日本ビルファンド投資法人 2024年12月期決算概要

日本ビルファンド投資法人
2024年12月期（第47期）決算動画説明書
○動画　　https://www.irwebcasting.com/20250218/1/ea72acd482/mov/main/index.html
○説明資料
https://www.nbf-m.com/file/ir_library_term-1b253c4df6c30c7294657f3e04d0047041714431.pdf
○説明者　日本ビルファンドマネジメント株式会社　代表取締役社長　山下 大輔
○説明
47期の決算のご報告と今後の見通しをお話しさせて頂くとともに、NBFとして新たに定めた分配方針と今後のEPU、DPUの成長目標について説明させて頂きます。
先ず資料3頁をご覧頂けますでしょうか。47期決算を踏まえた今後の業績予想のポイントを説明致します。オフィスマーケットは引き続き堅調な状況であり、NBFにおきましても 各指標とも順調に推移しております。先ず左の表ですが、稼働率については、47期は予想から変わらず98%となり、48期はNBF虎ノ門ビルの建物譲渡により98.8%、49期は98.4%と高稼働を継続する見通しです。

49期については、6月に取得予定のDタワー富山が新築物件であり、現在の稼働が47%であるため、一時的な影響として0.4 ポイントほどが含まれております。富山を除きますとポートフォリオの稼働率は98.8%と、既存物件は引き続き高稼働を維持する見込みでございます。本業の不動産賃貸収入は順調に増加しており、47期から49期にかけて、内部成長、外部成長を合わせて年間で2.7%上昇する見込みです。次に右の表です。EPUにつきましては、47期は前回予想から63円増加の2,107円となり、目標としていたEPU2,100円を1期前倒しで達成致しました。今後も順調に増加する見通しで、49期は2,150円と47期からの1年間で43円上昇する見込みです。

資料4頁をご覧ください。先ず47期の決算実績ですが、つくば三井ビルディングの売却等もあり、営業収益は508億円、当期純利益は226億円、分配金は2,462円となりました。前期と比較した際の収益・費用の増減のうち、特にポイントになる点について説明致します。①の不動産賃貸収入は、前期からの6ヶ月間において全体で1.3%の増加で、うち既存物件は1.1%の増加でした。一方費用の増加ですが、その大半を占めるのが②の建物管理費の増加です。前46期に発生した一過性の費用減少の反動によって、当期は大きく増加した数字になっておりますが、この特殊要因を除いた建物管理費そのものは半年で1%の上昇でした。③の支払い利息については、当期のリファイナンスは少なかったものの、金利上昇による平均調達金利が0.03 ポイント上昇し、120百万円の増加となりました。その結果、資料に数字はございませんが前期の特殊要因を除きますと、④にあります47期の賃貸NOIは、特殊用を除いた数字で1%弱の増加、EPUは1.8%の増加となりました。

次に資料6頁をご覧ください。2期先までの業績予想です。48期は芝NBFタワーの売却等もあり、営業収益506億円、当期純利益226億円、49期は営業収益473億円、当期純利益182億円の見通しです。譲渡益や内部留保の活用により、いずれも分配金は2,400円としています。予想における収入と費用の見通しについて説明致します。①の不動産賃貸収入については、2期先までの1年間で2.7%増加の見通しです。そのうち既存物件については2.1%の増加を見込んでいます。一方、費用の増加の見通しについては、②の建物管理費の増加は、前期の実績も踏まえ年間 2%上昇する前提としています。又、③の支払い利息については、今後の金利上昇の見通しから、調達を48期は1%、49期は1.25%と見込んでおり、支払い利息は430百万円の増加となっています。その結果、④にあります通り賃貸NOIは年間1.6%、EPUは年間2%の増加を見込んでおります。

資料9頁をご覧ください。内部成長についてです。黄色い折れ線グラフは既存物件の賃貸収入の前期比変動率を表しています。47期から49期にかけて、年間で2%以上の賃料収入増加が継続する見通しです。特に青色の棒グラフ、賃料改定による影響が4年ぶりにプラスに転じており、今後も賃料改定の影響が更に増加していくと見込んでおります。

その点については10頁をご覧ください。右上の増減賃内訳が、足元の賃料更改の交渉状況を表しております。左側の各期決算への寄与では増額改定は30%強でしたが、右側の合意ベースの数字では、昨年下半期には半分以上のテナントから増額改定の合意を頂きました。又、減額改定の合意となったテナントはほぼゼロになっています。下段を見て頂くと、フリーレントは46期の4ヶ月から47期の2.9か月へ減少し、レントギャップはマーケット賃料の上昇を受けて、46期3.2%から47期4.8%と拡大傾向にあります。今後増額改定件数と賃料単価ともに増加拡大することで、更に賃料収入を増大させてまいります。

続いて外部成長です。資料の11頁をご覧ください。こちらは1月31日に取得を公表しました横浜三井ビルディングです。横浜駅から徒歩5分、みなとみらいエリアのオフィスビル中で最も横浜駅に近接した立地の筑13年のオフィスビルで、今回の取得は全体の約73%、取得価額は431億円になります。スポンサーの三井不動産からの取得で、稼働率は99.3%、鑑定NOI利回りは3.9%となっています。

次に12頁をご覧ください。NBF初の富山での新築物件の取得になります。富山は2015年に北陸新幹線が開通し、東京へのアクセスが良好になったエリアです。又、製造業が盛んな地域であり、多くのメーカーや商社が拠点を設けております。本物件は富山駅徒歩3分、昨年竣工の新築物件です。富山エリアではオフィスの新規供給が20年以上殆どなく、今後も 供給は限定的と想定されるため、エリア随一の好立地新築物件として非常に競争力の高い物件になります。現在の稼働率は47%になりますが、三井不動産のリーシング力を活用し、早期にリースアップを図る見込みです。49期までの業績予想での貢献は見込んでおりませんが、51期以降 ポートフォリオに貢献する物件になる目論見です。

次に13頁をご覧ください。今回譲渡を決定しました千葉NBFタワーになります。築38年の借地権の物件で、減価償却費の負担が大きく、更なるCAPEXの発生も予想されることから、今般譲渡を決定致しました。今回の譲渡価格は321億円で、45億円ほどの譲渡利益を見込んでおります。下段に物件入替効果を掲載していますが、2物件の取得、1物件の譲渡で、資産規模は200億円の拡大、築年数は38年から10年へと若返り、利回りも向上するなどポートフォリオの質と収益性の向上を実現しました。

14頁をご覧ください。ファイナンス実績についてです。 左上 ファイナンスデータをご覧ください 47期末のLTVは42.4% 長期固定比率は88.2% 平均 調達金利は0.48% 平均残存年数は4.82年 と 引き続き 堅実に運用しています また横浜と富山の物件取得後のLTVは43.1%となる見込みです。金利上昇局面ではありますが、今後とも長期固定金利の借入比率80%以上の規律を守りながら短期変動金利も活用しつつ、支払い金利抑制に努めることで堅実な財務基盤を構築してまいります。

次に16頁をご覧ください。今回の決算でEPUの継続的な成長を確信する局面になりましたので、新たな分配方針を策定致しました。左側のグラフをご覧ください。47期までは、ピンク色のEPU部分に加えて、内部留保を取り崩して黄色い部分のEPU 3%を上乗せして分配してまいりました。48期からは今後の計画的な物件入替による売却益、若しくは内部留保を活用することで、上乗せを10%に拡大致します。右側のグラフにあります通り、内部留保も充実しており、計画的な物件入替も含めまして今回拡大した上乗せは、当面の間 継続的に実現可能なものであると考えております。今後新しい分配方針のもと、EPU、DPUの継続的な成長を図り、今回新たな目標として、早期にEPU2,200円、DPU2,400円越えを達成し、新たなDPU拡大ステージに移行することを掲げました。内部成長、外部成長によるEPUの増加を確実に実現し、計画的な物件入替、内部留保の活用により、更なるDPU成長を目指していく所存です。

最後に18頁をご覧ください。ESGについてですが、2024年度のGRESBにおいて、リアルエステイト評価は最高位の5-Stars、開示評価は7年連続最上位のAレベルを取得しました。又、ポートフォリオのグリーンビルディング認証取得100%を達成致しました。詳しくはWeb-Siteにも掲載していますのでご確認ください。
説明は以上になります。最後になりますが、掲げました目標はあくまで 通過点であり、その先にあるDPU拡大ステージへ早期に移行できるよう、全力でチャレンジしていく所存です。引き続きご支援の程、何卒宜しくお願い致します。
本日は有難うございました。