ザイマックス・リート投資法人 2022年8月期決算概要

ザイマックス・リート投資法人
2022年8月期（第9期）決算動画説明書
動画 　 　https://www.net-presentations.com/3488/20221020/dytghk/
資料　 　
https://xymaxreit.co.jp/file/ir_library_term-6262dcec78661359cba577ae617fc1668d9af6bb.pdf
説明者 　 ザイマックス・リート投資法人　執行役員　兼
　　　　　株式会社ザイマックス不動産投資顧問　代表取締役社長　金光 正太郎
説明
ザイマックス投資法人第9期の決算説明を行います。
3頁をご覧下さい。先ずは全体のサマリーです。第9期は、期初に公募増資で3物件を取得
しており、資産規模は434億円と拡大しております。業績は、前期比、予想比を上回る営業
収益18.7億円、DPU4,019円で着地しました。運営状況ですが、オフィスはザイマックス
グループと連携した運営により、第9期末99.2%と高稼働率を維持しています。商業施設
は引き続き100%稼働で推移しています。第9期に契約終了を迎えた区画において、
前テナント比15%アップの賃料で新規成約出来ており、堅調な運営状況となっております、
ホテルは、新型コロナ感染症拡大以降最高の成績を記録し、固定賃料に加えて、変動賃料も
25百万円発生するまでに回復しています。又、本年6月に、R&Iより発行体格付けA－を、
ESGの取組みでは、GRESBに初参加し、リアルエステイト評価で3—Stars、Green-Stars、
開示評価でもAレベルを取得しております。又、公募増資で取得した2物件を含めた
3物件で、新たに環境認証を取得しております。
5頁をご覧下さい。第9期末時点のポートフォリオデータです。物件数は18物件、資産規模は取得価格ベースで434億円、鑑定評価ベースで546億円、NOI利回りは取得価格ベースで5.7%、償却後で5.0%です。尚、鑑定評価額ですが、還元利回りが下がった物件もあり
ましたが、第9期にERの再取得を普通物件で行っており、築年数、工事代金の上昇等に
より、修繕額の見込み額が上昇したため、全体として1億円程度鑑定価格が下がっており
ます。
次に決算概要と業績予想について説明致します。
7頁をご覧下さい。第9期は、新規物件の取得とホテルの業績回復の影響により、前期比、
予想比をともに大きく上回る着地となりました。営業収益が前期比262百万円増の1,874
百万円、営業利益が前期比175百万円増の1,121百万円、当期純利益が前期比133百万円
増の1,003百万円となりました。一口当たり分配金は前期比123円増、予想比152円増の
4,019円での着地となりました。営業収益の主な増加要因ですが、取得しました4物件の
影響で267百万円、既存物件の新規成約区画の賃料寄与等で23百万円、仙台のホテルの
業績が好調であったことによる変動賃料で25百万円、電気代の燃料調整費等の上昇により、
テナント様から受け取る電気代の増収が11百万円となりました。営業費用および営業外
費用では取得4物件の運営諸費用で32百万円、電気代の燃料調整費等の値上げにより
14百万円、減価償却費で16百万円、その他営業費用で21百万円、利息・融資関連費用で
37百万円増加しました。尚、分配金4,019円には繰延ヘッジ損失計上による一時差異調整
引当額に関わる利益超過分配金12円を含んでおります。
続きまして第10期の業績予想について説明致します。8頁をご覧下さい。売却益が剥落
するため、営業収益が239百万円減の1,635百万円、営業利益が前期比233百万円減の
1880百万円、当期純利益が前期比224百万円減の778百万円と予想しております。一口
当たり分配金は前期比899円減、予想比29円増の3,120円と予想しております。営業収益
についてですが、賃貸事業収入で、ホテルの固定賃料が月額50万円、通期で300万円増加
する一方で、第10期以降は、変動賃料の計算方式が、第9期以前の異なるロジックとなる
ことが影響して、22百万円の減少を見込んでおります。又、売却益が剥落することで
226百万円の減少となります。電気料金の上昇についてですが、燃料調整費等の単価の増額
と共に、電気供給会社との契約変更に伴い、一定のコスト増加を見込んでおります。専有
部分については、テナント様にご負担頂く想定で予想を立てており、収益においては
13百万円の増加、費用においては17百万円の増加により、ネットで4百万円の収益減少
を見込んでおります。その他営業費用において譲渡報酬の剥落により33百万円のコスト
減少、営業外費用において、新規物件を取得した第9期よりは融資関連費用等が減額に
なると、見込んでおります。
続いて第11期の業績予想について説明致します。9頁をご覧下さい。営業収益が前期比
11百万円増の1,646百万円、営業利益が前期比35百万円減の852百万円、当期純利益が前期比１百万円減の763百万円、一口当たり分配金は前期比62円減の3,058円での着地を
予想しております。営業収益について後ほど説明致します、ホテルの変動賃料で9百万円
の増加と、稼働率の想定下落分の減収を見込んでおります。電気料金については収益に
おいて11百万円の増加、費用において13百万円の増加となり、ネットで2百万円の収益
減少を見込んでおります。営業費用において新規取得4物件の固都税の費用化に伴い17百
万円のコスト増、その他営業費用で投資主総会費用、融資関連費用の減少を見込んでいます。
11頁をご覧下さい。運用状況および成長戦略について説明致します。先ず、オフィスの
稼働率ですが、グラフをご覧下さい。好調とは言えないマーケット環境の中ではありますが、
第9期末時点で、契約稼働率、経済稼働率ともに99.2%となりました。第10期末時点では一部区画において解約通知を受領しておりますので、契約稼働率、経済稼働率ともに99%
を想定しております。第11期につきましては、具体的な解約通知を受領している訳では
ありませんが、マーケット環境を考慮し、期中平均経済稼働率を97.5%で計画しており
ます。
12頁をご覧下さい。オフィスの新規入居と契約更新について説明致します。第9期は新規
契約で減額が１区画，契約更新は14区画あり、そのうち増額は1区画、減額は3区画で、
合計月額賃料で33万円の減額という結果になっています。第10期は、新規契約で増額が
2区画、契約更新は19区画あり、そのうち増額は1区画、減額は０区画を予定しています。
合計で月額賃料13万円の増加と想定しております。下段で今後の更新予定面積を記載して
おります。これまでの増額改定の成果とマーケットの影響で、オフィスのポートフォリオ
全体では、既存契約賃料が、想定新規賃料を若干上回った賃料となっております。レント
ギャップが大きい区画もありますので、個別テナント様とは、丁寧な交渉を引き続き行って
まいりたいと考えております。
13頁をご覧下さい。オフィス市況の動向から見た本投資法人の優位性について、以下の
ように考えております。本投資法人が保有するオフィスビルは、平均築年数が22年で、
規模的には延床面積が200坪から2,200坪の中小規模オフィスになります。左側のグラフ
になりますが、スポンサーグループのザイマックス不動産総合研究所が公表しています
東京23区オフィスピラミッドを見ますと、中小規模オフィスの既存ストックは、築30年以上のものが大部分を占めており、更に近年は大規模オフィスビルの供給が多く、中小規模
オフィスの供給量は限定的です。適切に設備更新と管理運営を行っておりますので、本投資
法人の物件においては、競争力が維持されていくと考えております。
14頁をご覧下さい。頁上段の左側に、働き方とオフィスに関する調査の一部を掲載して
おります。各企業のオフィス面積の傾向など、ワークプレイスについては引き続き変化の
途中にあり、その動向の把握が重要だと考えております。ザイマックスグループでは、
ザイマックス不動産総合研究所の調査・研究の他、不動産マネジメント事業による不動産の使われ方の動向・把握、ジザイワーク事業による企業のオフィス戦略の動向把握がされて
おります。グループの知見とノウハウを生かして、今後も物件運営に努力してまいります。
15頁をご覧下さい。ホテルビスタ仙台について説明致します。第9期は営業成績が大きく
回復し、固定賃料に加え2,500万円の変動賃料が発生しております。本年4月からの半年
間のRevPARは7,637円となっており、コロナ前に徐々に戻っております。第10期以降
は、コストの上昇を見込みつつ、2019年対比90%程度にまで売上が戻ることを、想定しております。固定賃料が月額50万円増加する一方で、変動賃料の計算が、1年間のGOPの移動平均に計算方法が変更する影響もあり、変動賃料は、第10期で230万円、第11期で
1,200万円と予想しております。
最後に商業施設について説明致します。16頁をご覧下さい。商業施設ですが、ミューザ
川崎において、第9期に2区画のリテナントがありました。ダウンタイムがなく後継
テナントと前テナント比15%アップの賃料で成約出来ており、全体で入居率100%を維持
しております。下段のグラフの右側に、マルチテナント型商業施設の賃貸借契約期間の満了
時期を記載しております。第12期に9テナント、400坪程度で期間満了を迎えますので、
更新、リテナントに向けPMと連携し、テナントとコミュニケーションを取りながら、慎重
に判断していきたいと考えております。
次に、外部成長について説明致します。17頁をご覧下さい。不動産売買マーケットでは、
激しい取得競争が継続している環境ですが、スポンサーおよび資産運用会社に集まって
くる情報から、本投資法人に見合う物件を厳選して検討してまいります。下段の表をご覧下さい。こちらは、現在、資産運用会社で取得を検討している物件です。今期新たに1件、
スポンサーの営業先が開発を進めています、都心8区に所在するオフィスを追加しており
ます。又、保有している物件の含み益の実現を図るため、資産入替えについても、戦略的に
検討したいと考えております。
18頁をご覧下さい。第9期末時点の借入れ状況です。有利子負債残高が199.4億円、固定
金利比率96.5%となっています。第10期、来年1月末にリファイナンスがありますので、
長期固定の調達ができるように、レンダー様と協議を進めていきたいと考えております。
19頁は今後の運用方針です。保有物件の運用ではオフィスおよび商業施設について、現在
の高稼働率を維持し、ホテルについては宿泊マーケットが回復するに従って、更なる変動
賃料のアップが期待できますので、変動賃料が内部成長のポテンシャルとなります。外部
成長、資産戦略では、資産入替えによる含み益の還元と外部成長、資金調達手法の多様化、
ESG活動の進化を進め、投資主価値の向上を目指していきたいと考えております。
最後に、ESGにおける取組みについて報告致します。21頁をご覧下さい。本年初めて
GRESBに参加し、リアルエステイト評価で3—StarsおよびGreen Stars、開示評価でA
評価となっております。又、公募増資で取得した2物件を含め、3物件で新たに環境認証を
取得しております。CASBEEでSランク2件、BELSで4—Stars1件を取得しております。
現時点で、延床面積ベースで52.5%となっております。
22頁をご覧下さい。環境パフォーマンス実績です。GHG排出については、昨年より導入
しております、再生可能エネルギー電力が大きく寄与し、大幅に削減が出来ております。
頁下段左側記載のように、設備更新のタイミングで、より環境負荷の低い設備を選定し、
環境負荷低減へ取組んでまいります。本投資法人では今期以降も空調更新やLED化を進め
ていき、脱炭素社会の実現に、貢献していきたいと考えております。
決算説明は以上です。有難うございました。