日本リート投資法人 2023年6月期決算概要

日本リート投資法人
2023年6月期（第22期）決算動画説明書
○動画　　　https://www.video-streaming.net/ir/3296/2023_06_22/
○説明資料
https://www.nippon-reit.com/file/term_errata_list-7563fb35b4c2dbe4529e0efbe0ee685039489537.pdf
○説明者 　SBIリートアドバイザーズ株式会社　代表取締役社長　岩佐 泰志
○説明　
投資法人の2023年6月期第22期の決算実績と第23期、第24期の業績予想、そして今後の成長戦略について説明致します。

3頁をご覧下さい。今回は、メインスポンサー変更後、私を含めた新たなマネジメントの就任以降初めての説明となります。又、SBIグループ各社との協業に向けた意見交換や、情報交換が進んできておりますので、決算の説明に先立ちまして、SBI グループのバリューチェーン構想について要点を説致します。SBIグループになったことにより想定されるスポンサーサポートの内容を、不動産ソーシングという側面と、金融ファイナンスという側面に分けて纏めています。尚、SBI証券については、その両側面におけるサポートが想定されておりますので中央に位置しています。先ず、案件情報を提供してくれる、又は、物件を売却してくれるサポートですが、これはSBI証券、Theグローバル社、アスコット、東西アセット・マネジメントが想定されます。尚、このデベロッパー2社につきましては、これ以外に開発機能や建て替え機能を担ってもらえますので、優良な開発案件が早い段階でグリップできるようになるとか、当リートが保有する優良立地の築古物件について、一旦売却して建て替えてもらって、再び取得するという運用も視野に入ってきます。ブリッジに関しては SBI証券が、ブリッジに必要なエクイティを自ら出資してくれたり、又は、その調達を担ってくれたりしますし、ブリッジ期間のAM機能については、東西アセット・マネジメントの機能を使えることになります。SBI新生銀行との連携においては、レンディングだけでなく、各種案件や顧客の紹介を頂けるよう、協業の枠組みについて協議している最中ですが、 ヘルスケア分野の知見を共有できるなども、非常に有益なサポートになると考えております。又、昭和リースとの間では、単純なブリッジのみならず、当リートが底地を先に取得して、昭和リースが建物を保有し、一定期間を経た後に建物をリートに組み入れるというスキームについても、現在フィジビリティをスタディしている最中です。参考まで、次のページにSBIグループで保有中の物件と開発中の物件の一部を掲載しております。

4頁をご覧下さい。不動産金融事業の強化を図っているSBIグループでは、今後もこのような不動産の取得や開発を継続していくことになりますので、当社独自のルートのほかに、 このようなスポンサーサポートによる物件の中からも、当リートの外部成長に必要な新たなパイプラインを積み上げていきたいと考えております。又、当リートとしては、これまで築き上げてきた中規模オフィスを軸とする、成長性と安定性を兼ね備えたポートフォリオの運用を継続していきますが、次の頁で説明します投資方針の一部変更によって、SBIグループのバリューチェーンによるサポートを最大限に活かしつつ、更なる成長を目指していくことになります。

5頁をご覧下さい。9月に開催されます投資主総会において可決頂くことを条件に、投資方針の一部を変更したいと考えております。従来の3つのアセットタイプを中心とする投資スタンスは堅持しながら一部を変更するわけですが、その狙いは、SBIグループの強みを生かし、そして、社会環境の変化に対応しつつ、総合型リートとして受給バランスに着眼しながら、分散を聞かせた盤石なポートフォリオを追求することにあります。変更点は、従前のオフィス、住宅、商業施設に加えて、その他の用途の不動産にも投資できるようにします。又、投資対象地域を、商業施設その他の用途に限ってですが、三大都市圏と政令指定都市等の周辺部にまで広げます。それから不動産関連ローン等、所謂、メザニンローンを想定しておりますが、裏付け不動産の売却時に、一定期間の売却権限、つまり、不動産の取得機会が得られることを条件に、そのようなローン債権への投資も可能にします。最後に、用途分散については、基本的には変更は加えず、元々商業施設20%以下となっていたものを、商業施設とその他を合わせて20%以下と読み替えることになります。

7頁をご覧下さい。改めまして決算の説明に入ります。第22期の決算ハイライトです。業績は記載の通りで、一口当たり分配金は、予想対比112円アップの8381円での着地となりました。先ず、内部成長の実績ですが、全体の稼働率は98.2%、うち、オフィスの稼働率は98.7%と、前期から引き続き高稼働を維持できました。そして、第22期の月額賃料増減額の実績ですが、オフィスと住宅の契約更新とテナント入替を合わせて、ネットで180万円、 年換算しますと2160万円の増額となりました。後ほど改めて説明致しますが、オフィスについては、新型コロナの影響から脱して2期連続のプラスとなり、ネットで月額93万円のプラスとなったことに加えて、住宅も月額87万3000円のアップとなり、結果、一口当たり分配金に換算しますと、24円のアップに貢献することになります。

又、もう1つの内部成長の源泉である、エンジニアリングマネジメントによるNOI向上見込み額は、年換算で1576万円、一口当たり分配金換算では、17円のアップに貢献することになります。外部成長については、当期中の資産の入替としては、2物件売却の1物件取得でしたので、期末の資産規模は、105 物件2526億円となっており、売却益は1300万円でした。尚、こちらに記載しております第6回試算入替の取得7物件のうち、6物件については7月に入ってからの決済でございましたので、本日現在においては、資産規模は111物件2571億円となっております。結果、第6回資産入替後のパイプラインは、ブリッジファンド1本3 物件36億円となります。第23期においては、これらを活用した資産の入替を実施する方向で検討を進めているところです。財務、ESGに関しては、新たにR&IよりシングルA＋の格付けを8月10日に取得しております。又、FORECAST高田馬場でCASBEE不動産の評価認証Sランクを取得しております。そして、下段の第23期、第24期の業績予想ですが、第23期の一口当たり予想分配金は8166円、第24期の予想分配金は8440円となります。新型コロナの影響が収まってきた中、第23期は、入替による資産の増加によって、賃貸事業収入の微増を確保する一方で、リーシングに伴う仲介手数料やキャンペーン費用等の増加、並びに、円金利上昇に伴う支払利息の増加等によって、第22期対比減益となりますが、第24期については、賃貸事業収入の増加、並びに、修繕費や仲介手数料などの減少によって、反転増益を見込んでおります。

8頁をご覧下さい。決算の実績と業績予想について要点を申し上げます。詳細については後ろの29頁から31頁に掲載しておりますので後ほどご確認下さい。先ず、第22期の実績です。当期純利益は37億7100万円となりました。前期 21期の実績との比較、即ち、C – A においては200万円の減少となりました。右側に主な変動要因を記載しています。第22期は、第21期との比較では、賃貸事業収入の増加7500万円を、資本的支出にならない外壁改修工事2件7400万円でキャンセルアウトした形になり、又、物件の売却益が売却損でほぼ相殺され、トータルで微減となりました。又、前回公表の予想対比、即ち、C – B においては、電気料金が想定より安くなったことによるネット増収分4200万円と、リーシング費用が発生しなかった分3300万円と、営業外費用において借入の一部を変動金利にしたことなどによる費用減1400万円などが主なプラス要因で、一方で、予算外だった修繕費5900万円が主なマイナス要因となり、最終的には5000万円の超過達成となりました。

9頁をご覧下さい。第23期と第24期の業績予想について説明致します。第23期の当期純利益は、36億7400万円と予想します。第22期実績との比較、即ち、B – Aでは、当期純利益が9600万円の減少となります。第23期については、第22期との比較で引き続き電気料金が下がることでのネット増収や、前期かなり大きな修繕工事を実施したことの反動によるプラス要因はあるものの、一方で、先期から持ち越す形になっているリーシング費用の増加－3800万円や、第22期にリファイナンスした借入の金利上昇分が通期で反映されること、第23期のリファイナンスについては、先日の日銀政策決定会合以降の金利の変動を織り込んで想定したこと等による営業外費用の増加－5300万円が、大きなマイナス要因となります。結果、一口当たり分配金は8166円の予想となり、前回予想対比では161円の上方修正となります。そして、第24期の当期純利益は37億9700万円を予想します。第23期予想との比較、即ち、C – Bでは、当期純利益が1億2300万円の増加となります。これは、契約済み、申し込み受領済みも含む第24期に賃料発生が想定されている床が、一定量を見込まれることで、賃貸事業収入を9600万円増加で見ていることが大きく貢献します。 加えて、修繕費やリーシング費用が減少することも要因として挙げられます。結果、現時点の予想分配金は8440円としています。

10頁をご覧下さい。投資主価値である一口当たり分配金とNAVの推移です。上段の折れ線グラフで示している一口あたりNAVについては、前期比ほぼ横這いの42万2466円となりました。尚、僅かですが0.08%減少するに至った要因としては、5年に1回取り直すエンジニアリングレポートにおいて、ここ数年の建築費上昇が再調達価格に反映されたため、鑑定評価におけるCAPEXが増えたことと、固都税が上昇している物件が多くあったことが挙げられます。一方、棒グラフで実績と予想を示している一口当たり分配金については、先ほど説明しましたように、第23期では、円金利率上昇に伴う支払い利息の増加等によって、目先の落ち込みを予想しますが、トップラインが好調に推移することが見込まれるため、第24期では増加を予想しております。

12頁をご覧下さい。この頁では第22期の期末時点のポートフォリオ概要をパイチャートで示しています。第22期はオフィスと住宅をそれぞれ1物件ずつ売却し、新たに住宅1物件取得しましたので、トータルで1物件の減少、取得価額ベースで21億円の減少となり、用途別割合ではオフィスの比率が0.1%減少しております。第23期の期初に住宅を6物件取得しておりますので、ホームページ掲載の最新の用途別割合では、オフィスから住宅へ、若干シフトしております。又、今後もパイプラインを活用した資産入替を検討中ですが、実際のディールが決まり次第 改めてご報告させて頂きます。

続いて13頁では、物件、並びにテナントの分散状況を示していますが、こちらも大きな変動はなく、引き続きリスク耐性の高いポートフォリオであることを示しています。
それでは続きまして第22期の運用状況についてお話しします。

15頁をご覧下さい。現状を踏まえた環境認識と運用戦略について説明致します。先ず、売買マーケットの環境認識ですが、欧米を中心に金融引き締めが進む中において、一部の海外投資家に不動産投資の消極姿勢が見えるものの、相対的に安定した利回りの本邦不動産に対する国内外の投資家の取得 意欲は旺盛で、不動産取引価格は、引き続き高値圏で推移しています。但し、将来的に価格調整の局面が到来する可能性も、視野に入れる必要があると認識しております。その環境を踏まえた外部成長戦略としては、規律を堅持したパイプラインの積み上げに取り組みながら、公募増資を視野に入れた外部成長を目指していきますが、それとともに引き続きポートフォリオ・リファイニング戦略の継続によって、ティアリングプロジェクトを軸にタイムリーに含み益を具現化しつつ、ポートフォリオの質の良化を図ってまいります。次に、賃貸マーケットの環境認識ですが、オフィスの賃貸マーケットに関しては、新型コロナ感染症の5類移行を受けまして、経済活動の本格的な正常化が進んでおりますので、需要は回復傾向にあり、中規模オフィスの空室の埋め戻しは堅調に推移しています。足元では東京エリアの新規供給による空室率の上昇には一服感が見られていますが、今後の都心部を中心とした大量供給の影響は注視していく必要があるとの認識です。リモートワーク等によるオフィスのあり方を見直す動きに関しては一巡した感があります。又、電力料金の動向も、足元では一服感がありますが、こちらも引き続き注視を要するとの認識です。

住宅に関しては、東京経済圏への転入超過が継続しており、法人需要、ワンルーム需要が回復傾向にあり、賃貸マーケットの本格的な回復局面が到来したと認識しています。又、商業施設に関しても、消費者動向、およびテナントの新規出店ニーズも回復し、加えて入国制限が緩和されたことを受けて、インバウンド需要も回復傾向にあります。これらを踏まえた内部成長戦略としては、オフィスについては、各種施策による高稼働の維持とダウンタイム、およびフリーレントを最小限に抑えることで、賃料稼働率のアップを目指すとともに、オフィス、住宅ともに投資効率の高い戦略的なバリューアップによって、賃料増額とテナント満足度の向上を目指します。又、電気料金については、これまで通りテナントへの転換を早期に実施することで、上昇分のパススルー化を図り、収益の圧迫リスクを低減していきます。引き続き節電対策とLED化の推進にも注力します。続いて財務戦略ですが、借入の長期固定化を基本線としますが、金利環境の変化に応じて調達年限の若干の短期化も図りながら、平均調達コスト1%程度を維持していく方針です。ESGについても、引き続き効率的なエネルギー使用と環境への配慮をしながら、2030年度末までの CO2排出量の削減目標を着実に推進し、TCFD賛同後の取り組みを継続していきます。

続いて16頁をご覧下さい。上場来の外部成長のトラックレコードを示しております。当リートは、機動的、且つ、タイムリーな投資を通じて投資主価値の最大化を図るために、公募増資や資産入替によって外部成長を遂げてきましたが、今後につきましても、既存のパイプラインや新たな物件を活用した資産の入れ替えを継続しつつ、公募増資を見据えた外部成長に向けてSBI グループとの連携や、様々なルートを活用したパイプラインの積み上げを積極的に推進する方針です。

17頁をご覧下さい。資産の入替とパイプラインです。第22期から第23期の期初にかけて、6回目となる資産の入替を実施しました。第22期中に2物件31億円を譲渡、1物件7億円を取得し、第23期に入って7月に、6物件45億円を取得しております。そして、現時点でのパイプラインは下段に示している通り、1本のブリッジファンドで保有する3物件36億円となります。これらのパイプラインを活用した具体的な資産入替を実施する方向で検討中でありますが、しかるべきタイミングで改めて皆様にご報告させて頂きます。又、引き続き今後の成長を見据え、繰り返しになりますがSBIグループのサポートも受けながら、更なるパイプラインの積み上げにも取り組んでまいります。

続いて運用状況について説明致します。18頁をご覧下さい。先ず、稼働率とフリーレント期間の推移です。冒頭、ハイライトでも申し上げましたが、第22期の期末の稼働率は98.2%です。そのうちオフィスは98.7%と高稼働を維持しています。今後、第24期にかけては保守的なストレスをかけていることもあり、全体的にほぼ横這いから若干の稼働低下を予想しています。そして右側にはオフィスの契約稼働率、賃料稼働率とフリーレント期間の推移を示していますが、下段に示していますように、フリーレント期間について第22期の実績が1.8ヶ月に縮小したことによって、上段のグラフの賃料稼働率が上昇し、契約稼働率と賃料稼働率の差が縮小しております。今後は 第23期で一旦落ち込むものの、第24期に向けて再び賃料稼働率は上昇していくものと見ております。

19頁をご覧下さい。テナントの入退去状況、および。テナント入替時の賃料の増減と入退去理由です。左のグラフはオフィスにおける入退去の面積と退去率です。退去率は第18期でピークアウトした後、従前の状態に戻りつつありましたが、第22期に4.9%と上昇したのは、FORECAST五反田WEST、虎ノ門桜ビル、FORECAST茅場町などの複数物件において、比較的大きな区画の解約が重なったためです。今後の退去率に関しては、現時点での退去予告を織り込んだ結果、再び低下のトレンドに入ると見ております。そして、この入退去のタイミングにおけるオフィス賃料の増減については、右側上段に示しました通り、第22期はネットで15万7000円の減額となりました。これは比較的床面積の大きい物件、FORECAST桜橋やFORECAST五反田WESTなどの複数物件で、賃料が高止まりしていたテナントが退去して、リテナントしたことが主な要因です。又、下段に入退去の理由を示していますが、引き続き各テナントが、夫々独自のオフィスのあり方を見直す動きが、継続していると分析しております。

20頁をご覧下さい。オフィスにおける賃料増額改定の実績、および、月額賃料の増減額の推移です。左側のグラフは、直近5期の月額賃料の増減の推移です。22期は減額もありましたが、アルテビル肥後橋においてLED化に伴う大幅な賃料増額があったことを主な要因として、ネットで248万7000円の増額となりました。そして、右側上段の円グラフは、1の紺色の部分が増額改定できた面積、2のグレーの部分が賃料据え置きで更新した面積、3の紫の部分が減額改定になった面積です。4の濃いグレーの、今回交渉を見送った部分の約44%はマーケット賃料より低いテナントですが、それらを含め次回以降の交渉となります。 21頁をご覧下さい。オフィスにおける賃料の増減額の合計とレントギャップの推移です。左側上段のグラフは、19頁のテナント入替と20頁の契約更新、夫々における更改部分に対する月額賃料の増減額とその増減率を示しています。増減額は差し引き93万円の増額、増減率は0.34%と2期連続でプラスとなりました。そして右側上段のグラフで示しているレントギャップですが、第22期の期末の状況は、当リートのオフィスの平均坪単価は、前期から若干上昇して1万6416円となり、一方、マーケット賃料については更に調整が進み、全体のマーケット賃料は1万6121円と下がりました結果、レントギャップは1.83%のプラスとなっております。全体を平均したレントギャップがプラスではありますが、下段のグラフの赤枠で示していますように、レントギャップがマイナスのテナントも相当数おりますので、そういったテナントを中心に、引き続きレントギャップ解消による賃料増額を目指してまいります。

22頁をご覧下さい。住宅のテナント入退去の状況、および、月額賃料の増減と、エリア別稼働率の推移です。左側上段のグラフが住宅における入退去の面積で、下段が稼働率ですが、新型コロナの影響から脱して安定した稼働を保っています。1点、名古屋エリアに関しては、シーム・ドエル筒井の賃料保証マスターリースが解約となり、エンドテナントパススルーに移行したことや、エルミタージュ新栄に纏まった解約があったことを要因として、一時的に稼働が落ちていますが、今後リースアップに注力してまいります。そして、右側上段のグラフは、住宅のテナントの入替時と契約更新時の月額賃料の改定実績です。テナントの入替時については、今期はタワーコート北品川を筆頭に、東京、大阪の主だった物件での増額リテナントが多かったことに加えて、 一部福岡の物件での増額も寄与しており、ネットで46万8000円の増額となりました。又、契約更新時については、エンドテナントに関しては、今期も減額改定はなく、増額改定が63万3000円でしたが、マイアトリヤ栄のサブリース業者のマスターリース賃料が22万7000円減額になりましたので、差し引き40万5000円の月額賃料の増額となりました。引き続き住宅においても、賃料増額を追求することで少しでも内部成長を実現していきたいと考えています。

23頁をご覧下さい。エンジニアリングマネジメントです。賃料増額に加え、もう一つの内部成長ドライバーであるエンジニアリングマネジメントについては、当期も物件収益力の向上、並びに、コスト削減によって分配金の増額に貢献しています。第22期におけるNOI 向上につながる施策の実績は、年間NOIベースで1576万円のバリューアップであり、記載の通り、一口当たりの分配金換算で、毎期約17円の増額に貢献する見込みです。このエンジニアリングマネジメントですが、賃料増額が厳しい環境下においては、収益下支えの一助となり、且つ、テナント満足度の向上等によって間接的に内部成長に寄与する、非常に重要な戦略となっています。引き続き収益に直接的な効果をもたらす施策や、テナントを惹きつける施策を打っていく方針です。

24頁をご覧下さい。第22期に実施したバリューアップ投資の実例です。左側は先期に引き続き大宮センタービルにおいて、エントランスのリニューアルを実施しました。10月にテナントが退去した後の、早期リースアップに資する戦略的バリューアップ投資の位置付けになります。右側は、築地フロントの3階の空室フロアをセットアップ仕様にしました。 これにより得た入居申し込みの賃料は、従前より坪当たり約9000円アップした水準であり、 850万円の投資に対して、賃料収入が年間282万円増額する見込みとなっております。
続いて財務運営について説明致します。25頁をご覧下さい。左側上段は、有利子負債の状況です。第22期の期末時点での有利子負債残高は1326億2000万円、長期比率は100%、 固定金利比率は97.8%でした。左側下段はLTVの推移ですが、第22期の期末時点での総資産ベースのLTVは48.2%でした。引き続き45%から50%のレンジでコントロールしてまいります。又、時価ベースのLTVは39.1%でした。右側には借入先の一覧を示しています。昨年11月のメインスポンサー交代以降、引き続き、各金融機関からのサポート体制に大きな変化はございません。今後、リファイナンスや新規の借り入れのタイミングで、少しずつシェアの調整が行われることになりますが、各金融機関から盤石なサポートを頂戴しておりますので、引き続き、グリーンボンドを含め調達手法の多様化と、健全な財務体質の維持向上へ取り組んでまいりたいと思います。

26頁をご覧下さい。左側上段は第22期に実行したリファイナンスの概要です。収益とコストのバランスを見ながら、長期固定化を図っていくという方針に基づいて、期日が到来した合計91億円の4本の借入金について、トータルでの長期化を実現しています。右側上段にありますように、オールインコストは第22期の期末時点で1.01%です。平均調達年数は若干長期化しましたが、リファイナンス金額が少なかったため、平均残存期間については少し下がりました。引き続き全体収益とのバランスを図りつつ、マネージしていきたいと考えております。下段のグラフはマチュリティラダーです。ご覧頂けますように期日分散を効かせた状態を維持しつつ、借入機関の長期化に取り組んでいることがお分かり頂けるかと思います。又、左側中段に格付けの状況を示ししていますが、従前からのJCRのA＋に加えて、今般、新たにR&AからもA＋を取得しました。今後はAA格取得に向けてトラックレコードを積んでいきたいと思います。

27頁をご覧下さい。サステナビリティに関する取り組みです。当リートではESGの視点を取り入れた、サステナビリティ上のマテリアリティーを特定し、目標達成に向けた施策を実施しています。環境負荷となる CO2の削減や、保有物件の環境認証の取得を進め、グリーンファイナンス・フレームワークの第三者評価を取得し、テナント満足度の向上の施策を立案実施するなどして、GRESBリアルエステートでも高い評価を得ております。冒頭の決算 ハイライトでも申し上げましたが、当期はFORECAST高田馬場でCASBEE不動産の評価 認証を取得しており、環境認証を受けた延べ床面積の割合につきましては0.6%の微増となっております。

ESGへの取り組みの詳細は、60頁以降に記載しておりますが、具体的な内容については ESGレポートの開示により投資家の皆様にお伝えしております。今後も持続可能な社会の形成のために、当リートでは、引き続き必要な責任と役割を果たしてまいります。私からの説明は以上です。
SBIグループのサポートを新たに得まして、引き続き規律ある運用を継続していくことで投資主価値の維持向上を実現してまいる所存です。今後とも日本リート投資法人に対するご支援を賜りたく、何卒よろしくお願い申し上げます。
ご清聴有難うございました。