スターアジア投資法人　2022年1月期決算概要

スターアジア不動産投資法人

2022年1月期（第12期）決算説明　動画配信説明書

動画　https://www.net-presentations.com/3468/20220316/ewjir/

資料　

http://starasia-reit.com/file/ir_library_term-4fffbcdb6b7b0cf8896bffa21d89d303081ee9a3.pdf

説明者　スターアジア投資顧問株式会社　代表取締役社長　加藤 篤志

説明

スターアジア不動産投資法人の第12期（2022年1月期）の決算の内容と運用状況、

第13期（2022年7月期）、第14期（2023年1月期）の業績予想の内容を説明します。

先ず、3頁です。第12期の業績、第13期と第14期の業績予想について記載しております。

第12期は、一口当たり分配金は1,478円としております。当初の予想1,455円と比較し。

23円プラス、約1.6%の伸びとなっております。これは、スターアジア投資顧問が運用に

注力する、投資主利益の最大化を追求する運用に注力しまして、NOIを当初予想に比べて

押し上げたということから、分配金にプラスして分配しようというものです。これは、

後程説明しますが、第12期はコロナの影響が出ていたと思います。しかしながら私達は

総合型リートとして各アセットタイプで強弱を吸収してNOIを押し上げることが出来たと

考えています。特に、オフィスと住宅については、当初予想に比べて稼働率の上昇がやや

鈍化しました。しかしながらこれらにも対応して、第13期、第14期につなげるという

ことを現在やっております

頁の右側に第13期、第14期の予想を記載しております。第13期の一口当たり分配金は、

巡航と考えている1,476円、第14期も同じく1,476円です。しかしながら第13期に

ついては、第12期において稼働率の鈍化がみられた住宅とオフィスについて少し費用をかけて稼働率を上昇させていくことに取り組んでおりますが、若干ではあるが予想に比べて分配金につかう内部留保の額が増額しています。第14期については、ホテル以外の

アセットタイプにおいては巡航の状況に戻ると考えており、更に、NOIの上積みを狙って

いきたいと考えています。

それでは、オフィス、住宅について、どのような手を打ってきたかについて次の頁で

説明します。

4頁をご覧下さい。12期にどのようなことが起きたか、それに対してどう対応したか、

特にオフィスと住宅についてどういうことを行ってきたかを、説明しております。

それが第13期にどのように繋がってきたかについて説明したいと思います。

左側ですが、第12期においてはオフィスと住宅の稼働率が、当初見込みほど

上がらなかったという現象が起きております。これは、コロナの影響が大きかったと思い

ます。先ず、オフィスにつきましては、緊急事態宣言が長期化したことにより、潜在

テナントの意思決定が遅れてきたと思われます。又、住宅については、コロナの影響で

サプライチェーンに乱れがあり、原状回復工事の資材調達の遅れが見られました。これに

対しては、リーシングの深化、即ち、深く、広くすることを意味しますが、この戦略の転換

を図り、稼働率の向上を目指してまいりました。賃貸条件に関しては、柔軟、且つ機動的な

調整が出来るようにしております。これはもともとやってきていたことだが、更に強めたと

いうことです。それから、広くテナントニーズを取り込み、柔軟な入居スケジュールとか、

間口を広げた潜在テナントの探索を行ってきました。これらが徐々に結果となって現れて

きているというのが、頁右側に示しております。

先ずオフィスですが、過去２期間は、退去テナントの方が新規契約テナントよりも上回って

いる、という状況が継続していました。しかしながら、第12期においては新規契約面積が、

退去面積を上回るという状況になっております。又、足元第13期は契約予定面積が

退去予定面積を上回るという状況になってきており、稼働率の上昇に手ごたえを感じて

おります。

続きまして住宅です。住宅については、これこそ、賃貸条件を微妙に調整しながら、

毎週、毎週賃貸条件の見直しを行ってきたということで、マーケット環境に即応できる

体制にしてきたということと、原状回復工事についても厳格に管理しており、ダウンタイム

を極力短くするという運用をしてきました。それによりまして、グラフでご覧頂けますが、

2022年2月末には96.9%まで稼働率が上昇している状況です。これは速報ベースなので

実際には3月末にWeb-Site、スターアジア不動産投資法人のHPで開示するものをご確認

頂ければと思います。

11頁までお進み下さい。ポートフォリオ全体の稼働率の状況を示しております。

オフィスと住宅は稼働率の上昇が確認できていることは、こちらで確認頂けると

思いますが、2022年2月末の速報ベースの稼働率を、ここで申し上げます。

住宅は96.9%、オフィスは93.4%となっておりますが、これらは3月末に開示される

スターアジア不動産投資法人のHPでご確認をお願いしますが、私共は、稼働率の上昇に

自信を持っており、又、手ごたえを感じていることを申し上げることが出来ます。

オフィスについて、さらに詳しくご覧頂きたいと思いますので、12頁をご覧下さい。

12頁左上に運用状況の概要を記載しております。第12期につきましては、新規契約面積が

退去面積を上回っている状況が見られます。又、新規契約の9テナントについては、平均で

5.8%の賃料上昇を確認しております。

第13期の予想についてですが、こちらも現時点で、新規契約予定面積が退去予定面積を

上回っているという状況になっております。更に、第12期からこれまでの成果と言えると

思いますが、現在入居しているテナントのうち7テナントにおいて賃料上昇の交渉を

まとめております。平均で11.4%の増を実現できています。それから、アーバンセンター

神田司町を1物件だけを取り出しておりますが、ここでは、テナント退去を機会と捉え、

大規模リニューアル工事を実施し、第13期に向けて稼働率の向上が出来ている状況です。

頁右側をご覧下さい。2022年1月期、第12期中のテナントの異動について表に纏めて

おります。新規入居、退去については先ほど説明しました通りですが、更新も相互に

行われておりまして、こちらでご覧頂きたいのは、更新の際に増額は実現しておりますが、

減額はゼロであったということです。今後も、マーケット賃料と契約賃料の差があるところについてはテナント様と粘り強く交渉し、賃料増額を実現して行きたく考えております。

それでは、今申し上げました賃料ギャップについて説明したいと思いますので13頁をご覧

下さい。

賃料ギャップについては、現在の契約賃料とマーケットの賃料、周辺相場賃料と記載して

ありますが、これらに差があることを言っております。今2.6%の差があると書いて

ありますが、これを埋め切っていくことで一口当たり分配金を増額していきたいと考えて

おります。

一つの事例として、アーバンセンター神田司町をご案内したいと思いますので、13頁右上

をご覧下さい。テナント様が退去され稼働率が下がりましたが、これを機会と捉え、大規模

なリニューアル工事を実施しまして、新規のテナント誘致に繋げているという事例です。

実際、神田司町については、2022年3月末の見込みまでの稼働率を書いておりますが、

更に上昇が期待出来ると、確認できると思っております。

続きまして、商業施設の状況についてご案内したいと思います。14頁をご覧下さい。

第12期中には、大きな動きはありませんでした。収益は安定的に推移しております。

第12期中に退去しました3件について、内1件は第11期に退去通知を頂いており、

これについてサプライズがあったということではありません。従いまして、第12中は

安定的に運営が出来たと言えると思います。

それでは、現在何をやろうとしているのかについてご説明をしたいと思います。

左の囲みの左下の「当面の取り組み方針」を見て頂けますでしょうか。

私達がやろうとしていることは、価値を高めていこう、つまり、NOIを高め、価値を

高めていくという取り組みを行なっております。これにつきましては、資産運用会社で

ありますスターアジア投資顧問に、商業施設運用に豊富な経験と実績をお持ちのシニアメンバーに加入頂き、これに実際に取り組んで頂いております。

第13期、第14期の見込みについてご説明したいと思いますので、頁右側をご覧下さい。

第13期の減収要因ですが、第13期中に退去予定が2件ございます。これについては

特に面積的にも大きくないし、大きな割合を占めているわけでもないということで、影響は

限定的といえると思います。又、現在減額要望が来ているテナント様もございますが、現在

協議中であり、出来るだけ減収要因とならないような協議を展開していきたいと思って

います。増収要因としては、加入して頂いたシニアメンバーのアイデアでもありますが、

コスト削減が実現する見込みです。それから、郊外型の1物件においては、集客力のある

テナント、ホームファニシング大手の方に新たに入居頂きまして、増収の可能性があると

いえると思います。これは既に合意済みでありますので、実際にこのテナント様に入って

頂くことが出来るというところです。

次に住宅について説明します。15頁をご覧願います。

ダウンタイム、やや稼働率の上昇が鈍かったと言えると思います。サプライチェーンの乱れ

から原状回復工事に遅れが出たことがその原因かと思います。しかし、賃料は上昇している

ということを確認しております。又、稼働率についても上昇傾向を確認しております。住宅

の運用状況については左上にありますが、入退去、更新も含めて賃料増額を実現出来ている

ということになります。月額プラス573,700円ということで、6倍することで1期間の増額

要因と言えると思います。ここ何期か、シングルタイプの住宅の稼働率が低下していたと

申し上げておりましたが、これについても、先程申し上げましたリーシングの深化、つまり

方針を転換しまして、細かく、賃料など条件を調整することにより、稼働率の上昇を実現

出来ているというふうに思います。先ほど2022年2月末の速報値を申し上げましたが、

シングルタイプの住宅、15頁の右上にあるが、1月末の状況で81%という稼働率ですが、

2月末の速報ベースで91.2%まで上昇していることを確認しています。私達は、この

上昇ペースを維持していきたいと考えております。

次に、物流施設とホテルについてご説明したいと思いますので16頁をご覧下さい。

上段には物流施設、下段にはホテルについて記載しております。

物流施設については、特に、巣ごもり需要とかE-Commerceとか言われているように、

物流施設の需要は高まりこそすれ、低くなることは無いということで、非常に安定的に、

賃料を収受しているという状況であります。第12期中には賃料増額と申し上げていたが、

これを実際に実現しまして、増額した賃料を頂戴しているという状態でして、第13期中に

契約満了を迎えるテナント様についても賃料増額、1つのテナント様ではありますが、

プラス4.2%の賃料増額で合意しておりまして、これから契約手続きに入っていくところ

です。

ホテルの状況について説明致しますので、下段をご覧下さい。12期におきましては、

8ホテルありますが、テナントの皆様から固定部分の賃料については収受出来ており、

安定的に推移してきました。第13期、第14期、向こう2期につきましては、変動賃料は

ゼロと想定しております。加えまして１つのホテルからは減額要請が来ており、これに

ついては協議中であります。全て変動賃料でありますココホテル大阪難波、今申し上げた

１つのホテルの減額交渉、これ以外のホテルのテナント様からは、固定部分の賃料の収受が

出来ると想定しております。

それでは、借入れ、ファイナンスの状況について説明致します。17頁をご覧下さい。

第12期においては、公募増資を伴う物件取得を行いました。この時に新規の借り入れ

70億円もおこしております。又、第12期中には借り換え、8月末に80億5千万円、

10月には69億円と。更に、ここで申し上げたいのは、初めて投資法人債を発行しという

ことです。格付けも取れてまいりましたし、投資法人債もマーケットで投資家の皆様に取得

して頂くことが可能になったというふうに考えております。

それから、Loan to Value、LTVと言っていますが、LTVについては、2022年1月末で、

46.4%となっております。LTVの推移については、17頁の右下の折れ線グラフでご覧頂け

ますが46.4%、最大で48%程度となっているが、このレンジでコントロールしていきたい

と考えております。

それでは、昨今、投資家の皆様から、Globalにも関心が高いESGに関連することについて

ご説明したいと思いますので、20頁をご覧願います。

この頁で申し上げたい最大のポイントとしては、左下にあるGRESBリアルエステート

アセスメントについてです。2021年度に初めて参加して評価を頂きましたが、評価結果は

3スター、及び、グリーンスターを頂きました。初年度の結果としては、非常に良い結果

だと考えております。これも、右側に書いているように2021年1月に新設した部署である

サステナビリティ推進部、ここに、知識と経験の豊富な専門家を部長として招き、彼を中心

としてサブスポンサーである日本管財さん、東京キャピタルマネジメントさん、この2社

の協力を得て取り組んできた結果であると考えております。しかしながら、この

GRESBリアルエステートアセスメントの評価を上げること自体が目標ではありません。

GRESBのアセスメントへの参加を通じて公的性格を持つ不動産投資法人として、いかに

環境負荷の低減や、地域社会への貢献といったことが出来るかということを検討し、実行

していくことがより重要であると認識しております。

それでは、どういう取り組みをしているか22頁をご覧頂けますでしょうか。

左側、これは環境に関する取り組みですが、環境認証を取得しているというものです。

組み入れ、ポートフォリオにつきまして、環境に負荷がかからないものを組み入れて行く　

ということも大きな指標として捉えております。2026年までの取得目標として、こうした総延床面積に対し境認証の延床面積の割合が、50%となることを目標に置いております。

第12期中にも2物件取得しまして、積み上げているということがお分かり頂けると

思います。社会に対する取り組みとしては、2021年度は、既に行っておりますが、

対象範囲を広げてテナント満足度調査を実施しております。このテナント満足度調査の結果を受けましてどのように運用に、管理・運営に展開していけるか現在検討しているところ

です。

最後に、2021年3月に策定しました中期計画の進捗についてご報告したいと思います。

26頁をご覧下さい。

1つ目として、2021年8月に公募増資を実施し、129億円、7物件を取得しております。

これは、資産規模目標の3,000億円に見受けました1st-Step、第一歩であると考えており、

更に資産規模を積み上げていきたいと考えております。資産規模の積み上げに一番重要

なのは、スポンサーのサポートであると認識しておりまして、スターアジアグループとの

連携を更に密にしまして、3,000億円の達成を目指していきたいと思っています。

私達としましても、既成概念に捉われずにあらゆる施策を検討し、3,000億円を必達目標と

捉えておりますので、ここに向けて努力を積み上げていきたいと思っております。

一口当たりの分配金の目標1,600円については、現在巡航で1,476円と捉えております

ので、更に内部成長を実現しつつ、外部成長も交えながら1,600円の目標に向かって進めて

行きたいと思っています。

やはり賃料の上昇、これはオフィスのところでも申し上げましたが、賃料ギャップを

解消していくことと、更に削減できるコストがあると認識しておりますので、これらを

進めまして、内部成長は確実に行っていきたいと思っております。

以上で、2022年1月期、第12期決算の内容の説明と第13期、第14期の予想の状況に

ついての説明を終わらせて頂きます。

私達は、今後も投資主の皆様の利益の最大化を追求する運用を展開してまいります。

今後もスターアジア不動産投資法人の運用にご注目頂ければ幸いでございます。

皆様、ご視聴頂き有難うございました。