アコモデーションファンド投資法人 2022年2月期決算概要

日本アコモデーションファンド投資法人
2022年2月期（第32期）決算説明　動画配信説明書＆質疑応答
動画　https://www.net-presentations.com/3226/20220419/bdjfbkdld/
資料　
https://www.naf-r.jp/file/ir_library_term-d7c6d1bc839cf00bf71b562122c3476a9b8a34db.pdf
質疑応答
https://www.naf-r.jp/file/ir_library_term-c3f5cb98bd8283b0c57bc7d8d1df0cb3f45177ab.pdf
説明者　株式会社三井不動産アコモデーションファンドマネジメント
代表取締役社長　小島 浩史 説明
本投資法人の第32期の決算について、資料に基づき説明致します。
最初に2頁、32に期の決算サマリーです。32期の確定分配金は、31期決算発表時に発表
した予想を135円上回り10,485円となりました。内部成長については、稼働率は96.8%と予想を0.3ポイント上回りました。又、入替え時の賃料変動率はプラス0.8%、更新時の
賃料変動率はプラス0.2%となりました。外部成長については、33期に入ってから24億円
の物件を、1物件取得しました。財務面では、期末時点の加重平均金利は、0.52%から0.51%
に、引続き低下する一方で、長期有利子負債の平均残存年数は、4.8年から4.9年へと延びております。
5頁で、決算の概要について説明致します。第32期の営業収益は12,217百万円と、予想に
比べ84百万円の増収となりました。これは主に期中の稼働率が0.3%上回ったことによる
賃料、及び、付帯収益の増加によるものです。一方で、賃貸諸費用においては、修繕費用を
中心に、予想より多く掛かったことにより、営業費用は29百万円増加しました。その結果、
営業利益は5,726百万円と予想を55百万円上回りました。更に、営業外の費用と収益を
加え、当期純利益は予想を67百万円上回る5,278百万円となりました。
次の頁が、一口当たり分配金の変動を要因ごとに分析したものです。元々の当期の予想は、
前期との比較においては、既存物件の季節変動要因による増益に加え、前期に所得した物件
が通期稼働することによる利益上積みによる増益を想定し、一口当たり10,350円の分配金
を予想していました。これに対し今期の実績は、既存物件については稼働率と賃料、礼金、
付帯収益などが予想を上回ったことにより、収入が予想比で168円、一方で原状回復費の増加に加え、共用部工事の件数を増やしたことによる修繕費の増加等があり、費用が予想を
66円上回りましたが、差し引きでは102円のプラスとなりました。これに、資産運用報酬の増加やその他項目を加えた結果、当期の一口当たり分配金は、予想を135円上回る10,485
円となりました。
次に、7頁で今期の稼働率について説明します。頁上のグラフはコロナ禍前後の月末稼働率
の推移を示したものです。2021年3月から2022年3月までの月末稼働率をオレンジ色の
太い線、コロナ禍が始まった2020年3月から2021年2月をピンク色の線、それ以前の
需給がタイトだった2019年3月から2020年2月を紫色で示しております。32期は10月
から４ヶ月連続で、前年同月を上回る稼働率を記録するなど、概ね順調に推移しました。
賃貸住宅のリーシングの繁忙期にあたる１月から３月にかけての動きについては、１、２月
の成約には、例年程の盛り上がりは感じられませんでしたが、３月以降は成約が進みました
ので、ピークが例年に比べ後ろ倒しにはなりましたが、繁忙期のリーシング活動は、総じて
順調であったと考えています。32期もコロナによる行動制限を強いられることが多い状況
ではありましたが、リーシング活動への制限はほぼなかったなどから、前年同期を上回る
高い稼働水準を維持しました。今後も稼働率は安定的に推移すると考えています。下の
グラフは、上場以来の稼働率の推移を示しています。偶数期、奇数期の季節変動はありますが、32期の稼働率は2017年頃と同水準となっております。コロナ禍直前の需給が非常に
タイトだった状況が、コロナ禍により軟化し、需給がタイトになる前の水準に戻ったというのが、現状の稼働率の水準だと考えています。　
8頁をご覧下さい。入替え時の賃料動向についての説明です。32期の入替え対象戸数は、
1,240戸。うち、賃料上昇戸数は537戸、割合としては43.3％、据え置き130戸で10.5％、
下落は574戸で46.3%となりました。月額賃料合計は1,542千円の増加、変動率はプラス
0.8%になりました。内訳を見ますと、入替え時に賃料が上昇した住戸と、据え置きの住戸
の割合は53.8%と過半数を維持しており、上昇した住戸の平均上昇率はプラス6.8%、一方
で下落した住戸の割合は46.3%で、平均下落率はマイナス5.9%となっております。この
数字を前期と比べると、下落住戸の下落率が少し拡大しましたが、上昇住戸の上昇率は、
ほぼ同程度であり、入替え住戸による差が大きい状況は、前期と変わっていません。これに
ついては次頁以降で詳しく説明致します。
9頁は。入替え時賃料変動率のエリア別の動向です。32期については、エリア別の伸び率
で見ると、その他23区とその他東京圏の伸び率が鈍化しています。下のグラフではポート
フォリオ比率の大きい都心3区と、その他23区について分析しています。先ず、左下の図
では、東京23区内でポートフォリオの賃貸住宅が所在する各区を、3つのエリアに分けて
賃料変動率を見ています。これによると都心3区や、城東などはプラスですが、他のエリア
でマイナス、特に城南のマイナスが大きいことが確認できます。下段中央のグラフでは、
都心3区と城南を、解約率という指標を用いて比較しています。城南の解約率は、都心3区
と比べて高く、又、東京23区の平均値と比較しても高く推移していることが確認できます。
都心3区は、コロナの影響が顕在化し始めた30期に、一旦解約率が高まりましたが、その
後は落ち着いております。このことが、右下のグラフで比較すると、都心3区と城南の賃料
変動率の推移に現れており、解約の落ち着いた都心3区では賃料変動率が安定して推移
しているのに対し、城南においては賃料変動率の低減傾向を生んでいると考えられます。
その他23区の賃料変動率は、前期から低下していますが、このようにエリア別でみると、
差が見られます。ただ、32期末における城南の稼働率は、賃料調整が進んだことから、
東京23区の平均値を超える水準まで回復しており、今後は徐々に賃料水準も、下げ止まる
ことが期待されます。
10頁は、入替え時賃料変動率のカテゴリー別の動向です。こちらに関しては、シングルが
引続き軟調である状況が、前期から続いております。上の折れ線グラフにある通り、
ファミリーについては、堅調な需要により、前期を上回るプラス7.9%となりました。又、
コンパクトとラージは、微減となりながらもプラス圏を維持している一方で、シングルは
マイナス幅を拡大し、マイナス4.0%となりました。左下のグラフは、カテゴリー別の賃料変動率を入替え前、即ち、入替えにより退去したテナントの契約開始時期別に内訳を示した
ものです。コロナ以前の、賃料が大きく上昇した2018年以降に契約したテナントと、それ
より前に契約したテナントと分けています。これを見るとラージ、ファミリーについては、
コロナ禍直前の、賃料が大きく上昇した時期に契約をしたテナントが入替った場合でも、
賃料は上昇しています。コンパクトについては、賃料上昇時期に契約したテナントの入替え
時変動率はマイナス0.13%ですが、それより前のテナントについては、プラス3.7%、全体
ではプラス1.1%となりました。シングルについては、賃料上昇時に契約したテナントの、
入替え時の変動率はマイナス5.2%、それより前のテナントについてもマイナス2.2%と
なり、全体では4.0%のマイナスとなりました。これを整理すると、ラージ、ファミリーの
部屋数の多い広いタイプは、コロナ禍の影響がプラスに作用し、需要が高まった結果、賃料
の上昇基調を維持。やや広めのコンパクトも、基本的には需要は堅調なものの、コロナ禍
直前の高い賃料で入居したテナントについては、入替え前の賃料から若干の調整が必要。
シングルについては、市場の既存のストックや新規供給量の多さも需給が緩んでおり、
コロナ禍前の賃料水準での成約は難しく、それ以前の水準まで調整が必要という状況と
なっております。そして、コロナ禍直前の高い賃料で入居したテナントの影響が、この先
いつまで続くのかということについて検討したものが右下のグラフです、これは、解約した
テナントの平均居住年数のデータを基に、毎年の解約テナントの契約開始時期別の割合を
3つに分けて試算してみたものです。テナントの入替りにより、賃料にマイナスの影響を
与えそうな契約開始時期のカテゴリーとしては、主に2018年から2020年頃の契約であり、
このカテゴリーは緑色で表現しています。当社のテナントは、契約開始から4年満了まで
に約2/3が入替りますので、緑色のカテゴリーの入替りは、2021年にはピークアウトし、
2022年以降には、入替え後の賃料に対するマイナスの影響が軽減されてくると見ています。
11頁は、更新時の賃料状況です。32期の更新対象戸数は1,700戸。賃料上昇戸数は80戸、
割合としては4.7%、賃料据置き1,618戸95.2%、下落した戸数は2戸となります。月額
賃料増減の合計は402千円の増加、上昇率は0.2%となりました。更新時の変動率は、前期
より下がったものの、引続き堅調に推移しました。賃料上昇の戸数の割合も、過去3期と
比べると下がりましたが、2019年8月期と同水準であり、又、総戸数に対する更新戸数の
割合もほぼ横這いであることを考えると、既存テナントの多くは、現状の賃料水準を割高と
感じていない状況にあると言えると思います。
12頁は賃料単価の動向です。上のグラフは過去3年間継続保有している物件の賃料単価の
推移を示しています。稼働率はやや下がったものの、入替え時、更新時の賃料変動率は、
引続きプラスで推移したことを受けて、32期も賃料単価は引続き上昇基調にあります。
前年同期に比べて0.4%、3年前からは3.0%の上昇となります。下のグラフはエリアごとの
賃料単価の変化率です。こちらについても、上昇率はやや鈍化したものの、東京23区を
中心に、上昇基調は継続しています。マイナスとなったその他東京圏については、個別物件
の影響が、又、地方主要都市については、前期に続き、転勤者の減少などを受けた名古屋と
大阪がマイナスとなったため、全体でマイナスとなりました。
次は外部成長についての説明です。13頁に新規取得物件を紹介しています。32期に物件
取得はありませんでしたが、33期に入り、4月にスポンサーからパークアクシス菊川を
取得しています。この物件の取得資金として、新規の借入れを行いましたので、33期末の
想定LTVは51.7%となり、LTV55%までの取得余力は約240億円となります。
14頁はパイプラインの状況です。スポンサーの開発したパークアクシスシリーズは、東京
23区を中心として41物件、3,674戸が竣工済み、リーシング中です。総額で1,300億円
規模と見込まれます。右下にスポンサーが開発したパークアクシスシリーズの供給実績を
示しています。ここにあるように、スポンサーはここ数年、開発した物件を当社、第三者を
含めて、あまり売却せずに保有を継続しており、その結果、パイプラインは積みあがって
います。売買マーケットは、過熱気味の状態が続いていますが、この潤沢なスポンサー
パイプラインを活かし、外部成長の機会を探っていきたいと考えております。
15頁は資本的支出についての説明です。頁の左上にありますように、当社の保有する物件
は、過半が15年未満と、比較的若いポートフォリオとなっています。このうち築20年
以上は、大川端賃貸棟の1棟を示しております。大川端賃貸棟は築33年を経ていますが、
定期的に更新投資をすることで、商品性能を維持・更新させるとともに、空室が発生した
際には、必要に応じ専有部のValue-up工事を行うことで、賃料の増収を図っております。
右上に、資本的支出の実績と見通しを示しています。大川端賃貸棟については、平均すると、
専有部のValue-up工事が期毎に約5千万円、その他の設備更新などにかかる資本的支出
が、約2億円となります。又、その他の物件については、合計で、期毎に平均で約2億円の
支出をし、商品性能の維持・更新を図ってきました。尚、33期以降では、その他の物件で
機械式駐車場の集中的な修繕等を進める計画としておりますので、基本的支出の減価償却
に占める割合は従前よりは少し高めになる予定ですが、工事時期の分散を図りながら、概ね
3割程度でコントロールしていきたいと考えています。
16頁では、大川端賃貸棟の専有部のリノベーションによる、Value-up効果について纏めて
います。今期は、大川端賃貸棟全体の入替え時変動率は、プラス10.4%とポートフォリオ
全体のファミリーやラージの変動率を上回りました。特に、リノベーション工事を実施した
15戸についてはプラス17.0%と、大幅な賃料上昇を実現することが出来ました。広めの
住戸への人気は依然として高いため、引続き専有部のリノベーション工事による収益の
底上げを図っていきたいと思います。
17頁は、サステナビリティに関する取り組みの説明です。先ずは、ESGのEについて
です。今期のトピックを記載しています。先ずは、TCFDへの賛同です。32期に入り、
2021年9月に資産運用会社である三井不動産アコモデーションファンドは、TCFDの提言
に賛同致しました。その後、シナリオ分析の手法に基づき、本投資法人の事業全般に関する
気候関連のリスクと、機会について分析・検討を進め、先日HP上での開示を行いました。
次にGRESBリアルエステート評価です。2021年の評価では、前年の2スターから、
3スターに返り咲きを果たすことが出来ました。具体的な環境パフォーマンスに関する定量目的と実績については17頁右側に記載しております。エネルギー起源CO2排出の定量
目的については、今般、新たに、2030年を目標年として2015年比で50%削減を進める
中期目標を策定しました。具体的な施策については18頁に記載しています。今期は大川端
賃貸棟やその他の物件で、専有部エアコンの一斉交換を行いました。これにより、エアコン
にかかる電気等のエネルギー使用は、6割近い削減が期待できます。次に、ESGのSに
ついては、テナントの利便性や安心・安全の向上に資する数々のサービスを継続的に提供するとともに、生物生息環境の保全に関する取組等を行っております。
19頁では、財務の状況について説明します。32期末の有利子負債は合計1,675億円、
総資産に対するLTVは51.4%、鑑定評価額に対するLTVは36.8%となりました。長期
負債比率は98.8%、長期固定負債比率は96.4%と、引続き高水準を維持しています。期末
時点の加重平均金利は0.51%と、前期に比べ0.01%の低下、長期有利子負債の平均残存
年数は4.9年と、前期から0.1年延びております。コミットメントラインは、ここに記載の
3行から、50億円ずつの合計150億円と変わらず。各付けも、R&IからAAマイナス、
S&PからはシングルAプラスと変更はありません。
20頁は期末時点の加重平均金利と長期有利子負債の平均残存年数の推移です。現下の金利
情勢には、若干の注意が必要となって来ましたが、32期においては引続き低金利政策の
恩恵を受け、残存年数を延ばしながら借入金利の低減を実現しております。下のグラフは
長期有利子負債の返還期限の状況です。赤く囲ったところが今期調達したものです。右上に
ありますように、今期は100億円、平均金利は0.61%、平均約定年数7.4年の借入れを
返済し、同額の100億円を、平均金利0.45%、平均約定年数9.4年で調達しました。調達
手法としては、銀行ローンのほかに、9月には第5、6、7回債の起債を行いました。これに
関しては、当時の良好な起債環境を上手く捉えた条件で、期限の分散も図りながら、調達を
行うことが出来ました。
次の21頁は、鑑定評価です。今期末時点の鑑定評価に基づくポートフォリオ全体の含み益
は、1,292億円、一口当たりのNAVは546千円となっております。鑑定評価における直接
還元利回りは、売買市場の過熱感を反映して引続き低下し、今期は3.78%となっており
ます。
22頁では、33期、34期の業績予想です。先ず、賃貸マーケットの見通しです。テナント
募集活動は正常化し、稼働率の季節変動はコロナ禍以前の状況に戻っております。又、解約
料についても、コロナ禍直前の需給がタイトだった時よりは多いものの、その前の2015年、
2016年の水準で落ち着いており、今後、大きな経済環境の変化等が起きない限りは、賃貸マーケットにも大きな混乱は起きないと考えております。一方で、需給面については、広い
住戸や部屋数の多い住戸の任期は継続する一方で、シングルについては、市場の既存の
ストックや新規供給量の多さも相まって、需給バランスが回復し、賃料が上昇に転じるには
しばらく時間が掛かると思われます。当社物件については、コロナ禍直前の、賃料上昇期に
契約したシングルのテナントについては、入替え時の賃料のマイナスが見込まれますが、
それを他のクラスのプラスで補うという構図が継続すると考えています。稼働率について
は、市場全体でのシングルの飽和感の解消に、一定の時間を要するとの見方から、稼働率の
回復は緩やかに進むと考えており、今後、2期先までの稼働率については、概ね、過去一年
の水準と同程度で設定しております。そのうえで個別物件ごとの賃料設定や、営業施策の
最適化により、着実に賃料、及び、稼働率の上積みを図りながら、賃貸収益の底上げを
図っていきたいと考えております。物件の稼働率については、33期は前年同期より0.1
ポイント高い96.3%、34期は33期と同じ96.3%を想定しています。又、今後の物件取得、売却については、現時点で確定したものはありませんので、業績予想には織り込んでおり
ません。その結果、33期の営業収益は、12,248百万円と30百万円の増収ながら、季節
変動要因もあり、営業利益は5,497百万円と229百万円の現減益、当期純利益は5,040百
万円と238百万円の減益、その結果、一口当たり分配金は10,010円と、32期に比べ475
円の減配を予想しております。34期は、営業収益は12,219百万円と33期に比べ29百万
円の減収、営業利益は5,630百万円と132百万円の増益、当期純利益は5,165百万円と
125百万円の増益、一口当たり分配金は10,260円と33期に比べ250円の増配を予想して
おります。
23頁は業績予想の内訳について、一口当たり分配金の変動を要因ごとに説明します。
33期は入替えの多い期であり、一時金収入は増えるものの、原状回復費などの費用が前期
よりも多くかかります。又、チサンホテル広島において、オペレーター支援のため1年間に
限り賃料を半減することで合意しました。この影響が33期、34期において、一口当たり
分配金で夫々約60円マイナスとなります。これを含め33期の既存物件では、前期に比べ
476円のマイナスが生じます。そして、33期に取得したパークアクシス菊川の期中稼働
効果により、56円プラスが出ますが、その他まで含めた結果33期一口当たり予想分配金
は、10,010円となります。34期については、入替えが少ない期であるため、既存物件に
ついてはプラス272円を見込んでおり、一口当たり分配金は、10,260円と予想しており
ます。
最後にLTVの推移と分配金のトラックレコードです。コロナ禍にありながらも、ポート
フォリオの物件力による既存物件の収益の下支えと、スポンサーパイプラインからの物件
取得により、一口当たり分配金は継続的に1万円を上回ることが出来ております。今後は
稼働率の底上げを軸に、内部成長を着実に実現していきます。又、外部成長に関しては、
スポンサーのパイプラインが盤石であることに変化はありませんが、時期や規模について
はこちらの意向通りとならない面もありますので、売却の好機を捉えたアセット戦略に
ついても選択肢に含めながら、総合的に分配金の上積みを実現したいと考えております。
私からの説明は以上です。ご清聴、有難うございました。