トーセイ・リート投資法人 2025年4月期決算概要
トーセイ・リート投資法人
2025年4月期（第21期）決算動画説明書
○動画 https://www.net-presentations.com/3451/20250618/92knu4ad/
○説明資料
https://tosei-reit.co.jp/file/top-922181f1980ea55bb83c65ff5cc1b4bfa803c277.pdf
○説明者 トーセイ・リート投資法人 執行役員 兼
トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社
REIT運用本部長 大河内 幸貴
〇説明
本日はお忙しいなか、トーセイ・リート投資法人の第21期決算説明会にご参加頂き、誠に有難うございます。それでは早速ですが、決算の説明に移らせて頂きます。
決算説明会資料をご覧ください。2頁目に目次が、続く3頁目にはトーセイ・リートの概要を纏めております。
では4頁、第21期のサマリーをご覧ください。今回の決算のサマリーは、次の頁を含めて記載させて頂きました4点です。詳しくは後ほど説明させて頂きますが、ここではポイントだけお話しします。先ず、1点目は分配金についてです。第21期の分配金は前期対比で＋51円の3,812円となりました。売却益や内部留保取り崩しを除いた、巡航ベースでの利益分配金としては、過去最高額を更新致しました。地道な賃料増強策が、分配金の拡大に繋がっています。2点目は稼働率です。第21期末の全体の稼働率は＋0.4 ポイント上昇し、97.5%で着地しています。過去に6期ほど続けて期末稼働率が98%を超えていた時期には及びませんが、稼働率は引き続き回復傾向にあるとの認識です。3点目は賃料動向です。リーシング環境が改善し、テナント入替および更新の際の賃料増額の割合が拡大しています。
5頁をご覧ください。4点目はESGです。筑30年以上の3物件で、ランクアップを含め、新たにDBJグリーンビルディング認証で三つ星を獲得致しました。地道に行っている物件の機能向上が、評価として現れたものであると理解しています。
それでは決算概要に移ります。7頁をご覧ください。第21期（2025年4月期）の決算の概要を説明させて頂きます。第21期は、市場金利の上昇に伴う金融収支の悪化を、稼働率および賃料単価の上昇に伴う賃貸事業の収支改善でカバーし、増収増益となりました。この結果、分配金は前期対比＋51円増配の3,812円となりました。
続いて予想比較となります。8頁をご覧ください。第21期は、前回予想対比で稼働率や賃料単価が上振れたことを主に、営業収益および各利益段階で予想を大きく上回ることとなりました。分配金は、前回予想対比で＋102円となっています。利益相当部分の分配金が、前回予想比で＋148円上振れしたことに伴いまして、従来同様に当初予想していた内部留保の取り崩し46円は実施せず、今後の安定分配継続のため温存させて頂きました。
続いて一口当たりの分配金の推移となります。9頁をご覧ください。既に説明の通り、第21期の分配金は3,812円で着地しています。売却益等を除いた巡航ベースでの分配金としては、前期に続き過去最高額を更新しています。リートマーケットが軟調になって以降は、分配金成長が確保できる無理のない外部成長と、物件の付加価値向上による地道な内部成長を積み重ねてきました。この結果、巡航ベースの分配金の支払い能力が向上し、譲渡益に頼ることなく、右肩上がりの分配金成長を実現していることをご理解頂けると幸いです。
次に運用実績について説明します。11頁右下、稼働率の実績をご覧ください。第21期末の全体の稼働率は97.5%で着地致しました。前期末比では＋0.4 ポイントの上昇、想定比では＋1.4ポイントの上振れとなっております。オフィスの稼働率については高水準で安定しており、稼働率重視から賃料アップに軸足を移していきたいと思います。商業施設は、前期末比で－2.1 ポイント低下の96.8%となりました。商業は、ポートフォリオ全体の6.9%にとどまるため、全体に与える影響は大きくありませんが、当面は稼働率回復に向けて注力してまいります。
住宅は賃料アップ重視に舵を切っておりますが、稼働率においても堅調に推移し、＋0.4 ポイント上昇の97.1%まで回復し着地致しました。右の表では、第21期末時点で、稼働率が90%を下回る3物件を掲載しています。前期末の5物件から2 物件減少したことに加えまして、最も低稼働となった本厚木トーセイビルでも、稼働率は84%を確保しており、直ちに抜本的な対策を要する物件はないことも、合わせ報告させて頂きます。日本橋浜町ビルは、前期末も稼働率が90%未満となっていた物件ですが、空室区画が入れ替わっております。
期中に入居したテナントは、前テナントに比べて、＋10.7%増額で契約しております。期末月の4月に退去したフロアにおいても、更なる賃料上乗せを目指しリーシング活動を行っているところです。本厚木トーセイビルは、テナントの入退去はありますが、稼働率90%未満の状態が継続しておりますので、柔軟な対応も行いながら稼働率回復を目指してまいります。T’s garden西船橋については、期末入替時期に一時的に稼働率が低下致しましたが、既に25年5月末時点では稼働率は97.2%まで回復し、新規契約3件につきましても、平均で＋7%の賃料アップを実現しています。右下では、共用部のリニューアル工事により満室稼働となった、グリーンスターハイツの工事例を紹介しています。築年数が30年を超える物件であったこともあり、施工後の外観は大きく改善し、リーシングが一気に進捗致しました。新たに成約した4区画では、専有部のリニューアル工事も施しながら、平均9.3%の賃料アップとなっており、今後もテナント入替による更なる成長が期待できます。
続いて12頁、賃料の状況です。第21期中に発生したテナントの入退去による月額賃料の増減につきましては、稼働率の上昇を主因として＋4,203千円の増加となっております。オフィス、住宅の回復が全体を牽引しています。左下の表では、同一区画で退去した旧テナントと新テナントの賃料がどのように変化しているかを比較しています。オフィスは好調な稼働率を背景に賃料アップに重点を置いた結果、月間の賃料は＋1,275千円増加致しました。住宅については、賃料アップを地道に積み重ね、月間の賃料は＋550千円上昇しています。尚、第21期の入替時に増額できた件数の割合は68.5%に拡大しており、ベース賃料の上昇が加速していることをご理解頂けると思います。
続いて13頁、更新時の賃料改定の状況です。契約更新の際の増額改定の件数は217件、全体に占める増額更新件数の割合は32.0%となり、前期実績を＋7.0 ポイント上回りました。住宅で増額改定が順調であったことに加え、オフィス、商業でも実績を積み上げております。賃料増額率については、前期対比で＋0.1ポイントの3.3%にとどまりましたが、件数の増加により、金額ベースでは前期対比で7割程度拡大し、884千円増加致しました。増額更新 割合、並びに賃料増額率は、上昇トレンドが継続しているとの認識です。
続いて14頁、CAPEX投資についての説明です。第21期も物件の資産価値、環境性能、テナント満足度向上に資するCAPEX投資を積極的に進めてまいりました。費用対効果を見極めた投資に心掛け、稼働率上昇と賃料水準の引き上げに繋げています。第21期のCAPEX投資額は、工事のずれ込み等もあり減少していますが、今後も減価償却の7割から8割程度を目処に、積極的に実施していく方針に特段の変更はございません。今期は、T’s garden越谷大袋で、物件価値の向上を企図した共用部のリニューアル工事を実施したほか、保有物件全体の修繕計画に合わせ各種設備の更新を実施しています。
続いて15頁、資産価値の維持・向上への取り組みをご覧ください。第21期も賃料アップを目指したリニューアル工事を進めてまいりました。前頁で案内しましたT’s garden越谷大袋では、掲載の通り各種修繕・リニューアル工事を行っています。これらバリューアップの効果もあり、4区画で発生したテナント入替では、全て賃料アップが実現しています。八王子トーセイビルでは、申し込みテナントの要請を受けてクイックに対処した事例、日本橋浜町ビルでは、空室発生に合わせリーシング対策として実施した事例となります。
続いて16頁をご覧ください。ここでは専有部のバリューアップ工事の事例を説明しています。住宅を中心にバリューアップ 工事を施すことで、賃料アップに繋がる環境は整っており、テナントの入替に合わせ対応を進めております。
続いて17頁をご覧ください。第21期末の鑑定評価額は、賃料アップ等の要因により一部の物件で評価が上昇し、前期末対比で＋5億円の986億円となりました。各アセットタイプとも含み益は拡大しています 。又、引き続き含み損を抱える物件はございません。
続いて19頁、財務運営をご覧ください。2025年5月末に合計33億円の長期借入を実施致しました。保有物件の大半が、賃料交渉に適した短期中心の契約形態であることを踏まえ、リファイナンス資金の50%部分については、変動金利ベースで調達しています。返済期限につきましては、出来上がり金利と返済期限の分散を考慮し運営しています。
続いて20頁をご覧ください。各種財務指標は記載の通りです。今回も一部変動金利での借り換えを実施したことで、固定金利比率は90%となりました。住宅の保有比率が高く、物件やテナントの分散も進んでおり、ポートフォリオの安定度は増しているとの理解です。LTVについては、引き続き45から50%の範囲で運営を継続する方針ですが、鑑定LTVは40%を下回る水準に低下しており、借入による資金調達余力は拡大しています。
続いて業績予想となります。22頁をご覧ください。第22期（2025年10月期）、第23期（2026年4月期）のサマリーを纏めております。最初に分配金です。2025年10月期の分配金は、前回予想を＋30円上方修正し、3,740円としております。又、巡航ベースの分配金では＋48円の上方修正となっています。2026年4月期は、第22期横這いの3,740円を維持させて頂く予定です。金利をはじめとした各種コストは増加傾向にありますが、賃料や 稼働率は上昇しており、リーシング環境は改善しています。今後もトーセイ・リートらしい堅実な運営を行い、しっかりと上振れを目指してまいります。
続いて外部成長です。今後も 東京経済圏の物件取得を主体としながら、地域分散、利回り確保に資する地方物件の取得も目指してまいります。軟調なマーケットが継続しておりますが、手元資金の活用や物件入替を含め柔軟に対応しつつ、投資主価値の最大化を追求してまいります。続いて内部成長です。2025年10月末の想定稼働率は、前回予想据え置きの96.1%としています。従来同様に一定のストレスをかけつつ保守的な方法で算出した結果、2025年4月末の実績対比では1.4 ポイントの低下としています。オフィス、商業においては、確実性の高い入居を除き退去のみを織り込んでいること、住宅においては、これまで同様保守的に稼働率を設定しています。2026年4月末は、一定の入退去を追加で織り込み、96.0%と想定していますが、しっかりと上振れを目指してまいります。ESGについても、トーセイ・リートらしい進化を進めてまいります。築年数経過による各種機能の低下を、費用対効果を見極めた設備投資でカバーし、サステナブルな運営を進めてまいります。
続いて23頁、第22期、第23期の業績予想です。第22期は入替や更新時の賃料アップにより、賃料収入のベースが改善しているものの、従来同様に、想定稼働率を保守的に算出していることに加え、支払金利等のコスト増を反映したことから、前期対比では減収・減益を予想しています。前回予想対比では、営業収益および各利益段階で上方修正致しました。 契約済みの賃料の上昇を反映させたことに加え、市場金利を現状水準に引き直したことで、金融収支が改善したことが要因です。第23期は、期末の稼働率が0.1ポイント低下すると想定していますが、賃料上昇やフリーレント解消等を盛り込み、賃貸事業収支は改善する見通しです。当期利益は支払金利の上昇を織り込み、減益を予想していますが、内部留保の取り崩しにより、分配金は第22期対比で横這いとなることを計画しています。
続いて24頁、分配金についてです。第22期の分配金は、前回予想を＋30円上方修正し、3,740円を予想しています。巡航ベースでは、48円の上方修正となります。賃貸事業収入は確実に増加していますが、各種経費増を追加で織り込むなどの修正をしております。第23期の分配金は、更なる支払金利の上昇を織り込んでいますが、内部留保の取り崩しでカバーし、第22期同等の3,740円としています。いずれも保守的に算出した分配金予想としておりますので、第21期同様に、分配金の極大化を最重要項目に位置付け、投資主の期待にしっかり応えてまいります。
続いてESGトピックスです。26頁をご覧ください。第21期につきましても、環境対策を含めた物件価値の向上を進めています。物件の機能を向上し、築年数が30年を超える3物件で、ランクアップを含めて新たにDBJグリーンビルディング認証で三つ星を取得致しました。この結果、認証取得比率は46.3%に、そのうち適格資産の割合は52.8%に上昇しています。今後もトーセイ・リードらしいESC 貢献を続けてまいります。
続く27頁では、環境認証の取得状況や環境パフォーマンス 、共用部のLED 化率、環境 改善工事の実施例を掲載させて頂きました。以降のページでも、その他のESGへの取り組み、SDG’s、Appendix等を掲載しておりますが、ここでの説明は割愛させて頂きます。
説明は以上となります。ご清聴有難うございました。
