ジャパン・ホテル・リート投資法人 2024年12月期決算概要

ジャパン・ホテル・リート投資法人
2024年12月期（第25期）決算動画説明書
○動画　　https://www.net-presentations.com/8985/20250225/enf8kk10dvbn/
○説明資料
https://www.jhrth.co.jp/file/term-82e668200802aa813fbf9e6169f91aa649b0424a.pdf
○説明者　ジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ株式会社
代表取締役社長　青木 陽幸
○説明
2024年12月期の期末決算および2025年12月期の収益予想値についての説明をさせて頂きます。3頁をご覧下さい。先ず、要点として外部成長、内部成長、財務戦略および一口当たり分配金の推移について言及致します。2024年12月期は、公募増資による4物件、合計562億円の資産を、一口の鑑定評価額を約20%下回る価格で取得することができました。これらの物件は取得後も想定通りの業績を上げています。加えて、2025年には物件売却と借り入れを活用し、大型優良物件であるヒルトン福岡シーホークを、これも鑑定評価額を約10%下回る64,350百万円で取得致しました。

又、簿価の倍以上で売却した同じ福岡の博多中洲ワシントンホテルプラザは、売却益の大部分を内部留保し、新規取得資金として有効活用致します。結果として、現決算発表時点の保有資産合計額は、取得額で5,153億円、鑑定評価額で約7,000億円と、昨年の決算発表日より30%程度増加し、一口当たりの純資産額も88,235円と12%程度成長致しました。今回の取得の特徴は、J-TREIT市場全体で投資口価格が低迷している中、国内外観光客で賑わう福岡に所在する収益性の高い大型物件を、資産の売却と借入を活用することで株主価値を毀損させず、分配金寄与に効果的な取得はできたという点です。

今後も資本の効率的な利用を考慮した取得を行っていく予定です。次に内部成長ですが、2024年は、宿泊、料飲部門ともに過去最高の売上額となり、GOPの額、比率とも過去最高値を更新しました。ここに記載されている通り、前年比で大きく増加し、2025年も主にインバウンド需要を積極的に取り込むことにより成長を見込んでおります。これは観光宿泊市場が活況であることに加えて、我々運用部によるアクティブアセットマネジメントの効力も多大に寄与していると言えます。財務面では、これまでは総資産LTVを有利子負債管理の指標としてまいりましたが、JHRは内部成長の恩恵で含み益が大きいことから、より実態を反映させるべく今後は主たる指標を、鑑定評価による含み損益を総資産に加味した数値をベースとする時価LTVとすることに変更し、その40%を運用上限の目安とすることと致します。

今回の取得借入後においてもLTVは36%と、J-REIT水準の平均値を維持しており、又、金利上昇リスクを軽減するために、有利子負債総額の約75%を固定金利としております。今後もリスクヘッジを考慮した健全な財務運営を推進致します。そして一口当たり分配金であるDPUですが、2025年は過去最高額の3,937円と、前年比＋30%超、コロナ前の2019年も超え、2025年の予想は更に13%上昇の4,461円と見込んでおります。この数字には売却益等の一時的要因が含まれておりますので、それらを考慮した巡航 ベースで4,295円となり、2024年の数値からは実質10%近い増加となります。

5頁をご覧下さい。ここからは簡略に説明してまいります。2024年は、営業収益は26%の増収となりましたが、ホテルの業績連動による変動賃料部分が50%と大きく増加し、よってDPUも先ほど申し上げた通り約30%増加となります。これには既存物件の外部成長効果と、2023年 2024年に取得した物件も収益向上に寄与していることが分かります。

6頁をご覧下さい。2025年予想値は、対前年比営業収益で28%、純利益では32%増となりました。物件売却益の大部分を留保するため、DPUは13%増となります。今回の新規取得物件が収益増加に大きく貢献していることが分かります。

8頁をご覧下さい。昨今の取得の結果、保有資産の鑑定評価額は約7,000億円となり、コロナ禍の期間を除くとほぼ毎年物件取得を行い、順調な外部成長を遂げています。前述の通り、今後も取得機会を効果的に捉え外部成長を継続していく予定です。

9頁をご覧下さい。ここからは新規取得したヒルトン福岡シーホークについて説明致します。日本有数のドーム球場である「みずほPayPayドーム」に隣接する、この施設の主たる特徴としては3点になります。福岡というアジアの主要都市から近く、国内外観光客からの人気が高いという地理的な優位性、千室を超える客室に加えて大規模な会議・宴会施設を備えている希少なハードウェア、そして3は、有力な外資系ブランドであるヒルトンがオペレーターであるという点です。JHR は、既に舞浜、お台場、名古屋、成田の4カ所で大型のヒルトンブランドホテルを保有し、ヒルトン社とは良好な関係を築いております。当該物件の業績の好調で、一区画に対する2025年の年換算予想NOIでは5.7%の利回りとなり、今後我々のアクティブアセットマネジメントを加えることで、更なる成長が期待されます。

10頁をご覧下さい。地上35階、1,052 室の客室は、全てオーシャンビューで眺望は素晴らしく、構成は大きく3つのカテゴリーに分かれるため、1つのホテルで団体客からハイエンドまで幅広い客への対応が可能です。特に現在福岡には、ラグジュアリークラスのホテルは希少ですので、その客層を取り込む機会は多大です。又、この規模の宴会場を保有するホテルは日本でも数少なく、国内外の大規模コンベンションや宴会需要を取り込めるのも魅力です。

11頁をご覧下さい。当該施設が所在するシーサイドももちエリアは、官公庁や商業地の中心である天神・中州、又、交通のゲートウェイである博多駅からは多少離れていますが、隣接する「みずほPayPatドーム」では、プロ野球の試合のほかコンサート等のイベントも年間を通じて多数開催され、多くの動員数を誇り、大濠エリアも自然や歴史探索を求めて数多くの観光客が訪れるスポットです。

13頁をご覧下さい。2025年の業績予想は、対前年比RevPARで約9%、売上で約7%増、GOPでは約8%増と、コロナから回復した前年度ほどの増加率ではありませんが、インバウンドが牽引する宿泊需要が、今年度も引き続き成長を後押しするであろうと見込んでおります。近年ホスピタリティ業界では、人材不足や運営コストの高騰が問題視されていますが、我々はしっかりと販売単価の調整、および継続的なコスト管理を徹底させ、GOPは額、比率ともに過去最高値を想定しています。

14頁をご覧下さい。アクティブアセットマネジメントの一環である改装事例ですが、2024年には難波オリエンタルホテルのエントランスとロビー階を大きく改装致しました。大阪難波という繁華街の中心地で、異質の空間を演出すべくデザインを一新し、中長期滞在可能な広い部屋、ウェルカムラウンジ、画期的なランドリーラウンジを増設致しました。加えて 今年度後半には、地下から2階までのテナント群も、デザインを含め一新し、全体のグレード感を高め収益向上を目指します。

15頁をご覧下さい。ここでは直近2年間で行ってきた改装事例を紹介しています。いずれのホテルも単価実績が大きく上昇し、我々のアクティブアセットマネジメントの効果が反映されています。
16頁をご覧下さい。こちらは以前から紹介しておりますが、リブランドを含む大規模改装による収益向上の事例です。これも我々の誇るアクティブセットマネジメントの一例です。

17頁をご覧下さい。基本的支出であるCAPEXですが、昨今の強い需要を取り込み、競争力強化のため、2025年も戦略的資本支出であるCAPEX-3を積極的に投下する予定です。今年のCAPEX-3予算、約50億円の多くは、昨年取得した沖縄ハーバービューホテルの改装に費やします。今後も資金調達の手段を考慮しつつ、案件を選別しながらポートフォリオ 全体に対する効果的なCAPEXを投下していく予定です。
18頁をご覧下さい。賃料改定については、昨年も紹介致しましたが、2024年はアコーグループホテル、ラ・ジェント・ステイ札幌、ホテルフランクステで増額致しました。2025年は4つのホテルで記載の通りに変更が予定されていますが、3つ目のMIMARU東京新宿 ウエストでは、約定による賃料増額が想定されています。

18頁をご覧下さい。ESGへの取り組み状況ですが、2024年はGRESB評価でセクターリーダーを5年連続で維持しています。又、DBJ Green Building認証を5物件で新たに取得、およびグリーンファイナンスの規模も拡大致しました。ESC評価には今後も継続的に取り組んでいく予定です。

21頁をご覧下さい。財務運営については、前述の通り今後は、レバレッジ管理の指標を総資産LTVから時価LTVに変更し、その40%目途を上限として運営致します。その他の指標は記載の通りです。
22頁をご覧下さい。有利子負債の借入先は記載の通りです。財務安定性確保のため、昨今の新規取得に応じて、新機構を開拓致しました。

23頁をご覧下さい。有利子負債の借入期間について、コロナ中に一旦短くなりましたが、今後は金利コストを考慮の上で長期化を図ります。
25頁をご覧下さい。最後に宿泊需要についてのアップデートです。2024年は、国内宿泊施設の延べ宿泊者数が前年より増加し、過去最高値となりました。この伸びは、主にインバウンド事業によるものでありますが、この表でわかるように、国内における日本人宿泊客の需要は従前から依然として底堅く、2024年には、コロナ前を上回る数値を保っています。インバウンド需要は、客室単価の牽引という点では影響は顕著ですが、マーケットのシェアとしては依然と日本人客が多いことが分かります。

26頁をご覧下さい。インバウンドですが、2024年は過去最高の約3,700万人の訪日客数を記録し、中国を除く殆どの国でコロナ以前を超えており、特に米国、中国以外のアジア・豪州で顕著に増加しています。中国からの訪日客数も、2024年末にはコロナ前の85%まで回復しており、全体では138%となっています。2025年は、この成長が更に継続すると見込まれています。

27頁をご覧下さい。ホテルの新規供給の状況は、記載の通り、建築コストの増加や運営の人材不足が影響してか不明ですが、新規開業予定数は過去に比べていまだ低い水準の模様です。
以上を持ちまして、2024年12月期の期末決算および2025年12月期の収益予想値についての説明を終了させて頂きます。我々は、今後も着実な成長と、安定した収益の確保を目指し 資産運用を行ってまいります。引き続きご支援を宜しくお願い致します。
ご清聴有難うございました。