Oneリート投資法人 2024年8月期決算概要

Oneリート投資法人
2024年8月期（第22期）決算動画説明書
○動画　 https://www.youtube.com/watch?v=owzJqC82_Q8
○説明資料
https://one-reit.com/file/term-07dfee7ec855ae57c1c83608b4fb7a8e03202daa.pdf
○説明者 Oneリート投資法人 執行役員　兼
　　　　 みずほリートマネジメント株式会社　代表取締役　鍋山 洋章
○説明　
Oneリート投資法人の2024年8月期第22期の決算説明を、決算説明資料に沿って説明致します。尚、決算説明資料につきましては、Oneリート投資法人のHP上でもご覧頂けます。

資料の3頁をご覧ください。この頁では、投資主価値の向上に向け取り組みました24年8月期（第22期）の実績について纏めています。先ず左側、内部成長についてです。内部成長においては、稼働率の維持向上を重視したリーシング活動を行うとともに、既存契約の賃料改定においてアップサイドを追求し、着実に賃料増額を実現した結果、月額ベースで＋1,836千円の増額、新規契約の賃料改定と合わせると＋2,061千円の増額実現となりました。外部成長については、右上に記載の通り、本年9月26日にMY熊本ビルの譲渡について決定致しました。

MY熊本ビルの譲渡の決定は、将来のポートフォリオの収益性低下の回避、ポートフォリオの質的改善、並びに、良好な売却環境を生かした、資産入替戦略の一環としての考えに基づくものです。本譲渡に関わる売却代金については、アップサイド獲得を目指した資産の取得に活用致します。引き続きポートフォリオの安定性向上に向けて、新規物件の取得を目指した取り組みを継続してまいります。続きまして右下、財務面につきましては、2024年8月に15億円、9月に総額110億円のリファイナンスを実行致しました。

アンコミットメントベースの極度借入枠を活用し、15億円の投資法人債について借入金によってリファイナンス致しました。9月に実行した110億円のうち、30億円をグリーンローンにて調達し、その結果、リファイナンス後のグリーンファイナンス比率は35.1%となりました。今後も金利動向を注視しつつ、資金調達機関および固定・変動比率の調整や調達方法の比較検討を通じ、柔軟かつ最適な資金調達を模索していく方針です。

次に資料の4頁をご覧ください。決算概要・業績予想サマリーです。左側の決算概要に関する表をご覧ください。24年8月期については、24年2月期の早期リーシング結果の寄与や、賃料増額改定等による賃料・共益費収入の増加、水道光熱費収支の改善を主な要因として、一口当たり分配金については、2024年4月に公表しました予想値6,720円に対して＋115円の6,835円にて実績値確定となりました。25年2月期予想値については、24年8月期の賃料増額改定の寄与、MY熊本ビルの45%を譲渡した売却益によって、一口当たり分配金については、2024年4月に公表しました予想値6,410円に対して、＋610円の7,020円に修正をしております。

又、25年8月期については、MY熊本ビルの譲渡に伴う賃料収入等の減少、又、各費用についても保守的に織り込むことによって増加するものの、MY熊本ビル55%の売却益を反映し、一口当たり分配金を6,850円と予想しております。尚、こちらの業績予想値においては、現時点で確定している賃料増額のみ反映しており、今後の賃料増額の進捗やMY熊本ビルの代替資産の取得等が生じた際には、変動する可能性があります。これまでOneリートでは、実績分配金が予想値を下回ったことはありません。運用会社としましては、25年2月期、25年8月期ともに、当該予想値を上回ることができますよう努めてまいる所存です。

では続きまして7頁にお進みください。24年8月期の決算概要です。24年8月期は、A列にあります前期実績対比、B列にあります2024年4月時点での予想値対比ともに、賃料・共益費収入の増加、並びに、燃料費等調整単価が低下し、電気料金収支が改善したこと等を背景として増収増益となりました。尚、24年8月期末の一口当たりのNAVは、保有物件の鑑定評価額が横這いとなった結果286,000円となりました。

続いて8頁をご覧ください。先ず、上段にて、24年2月期実績と24年8月期実績での一口当たり分配金の増減要因を説明します。20年2月期の一口当たり分配金6,691円をスタートに説明しますと、収益面では、フリーレント、レントホリデーの解消や24年2月期の早期リーシングの寄与により、賃料・共益費収入が増加するとともに、費用面においては、前倒しで実施した修繕費が剥落しプラスの効果となる一方で、減価償却費や支払利息等の増加によって一口当たり分配金は6,835円 となりました。次に下段の表にて、2024年4月に公表しました 24年8月期の分配金予想値と、実績値との増減要因を説明します。歩合型賃料テナントにおける賃料の増加や燃料費調整額等が、予想を下回る水準で推移したことによって、水道光熱収支が改善したことを背景に、計画値を115円上回る実績となりました。

では続きまして、今後の業績予想につき説明しますので 9頁にお進みください。25年2月期と25年8月期の業績予想です。25年2月期は、公租公課、支払利息等の増加はあるものの、原状回復費収入の発生等による賃料・共益費収入の増加、MY熊本ビル45%の譲渡によって売却益を計上し、一口当たりの分配金は7,020円となる見込みです。25年8月期は、MY熊本ビルの譲渡によって賃料収入等が減少し、一定程度の想定退去および金利上昇の影響等を保守的に織り込んでおりますが、MY熊本ビル55%の売却益を計上し、一口当たり分配金を6,850円と現時点では想定しております。

続いて10頁をご覧ください。先ず、上段において、24年8月期実績と25年2月予想での、一口当たり分配金の増減要因を示しています。24年8月期の分配金水準6,835円をスタートに説明しますと、原状回復費収入の発生等による賃料収入の増加を見込むものの、水道光熱収支における、各種緩和措置の終了による改善要因の剥落、MY熊本ビル譲渡による控除対象外消費税の発生や、金利上昇等の分配金減少要因も想定し、賃貸収益ベースでは6,566円を見込んでおり、MY熊本ビルの45%譲渡による売却益を加え、7,020円の分配金を予想しています

尚、MY熊本ビルは保有期間が10年を超えている物件であることから、特定資産の買替特例を適用することができ、売却益相当分1,225 円に対し、771円の圧縮積立金繰入額を積み立てております。又、下段では、25年2月期予想と25年8月期予想での増減要因を示しております。収益面では、MY熊本ビルの譲渡によって、賃料収入等が減少するとともに、費用面では、季節要因、各種緩和措置終了による電気料金の増加や、投資主総会の費用の発生、並びに、金利上昇による支払利息の増加を保守的に見込んでおり、加えて、MY熊本ビルの譲渡に関わる売却益を計上し、一口当たり分配金は6,850円を予想しています。引き続きこれらの予想値を超える分配金実績を残せるよう努めてまいります。

ではポートフォリオ状況の説明に移りますので、13頁にお進みください。ポートフォリオの状況について説明します。現在の保有物件数は32棟、24年8月期末時点での資産規模は、取得価格ベースで1,236億円、右上の図にあります通り、ポートフォリオベースでの含み益は約177億円となっています。左上のグラフをご覧ください。先ず、ポートフォリオ 利回りについては、徐々に低下傾向にあるものの、依然として物件NOIで5%台、償却後NOI利回りでも4%台と、高い利回り水準を維持しております。尚、24年8月期には、物件の取得や入替は発生しておりませんので、下の図にあります投資比率については、特段の変動はありません。今後もリスク耐性や安定的なキャッシュフロー創出を目指したエリア分散を図りつつ、ポートフォリオの安定性向上を追求してまいります。

では14頁にお進みください。テナント入退去の状況をご確認頂けます。先ず、ポートフォリオの稼働状況の推移について、左のグラフをご覧下さい。24年8月期は、契約締結時期の翌期への後ろ倒しによって、入居面積が計画値を322坪下回り、期末稼働率は98.2%となりました。期中平均稼働率は、予想値対比－0.1ポイントで98.2%に、又、期中平均キャッシュフロー稼働率については、予想値と同水準となる96.5%となりました。25年2月期、25年8月期の業績予想の前提についてですが。先ず、テナント退去率について説明します。

右下棒グラフの退去率推移の通り、25年2月期の退去率は、解約に関する通知に基づき 6.7%となりました。テナントの契約は、その殆どが普通借家契約であり、退去には6ヶ月前の通知が必要となります。25年2月期中に退去するテナントは、その6ヶ月前、つまり 2024年8月末までに退去通知を要することとされておりますので、この6.7%という25年2月期の退去率は、違約金を伴う突発的な退去や、個別契約の中で解約予告が6ヶ月以内となっている契約における退去の発生可能性を除けば、ほぼ確定値に近いものと捉えていただいて結構かと存じます。

一方で、25年8月期の業績予想上は、テナントからの退去にかかる通知等による見込み値ではなく、年間を通じて一定割合の退去があり得るものとの想定を置き、マーケット状況および25年2月期の退去率を勘案し、5.9%の退去率を計画に織り込んでおります。又、右上に平均ダウンタイム期間、平均フリーレント期間の実績に関する推移を載せておりますが、予算策定上も実績およびマーケット等勘案し、物件毎に一定のダウンタイムやフリーレントの想定を置き、業績予想に反映しております。このように一定のテナント退去やその影響を見込むことにより、25年 2月期、25年8月期については、期末想定稼働率を夫々98.5%と98%、期中平均キャッシュフロー稼働率を夫々95.8%と96.2%と想定しております。

続きまして15頁にお進みください。リーシング状況についてです。24年8月期において、重点的な対応が必要としていました2物件のリーシング状況、並びに、結果を説明致します。南品川JNビルは、24年2月末時点で稼働率が91.4%であり、166坪の募集対象区画がございましたが、区画の分割等のテナントのニーズに柔軟に対応しつつ埋め戻しを行っており、24年8月末時点で92.1%に回復してきております。ONEST京都烏丸スクエアは、24年8月期においては埋め戻しが実現できず、90.5%での着地となりましたが、9月30日付で公表しております通り、24年8月期末時点の募集対象面積255坪に、翌期以降の退去予定分も含めた552坪について新規テナントと賃貸借契約を締結しております。

25年2月期における重点的な対応が必要な物件として、ONEST西五反田スクエアおよびONEST名古屋錦スクエアについて、リーシングの状況を説明致します。先ず、ONEST西五反田スクエアについては、24年8月9月時点において、募集対象面積225坪、稼働率 82.5%となっておりましたが、2024年9月に埋め戻しを実現し、100%稼働に回復しております。ONEST名古屋錦スクエアについては、2024年11月15日付で、50%超の区画約920坪の解約が予定されておりますが、館内店等のニーズを汲み取り、解約予定面積のうち459坪については、新規テナントとの賃貸借契約の締結を完了しております。残りの床については外部募集を行っております。

続きまして16頁をご覧ください。賃料についての状況です。こちらでは、平均賃料および賃料ギャップについての推移を示しております。半年に一度、大手のリーシング業者に各物件のマーケット賃料を査定してもらっていますが、全体感としては、空室率については緩やかに低下し、賃料単価についても上昇に転じるエリアも増えており、リーシング環境は落ち着きを取り戻しています。そのような環境下で、既存契約および新規契約における賃料改定の効果を背景に、賃料ギャップは－5.8%と前期比で縮小しております。左下のグラフについては、新規契約における賃料改定の影響についての総括図となっています。24年8月においては、高位安定の稼働状況が継続していることから、新規契約件数は12件にとどまったため、賃料改定の総額は縮小しておりますが、12件中半数以上の契約において、全テナント賃料からの増額を実現しております。

続いて17頁にお進みください。こちらでは、既存契約の賃料改定時の増減状況についてご確認頂けます。上のグラフでは、賃料改定の変動額および改定前賃料に対する増減率を示しています。本投資法人では、コロナ禍におけるオフィス市況を考慮し、これまでは稼働重視のリーシング活動を行ってまいりましたが、賃料増額の実現に向けてシフトチェンジし、24年8月期は、増額件数17件、月額183万円の増額改定を実現しております。その結果、増減率について、過去最高の増額実現期である20年8月期実績を超える水準となりました。又、25年2月における賃料改定において、現時点の契約済みのもので月額ベース235万円の増額を見込んでおり、賃料の増額改定は順調に進んでいます。

では18頁にまいります。テナント分散状況についてです。上位10テナント比率、平均賃貸面積、200坪未満のテナント割合について、24年2月期末時点から大きな変化はありません。一方で、上位1位のトップテナントについては、2024年11月15日付で退去予定となっていますが、退去予定面積の約半分については、新規テナントとの契約締結が完了しております。今後も新規テナントとの契約によって、本投資法人の特徴であるテナント分散が更に進展し、収入変動リスクの低減に繋がるものと考えています。

続いて19頁をご覧ください。Oneリートの強みの一つとして、ファシリティマネジメントの専門チームをグループ内で保有しており、内製化された専門組織により、最適なコスト管理のもとで、築古の物件でもしっかり維持・管理をし、物件競争力を維持・向上することができる点が挙げられます。左の棒グラフをご覧ください。資本的支出は原則として、各期の減価償却費の範囲内で計画し、これまでの工事データのトラックレコードに基づき、工事仕様や金額の精査・査定を経て実施します。

24年8月期は、各種大型の更新工事が複数物件で重なる等の事情はあったものの、工事仕様および金額の精査、工期の調整等によって、当初予想計上額605百万円を、約102百万円下回り着地致しました。今後については、上昇傾向にある工事費用の適正化および平準化を念頭に、その内容や妥当性について吟味して実施していく考えです。

続いて20頁にお進みください。本頁では2024年9月26日に公表したMY熊本ビルの譲渡について説明致します。本投資法人は、2024年9月26日にMY熊本ビルの譲渡を決定致しました。MY熊本ビルは高稼働を維持し、本投資法人のポートフォリオの収益に安定的に貢献している一方で、築年数が36年を経過し、今後資本的支出の増大が見込まれておりました。このため、将来のポートフォリオの収益性低下の回避、ポートフォリオの質的改善、並びに、良好な売却環境を生かした資産入替戦略の一環としての考えに基づき、本譲渡を決定致しました。

尚、MY熊本ビルは、所有期間10年を超える資産であることから、特定資産の買い替えによる圧縮記帳を適用し、売却益の一部を内部留保として積み立てることにより、将来の一口当たり分配金の一層の安定化に寄与するものと考えております。又、本譲渡による売却益が、単一の決算期の分配金に与える影響を軽減するために、2期に亘る分割譲渡と致しました。左下には、MY熊本ビルの譲渡後のポートフォリオの変化を記載しております。東京経済圏69.4%、地方政令指定都市等30.6%であったエリア別都市比率については、本譲渡によって東京経済圏 70%、地方政令指定都等30%となっております。又、右下には、売却代金および売却益の活用方法について記載しております。売却によって得られる資金については、売却益は圧縮積立金控除後投資主の皆様に還元するとともに、帳簿価格相当分は、新規物件取得、借入金の返済、バリューアップ投資等の原資として活用していくことを想定しています。

続いて21頁にお進みください。本頁において、本投資法人の外部成長における今後の方針について説明致します。先ず、外部成長の基本方針としては、ポートフォリオと財務構造に配慮した規律ある外部成長を指針として、資産規模拡大によるリスク分散や、ポートフォリオの安定性向上に資する外部成長に取り組んでまいります。一方で、Oneリートにおいては、賃貸事業コストや金利水準の上昇等を背景に、ポートフォリオのNOI利回り、分配金水準の維持・向上や、インフレ耐性を高めながら資産規模を拡大していく必要性、又、築年数の若返りや分散化と、内部留保や手元資金の充実といった課題を認識しております。

これらの課題に対応するべく、中長期的にキャッシュフローの創出力や成長力のあるアセットクラスの取得や資産規模拡大、外部環境に柔軟に対応して物件取得機会を獲得していくため、オフィスビル以外のその他資産、例えば、ホテル、住宅、商業施設、物流施設等の取得検討を行い、又、マーケットの変化に素早く対応していくため、投資方針の見直しも今後検討していく所存です。又、スポンサーにおいても、不動産マーケット状況を踏まえ、本投資法人の更なる成長の加速およびスポンサーサポートの一層の強化を目的として、本投資法人に対し、オフィスビルと同様に、ホテルパイプラインに関する情報提供の強化等の各種支援を行うことについて、10月15日付で、Oneリート投資法人へのサポート強化についてと題したプレスリリースにおいて公表しております。

スポンサーグループによるホテルパイプラインの情報提供は、インバウンド需要の増大や政策面の後押し、柔軟な宿泊料金設定を可能とするインフレ耐性等により、収益の向上が期待できるアセットクラスの取得機会の拡大に寄与するものであり、外部成長による安定的なポートフォリオ運営と、キャッシュフロー成長力のあるアセットクラスの組み入れを通じた、分配金水準の維持・向上による価値の向上に資するものであると考えております。本投資法人は、現在取り込みを継続している資産の入替とともに、投資主価値の最大化を目指すべく、投資法人の見直しを含めたオフィスビル以外の、その他資産の取得についても引き続き取得機会を拡充すべく検討していく考えです。

続いて22頁に進みます。債務状況についてです。24年8月期におきましては、24年8月にアンコミットメントベースの極度借入枠を活用し、15億円の投資法人債のリファイナンスを実施致しました。又、9月には、総額110億円の借り換えを実行し、借り換え時期の分散を図って借入金の平均残存年数を伸ばしております。尚、平均金利については、リファイナンスにおける調達期間の長期化や、固定金利調達における基準金利水準の上昇影響を受け、24年2月期末の0.683%から0.805%に上昇しております。今後のベース金利の上昇傾向に対しては、平均残存年数や返済期限の分布状況を睨みつつ、資金調達機関の検討をはじめ、その影響の極小化を検討していきたいと考えております。

続いて23頁をご覧ください。有利子負債の構成については、スポンサーであるみずほ信託銀行に加え、みずほ銀行をアレンジャーとする協調融資団を組成して、借入先の分散を図っております。
では続きまして26頁をご覧ください。サステナビリティに関する取り組みについてです。これまで継続して取り組みを行ってまいりましたGRESBリアルエステート評価につきましては、7年連続で Green Starを獲得しました。レーティングは、2024年の評価において4-Stars評価となりました。又、ONEST箱崎ビルにおいて、BELS評価で最高ランクの6つ星を取得し、更にOneリートで初のZEB Readyの評価を取得致しました。CASBEE不動産評価認証についても3物件について再取得し、ポートフォリオのグリーンビル認証取得率は80.1%となりました。

27頁にお進みください。環境についての取り組み内容を記載しております。保有物件については、環境関連評価認証の取得を進め、延床面積ベースの認証取得率は約80%の水準となりました。認証物件数についても23物件となっております。環境負荷の低減に向けた取り組みとして、GHG排出量原単位の削減につきましては、2014年度対比で2023年度は約59%の水準となっており、引き続き非化石証書の導入等により、GHG排出量の削減を目指すとともに、水消費量につきましても、節水機器の導入等により、水消費量の削減に取り組む所存です。

28頁をご覧ください。社会項目ですが、テナントへの安心・快適・健康の提供に向けテナント満足度調査を実施し、共用部スペースの改修と満足度向上に向けた取り組みを行うとともに、災害に対するリスクマネジメントとして、防災マニュアルの配布や防災備品の設置を行っています。又、Oneリートの資産運用会社であるみずほリートマネジメントは、MONEグループに属しておりますので、MONEグループで一体となり、人材育成や能力開発、ダイバーシティ&インクルージョンにも取り組みを強化、継続しています。

29頁をご覧ください。ガバナンスに関する取組みとして、投資主利益との一致を図るための運用体制を追求していくため、コンプライアンス研修や内部通報制度の整備や実施、リスクモニタリング等リスクマネジメントの推進、利益相反防止体制の整備を行っております。又、投資主利益との一致を図るべく、運用報酬体系に、NOI連動、EPU連動の報酬規定を設置しており、加えてスポンサーによるセイムボート出資比率も、14.7%まで増加しています。

31頁ページ以降は、Appendixとして資料を付けております。お時間の許す際にご参照頂ければ幸いです。
最後に、24年8月期（第22期）を総括して、又、今後の展望も含め、お話をさせて頂きます。賃貸オフィス市場は、概ね、堅調な稼働率に落ち着きを取り戻しつつあり、稼働率の維持・向上といった取り組み内容から、賃料水準自体の引き上げにその軸足、重点が移ってきています。Oneリートにおいても、保有物件の適切な維持・管理のもと、賃料改定、増収の実現など内部成長は順調に進んでおり、分配金も予想値を超える実績となりました。今後に目を転じますと、市場金利水準や人件費、工事資材等の上昇など、様々な運営コストアップ 要因があり、より一層賃貸収益の増加に努めていくとともに、物価上昇、インフレ対応の準備を進めておく必要があると認識しています。

その観点から資産の入替に取り組んでおり、保有コストの上昇や利回りの低下が見込まれる物件を売却しつつ、その代替となる入替物件については、よりキャッシュフローの成長率が見込めるアセット類型の取得等、ミドルサイズオフィスに限定せず従前以上に幅広く、且つ、迅速に検討を行える体制を整備する必要性があると感じています。今回、スポンサーであるみずほ信託銀行、並びに、みずほリアリティワン株式会社より発表がありました通り、スポンサーからのホテルアセットに関するパイプライン情報について、情報提供が強化されることとなりました。

現時点でオフィス用途以外の投資割合は、10%以下とするとの制約はありますが、インバウンドを始めとする観光需要を取り込める、キャッシュフローの成長率が高い有望なアセット類型であり、Oneリートの投資主の皆様の分配金水準を安定させ、更に引き上げていく効果が見込めるか否か という観点からも検討する意義はあり、その取り込みにつきスポンサーと連携して検討してまいります。本投資法人は、スポンサーのサポートを最大限に活用し、分配金の持続的な成長と、ポートフォリオ、財務構造に配慮した規律ある外部成長を追求し、投資主価値の最大化を目指しております。全ては投資主の皆様の分配金水準の維持・向上を実現し、中長期的な成長路線に乗せていくために必要な手段、ステップだと考えておりますので、今後のこのような新たな試みにつきましても、是非皆様のご理解とご支援を頂きますようお願い申し上げます。
私からの説明は、以上となります。ご視聴頂き有難うございました。