管理コスト削減を実施
しております。シュロアモール筑紫野ですが、第13期中に3テナントが退去しております。
面積にして1,048.58M2ですが、これは商業施設全体の貸床からすると1.1%程度であり、
又、当初の業績予想を作成する際には、この3テナントの退去は想定しており、通知も受け
取っており、業績に影響するということはありませんでした。このテナント退去を好機と
捉え、0（Zero）ベースでの収益向上策を検討しています。その一つが平日の集客力を高め
るために、シュロアモール筑紫野にない業種であるスーパーマーケットの誘致を検討して
います。これは冒頭で申し上げましたが、この誘致が実現出来れば、アップサイドになって
くると考えております。
住宅について説明致しますので、15頁をご覧下さい。これまで稼働率の向上が課題である
と申し上げて来ましたシングルタイプの住宅については、2022年2月に稼働率が大きく
上昇しております。1月末の稼働率は81%でしたが、2月末には91.2%まで上昇しており
ます。これは、稼働率回復のために賃貸条件を柔軟に見直し、マーケットに即応した結果と
考えております。一方でファミリータイプの住戸、これは30㎡以上のものを指しますが、
需給がタイトな状況であることは変わっておりません。新規契約、更新ともに賃料の増額が
出来ております。このトレンドは継続すると思っております。理由としては、リモート
ワークの進展とかWork from homeとか働き方が変わってきており、郊外型の大きな面積
の住戸を好まれる方が多く居られるということ、それから供給の面でも、ファミリータイプ
の供給は少ないということもあり、需給がタイトな状況は継続していくと考えております。
住宅全体の稼働率については、安定化していると思っており、第13期の平均が97%程度の
稼働率でしたが、これが第14期、第15期と維持されていくと想定しております。
続きまして、物流施設について説明致しますので16頁をご覧下さい。物流施設については、
安定的な収益の状況となっています。第14期、第15期のアップサイド、賃料の増額要因
としては、船橋ロジスティクスにおいて長期間空室が継続しておりましたオフィス使用の
床の区画に、申し込みが入ったということがいえるかと思います。２区画入りましたが、
１区画についてはほぼ確定ということであり、業績予想に織り込んでいます。もう１区画に
ついてはこれからの交渉になりますので、ここは正にアップサイドということが出来るか
と思います。第16期以降になりますが、船橋ハイテクパークⅠの増築がアップサイド要因
と考えております。
ホテルの状況について説明しますので、17頁をご覧下さい。2022年8月の公募増資の際に
ホテルを取得していますので、全部で9物件と言うのが足元での運用物件です。第13期中
は8物件でしたが、これらのホテルからは約定通り固定賃料を収受しているという状況で
した。変動賃料のみの賃料体系となっておりますKOKOホテル大阪なんばのテナント様
から変動賃料を収受できたというのが、第13期の成果であったということが出来るかと
思います。当初の業績予想上は、この変動賃料については読んでおりませんでした。これは
宿泊客の需要が戻ってきたということと、勿論、KOKOホテル大阪なんばのテナント様の自助努力、損益分岐点を引き下げる努力の賜物だと考えていますが、この流れが継続したら
変動賃料を収受出来ることになってくると思いますし、これがアップサイド要因と言える
と思います。KOKOホテル以外のホテルについても、5物件は変動賃料が見込まれており、
宿泊客の需要が戻って来たら変動賃料を受容出来ることになり、アップサイド要因と考え
ております。
財務の状況について説明致しますので、18頁をご覧下さい。第13期末のLTVの水準に
ついては46.3%となっています。ここのところ46%台を維持して来ているということが
お分かり頂けると思います。8月の公募増資を伴う物件取得の際に、新規借入れを実行して
おり、有利子負債の総額は96,840百万円となっています。それから新規借入れの72億円
と8月末のリファイナンス56億円については金利スワップにより固定化を実行しており
ます。金利が固定化された有利子負債の比率は95.1%となっており、金利の上昇リスクにも
備えが出来ていると考えております。
新規借入れについてですが、19頁をご覧下さい。新規借入れ72億円については、本投資
法人初となります、全額グリーンローンによる借入れを実行しております。第13期中に
グリーンファイナンス・フレームワークを策定しまして、これに対してJCRより最上位
評価を取得しております。これに基づき新規借入れを実行したものであり、正にESGに
関連する施策の一環であるということが出来ると思います。グリーンローンの対象となる
資産は、あべのmini商業施設であり、これは物件の売買契約と同時にCASBEEの認証を
取得したものであり、こうした売買契約と同時に環境認証を取得するような事例は、過去に
なかったのではないかと思っており、私達の前例にとらわれないActive Managementの
実行の一つであると考えております。この72億円については、取得資金として全額充当
されております。今後もESGに関連する取組みの一環としてグリーンボンドの発行や、
グリーンローンによる借入れの実行を検討していきたいと考えております。
ESGに関連する取組みについて説明したいと思います。22頁をご覧下さい。第13期に
おいても、ESGに関連する取組みを継続しております。グルーンファイナンス・フレーム
ワークの策定とそれに基づくグリーンローンによる借入れは、先程の説明の通りです。
第13期中の動きとしましては、頁左下にありますが、東神戸センタービルにおきまして、
CASBEE不動産評価の最上位ランク、Sランクになりますが、これを取得しました。
2021年に引き続きまして、2022年もGRESBリアルエステイト・アセスメントに参加
しておりまして、現在、結果を待っているところです。
その他ESGに関連する取組みについて紹介したいと思いますので、24頁をご覧下さい。
環境に関する目標として、第13期のトピックスとして、東神戸センタービルにおいて環境
認証を取得したということは、先ほど申し上げました通りです。これにより、現在の環境
認証取得比率は、延床面積比率で42.7%となっております。目標としては、2026年に50%
としており、徐々にですが近づいて来ていると言うことが出来るかと思います。勿論、資産
規模拡大により、分母も増えていくことになり、これに応じて環境認証取得比率を上げて
いくというのは、ハードルが低いわけではありませんが、2026年度までに達成したいと
考えております。
最後に、地域計画の達成状況について説明したいと思いますので、28頁をご覧下さい。
28頁上段に、中期計画の目標を記載しておりますが、2026年までに3,000億円の資産
規模、一口当たり分配金については1,600円と言うのを目標に掲げております。現在は、3,000億円に対して1,948億円、約2,000億円ということで2/3まで来ております。又、
1,600円に対しては、冒頭で申し上げました巡航の分配金として1,485円まで高まってきて
おります。資産規模の拡大については、やはりスポンサーパイプラインが重要になってくる
と思います。スポンサーは、7月末現在で1,918億円の運用物件を持っており、これが一つ
のパイプラインになってくると考えております。スポンサーは、今後の収益の成長が期待
できる学生専用レジデンスやホテルを数多く運用しております。こうしたものを取り込む
ことが出来れば、私共の成長要因になってくると思います。それから、内部成長においては、
保有物件の再開発や、増築による再開発を狙っていきたいと思っております。又、ホテルの
変動賃料の収受についても、一つの要因になり得ると考えております。負ののれん代を含む
内部留保を適切に活用し、内部成長に取組んでまいりたいと考えております。
今後も、内部成長、外部成長を実現し、投資主利益の最大化を目指して運用を展開して
まいります。スターアジア不動産投資法人の今後にご注目頂きたいと思います。
以上で説明を終わります。ご清聴、有難うございました。