サムティ・レジデンシャル投資法人 2022年1月期決算概要

サムティ・レジデンシャル投資法人
2022年1月期（第13期）決算説明　動画配信説明書
動画　https://www.net-presentations.com/3459/20220322/qwseu/
資料　
https://www.samty-residential.com/file/term-9fa8b7f7cb14f023e8e856cfff6788788587f4b5.pdf
説明者　サムティ・レジデンシャル投資法人　執行役員、
サムティアセットマネジメント株式会社　代表取締役社長　高橋　雅史
説明
資料に沿って第13期の内容を説明致します。
決算ハイライトですが、4頁の運用実績サマリーをご覧下さい。
第13期の一番のトピックスは、外部成長と思っております。8月に24物件、11月に追加
で3物件、全部で27物件取得しております。281億円の外部成長となりまして、AUMも1,463億円と積み上がっております。そうした取得、外部成長がありましたが、内部成長
では稼働率が94.5%と、非常に安定した運用が出来ております。一方で単価ですが、大きく
は上げられてはいませんが、入れ替えでしっかりと賃料増額を行い、1,000円、2,000円の
積み上げを行っており、後程説明したいと思っております。財務運営につきましては、昨年
に引き続いて投資法人債の2回目の発行を行いました。これで長期化が出来たと思って
おります。
5頁は決算の数字です。真ん中の赤い部分が期の実績です。当期純利益は18億3,200万円
となりました。分配金は2,764円で、今回超過分配も行っており、Payout Ratioは76.2%
にあたります383円を含んでいるということです。予算とどのような乖離があったか、又、
12期との比較について右側に記載しておりますが、これらを図解化、グラフ化したのが、
6頁です。一口当たり分配金の変動要因として、上段が予定、計画との比較です。大きな
差異は見られませんが、NOIが17円程不利差異となっております。これは11月に3物件
を取得したところが、減価償却費の増加がありましたて、これが大きな要因となっており
ます。その他の要因で有利差異がありましたので、結果的に10円、予定よりも増配になり
ました。第12期との比較においては、2点ありまして、1点は、第12期は物件の売却が
ありましたので、売却益を含んでいましたが、第13期はこれが剥落しました。それと、
増資・物件取得による3つの要因を記載していますが、合わせて121円の押し上げ効果
となっており、これが第12期と第13期の比較の大きなポイントとなっております。
次の頁の、一口当たり分配金年間についてということを説明致しますと、先般の公募増資来、
私どもは、どうしても利益超過分配とか売買益とかが計上されることが多いのです。
ですので、EPSのところを比較したいということで、このような資料を作っております。
9期、10期からスタートしておりますが、ここはコロナ前と見てください。この2期で、
4,537円となっており、11期、12期はコロナ禍の渦中で一番影響を受けた期間といえます。そして今回の13期、足元の14期となりますが、この13期、14期の2期のEPSが
4,648円と押しあがっております。これは、物件の取得等々あましたので、押し上がって
いる部分は十分あるのですが、コロナの影響も少しは和らいで来ていることも、ここで確認
できるのではないかと思っています。勿論、繁忙期、非繁忙期で少しバラツキは出ますので、
1期、1期としては、大体2,300円、前回の公募増資の時にも申し上げましたように、
2,300円を毎期EPSで獲得したいと考えております。こういった配当政策をやりながら
ですが、外部成長ついて見ていきたいと思います。
8頁をご覧下さい。資産規模の推移及び継続して行う戦略的運用についてです。
外部成長をどのようにやってきたかということです。上場して300億円のファンドが、
足元1,476億円まで積み上がってきております。ゆくゆくは、記載の通り2,000億円を、
これは遠い将来の話ではなく、この成長スピードで行くと、そんなに遠からず2,000億円を
達成できるのではないかと、勿論、その先もと思ってはいますが、足元の目標としては、
記載のような形にしております。こういった外部成長をやりながら、成長一辺倒ではなく、
入れ替えも8期から連続してやってきております。
9頁をご覧下さい。少し運用に難が出てきた物件とか、計画通りにいかない物件、少し古い
物件を売却して、新しいもの替えていくという心掛けをもって、8期から入れ替えを進めてきたという状況です。古い物件ばかり売っているという話ではありませんが、入れ替わりで新しくなっていることはご確認頂けると思います。13期は大きな外部成長がありました
ので、物件の入れ替えはやっていませんが、足元の14期は、既にIRさせて頂いている
ように2月に入れ替えを行っており、売却益も計上されるということです。投資主の皆様
に利益をしっかり還元したいという姿勢を今後も持っていきたいと思っております。下の
NAVも、後程の鑑定評価の利益の積み上がりを見て頂くときにご理解頂けると思いますが、
NAVもしっかり成長していることがご確認頂けると思います。
13期の、少し細かい運用の内容について、次の頁から説明致します。
11頁をご覧下さい。8月の物件取得はご案内の通りですが、11月に取得した3物件は、
新しいものです。3つとも平均築年数になりますが、0.3年であり、新築に近いものが取得
出来ました。その下の利回りですが、鑑定NOI利回りで5%、新しいにも関わらずこの
利回りで追加取得出来ているということが11月の動きでした。8月、11月はどんなものを
取得できたかが次の12頁です。先ず、葵Ⅱという物件、そして新潟の物件、このいずれの
物件もDBJ Green Building認証で星3つの物件が取得出来ております。下の宇都宮は
申請中でして、今後も星を重ねていきたいと思っています。これだけクオリティが高く、
新しい物件を取得出来ているということです。
こうした取得がなされたうえでのポートフォリオですが、13頁をご覧下さい。
非常に分散の効いた形で159物件が配置されており、賃貸住宅で100%構成されている
ことは、変わっておりません。地方都市比率、首都圏以外のところで70%を超える形で
配置しております。特筆すべきはその横の築年数で、11.3年ですが、下のポートフォリオの
推移を左から見て頂きますと、昨年の12期が11.3年でした。1年経過する14期が11.4年
ということで、若返っていることがご確認頂けると思います。8月、11月の取得物件、
そして入れ替えによって、歳を取らないポートフォリオということではありませんが、
若返りが実現できていると言えます。このような物件群が、どのような稼働、どういう単価
であったのか、先ず稼働から説明致します。
14頁をご覧下さい。
パッと見て頂く感じ、10期から4つ並べておりますが、13期95.4%ということで、コロナ
があった直ぐの11期は95%を割っておりますが、11期から比べると稼働率も上がって
いるということになります。偶数期に繁忙期が来ますのでここで稼働が上がって、奇数期に
下がる要因があり、又、11期、13期は、稼働率が芳しくない状態の物件を所得したことも
あり、これが繁忙期で稼働が上がっていることが、奇数期、偶数期の移り変わりで見て
頂けると思います。こういった稼働の動きがあり、稼働は安定していると説明しましたが、
単価の動きについてですが、15頁をご覧願います。大体横這いとみて頂けると思います。
実際に、コロナ禍においても、先ほども申し上げましたが、入替わりで、千円、2千円の、
少しずつの積み上げを目指して運用しております。コロナ禍におきましても愚直にやって
きたことの結果が横這い、少し上積みといをことに繋がったと思っています。入替わりの
時にどのような動きがあったのかを16頁に述べております。入替えの賃料動向を見て頂く
と動きがご理解頂けると思います。左側が入替えの賃料動向です。減額はありまして、大体
2割、件数にして152件ほどありました。一方で、増額、増賃が出来たものが54.7%、件数
として415戸でした。その左側に金額を記載しておりますが、減額は59万3,000円、増額
が131万3,000円、ネットにして、月額で71万9,000円の増賃が出来ました。これを賃料
の変動率に直すと、1.1%になります。この1.1%が尾沖野か、小さいのかという話よりも、
推移を見て戴きたいと思っており、下の方にグラフを書いております。10期ぐらいから
コロナ禍に入っておりますが、コロナ禍に突入直前期の10期が1.1%でした。コロナ禍の、11期、12期が0.5、0.7%でして、足元1.1%まで回復してきているというような力強い
回復感はないものの、数字上は10期に匹敵する賃料の変動率が実現出来ていると言えると
思います。
17頁をご覧下さい。色んなデータを記載しております。
鑑定の含み益ですが、100億円を超え、115億1,500万円となりました。要因は、CAP、
所謂、鑑定利回りが首都圏のみならず、主要地方都市、その他地方都市にもCAP感が
下がっている、これは評価が上がっていることになります。これは、裏返せば、持っている物件にとって有り難い話ですが、一方で売買のマーケットも首都圏に拘わらず、色んな都市
で売買マーケットが上がっております。レジについては人気が集中していると言ったら
大げさかもしれませんが、取得の触手が物流とレジに向いている形かなあと思っており
ます。その横のテナント属性の構成について少し触れさせて頂きます。コロナ禍において
法人契約を取り辛いところがありました。社宅で借り上げ頂く機会が少なくなったことが
ありましたが、個人契約で挽回出来ております。2期前から、大体1%位変動していると
思っており、足元39%まで来ております。ただ足元は法人契約も回復しているやに聞いて
おりますので、14期は、又、お知らせ出来るのかなと思っております。
次の18頁に、保有物件に対してどのようなアプローチが出来たのかを記載しております。
無料インターネットの導入とかデジタルサイネージとかを年々増やしていきたいと思って
おります。
又、次の19頁をご覧下さい。専有部分のValue-upをしっかりやって、このような形での
賃料アップを行いと思っております。これは警固の物件で実現出来た話ですが、23%を
超える賃料アップは上出来すぎるかもしれません。横の錦糸町の物件ですが、都心の物件で
元々3点ユニットの物件は。コロナ前では、変えずに決まっていたという感覚がありました
が、なかなか付きが難しくなってきたということもあり、このように適宜セパレートした
形に直すことによって、賃料を回復・改善出来ているということもあります。大規模修繕に
ついても機能改善のみならず、美装などもしっかりやりながら物件の価値を向上させたい
と思っております。
次の20頁ですが、財務ハイライトとして、LTVは50%を切って49.7%です。格付けに
ついては、シングルAマイナス・ポジティブということで、昨年の春に安定的から
ポジティブティブに上がっております。この春もインタビュー等々ありますので、これが、
1ノッチ上がることを期待しているという状況です。その横ですが、固定金利比率が
しっかり上がっているというところを、棒グラフ、折れ線グラフからご確認頂けます。
これは、8期からしっかり取り組みまして、足元68.3%まで固定化が出来ております。昨今
の金利情勢を踏まえますと、まだまだ、もうひと伸びと考えております。
21頁に財務ハイライト②を記載しております。このような形でレンダーフォーメーション
となっており、金融機関からの融資姿勢は、レジリートに関しては変わることのないご支援
を頂いております。
23頁に14期、15期の業績予想です。赤枠に14期、15期の数字を書いております。読み
上げは割愛しますが、14期の配当は3,020円、15期は2,665円としております。1期、
1期の動きは次の頁で、図解、グラフ化しておりますので、それで説明致します。
24頁をご覧下さい。13期と14期の変動要因ですが、申し上げましたように、13期には
売却益が440円計上されており、13期からの上積みになります。一方で利益超過分配が
サイズダウンしております。下の段、14期から15期に関しては、先ほどの売却益が剥落
することと、利益超過分配を少し積み増しして2,665円としております。
25頁は成長戦略についてです。私共のメインドライバーとなるのは外部成長ですので、
ここにつきましては横に書いてあるパイプラインがしっかりと明記できる状態です。
19物件、額にして120億円程度となりますが、今、コアになっている物件がこれだけある
ということであり、これらをしっかり外部成長に繋げて行きたいを思っております。一方で
安定化させられている稼働率ですが、これはもう一段ギアを上げていきたいところですが、
95%中段から下げることなく維持していきたいと持っております。財務運営についても、
リファイナンスとうとうありますので、昨今の金融情勢をしっかりと鑑みながら運営して
いきたいと思っております。ここまでが14期、15期の説明です。
最後はサステナビリティについての説明になります。27頁をご覧下さい。
サステナビリティに関する取り組みとして、昨年来しっかりと力を入れているところです。
少し出遅れた感はありますが、昨年来GRESBコンサルタントを入れて、BRESBに対して
の評価、評点を取りたいということで、この1年やってきました。先ず、サステナビリティ
方針をしっかりと掲げて、会議、研修もしっかりやってきました。今後の取り組みとしては、
まだまだ出来ていないことは多いのですが、今のエネルギー消費の状況とかを、削減できるところまで行けばよいのでしょうが、先ずは、しっかりと計測できるところまでもって
行きたいと思っております。去年がGRESBの仮評価、今回が本評価ということで、
今年には星が取れたという状況をご報告できるかと思っております。
28頁をご覧下さい。ESGのEの部分ですが、取り組みの①の1としております。
DBJのGreen Building認証のシートですが、今まで以上に外部認証に力を入れたいと
思っており、昨年は３つ、記載のような形でBuilding認証を受けております。まだまだ
全体では7.6%ですので、これを、10%を超えるように取っていきたいと思っております。
DBJのGreen認証のみならず、BELSとかCASBEEでも星3つ以上を取っていきたいと
思っております。
次の頁の①の2ですが、今までやっていた取り組みに加え、色んな取り組みをやってきて
おります。昔からやっているLED照明、廃棄物の分別管理も今まで以上にしっかりやって
いくことでGRESB対応というふうには思っている状況です。
30頁をご覧下さい。ソーシャルの部分ですが、これにつきましては、まだまだ項目、科目
は少ないのですが、新たな項目としては寄付型の自動販売機、Vending Machineを設置
しております。私どもはレジですのであまり多くのことは出来ないのですが、このような
Vending Machineの広がりとか、小さな積み重ねをしっかりと積み上げていきたいと
思っています。
32頁のガバナンスですが、コンプライアンスの意識を高めていきたい、内部統制について
もサムティアセットマネジメントとしてしっかりリソースを割き、内部統制に対しても、
しっかりやっていきたいと、いうふうに思っておるというところを持ちまして、私からの
説明、最後とさせて頂ければと思います。ご清聴、有難うございました。

」