サンケイリアルエステート投資法人 2022年2月期決算概要

サンケイリアルエステート投資法人
2022年2月期（第6期）決算説明　動画配信説明書
動画　https://www.net-presentations.com/2972/20220418/ewjidqw/
資料　
https://www.s-reit.co.jp/file/ir_library_term-bd9511539ad535b73328e52bad5bf43577af5756.pdf
説明者　サンケイリアルエステート投資法人　執行役員、
　　　　株式会社サンケイビル・アセットマネジメント　代表取締役社長　太田 裕一
説明
これよりサンケイリアルエステート投資法人の第6期決算の概要、成長実績、今後の
成長戦略について報告、説明致します。
3頁をご覧下さい。最初にエグゼクティブサマリーです。
先ず、決算・運用ハイライトです。第6期、2022年2月期は予想比、前期比ともに増収・
増益となりました。第6期は公募増資により新規4物件を取得し、本投資法人の資産規模
は従前比251億円の966億円まで拡大しました。第6期のDPU、即ち、一口当たり分配金
は2,979円と予想比、前期比ともに増配となりました。又、」昨年12月にサブアセット2件
について、建築物省エネルギー性能表示制度BELS評価を取得しました。続いて今後の
成長戦略です。DPUの持続的成長に適う外部成長・内部成長を目指し、従来同様ポート
フォリオマトリクスを意識した、分散投資の実践を継続しつつ、内部成長余地の追求と内部
衰退リスクの低減を継続していきます。そして、本年3月末日にプレスリリースした品川
シーサイドTSタワーにおける、主要テナントの解約予定という、顕在化した内部衰退
リスクへの対処については、後段で別途説明致します。又、サステナビリティ推進体制の
充実に努めてまいり、ESGベンチマークの開示など情報開示の充実を図り、GRESB評価の維持・向上、TCFD提言への賛同予定しております。
それでは、決算・運用ハイライトの報告・説明に入ります。
5頁をご覧下さい。決算ハイライトを報告します。
第6期営業収益は予想比0.1%増、前期比27.7%増と増収。営業利益は、予想比0.9%増、
前期比35.0%増と増益となりました。そして、第6期DPUは、予想比プラス21円、
前期比プラス117円の2,979円と増配になります。
6頁をご覧下さい。第6期DPUのサマリーとして、要因分解したグラフを示しております。
第6期DPUは2,797円、前期比4.1%増と増配します。掲載グラフを説明しますと、
第6期は新規4物件の取得による増収効果が、既存物件の賃貸収支の減少要因を上回り、
前期比増加しました。尚コロナ禍の影響は、グラフ内掲載表の通りです。
7頁をご覧下さい。第6期実績と前期決算時に発表した予想との比較について報告致し
ます。第6期は予想比増収、増益となりました。営業収益は、予想比2百万円増の2,778
百万円、営業費用は、予想比11百万円減の1,237百万円に抑えることが出来、この結果、
営業利益は、予想比14百万円増の1,540百万円、当期純利益は、予想比9百万円増の1,391
百万円となりました。主な差異要因は、表の右側に示しておりますが、営業収益の増加は、
東陽パークビルの賃料発生が予想より早まったことによります。一方営業費用では、賃貸
事業費用のうち水道光熱費において、電気代が19百万円増加したものの、修繕費において
工事の未実施などで予想比22百万円程減少した結果、賃貸事業費用は予想比7百万円程
減少、その他営業費用で3百万円程減少した結果、営業費用は予想比11百万円減となり
ました。これらの結果、営業利益は、予想比14百万円の増加となりました。
続きまして、8頁をご覧下さい。第6期実績と前期実績との比較について報告します。
第6期は、新規4物件の取得により、前期比増収・増益となりました。こちらも主な差異
要因は、表の右側に示しておりますが、先ず、営業収益は主として、2021年9月に取得
した新規4物件の増収効果が寄与し、前期比602百万円の増加。これに伴い、賃貸事業
費用も増加しましたが、前期比178百万円の増加に留まり、賃貸事業損益は前期比423
百万円の増加、営業利益は前期比398百万円の増加と、増収・増益となりました。
以上が第6期決算の報告になります。
次に、第6期の運用ハイライトについて報告します。
第6期は、2021年9月にオフィスビル4物件を新規に取得し、資産規模は966億円と、
上場当初に掲げた短期目標1,000億円にほぼ到達し、スピード感をもって着実に成長を
継続しております。
10頁をご覧下さい。ESG関連の運用ハイライトですが、2021年12月にサブアセット
2物件につきまして建築物省エネルギー性能表示制度（BELS）評価を取得しております。
以上が運用ハイライトの報告となります。
続きまして、今後の業績用についてお話しします。11頁及び12頁を合わせてご覧下さい。
11頁掲載のグラフは、第7期、第8期の業績予想をDPUベースで要因分解したものです。
先ず、第7期2022年8月期は、第6期に取得した新規4物件の固都税等が費用化され
ますが、先般プレスリリースした品川シーサイドTSタワーにおける、主要テナントとの
解約に伴い、即時解約した7フロアの解約予告期間相当賃料を解約違約金として収受して
いることから、予想DPUは第6期比4.7%増の、3,120円の増配を見込みます。
第8期2023年2月期の予想DPUは、主として、即時解約した7フロアの賃料減少を考慮
して算出しており、第7期比28.2%減の2,239円を見込みます。又、当該フロアにかかる原状回復工事は、金銭計算を予定しており、本日現在、テナントとの間で協議中ですが、
予想収入では、精算金収入と原状回復工事を同額計上しております。尚、サブアセットの
ホテル2物件は、従来同様スポンサーコミットメントに基づく約定通りの履行がなされて
おり、本投資法人への影響はなく、減収リスクはないものとしています。
12頁には、第7期、第8期の業績予想の内訳を示しておりますので、別途ご覧下さい。
13頁には、分配金控除後の一口当たりNAVの推移を表しており、これまで外部成長と
内部成長の両輪が奏功し、年平均成長率プラス5.1%にて推移しております。
以上で決算ハイライトの報告を終わらせて頂きます。
それでは、本投資法人の外部成長や内部成長に関する実績と、今後の成長戦略につきまして
説明します。先ず、外部成長の実績と戦略について説明致します。
16頁をご覧下下さい。外部成長実績については、運用ハイライトでも報告しておりますが、
2021年9月にオフィスビル4物件、総額251億円を新規取得し、物件取得後の資産規模は
約1,000億円まで拡大しました。頁左側に新規取得4物件の概要を掲載しております。又、
頁右側に新規4物件の取得前・後のポートフォリオの変化を示しており、掲載指標上遜色
なく資産規模を拡大しております。
それでは、今後の外部成長戦略につきまして17頁をご覧下さい。
掲載のポートフォリオマトリックスは、第3期（2020年8月期）より掲載しておりますが、
縦軸をCap-Rate、横軸をエリアにしたバブルチャートであり、バブルの大きさは取得価格
の大きさを示しております。本投資法人は、本ポートフォリオマトリックスを俯瞰し、
エリアと利回りのバランスを意識した分散投資を実践、継続しており、第6期、2021年
9月に取得した4物件もこれらを意識した分散投資を実現しております。そして、分散投資
を推進するにあたり、本投資夫人は、スポンサー開発物件を中心とするコア投資と、スポンサーの強力なソーシング力を最大活用した分散投資をもってポートフォリオの収益性と
安定性の両立を目指していきます。尚、本投資法人のオフィスビルポートフォリオは、新型
コロナウイルス感染症の感染拡大が懸念される環境下でも、テナントから選考されやすい
ポートフォリオを維持していると考えています。
18頁左側に掲載のグラフは、CBRE公表の調査結果を掲載しておりますが、これによると
テナント意識の高い上位3項目は、交通利便性、賃料等のコスト、立地となっています。
これら上位項目に対する本投資法人のオフィスビルポートフォリオの充足具合を、頁右側
に表として掲載しましたが、端的に述べますと、本投資法人のオフィスポートフォリオは、
テナント需要に適うであろうバランスの良い構成になっており、引続きかようなポート
フォリオの構築を目指してまいります。
19頁、20頁は物件パイプラインをイメージして頂くために、いくつかの物件を掲載して
おります。先ず19頁には、スポンサーが近年開発した物件を抜粋掲載しています。左側
掲載物件は大阪御堂筋界隈で、2021年8月に竣工した本町サンケイビルです。基準階面積
約336坪、ご高覧の通り国内の主要な環境認証で最高位を取得しております。右側上段
掲載物件も物流施設におけるスポンサーブランディング戦略の一環として展開する
SANKELOJIシリーズ第1号物件として2022年3月に竣工したSANKEILOGI柏の葉であり、自家消費型太陽光発電システムを採用しております。そして、右側下段掲載物件は、
2021年4月に開業したホテルインターゲート大阪梅田です。客室数386室、本投資法人が
保有するブリーゼタワーの近くに所在しています。尚、20頁にもいくつか抜粋掲載して
おりますので別途ご高覧下さい。
続いて内部成長の実績と戦略について説明致します。22頁をご覧下さい。
本投資法人のポートフォリオは、コロナ禍においても高稼働率を維持しており、オフィス
ビルの平均賃料単価は、新規4物件の取得が地域分散を働かせたことから、低下しました
が、既存物件を含め内部成長余地の追求に努めてまいります。
続きまして23頁をご覧下さい。頁上段掲載のグラフは、オフィスビルテナントの賃貸面積
ベースの賃料改定実績の推移を示しており、頁下段は件数ベースになりますが、賃料改定
実績の内訳を示しております。第6期に締結した賃料改定対象は、6物件1１テナント、
賃貸面積は、本投資法人の持分考慮後で約1,725坪であります。このうち増額改定した割合
は65.8%、賃料合額率は従前比5.2%増でした。長引くコロナ禍ではありますが、内部成長
余地の追求と、内部衰退リスクの低減を胸に、テナントリレーションを維持しながら、鋭意
努めております。
続きまして、24頁をご覧下さい。第6期の内部成長実績について、事例をいくつか掲載
しております。先ず、内部成長余地の追求の事例として、ブリーゼタワーです。今般、大口
テナントとの定借再契約にあたり、館内縮小により一部フロア返還もありますが、残存
フロアで従前比プラス5.2%の増額を果たしております。又、内部衰退リスクの低減の事例
として3事例掲載しておりますが、日比谷サンケイビルでは既存定借テナント1件につき
契約終了となりましたが、契約終了までに新規テナントの誘致に成功し、ダウンタイムなく
リースアップ、満室稼働を維持しております。又、東陽パークビルでは、稼働率が一瞬、
42.6%まで低下しましたが、期中に3テナント成約し、稼働率は第6期末時点で92.3%まで
回復させました。更に、大森パークでは、期中に空室1区画をリースアップ完了し、本年
4月より、再び満室稼働に回復します。
それでは今後の内部成長戦略についてお話致します。25頁をご覧下さい。
頁左上には、第7期、及び、第8期の契約更改、更新のボリュームを表しつつ、2022年
2月末日の進捗状況を示しております。ボリュームとしては第7期が賃貸面積の2%程度、
第8期が賃貸面積全体の11%弱です。ポートフォリオの想定稼働率は、頁右上の数字を
想定しており、業績予想のベースにもなっております。又、頁下段には賃料ギャップの推移
を示しておりますが、長引くコロナ禍は縮小傾向に至らしめております。
続きまして、26頁をご覧下さい。今般顕在化した内部衰退リスクへの対処としまして、
当面の重点注力物件は、品川シーサイドTSタワーになります。主要テナントとの間で、
本年3月末日に合意解約書を締結したことは、同日付プレスリリースで公表しております
が、契約対象フロアのうち7フロアにつき即時解約、これに伴い解約予告期間相当分の
賃料を解約違約金として収受しております。又、当該フロアの原状回復工事については、
金銭精算を予定しており、本日現在、テナントとの間で協議中であります。残る14フロア
については、来年2023年3月末日に解約する予定となっておりますが、既にリースアップ
に向けた施策を始動しており、早期リースアップに向け、共有持分権者であるスポンサーを
含め、関係者一丸となって傾注しております。これまでのリーシング活動に触れますと、
テナント誘致や、セールスポイント分析のため大手リーシング会社の仲介担当者60名強に
対し内覧会を開始し、その際に詳細なアンケート調査を実施しました。回答者からは、
本物件の外観やエントランスホール、貸室の使い勝手や消防の良さに、高い評価を受けて
おり、これはこのままテナント誘致のセールスポイントに繋がると言えます。又、テナント
資産であるものの、カフェテリアやフラッパーゲートの継続使用の要望が多くありました。
本物件は、オフィスワーカーへの配慮に繋がる利便性、大型区画を擁しながら他エリアに
比べ割安な賃料でのテナント誘致が可能な点、高いセキュリティなどがセールスポイントであり、想定ターゲットとしては、IT系、情報通信系、メーカー、ホールセンター、金融
保険系のBack-Office、テストキッチンニーズのある企業などを想定しております。
それでは27頁をご覧下さい。今そこにある危機を将来の成長機会にする内部成長戦略を
展開してまいります。先ず、オフィス賃貸市場の現状認識と見通しですが、中・小型ビルの
空室率は高止っているものの、全体としては、上昇に一服感も出てきております。増床を
伴わない集約移転の増加は継続するも、大規模区画で需要の戻りを感じる事例も散見され
ております。又、テナントの状況は、一部業種を除き企業業績は堅調・回復しておりますが、
ロシアのウクライナ侵攻によるマクロ情勢や景況の悪化、長引くコロナ禍の影響により、
賃料負担力が低下している企業は、固定費圧縮ニーズが高まっていると感じております。
需給の本格的な改善があるまで、マーケット賃料は低下基調を見込んでいます。尚、テレ
ワークは一定程度定着するも、業務の効率性や生産性、コミュニケーション不全の懸念から、
企業のOffice Centric、即ち基点をオフィスに置くこと、これは根強いと考えますが、
コロナを契機に働き方改革は進展し、オフィス立地の需要やワークスタイルは多様化し、
好アクセス・高機能ビルへの選好が高まると考えます。これらを総括しますと、長引く
コロナ禍は、テナントに今後を考えさせる時間を与え、その判断はオフィス賃貸市場へ
好悪混在の影響を呈し、現下の不透明感を与えているものと整理しております。これらを
踏まえたうえで、本投資法人のポートフォリオは、頁右上にカテゴライズしたように、
プライムリッチのオフィスビル、高機能オフィスビル、テレワーク需要に適うであろう職住
近接のオフィスビルをバランスよく保有していると言った強みがあり、現下の情勢でも
テナントを誘引しうるポートフォリオと自負しております。ご周知の通り、テナント分散に
課題がある点は認識しており、その解消については外部成長の都度、進めておりましたが、
その過程で発生しました今般の品川シーサイドTSタワーにおいての現在化した内部衰退
リスクに対し、私共は怯むことなく、今そこにある危機を将来の成長機会と捉え、課題の
解消、即ち、マルチテナント化の推進やESG関連投資など、内部成長戦略の基本指針で
ある戦略的リーシングと合わせ、ポートフォリオ強化に鋭意努めてまいります。
次に財務戦略です。29頁をご覧下さい。頁左側上段の財務ハイライトは、本年3月14日
時点のものになりますが、長期負債利率は80.2%、固定金利比率は87.5%、平均残期間は
2.9年と以前より低下させない取り組みを、引き続き行っております。又、平均調達金利は
0.39%と低コストの調達が出来ていると考えています。更に右側掲載表の通り、メガバンク
を中心とするレンダー構成を踏襲しつつ、バンクフォーメーションの拡充を図り、安定的な
財務基盤の維持・向上を目指します。
そして、30頁に記載の通り、第6期、2021年12月に、グローバルインデックスへの組み
入れを果たしており、同じく2021年12月にアナリストカバレッジの開始を受けており
ます。又、同様のタイミングでAIFMD Article8 SFDRの対応に着手しております。尚、
返済期限を迎える借入金のリファイナンスは、マチュリティラダーの分散と長期化を胸に、
掲載グラフのような取り組みを継続しており、今後も同様の方針で進めてまいります。
最後にESGへの取り組みとしまして、いくつか触れさせて頂きます。
32頁をご覧下さい。本投資法人は第6期2022年10月に、GRESB Ratingで3スターを
取得し、Green Starの評価も取得しました。そして、サステナビリティ推進体制の拡充を
目的に、専任部署として第6期2021年12月にサステナビリティ推進室を新設しました。又、同時期にサブアセット2物件につきまして、建築物省エネルギー性能表示制度BELS
評価を取得しました。今後の取り組みとしましては、ESGベンチマークの開示など情報
開示の充実を図るとともに、TCFD提言への賛同を予定しております。尚、ESGベンチ
マークの開示については、資産運用会社で策定しているポリシーに定めている削減目標を
この度公表させて頂きました。今後は実績の開示を含め取り組んでまいります。
又、34頁はその他の取り組みを掲載しております。お時間のある時に別途ご高覧頂ければ
幸甚です。
以上を持ちましてサンケイリアルエステート投資法人の第6期決算説明を終了させて頂き
ます。顕在化した内部衰退リスクについてはご心配をおかけしておりますが、将来の成長
機会に結び付く対処を図っていく所存です。皆様におかれましては、今後の展開を見守って
頂きつつ、引続きご支援、ご鞭撻のほどを宜しくお願い申し上げます。
ご清聴、有難うございました。