日本プライムリアルティ投資法人 2023年12月期決算概要

日本プライムリアルティ投資法人
2023年12月期（第44期）決算動画説明書
○動画　　https://www.net-presentations.com/8955/20240219/fdaop322/
○説明資料
https://www.jpr-reit.co.jp/file/ir_library_term-229da0a9bf015b84ea029a468724ea5e8f444ec3.pdf
〇質疑応答
https://www.jpr-reit.co.jp/file/ir_library_term-9538a5b0c92897311c54c5bc7bd0998644a9dbe7.pdf
○説明者 日本プライムリアルティ投資法人　執行役員　兼
　　　　　株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント　
代表取締役社長　城崎 好浩
○説明　
2023年12月期（第44期）決算説明の説明を始めたいと思います。
5頁にお進みください。最初に決算のポイントを説明致します。先ず、2023年12月期の調整EPUは。オフィス市況の回復をいち早く捉え、リーシングを進めた結果、前期比＋108円、期初予報比では＋97円の7,377円で着地しました。又、本年3月には、東京建物の開発物件である中野セントラルパークイーストを取得し 資産規模は288億円増の5,258億円まで拡大する予定です。中野の取得効果により、本年6月期の調整 EPUは7500円、同12月期は7,520円と3期連続の増加を予定しており、当面の目標値である7,600円の達成が視野に入ってまいりました。最後にサステナビリティの取り組みについてですが、2023年のCDP評価において、本投資法人は最高位のAスコアにランクアップしております。
6頁にお進みください。2023年12月期の実績と今後2期の業績予想について説明します。2023年12月期の実績は、営業収益17,411百万円、営業利益8,151百万円、当期純利益は7,357百万円となりました。物件売却益の剥落により、当期純利益は減少しておりますが、内部留保の活用により、一口当たり分配金は、期初予想通り7,600円としております。2024年6月は、営業収益17,695百万円、当期純利益7,479百万円、2024年12月期は、営業収益17,916百万円、当期純利益7,499百万円を見込んでおります、詳細については、次の頁で、一口当たり分配金の変動要因を用いて説明します。

7頁にお進みください。全般的にはリーシングの進捗に加え、中野セントラルパークイーストの取得効果により、売却益を除いた実力ベースの分配金になる調整EPUは、23年6月期をボトムに、3期連続して増加する見込みです。23年12月期は、リーシングの進捗により賃料収入の増加に加え 原状回復費収入等の増加や水道光熱費収支の改善により、調整EPUは、前期＋108円、予想比97円上振れの7,377円で着地しました。DPUは、内部留保の活用により、下限分配金の7,600円を確保しております。24年6月期については、原状回復費収入等の減少があるものの、中野の取得効果が大きく寄与し、調整EPUは、前期比＋123円の7,500円、DPUは内部留保の活用により、7,600円を確保する見通しです。24年12月期については、フリーレントの解消による賃料収入の増加や、中野の取得効果の通期寄与を見込んでおり、調整EPUは、前期＋20円の7,520円、DPUは前期同様、下限分配金の7,600円を確保する見通しとしております。

10頁までお進みください。分配金 戦略について説明致します。JPR では、調整EPUの当面目標値7,600円としておりましたが、先に説明しました通り、達成が視野に入ってまいりました。引き続き潤沢な内部留保により、7,600円の下限分配金を確保しつつ、スポンサー パイプラインを活用した外部成長を主たるドライバーとして、当面の目標値7,600円および中期目標7,800円の早期達成を目指してまいります。

11頁をご覧下さい。この頁では、マーケットの環境認識について説明しています。東京オフィスマーケットは、需要回復が一段と鮮明になり、空室率は昨年1月以降、改善が続いています。又、賃料についても足元で底打ちの兆候が見られております。不動産売買マーケットは堅調で、引き続きマーケットでの取得機会は限定的です。JPR としては、スポンサーパイプラインを活用した、東京オフィス中心の取得方針に変わりはありませんが、地方主要都市の好立地物件や、ホテルを含む都市型商業施設の取得についても、検討を進めてまいります。金融環境については、日銀は金融緩和の出口を探る一方で、欧米の金利は今後引き下げが見込まれるなど、先行き不透明な環境が続いております。JPRでは、期日の分散を踏まえた中期年限の活用に、健全性とコストの抑制の両立を図っております。

12頁にお進みください。JPRのポートフォリオの特徴について説明します。JPRでは、東京の好立地オフィスビルを中心に、分散の効いた強固なポートフォリオを構築しております。東京都心部を中心にSクラスビルの供給が続きますが、JPRのポートフォリオは、Ｓクラスの比率が6.9%、賃料価格帯は、需要ボリュームの厚い坪1万円台後半から2万円台で75.6%、エリアの分散も効いており、新規供給の直接的な影響を受けにくい構造となっています。加えて、最寄り駅からは7割が徒歩3分以内に立地するなど、立地改善ニーズを取り込めるポートフォリオになっております。

続いて13頁にお進みください。個別物件の投資比率は、ポートフォリオ全体に占める割合が10%を超えるものはなく、殆どが3%以内にあり、又、ここ数年でテナントの分散が進んだこともあり、占有率1％以上のオフィステナントは、街灯がなくなっております。特定のビルおよび大口テナントへの集中リスクが小さいことが、安定的な稼働を維持できる要因の一つになっております。

14頁にお進みください。ここから運用状況について説明していきます。先ず稼働の状況です。契約稼働率につきましては、リーシングの進捗により23年12月期は、98.4%まで改善しました。ここに来て、内部増床のお話を頂くことが増えており、企業活動とオフィス回帰の動きが本格化しつつあることを実感しています。24年6月期は、MS芝浦ビルのテナント退去により、97.7%に低下する見込みですが、既に一部は埋め戻しの目途が立っており、影響は限定的です。稼働率は、引き続き マーケット平均を大きく上回っており、J-REITの中でも相対的に良好な水準ですが、MS.芝浦ビルの早期埋め戻しにより、更なる改善を図っていきたいと考えています。

15頁にお進みください。賃料の状況について説明します。左上のグラフの通り、月額賃料増減額は、ネットでマイナスとなる期が続いていましたが、24年6月期は、大手町の地代改定もあり、4期ぶりにプラスとなる見込みです。テナント賃料改定においては、引き続き大半が変動なしで更新できており、入替時に従前よりも賃料が増加する割合も回復に転じています。レントギャップは、渋谷、新宿、一部の郊外エリアで、マーケット賃料が上昇したことなどにより、＋0.7%に改善しており、テナントとの賃料改定においては、個別の状況に応じ、強弱をつけた対応をしたいと考えております。又、フリーレント機関については、 一部長期契約のテナントに長めのフリーレントを起用した影響を除くと、3.4ヶ月となり従前と同水準で推移しています。

16頁にお進みください。重点対応物件のリーシング状況について説明致します。前期にリーシング進捗物件として掲載したオリナスタワー、新宿スクエアタワー。JPR原宿タワーは、更に埋め戻しが進み、ほぼリースアップ致しました。MS芝浦ビルは、複数のテナントの退去により、5フロア約3,000坪の空室が生じますが、既に2フロア1,200坪の埋め戻しが終わっており、残りのフロアについても複数の企業から検討を頂いている状況です。テナント退去後、空調更新等のバリューアップ工事を行い、競争力の維持と向上を図るとともに、山手線田町徒歩圏、ワンフロア約600坪という優位性を訴求し、早期のリースアップを図っていきたいと考えています。

17頁にお進みください。商業施設について説明致します。JPRの商業施設は、いずれも繁華性の高い好立地に所在しています。稼働率は99.6%と高い水準を維持しております。又、 右上のグラフの通り、新型コロナによる影響を受けたテナントも、足元では順調に回復しており、特に飲食店舗中心のFUNDES水道橋、上野の2物件は、コロナ前を大きく上回る水準まで売上を伸ばしています。

続いて新規取得物件の説明を致します。18頁をご覧下さい。中野セントラルパークイーストは東京建物が中野セントラルパークサウスと一体となって開発したオフィスビルであり、同社からの情報提供により、3月に53%相当の共有持分を取得致します。本物件は 中野駅 至近の立地に加え、隣接する中野四季の森公園と一体となった、緑豊かなたオフィス空間は、Well-Beingの観点からも高い評価を得ています。又、建物としては、基準階面積約850坪の規模間、高い環境性能に加え、免震構造によるBCP性能を備えています。
19頁に記載の通り、中野駅周辺では複数の大型開発が計画されており、オフィスエリアとして競争力の更なる強化が期待されます。2026年には、中野駅の新駅舎が完成し、新北口に新設されるペデストリアンデッキによって、徒歩3分で本物件へダイレクトにアプローチ可能となる予定です。尚、今回は足元のJ-REITマーケットの状況等を踏まえ、借入と一部自己資金等を充当し、取得致します。

20頁に進みください。外部成長戦略について説明します。スポンサーの東京建物は、現行の中期経営計画において、投資家向け物件売却の拡大、ファンド事業の強化を掲げています。スポンサーサポートを背景に、ここ数年のJPRの資産規模拡大のペースは加速しており、2020年以降の取得総額は1,133億円、譲渡分を差し引いたネットの資産増加額は663億円と、それ以前と比べ大幅に増加しています。パイプラインは引き続き豊富にあることから、継続的な外部成長を図っていきたいと思います。
21頁にお進みください。この頁では最近の取得や資産入替実績を記載しています。JPRでは、スポンサーパイプラインを活かし、東京オフィスを中心に取得を進めるとともに、ポートフォリオクオリティの改善を目的とした入替を、継続的に行っております。譲渡については、原則、資産入替を前提に、築年数や今後の収益性の見通しなども考慮したうえ、物件を選定しております。

22頁にお進みください。東京建物パイプラインは、主に長期保有目的の固定資産から販売用不動産に振り替えた物件と、売却を前提に開発・取得した物件の2種類となっています。中規模オフィスのT-PLUS、その他都市型商業施設やホテルもストックされており、継続的な成長を図るべく、東京建物と協議を進めていきたいと考えております。
23頁にお進みください。財務戦略について説明します。23年12月期は、トータル185億円を平均期間6.7年で調達致しました。中野はレバレッジを活用して取得しましたが、尚、LTVは43%と適切な水準でコントロールされており、上限を45%とした場合の取得余力は、約290億円となっております。又、資産入替に伴う売却資金の活用も進めることにより、健全性に十分配慮したうえ、物件の取得による外部成長を進めてまいります。金利動向の先 透明感はいまだ継続していますが、JPRにおいては、従前より返済期限の長期化、分散化に努めていたことから、短期的には影響は限定的であると考えています。

又、デットコスト抑制の観点から、期日分散状況を踏まえたうえで、中期年限の活用等にも取り組んでいます。
26頁までお進みください。最後にサステナビリティの取り組みについて説明致します。近年、サステナビリティの取り組みに対する要請は、益々強まっていますが、JPRおよびTRIMは、業界でも一早く取り組みを開始し、ここ数年その動きを更に積極化してまいりました。結果として、GRESBやCDPなどの外部評価機関からも、高い評価を頂いています。又、先般、一般社団法人不動産証券化協会からJ-REITを対象とするARES ESG AWARD 2023 においてグッドアクション賞 ガバナンス部門を受賞致しました。今後も、環境社会、ガバナンス夫々の領域において、全方位的な取り組みを推進してまいります。

説明は以上となりますが 先週末にリリースを出しているように、本資産運用会社は、東京建物グループにおけるファンド事業強化の一環として、本年4月に東京建物リアルティ・インベストメント・マネジメントに称号変更を行います。東京建物との連携を、より一層強化するとともに、今後も様々な課題に適切、且つ、柔軟に対応し、持続的な投資主価値の向上を図ってまいります。引き続きご支援賜りますようお願い申し上げます。
説明は以上でございます。