タカラレーベン不動産投資法人 2025年2月期 決算概要

タカラレーベン不動産投資法人
2025年2月期（第14期）決算動画説明書
○動画　　https://www.net-presentations.com/3492/20250422/thtryr675/
○説明資料
https://takara-reit.co.jp/file/ir_library_term-c1f2c9a0c2c58ab81d59f08d643c8e31b9c6e69a.pdf
○説明者　タカラレーベン不動産投資法人　執行役員　兼
　　　　　MIRARTH不動産投資顧問株式会社　代表取締役社長　宰田 哲男
〇説明
タカラレーベン不動産投資法人の、2025年2月期（第14期）の決算説明に入らせて頂きます。
資料の3頁、タカラレーベン不動産投資法人の概要をご覧下さい。左側の方に書いてございますように、2018年に上場致しまして、決算月は 2月と8月ということでございまして、住宅を中心とした総合型というものを標榜致しておりますけれども、住宅の比率は35%以上、それ以外にオフィスとか商業施設とかホテルとか、それ以外の用途も含めて投資をしているというものでございまして、エリア比率と致しましては、コアエリアという表示をしておりますけれども、所謂、4大経済圏、東京、大阪、名古屋、福岡、この4大経済圏を70%以上にしようという考え方でございます。

又、運用を行っておりますのはMIRARTH不動産投資顧問株式会社、株主はMIRARTHホールディングス株式会社が90%、ヤマダホールディングス、共立メンテナンスが夫々5%といった株主構成になっておるというところでございます。又、右側の方をご覧頂きますと、資産規模としては80 物件、1,700億円超える程度、稼働率は99%を超えているというのが直近の状況でございます。平均築年数は、リートの中では、割と新しい部類に入ると思いますが17.8年です。それから、投資の考え方は、先ほど申し上げましたが、実際の投資の比率は、用途別では住宅が38.7%、オフィスが27.7%、商業施設が20.5%、ホテルが13.1%。エリア別では、コアエリアが83%、サブエリア・それ以外のエリアが約17%と、こういった構成になっております。

それでは決算について説明致します。4頁でございます。エグゼクティブサマリーとして用意しておりますが、先ずは左上の方に、分配金について表示をさせて頂いております。業績予想と致しましては、2,700円と予想を出させて頂いておりましたが、物件の売却益の一部還元ということも含めて、今回、実績と致しましては、一口当たり2,800円というのが分配金の実績でございます。予算比は＋100円ということでございます。ただ、物件の売却益等の一部は内部留保に回して、安定的な分配、これを我々としては目指していきたいという考え方でございます。

それから、左下の方に外部成長 の欄を設けてございますが、この期の期初、第14期の期初、2024年の9月、今から半年ほど前でございますが、公募増資によりまして住宅7物件、ホテル3物件、合計10物件、金額に致しますと約240億円の物件を取得しております。これによりまして、ポートフォリオ レオ全体として、先ほども案内しました80 物件、資産規模として1,700億円を超えるという規模になっております。それから、その後の直近2月、3月、4月にかけて、一部はこの14期の中に入る 2月というところでございますが、仙台日航ビルという物件を売却しております。

取得価格で言うと約17億円の物件を、約25億円を超えるような水準で売却致しております。それから、この資金を元に致しまして、スプリングサニーホテル名古屋常滑駅前という物件を、これは後ほど詳細が出てきますけれども、約22億円で取得をしております。2025年4月には、ウィンベルコーラス聖蹟桜ヶ丘という、これは10億円を切るような小振りな住宅でございますが、これもキャピタルゲインを出しながら売却をさせて頂いておるというところでございます。

基本は、リスクが内在する物件を売却するというよりは、今のマーケット環境の中で、特に高い値段で売れるということを前提にしながら、我々として投資の効率を考える中で、先ずはCash-Flowの効率が悪い物件、追加投資、CAPEXが多くかかるような古い物件、或いは小規模な物件、こういったものを中心に、売却は今後も図っていきたいとは考えております。それから内部成長でございますけれども、この頁右上の方に書いてございますが、全体 稼働率は、冒頭でも申し上げたように99%超えるような状況でございます。

又、収益性の向上ということで申し上げますと、これも詳細は後ほど出てまいりますが、住宅に関して、或いはオフィスに関してテナントの入れ替え、或いは同じテナントとの契約の更新においても、増額の傾向は続いておるというところでございます。それからホテルに関しましては、堅調なインバウンド需要、これを含めて非常にホテルとしての営業状況は、良好な状況が続いているということで、特に業績連動の賃料を収受する物件に関しては、かなり収益は向上しているという状況でございます。

又、右下の方に財務、ESGの欄を設けておりますが、財務に関しましては、昨年9月の公募増資の時に、エクイティー調達に伴いましてデットの調達も行っておるということと、2025年2月の借り換えは、グリーンローンによって借り換えを行っております。グリーンローンの前提となる個別の物件の認証というものも、CASBEE不動産評価認証とか、或いはDBJ Green Building認証とか、こういったものを、積極的に取得を継続させて頂いております。又、2024年に、新たにCDP 2024スコア、こちらの方に取り組みをさせて頂きましたけれども、比較的高い評価を頂戴しておるというところでございます。

続きまして決算の詳細でございます。6頁をご覧ください。一番左側に前期（第13期）の実績、それからその右側に今期（第14期）の予想、それから第14期の実績と並べさせて頂いております。この右の方にボックスを2つ設けておりますが、上の方のボックスで、前期比との主な差異要因書かせて頂いておりますが、主な要因としましては、購入をした物件の収益が向上したというところでです。当期純利益ベースと言いますと、かなり向上致したというところでございます。又、併せて不動産売却益、これも寄与しているというところでございます。

EPUとしましては、14期実績は2,925円、これを実際には出しておりますけども、この中から2,800円を分配金に回し、125円分は 内部留保に回させて頂いたというところでございます。それから右側の下のボックス、予想比との主な差異要因ということで、第14期の予算と実績の対比ということで申し上げますと、予想の段階では不動産売却というものは想定しておりませんでしたので、これが実績では売却益が出ましたので、この部分が差異要因として大きく出たというところでございます。

それから7頁、B/Sでございますが、これはもう エクイティー調達、デット調達をして物件を買ったというところでございます。
それから8頁の公募増資、昨年6月に行いました公募増資の内容でございまして、住宅を7 物件、それからホテルを3 物件、合計で10物件を購入させて頂きました。件数で言うと7割が住宅ではございますが、金額で言いますと6割以上はホテルでございます。又、収益性ということで言いますと、右上の方に鑑定ベースのNOI利回り、それから償却後の利回りを掲載させて頂いておりますけれども、既存のポートフォリオの物件と、ほぼ同水準の収益性という内容でございます。

それから9頁、ポートフォリオの状況でございます。これは IPO から並べさせて頂いておりますが、2018年のIPO時、690億円という規模からスタートしており、ここから累計で申し上げますと2,000億円弱、1,987億円を取得しながら260億円ほど売却した結果で、今現在は、この第14期末において,1726億円いう結果になっております。築年数でございますが、このページの上の方のグラフの下の方に書いてございますけれども、IPO時は平均25年という築年数でございまして、このポートフォリオそのままでございましたら、経年とともにどんどん築年数が増えていくというところではございますが、 物件の入替、どちらかというと築年数が古い物件を売却しながら、築年数の新しい物件を取得しているということの結果として、直近の期末では17.8年の平均築年数に若返っておるというところでございます。それから下段の方には、参考までに用途別の含み益の推移というものを記載しております。直近の期末の状況では97億円ほど含み益があるというところでございます。

それから次の10頁でございます。従来、特に2020年のコロナ以降は、安定性中心に考えてきたというところではございますが インフレ傾向が現実になってくる中で、やはり安定性だけではなく成長性を求めていきたいという考え方をしております。成長性は、一方では状況が悪い時にはネガティブな要因にもなるというところで、リスクを内在する部分もあるとは思いますが、我々のポートフォリオが拡大する中で、一定の比率で、成長性をもたらす物件の構成比を高めていこうという考え方をしたいと考えております。

今現在ですと、変動賃料のホテルがポートフォリオの約4.5%占めておりますが、これがかなりの成長性をもたらしてきており、これに続いてオフィスセクターですが、賃上げができるような、需要が堅調なオフィスに我々は投資しておりまして、これが27%程度ございますけれども、これは変動賃料のホテルに次ぐ成長をもたらす分野かなと思っております。それから安定的に賃料増が実現できている住宅 セクター、これが4割弱、38.7%ございますが、これも成長性と安定性の狭間というところではございますが、今現在ではどちらかというと成長性をもたらす分野かなと思っております。

一方で、固定賃料のホテル、それから商業施設、合わせますと30%弱でございますが、これは、あまりアップサイドは期待できませんが、逆にダウンサイドリスクもかなり限定的なセクターという考え方をしております。商業施設には色んな商業施設がありますが、我々のこのリートに入っております商業施設は、特定のテナントに長く居て頂く、そういう内容のものでございまして、先ほど申し上げたようにアップサイドはそう多くは期待できませんが、ダウンサイドリスクは極めて限定的だと、こういう内容の商業施設になっております。

続きまして11頁でございます。ポートフォリオのリスクがどうなっているかということでございますが、やはり物件の分散状況、ここでは表しておりますけれども、上段の方にパイチャートを2つ並べておりますが、左側の方は2018年の上場時、それから右側の方は本決算時、直近の状況でございまして、NTビルが一番のナンバーワン物件であるというところは変わりありませんが、そのポートフォリオに占める千率が、17%程度から6%程度までかなり数字として下がってきております。

上位10物件につきましても、2018年上場時には68%だったものが今現在は39%ということで、かなりこの集中リスクが低減しております。特にNTビルは、その中でも過半以上を1つのテナントが占めておりまして、ポートフォリオの金額ベースでも、4%以上を特定のテナントが占めるという状況でありましたが、テナントが退去しまして、退去の穴埋めというのはそれなりの苦労もありましたけれども、今 分散ができているということで、テナント別の分散も非常に進んできているというところでございます。又、頁の下の方に、期中平均稼働率の推移を用途別に並べてございますが、ホテルにおきましては、1物件におきましてオペレーター運営をギブアップするということで、オペレーターチェンジという局面がございまして、これのみですが稼働が若干下がった時期がございますけれども、押し並べて申し上げますと、夫々の用途でそれなりの高水準、95%以上の水準はキープできているのかなと、こういう状況でございます。

それから次頁から各用途別について、もうすこし説明を差し上げたいと思います。
13 頁から住宅のページです。稼働率を左上の方に書いてございますが、96%、97%台ということで、非常に高水準の稼働を示しております。又、右上の方に投資エリア別、それから部屋タイプ別のパイチャートも設けております。投資エリア別では東京経済圏が7割程度ということで、かなり東京に集中して投資をしております。又、部屋タイプ別では、シングルが比較的多いのですが、それ以外のコンパクト・ファミリーというのが1/4占めておりまして、昨今、特に2020年以降、コロナ禍以降の状況におきましては、シングル向けを上回って、コンパクト・ファミリーのパフォーマンも良いということで、今現在投資の対象として、我々としてはこちらの方を中心には考えたいとは思っております。ただ、シングルも、一旦は少し悪い状況もありましたけれども、今は回復しておりますので、こちらも優良な物件は厳選して投資をしていきたいというスタンスに変わりないと考えております。

次の14頁、住宅の2頁目でございますけれども、 賃料の改定状況を、左側の方は件数別、それから右側の方は金額別で示させて頂いております。いずれにしましても、増額傾向というのは継続させて頂いているというところでございます。この増額ができている新規契約、或いは更新時総額ができているものというのは、我々のポートフォリオにおきましては、流山ですとか、或いは東陽町ですとか、或いは大阪の門真ですとか、こういった物件を中心にどちらかというと、先ほど申し上げたように都心のシングルというよりは、少し離れたところのもう少し大きいタイプ、こういったところを中心に、夫々の増額ができているというところでございます。

次の15頁からオフィスの頁に入ります。オフィスに関しまして、左上の方に稼働率を示しておりますが、99%というのは足元の状況でございまして、かなり堅調なオフィスの賃貸運営を行う上では、ここまで稼働が良すぎると増床対応もしづらい、ということもありますけれども、需要は非常に強いという状況が続いているのかな、と思っております。又、資産価値の維持・向上に関しての取り組みは、追加投資を適切に行いながら進めさせて頂いております。それから下の方に、賃料ギャップの状況を今回示させて頂いております。これは直近で、その空いた部分にいくらでテナントを埋めることはできたかということを含めて、もし空いた場合、我々運用会社としてこのぐらいだったらこのビルは埋められる、ということを前提に賃料ギャップを算定させて頂いております。

オフィスセクターのポートフォリオとしては、賃料ギャップ7%程度あるかな、という見方をしております。特に、右側の方に地域別で表しておりますが、福岡経済圏の物件に関しましては、全体に占める比率はさほど大きくはないのですが、それなりの賃料ギャップがあるかな、というような見方をしております。東京経済圏、先ほど申し上げたNTビルですとか、それから福岡経済圏における博多冷泉町ビルですとか、こういったビルにおいて多くのフロアを一度にリースアップをしたということで、若干我々として狙いたい賃料よりも安い賃料で埋めたというところから、これは更新時、或いはテナントの入替時にもう少し上が狙える、そういうビルかなというところで、このようなギャップがあると見方をしております。

それから次に16頁、オフィスの2頁目でございますが、住宅と同様に賃料の改定状況を、左側は件数別、右側は金額別で示しております。住宅は件数が非常に多く、全体の傾向がとらまえ易いのですが、オフィスに関しましては件数はそんなに多くないこともあり、全体というよりは、今回はこんな感じですよ、というところではございますけれども、明らかに2023年以前はなかなか強くはなくて、なんとか維持をしよう、減額はするまい、とこういったところから、増額ができる状況になってきているというところでございます。

それから次の17頁、商業施設でございます。成長性、それから安定性という頁でも説明をしましたように、我々の商業施設に関しましては、下の方に写真を設けておりますが、一番右側のプリオ大名Ⅱという物件以外は、特定のテナントに長く居て頂くという内容のものでございまして、賃料に関しましては、アップサイドの交渉はなかなか難しいところはございますが、ダウンサイドリスクは、非常に限定的な物件が中心でございます。プリオ大名Ⅱは、コロナが始まった時には、賃料減額請求だとか、或いはテナントの撤退だとか、こういうリスクに晒されましたけれども、今は寧ろ、テナントが入れ替わることがありましたら、賃料が増額できる状況になっているということもございまして、こういった種別の商業施設というものを我々としては、今は投資対象として中心的に考えているというところではございます。ただ、こうした安定的な物件に関しましても、やはり、どんな経済状況におきましても一定のCash-Flowを得られるというものでございますので、これはこれで、我々のポートフォリオの一部を占めるということで、間違いはないという考え方はしております。

それから続きましてホテルに移ります。18頁でございます。18頁と19頁の2頁に亘ってホテルの頁を設けておりますが、18頁の方は変動賃料の賃貸借契約が導入されているホテル2つでございます。こちらは、元々ありました、先ほども、一旦はホテルの稼働率がオペレーターチェンジで下がったということを教説明致しましたが、そのホテルは名古屋のホテルですが、オペレーターチャンジに伴いまして、そのコロナの状況の中では、業績連動で賃料を収受するという形でしか、オペレーターは契約を結べないという状況ではありましたが、それが今現在では、逆に非常に良いパフォーマンスを生み出しているというところでございまして、従来の固定賃料に比べますと、4割増の賃料が収受できているというところでございます。

又、札幌のホテル、右側の方にございますけれども、こちらも一部固定賃料でそれを上回った分に関しましては、一定の水準を上回ったところに関しましては、プロパティオーナーとオペレーターでシェアをするという形ではございますが、固定賃料の水準を十分パフォーマンスが上回っている状況でございますので、どちらかというとGOPに対して一定比率の賃料を収受できるステージに入っている物件でございます。名古屋に関しましても、札幌に関しましても、まだまだアップサイドポテンシャルは、今現在がピークというよりはもう少し上振れは期待できる内容とは思っております。

それから次の19頁でございます。これは、変動賃料ではなくて固定賃料です。所謂、固定賃料が導入されているホテル4物件でございます。左側のドーミーイン松山、盛岡は、これは我々のスポンサーの一角でもあります共立メンテナンスの運営するホテルでございまして、コロナ禍においても、それほどパフォーマンスは落ちなかったとはいっても、従前に比べると若干は下がっておりましたが、それが2019年以前の状況を、少なくともRevPAR、単価に関してはかなり上回ってきているというところでございます。

それと右側、直近の増資において買いましたアパホテル蒲田、それからリブマックスの新宿というものでございますが、こちらもパフォーマンスは非常に良好な状況をこの直近の6ヶ月というところで示しておりますが、継続はしているというところでございます。これも従前のパフォーマンス状況というのは我々が投資する前でございますので、詳細は我々として把握しづらいところはございますが、コロナ禍の状況は当然上回り、それからコロナ禍以前の状況も上回っている、特にこの2つに関しましてはインバウンドの影響というものは、非常に大きいというところでもございますので、こちらもホテルの営業状況というのは、もう少し上積みをできるかなとは思います。

固定賃料ですので、投資法人の収益には直接的には影響はしてこないというところではございますが、少なくとも今の賃料を安心して収受できる状況が継続している状況でございます。普通借でございますので、賃料を上げるというのはなかなか難しいという状況ではございますが、我々と致しましては、長期の中のどこかで上げられるタイミングくるのかな、と考えておりますので、こちらは努力をしていきたいと考えております。少なくとも我々が投資している対象として、不動産の、いつも根源的価値という言葉を作っておりますが、どんなテナントにおいても良いキャッシュフローを生み出す、そういう不動産の価値が非常にある物件だとは思っております。

続きまして財務状況について説明致します。21頁でございます。デットの調達は、今期末の状況で900億円を若干超えるほどのデットでございまして、レンダーはメガバンクをはじめとして24行で、かなり分散はさせて頂いているというところでございます。又、固定金利比率、これは若干下げさせて頂いておりまして、これは又、もう少し上げてきたいという考え方はしておりますが、目先、やはり金利コストが上がってくる中で、変動の比率を若干上げさせて頂いているというところではございます。金利がどんどん上がっていくという状況ではないという環境かな、ということと、 我々自身のレーティングが、まだこれから向上していく可能性があるという中で、一部は変動比率を取り混ぜながら、足元はコストも見ながら、固定金利率はオペレーションしていきたいという考え方をしております。LTVに関しましては、40%台後半という水準は、きちんと守っていきたいという考え方をしております。

次の22頁でございます。下側の方にマチュリティラダー、返済期限の分散状況を書いてございますが、きちんと分散をし続けているというところでございます。又、右上の方に発行体格付を記載しておりますが、2つの格付機関からレーティングを取っておりまして、ともに昨年の見直しのタイミングで、ポジティブという見通しをつけて頂いております。今年の見直しのタイミングでは、ワンノッチ上がる可能性は非常に高い、そういう状況に来ているかな、と思っております。格付機関が何を見ているのかというと、このリート自体、当初はリスクがある物件があるとか、或いはコロナ禍で少し心配な物件があるとか、こういう議論もありましたけれども、今現在は、個別の物件でリスクがあるという議論は全くありません。

寧ろ何を議論しているかというと、やはりリスクの分散化でして、どんなに良い物件であっても、どんなに良いテナントであっても退去することはありますので、そうした時に、ポートフォリオに対して影響を及ぼす度合いが低いものを評価していきたいということです。そうしますと、やはりかなり分散は進んできましたけれども、更に分散を進めることによって、評価は上がっていくという流れになっているのかなというところではございます。こういった評価が上がってくると、デット調達コストも下げられる端緒になるということでございます。

それから次の24頁、業績予想についての説明でございます。第14期の決算の説明、第15期と第16期の予想の状況でございます。右の方にボックスを、これも2つ設けておりまして、上の方が14期実績と15期予想との主な差異要員というところでございますが、不動産の売却益がウィンベルコーラス聖蹟桜ヶ丘のもたらすもの、これがプラス要因ではありますが、逆に、所謂支払利息、これが少し足を引っ張るという状況になっております。この支払利息に関しましては、リファイをする度に少し上がっているということです。

それから 一部変動金利のもの、こちらの要因と合わせまして、15期は14期に対比致しましと、1億円ほど支払いが増えるということで、予想の前提を組み立てさせて頂いております。一方では、賃貸事業収入増にて内部成長を果たしていこうというのは継続させて頂いておりますので、15期の予想としてはこのような内容になっておりますが、ここのマイナス幅をできるだけ小さくするべく、運用会社としては運用を図っていきたいと考えております。それから15期予想と16期予想を、この右下のボックスに記載してございますけれども、第15期は、2つの物件の売却益が出ておったというところをですが、第16期におきましては、売却益は当然織り込んでおりませんので、4億以上の差が出てくるというところではございます。

支払利息も15期対比28百万円ほど増というところを見させて頂いているというところではございます。これも変動金利の部分で、増が足を引っ張るという見方をさせて頂いているというところと、それからリファイによる金利コストが上がったところ、これによる金利増というところ見させて頂いているというところではございます。分配金に関しましては、内部留保しているものから一部穴埋めしながら、一口当たり分配金は、第15期も第16期も2,700円というところは、きちんとお出しをしていたいと考えてはおります。第15期に関しましては一部を内部留保しながら、第16期は、内部留保したものから一部は穴埋めをしながら、というところでございます。

それから次に今後の成長戦略でございます。26ページでございます。これは直近で2月、3月、4月にかけて、右側の方に売却をしたもの、左側の方に取得をしたものを並べさせて頂いております。売却をしたものを右側の方に書いてございますが、仙台日航ビル、それから聖蹟桜ヶ丘の小型の住宅というものでございます。譲渡に関しましては、右下の方にちょっと数字を並べさせて頂いておりますが、ともに今、キャピタルゲインを出すような形で売却をさせて頂いたというところでございます。

両物件とも相応の築年数を経て、追加投資も必要になってきているということと、それから聖蹟桜ヶ丘に関しましては、小振りの物件だという観点で、今回は売却をさせて頂いております。それから左側の方は、仙台日航ビルの売却資金を元に取得致しました名古屋のホテルでございます。中部国際空港セントレアから非常に近い立地でございまして、中部国際空港を利用するインバウンドの外人の方の利用が非常多い、団体旅行も含めて非常に多い、そういったホテルでございまして、残念ながら固定の賃料でございますけれども、今の賃料水準というのは、十分オペレーターとして余力を持ってお支払い頂けるような内容でございます。尚且つ利回りは、相応の高い水準の物件というところでございます。

それから次の27頁でございます。所謂ブリッジ案件です。我々が取得している優先交渉権を基に、今リテインをして頂いているそういう物件でございます。金額と致しましては、合計致しますと約209億円になります。この中で多いのは住宅でございますけれども、オフィスビル、それからホテル、商業施設、それから物流、それ以外の用途も、1物件ずつではありますが、このブリッジの中に入っているという内容でございます。

次の頁、28頁をご覧頂きますと、右下の方にパイチャートを用意しておりますけれども、この中で、ライトブルーの約26%、約209億円、これがブリッジ案件で、運用会社独自ルートというところを示しているものの内訳でございます。スポンサーパイプライン、概算600億円は、この28頁に書いております住宅、それからオフィス、物流、ヘルスケア、ホテルという内容でございますが、スポンサーであるMIRARTHグループで持っている、或いは作っている、こういった物件というものでございます。このうち半分以上、金額ベースで半分以上は住宅という内容ではございます。

それから続きまして29頁、分配金目標の進捗状況というところでございますけれども、第14期は、2,800円というのを分配金としてお出しをさせて頂きました。それから第15期、16期というところは、実際の分配金2,700円というところではございますが、我々がいつも説明しておりますのは、この濃いブルーの部分です。一時的な影響を除く、売却益ですとか、或いは物件取得した時に売主と清算する固定資産税関係、こちらの影響を加味しない形の濃いブルーの部分、これを伸ばしていきたいという考え方をしておりますけれども、残念ながら金利が一時的に上がってきており、内部成長は、それにまだ今は追いついていないという状況の中で、濃いブルーの部分は若干下がっているというのが、今の足元の状況ではございますが、内部成長はきちんとできる、そういった余力を残しているというところでございますし、2,700円水準というのは、金利が上がってくる中でも、我々としてはキャッチアップをしていきたい水準だという考え方をしております。

将来的な目標としては3,500円、これはIPO2018年以来堅持をさせて頂いておりますけれども、この3,500円に向けてはまだまだ幅がありますけれども、これに関しましては少し時間はかかるとは思っておりますけれども、所謂外部成長をここ数年、何回かにわたって増資に伴って外部成長致しておりますが、なかなかエクイティー環境が思わしくない、投資口価格がそれほどではない状況の中で、なんとか分配金を下げないような形で、外部成長を致してきましたけれども、これが我々の評価自体、相対的な評価も上げながらリート自体、リートセクター自体の評価が上がってくれば、もう少し良い形で外部成長はできるんではないかと、合わせてその外部成長はどんな物件をするかということで申し上げますと、内部成長できるような物件を中心に取得をするということも含めて、分配金は増加させる要因というのは非常にあると思っておりますので、少し先にはなりますが、3,500円は目指していきたいという考え方でございます。

ここまでが本文でございまして、次からはAppendixがございますけれども、31頁からはESGに関して述べておりますが、ESGは、31頁をご覧頂きますと、個別の物件認証、これを継続して力を入れながら、これによってGRESBの評価ですとか、或いはグリーンファイナンスに繋がってくるということもございますので力を入れております。

又、32ページをご覧頂きますと、LED への取り組みですとか、或いはテナントへの電気自動車の電源設備も含めました、色んな取り組みをさせて頂いているというところです。
それから33頁では、右側の方には、MIRARTHホールディングスグループにおける取り組み、或いは左側の方には、ふるさと納税によって広場を埼玉県に寄与させて頂いたことなどを取り上げさせて頂いております。

又、34頁でございますけれども、ポートフォリオの変化というところで、左側の方に上場時2018年の状況、右側の方に第14期の期末の状況を示しておりますけれども、当初はオフィスが非常に多かったところから、住宅を中心として総合型の分散が果たされてきているという内容、それから地域別に関しましては、東京を中心、それから4大経済圏中心という中でも、東京の千率も上がり、それから４大経済圏の千率も上がるというような状況になってきております。あとはポートフォリオ一覧と、それから不動産鑑定評価の概要、それから個別の物件の収支状況等を示しておりますが、これはこの場では詳細説明は割愛をさせて頂ければと思います。特段、個別の物件で何かキャッシュフローの状況、或いは不動産鑑定評価の状況で心配をしなければいけないものというのは無くなっていますので、ここでは説明を割愛させて頂いても宜しいかとは思います。
私の方からの説明は以上でございます。