三井不動産ロジスティクスパーク投資法人　2022年1月期決算概要

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人
2022年1月期（第11期）決算説明　動画配信説明書
動画　https://www.net-presentations.com/3471/20220315/erafiq/
資料　https://www.net-presentations.com/3471/20220315/erafiq/image/00.pdf
説明者　三井不動産ロジスティクスリートマネジメント
代表取締役社長　吉田 幸男
説明
本投資法人の第11期決算は、第1期から10期連続の増収、増益、増配とすることが
出来ました。又、年初には5回目の公募増資を行い、2月には三井不動産から
MFLP3物件を取得することも出来ました。
改めまして投資家の皆様のご支援と、関係各位のご尽力に深く感謝申し上げます。
外部成長、内部成長、ESGへの取り組み、財務戦略、分配金成長の5つのパートに分けて
順次ご説明いたしますが、ポイントは4頁記載の通りです。
本当投資法人は引き続き安定した成長を加速しております。
先ず、外部成長につきましては、第5回公募増資により、今年2月に三井不動産より
MFLP3物件を、446億円にて取得し、資産規模は3,422億円に拡大しました。この結果、
ポートフォリオにおける上位5物件比率は39.5％に、平均築年数は5.3年へとともに
低下し、本投資法人のポートフォリオの質と安定性はさらに向上しました。
又、今後のパイプラインにつきましても、三井不動産からの優先情報提供対象物件は、
第5回公募増資に合わせて、新たに3物件が追加され、計11物件107万M2に積みあがっています。
内部成長につきましては、引き続きE-Commerce他の床需要は増大しており、首都圏、
関西圏を中心に、先進的物流施設の賃貸マーケットは堅調です。本投資法人における
第11期末の稼働率も100%を継続しております。第12期では、期中において保守的に、
一部ダウンタイムを見込んでいますが、第12期末には満室・フル稼働になることを
予想しています。三井不動産グループの顧客ネットワークと、営業力を最大限活用し、
リーシングを推進しています。
ESGへの取り組みも、強化、加速させています。昨年の10月のGRESB-4スター取得に
引き続き、TCFDへの賛同も表明し、定性的シナリオ分析も進めてまいりました。今回の
決算発表に合わせ、本投資法人初となるESGレポートも発行し、今後のRoad Mapとなる
環境KPIを設定、開始しました。又、2月の新規3物件取得後のグリーンビルディング
認証取得実績は96.3%、ZEB認証の取得実績は54.1%と、更に進捗させています。
財務戦略については、新規3物件取得に伴い借り入れを行った結果、第12期末、
第13期末のLTVは夫々、36.6％、35.8％と、又、第13期末取得余力は950億円と
見込んでおります。本投資法人のLTVはJ-REITの中でも、引き続き低い水準にあり、
高い取得余力、そして成長余力を確保しています。又、新規3物件取得に伴う借り入れに
あたって、新たに借入金融機関5社が参加した結果、借入先金融機関は合計27社と増加し、
レンダーフォーメーションは更に拡大、分散を図っています。
以上の取り組み等により分配金は高い成長を継続することが出来ました。
昨年同期比で、第11期は8.4%の成長を実現、第12期、第13期は夫々6.9%、6.4%の
成長を予想しています。
それでは、以上の各パートについて詳細をご説明致します。
5頁をご覧下さい。先ずは、外部成長についてです。
本投資法人は、第5回公募増資を行い、2月にスポンサー三井不動産より
MFLP八千代勝田台、平塚Ⅱ、及び大阪Ⅰの3物件を取得しました。第5回公募増資には
国内外の多くの投資家の皆様に参加頂きました。この場をお借りしまして厚く
御礼申し上げます。
お陰さまで大変アクリーティブなEquity Financeを行うことが出来ました。
今回取得した3物件は、三井不動産が開発した最新鋭の先進的な物流施設であり、
配送利便性は勿論、労働力の確保についても優れたLocationに立地しています。又、
物流施設としても最新スペックを備えていることは言うまでもなく、働く人が、安心、安全、
快適に過ごすことが出来るAmenity施設や設備も備え、環境面にも配慮した非常に
Qualityの高い物件です。MFLP八千代勝田台とMFLP大阪Ⅰは従前のポートフォリオ
では、物件を保有していないサブマーケットに所在しており、又、広域的に見ても
首都エリアに2物件、関西エリアに1物件を組み合わせて取得することで、
ポートフォリオのエリアの分散を進めることが出来ました。
取得金額は3物件で合計446億円、3物件の平均巡航NOI利回り、アクチュアル
利回りは4.4%であり、質の高い、フル稼働の築浅の物件を夫々100%持分取得できました
ので、昨今の物流不動産投資マーケットの状況に鑑みますと、大変合理的な価格で取得が
出来たものと考えています。
これらの3物件を取得した結果、本投資法人のポートフォリオは、24物件、3,422億円と
なりましたので、中期目標の資産規模5,000億円に向けて、良いスタートが切れたかと
思います。又、取得後のポートフォリオ全体の平均築年数は5.3年となり、築浅で競争力の
ある物件群から構成されるポートフォリオの強みが伸長されました。
上位5物件比率も低下しましたので、先ほどのエリア分散も含めたポートフォリオの
分散も進み、質と安定性を更に向上させることが出来たものと、考えています。今後とも、
Location、Quality、Balanceにこだわった投資口利益に合致した、質の伴った成長を
心掛けてまいります。
6頁をご覧下さい。
三井不動産の優先情報提供対象物件は、第5回公募増資に合わせて新たに3物件が
追加され、11物件107万M2となり、引き続き豊富なパイプラインを確保しています。
又、11物件中7物件が既に竣工済み、6物件がリーシング済みとなっています。潤沢な
パイプラインを活用し、今後も継続的、効果的な外部成長を実現してまいります。
7頁をご覧下さい。次に、内部成長に関わり、足元の物流施設賃貸マーケットの状況と
本投資法人保有物件の運営状況についてご説明致します。
上段3つのグラフは、夫々2021年第四四半期末時点の首都圏、大阪圏、及び中京圏の
賃貸マーケットの状況を示しています。
首都圏、大阪圏においては、好調な賃貸マーケットは継続しており、空室率は極めて
低位にて推移しています。2022年、2023年の供給は多いのですが、需給は均衡しており、
今後とも堅調なマーケットは持続するものと考えております。
又、中京圏においては、空室率は多少高めで、特に今後の新規供給も多いため、
テナントさん側の物件の選択肢が増えており、リースアップのスピードは幾分鈍化して
います。エリアによっては一時的に供給増の影響を受けることはありますが、先進的
物流施設への需要は今後とも旺盛であり、堅調な賃貸マーケットは継続するものと考えて
います
下段左のグラフは、首都圏の2020年と2021年上半期、半年間の業種別の床需要を示して
います。コロナ禍においてE-Commerceが物流施設の需要を牽引していますが、小売り、
及び製造業の契約面積も、前年対比で拡大傾向にあることが見て取れます。幅広い業種で
物流施設に対する需要が堅調であることがお分かり頂けるものと思います。
本投資法人の運営状況については、稼働率は概ね100%で推移しています。右下の
契約更改のグラフで示していますが、第11期の期末に契約満了を迎える契約未更改
スペースと、第12期中に契約を迎える内定済みスペースで、一部第12期中に
ダウンタイムを見込んでいることから、期中稼働率は下がりますが、これは一時的なもの
であり、期末の7月末には稼働率100 %を回復し、その後も満室、フル稼働を継続する
見込みです。
次にESGへの取り組みについては、8頁をご覧下さい。
三井不動産グループでは、人と地球がともに豊かになる社会を目指すGroup Vision &
Earthを掲げ、ESGに関わる様々な取り組みを推進しています。資産運用会社においても、
ESG対応は、最重要の経営課題の一つと位置付けています。三井不動産と経営理念を共有
するとともに、ESGに関する方針に基づき、推進体制と各種Policy、規定を定め、積極的
取り組みを行っています。具体的には昨年10月のGRESB 4スター取得に続き、TCFDに
賛同し、定性的シナリオ分析を行いました。そして、今回の決算発表に合わせ、
本投資法人初となるESGレポートを発行し、環境KPIを開示致しました。
CO2排出原単位については2016年期で2030年までに30%を削減、又、LED照明の
導入比率、グリーンリースの導入比率、グリーンビルディング認証の取得比率や、
水使用原単位、廃棄物のリサイクル率についても達成目標や達成期限を設定しました。
これらの環境ロードマップをKPIとして、脱炭素社会の実現に向け、環境負荷低減への
取り組みを強化してまいります。又、ESG関連指数への組み入れや定量的シナリオ分析に
ついても進めていきたいと思います。ESGへの取り組み状況については、今後も
ESGレポートなどで皆様に情報発してまいります。
財務戦略に関する運営ハイライトについては9頁上段をご覧下さい。
第11期　取得物件取得に伴う借り入れにおきましても、多くの金融機関様からサポートを
頂き、低利の長期借入金をメインとした286億円の借入金を調達致しました。その結果、
第12期末のLTVは36.6%、第13期末は35.8%と予想しており、引き続きJ-REITの
中でも低水準のLTVを継続する見込みです。又、LTVを50%まで上げた場合の取得余力は、第13期末で950億円と見込んでいます。これら2つの余力、レバ余力、取得余力は
本投資法人の強みであり、今後の本投資法人の成長のために最大限有効に活用して
いきたいと思います。尚、中長期的にはLTVを40%から50%に向けて徐々に上げていく
方針に変わりはありません。
右下パイチャートをご覧下さい。オレンジの網掛けでハイライトしましたのは、第12期
物件取得に伴う借り入れにあたって新たに参加頂きました新規借り入れ機関様です。
本投資法人における借入金融機関は、合計27社に拡大しており、
レンダーフォーメーションを一層充実させることが出来ました。
それでは、分配金成長、並びに決算概要についてご説明致します。10頁をご覧下さい。
今期の決算期、第11期の分配金は7,895円に落ち着きました。この結果、上場来
10期連増で増配とすることが出来ました。前年同期と比較しますと、第9期、第10期に
取得しましたMFLP茨城、川口Ⅰ及びMFIP印西Ⅱの通期稼働効果と、安定運用を継続
等により実績ベースで8.4%と高い成長を達成することが出来ました。又、第12期の
一口当たり分配金は8,352円と、今年1月に公表しました前回の業績予想と同額を予想
しています。尚、その業績予想の前提に一部変更があります。先ほどの内部成長のご説明で
簡単に振れましたが、契約満了スペースで内定済みではありますが、諸般の事情により、
急遽、契約締結のタイミングや、契約条件が変更となる可能性が高まったため、期中、
一部ダウンタイムを見込み直しました。今回は、突発的、且つ、特殊な事情による賃貸事業
収益の、一時的な減少リスクという事情に鑑み、総合的に勘案し、これに伴う分配金の
減少見込み額に対して、現時点では一時的利益超過分配を上げることとしています。
一方、業績予想の前提となる収益においても、アップサイドが見込める協議も進捗させて
おります。
第12期の一口当たり分配金は、2月に取得したMFLP八千代勝田台、MFLP平塚Ⅱ、
MFLP大阪Ⅰによる増収と安定運用を合わせ、前回予想を維持し、前年同期比で6.9%成長
を見込んでいます。又、第13期の分配金についても、前回の業績予想と同額の8,396円を
予想しており、引き続き継続して高い分配金成長を見込んでいます。
第12期物件取得後の一口当たりNAVは430,465円となり、第1期末からの成長率は、
年率9.4%となります。
次に第11期の決算概要を説明します。11頁をご覧下さい。
第11期決算は、おかげさまで、増収、増益、増配の安定した決算とすることが出来ました。
第11期実績欄で記載の営業収益につきましては、第10期実績に比較し2億3,500万円
増加して95億200万円となりました。右側の差異の主な内訳欄に記載しましたが、
第10期取得物件の通期稼働による増収に加えて、太陽光発電設備賃料季節要因、及び、
水光熱収益の変動などが主な要因です。一方、営業費用は、第10期実績に比較し、
1億9,800万円増加の55億3,100万円となりました。第10期取得物件の通期稼働による
費用増や水光熱費用、修繕費の増加などがその要因です
営業利益は、3,600万円増加の39億7,100万円となります。
営業外損益は前期とほぼ変わらず、当期純利益は3,300万円増加の37億4,100円に落着
しました。
一口当たりの分配金は、昨年9月の予想よりも65円増加し7,895円となり、79円の増配
となります。分配金の内訳としては、利益分配金6,902円、利益超過分配金993円と
なります。
第12期業績予想につきましては、12頁をご覧下さい。
第12期の営業収益は、第12期取得物件による増収や、太陽光発電設備賃料季節要因等を
見込み、9億800万円増加して104億1,000万円を見込んでいます。一方で、営業費用は、
第12期取得物件による費用増、第10期取得物件の固都税の費用化や修繕費の減少、
資産運用報酬の増加などにより5億8、300万円の増加となり、営業利益は3億2,400万円
増加して、42億9,600万円と見込んでいます。
又、営業外損益は、借入増加に伴う支払利息増加などにより、第11期実績に比較し、
6,500万円のマイナスとなり、当期純利益は2億5,900万円増加の40億円ジャストと予想
しています。
分配金は8,352円。この内訳として、利益分配金は６,945円、利益超過分配金は1,407円、
利益超過分配金のうち209円が、一時的利益超過分配金と見込んでいます。
第13期予想につきまして、一口当たり分配金は8,396円と予想しています。
本投資法人の強みは、三井不動産との戦略的なパートナーシップを構築、伸長し、グループ
の総合力を生かし、投資主価値の最大化を図るところにあります。
本投資法人は引き続き三井不動産との戦略的なパートナーシップのもと、資産規模の拡大
をMain Driverとして、中長期に渡り継続的に、着実な分配金の成長とNAVの向上を
目指してまいります。又、ESGへの取り組みを更に強化し、投資主の皆様を初めとして、
全てのステークホールダーの皆様に貢献できますよう、尽力してまいります。
ご説明は以上であります。ご清聴、有難うございました。