三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 2024年10月期決算概要
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人
2024年10月期(第17期)決算動画説明書
○動画 https://www.net-presentations.com/3471/20241216/83hf67vh3mk/
○説明資料
https://www.mflp-r.co.jp/file/ir_library_term-6173694604b33b77da229353e6ce09d1c18ed39e.pdf
○説明者 三井不動産ロジスティクスリートマネジメント株式会社
代表取締役社長 坂ノ下 忍
○説明
本投資法人は、2024年8月5日にアドバンス・ロジスティクス投資法人(以下ADLといいます)との合併契約の締結を公表し、両投資法人の投資主総会決議を経て11月1日より 合併の効力が発生しています。本合併の概要や意義、今後の成長戦略については、後段で詳細に説明致しますが、本合併が今後の投資主利益の更なる成長に資するものと確信しております。さて、今期第17期決算につきましては、ADLとの合併の影響で2024年8月から10月までの3ヶ月間の変則決算となっておりますが、6ヶ月決算に置き換えた数字では、おかげさまで16期連続となる増収増配とすることができました。改めまして投資家の皆様のご支援並びに関係各位のご尽力に、熱く御礼申し上げます それでは早速ではございますが、第17期決算説明会資料に沿って、先ずは運用ハイライトを説明させて頂きます。宜しくお願い致します。
3頁をご覧ください。今期第17期の一口当たりの分配金は、実額で4,657円、ADLとの合併に伴う決算期の変更および投資口の分割を補正した数値で、2,328円と致しました。第17期は、第16期に取得したMFLP4物件の取得効果の通期寄与と安定運用の継続に加えて、FFOペイアウトレシオの引き上げ、および合併に伴い発生した関連費用の埋め戻しとして、一時的利益超過分配金を29円充当した結果、前年同期比で4.7%の分配金成長、上場来16期連続で増配を達成することができました。又、第17期以降は、ADLとの合併によるポートフォリオの拡大および合併に伴い11月に取得した3物件の取得効果に加えて、合併に伴い発生した負のれんの活用により継続的な分配金成長を見込んでおり、第18期の分配金を2,406円、第19期を2,478円と予想しています。又、第17期末の一口当たりNAVは122,474円となりました。合併効力発生後の第18期末の一口当たりNAVは、126,316円 と想定しておりますので、第1期末からの年平均成長率は7.5%となる見込みです。今後とも分配金の安定成長とNAV向上を目指してまいります。
続きましてADLとの合併について説明させて頂きます。7頁をご覧ください。先ず、合併の概要についてです。本合併は、吸収合併方式で行われ、本投資法人を存続投資法人として、ADLを消滅投資法人とする吸収合併契約を8月5日に締結し、11月1日より合併の効力が発生しております。物流特化型リート同士が合併することにより、資産規模の大幅な拡大を達成するとともに、運用の効率化を実現できるものと考えております。又、本合併に伴い、MFLPの資産運用会社である三井不動産ロジスティクスリートマネジメントは、ADLの資産運用会社である伊藤忠リートマネジメントから、物流J-TREIT事業を吸収分割により取得することで、三井不動産と伊藤忠グループとのダブルスポンサー体制を構築致します。
次に合併の効果についてです。9頁をご覧ください。J-REIT全体における本投資法人とADL の資産規模を記載しております。本合併および新規物件取得により、資産規模は5,764億円へと大幅に拡大し、本投資法人が掲げていた中期資産規模目標5,000億円を達成致します。これによりJ-REIT市場におけるプレゼンスおよび時価総額の拡大に伴い、流動性の向上 が期待されます。
10頁をご覧ください。合併に伴い生じた、負のれんの活用について説明致します。本合併において、ADLの資産および負債を時価評価に引き直して、本投資法人が吸収・合併しましたが、受入れ資産と引受け負債の差額である純資産の時価評価に対し、本投資法人の投資口価格から算定した合併対価が下回ったため、約260億円の負のれんが発生致しました。負のれんは、一時差異等調整積立金RTA として純資産に計上し、今後の安定的な分配金マネジメントに活用致します。
続きまして本投資法人の成長戦略について説明致します。13頁をご覧ください。合併に伴い、総合デベロッパーである三井不動産と大手総合商社である伊藤忠グループとのダブルスポンサー体制を構築し、スポンサーサポート体制を強化致します。三井不動産の強みであるCRE戦略による開発用地ソーシング力および総合デベロッパーとしての物件開発力、グループネットワークを活用したリーシング力、伊藤忠グループの強みである不動産、物流事業におけるグループ力および総合商社としての10万社に及ぶ豊富な取引顧客網などのグループ力を背景としたスポンサーサポートを活用し、外部成長、内部成長、安定運用を実現させ、投資主価値の最大化を目指します。
15頁をご覧ください。本投資法人のロードマップについて説明させて頂きます。上段の資産規模に関して、合併により中期の資産規模目標5,000億円を達成致しました。ダブルスポンサー体制の構築により継続的な物件取得に加え、データセンター、冷凍冷蔵倉庫等新たなアセットクラスの取得、取得エリアの拡大等も検討していきます。次に財務戦略についてです。合併後の第18期末時点の予想LTVは39.9%へと低下し、取得余力は大幅に拡大致します。取得資産規模や資金調達環境に応じた柔軟な資金調達を実施しつつ、引き続きLTVをコントロールしながら取得予約を確保していきます。次に分配金についてです。
合併に伴い生じた負のれんを活用した分配金の安定成長や、自己投資口取得等による投資主還元の強化、マーケット状況に応じた公募増資の実施を検討するとともに、インフレ下での賃料改定に伴う中長期的な内部成長を推進し、更なる分配金成長を目指してまいります。最後に時価総額についてです。合併により時価総額が拡大し、流動性の向上が期待されます。今後も 時価総額の拡大に伴う主要INDEXへの組入れや、ESGを重視した資産運用によるESG投資家からの支持獲得、含み益拡大による継続的なNAV成長を背景に、更なる投資口の流動性向上を目指してまいります。
次に内部成長戦略について説明致します。先ず、ポートフォリオの運営状況につきまして16頁をご覧ください。左側は、テナントとの契約更改の状況をグラフで示しております。第17期の契約更改は1区画を残して完了、第18期につきましても極めて順調に進捗しております。又、多くのテナントには賃料を増額の上、契約更改にご承諾頂くことができております。頁右下をご覧ください。契約更改時以外のタイミングにおいても、内部成長を図るためいくつかの施策を設けています。
テナントとの賃貸借契約において、契約期間中においても一定の期間、例えば3年ごとに賃料を見直すための協議条項を設定し、インフレ等に対応した賃料の改定が可能となっている契約が大部分を占めています。又、段階賃料契約、即ち契約期間の後半に自動的に賃料が上昇する契約の締結も、今後増やしていく予定です。予め、賃料上昇を盛り込んだアップサイドオンリーの賃貸借契約を締結することで、今後のインフレに対応したポートフォリオを構築してまいります。又、グリーンリース条項を活用した内部成長についても推進しています。MFLP船橋西浦においては、グリーンリース条項に基づきLED照明を導入することで省エネ化を進めただけではなく、電気料金の軽減分の一部をテナントから受領することで、内部成長にも繋げることができております。
一方、有利子負債につきましては17頁をご覧ください。上段に示しております通り、第17期末の有利子負債残高は1,597億円、LTVは41.4%、平均調達金利は0.59%、平均調達期間は8.3年となりました。又、ADLとの合併および新規物件の取得のための借入に伴い、第18期末の有利子負債残高が2,251億円となることを見込んでいます。この結果、LTVは39.9%、LTVを50%まで引き上げた場合の取得余力は、1,150億円と想定しており、J-REITの中でも低いLTVと十分なレバレッジ余力を継続しています。
18頁をご覧ください。上段に賃貸借契約の満了時期の分散状況、下段に有利子負債の返済時期の分散状況を夫々記載しています。本投資法人の賃貸借契約のうち、凡そ半分が3年を待たずに順次契約公開を迎え、又、70%以上が5年を待たずに契約更改を迎える予定になっています。特に直近の2期は、契約更改が集中しており、賃料増額機会が確保されている状況です。昨今のインフレの継続が懸念される経済環境に対応し、賃料増額による契約更改を積み重ねていくことによって、着実な内部成長を実現していくことを目指していきます。一方、有利子負債の返済時期については、各期への分散が進んでおり、特に直近2期はリファイナンスの予定が少ないことから、金利上昇の影響は限定的となっています。
次に外部成長戦略について説明致します。19頁をご覧ください。11月1日の合併効力発生および新規3物件の取得により、資産規模は、中期目標としていた5,000億円を超え、5,764億円に拡大致します。合併に伴い、ダブルスポンサー体制が構築されたことで、三井不動産開発物件だけではなく、伊藤忠グループが開発した物件もパイプラインに組み入れられており、合併後の優先情報提供対象物件は10物件102万平米に拡大致します。引き続き豊富なスポンサーパイプラインおよび機動的な外部物件取得を活用して、規模のみならず質の伴った成長を進めてまいりたいと思いますが、その一方で、投資口価格が軟調に推移する 足元の環境においては、物件の利回りや今後の成長性だけではなく、インプライドキャップレートやNAV倍率等の水準も踏まえた、慎重な物件取得を実施してまいります。
次に合併後の新運用戦略について説明致します。頁が飛びますが24頁をご覧ください。合併によるポートフォリオの規模、および安定性の向上とパイプラインの拡充を活かして、今後はポートフォリオの更なる安定性と収益性の強化を企図した資産入替を積極的に検討していく方針です。頁左側のグラフに記載の通り、不動産鑑定価格の上昇に伴いポートフォリオの含み益は年々拡大しており、第17期末時点で約874億円の豊富な含み益がございます。タイミングを見計らった物件売却により、この豊富な含み益の投資家還元を強化してまいります。又、資産入替のタイミングによっては、一時的にNOIが低下する局面が想定されますが、この場合には、合併により発生した約260億円の負ののれんを活用し、DPUの安定化を図ります。
又、頁右側に記載の通り、ダブルスポンサー体制の構築により、両スポンサーが開発する、新たなアセットタイプの取得機会が拡大すると見込んでおります。具体的には、今後5G・IoTなどの発展に伴い増加が見込まれるデータセンターや、様々な研究機関との交流を促しイノベーションを創出するための研究施設、工場、そして食品EC、チルド配送の普及などにより、需要の増加が見込まれる冷凍・冷蔵庫を想定しております。又、ポートフォリオの安定性が向上したことを生かして、築古物件のバリューアップや再開発 収益性の高い地方物件取得を企図した、エリア拡大についても検討してまいります。
説明は以上となります。最後になりますが、冒頭で申し上げました通り、第17期についても増収増配での決算とすることができました。又、11月1日には無事にADLとの合併が効力発生となったことで、資産規模の拡大によるマーケットプレゼンスの拡大や、ポートフォリオの安定性の強化と今後の成長戦略の選択肢の拡大を実現することができました。投資家の皆様、多くの関係者の皆様には改めて感謝申し上げます。本当に有難うございました。ダブルスポンサー体制のもと、今後とも投資主利益の最大化を目指し、本投資法人の運営に尽力してまいります。ご清聴、有難うございました。