コンフォリア・レジデンシャル投資法人 2025年1月期

コンフォリア・レジデンシャル投資法人
2024年12月期（第29期）決算動画説明書
○動画　　https://www.net-presentations.com/3282/20250318/mk6jcnig/
○説明資料
https://www.comforia-reit.co.jp/file/ir_library_term-8c29dc63dd465d1e58e7cc01652af08a974ded36.pdf
○説明者　コンフォリア・レジデンシャル投資法人　執行役員　兼
　　　　　東急不動産リート・マネジメント株式会社 錠未執行役員コンフォリア運用本部長　坂元 貴　　
○説明
本日はコンフォリア・レジデンシャル投資法人決算説明会にご参加頂きまして有難うございます。それでは2025年1月期（第29期）の決算説明を始めます。
説明資料の2頁をご覧ください。前回の決算説明では、資本コストについての考え方を開示致しましたが、今回はその後の投資家の方々とのディスカッションデータ、学びを実行に移すフェーズと考えております。
先ずは振り返りを致しますので、3頁をご覧ください。経営の高度化に向け、投資家の方々と建設的な対話を行ってまいりましたが、そこで生じているギャップを解消することの必要性を認識致しました。
次に改めてコンフォリアの置かれているポジショニングの確認を行います。4頁をご覧ください。2025年1月末時点のP/NAVは0.8倍台と、ほぼJ-REIT平均に位置し、この割安水準を脱却するため 資本コストを意識した戦略が必要と改めて認識しております。

では、各項目について説明をしてまいりますので5頁をご覧ください。先ず資本コストの中でも自己投資口取得についての考え方ですが、東証リート指数に比べて大幅な下落が見られた場合には、躊躇なく実行し、その際には借入金返済も組み合わせて、LTV水準もコントロールしていきたいと考えております。
次に外部成長について6頁をご覧ください。公募増資については、資本コストの高い状況下という、投資主価値向上に資することのないタイミングでの実施は考えておりません。又、物件取得は、インプライドキャップを意識して、鑑定利回り4%程度目安として進めてまいります。

7頁をご覧ください。キャピタルアロケーションについてですが、物件売却は、期当たり1物件程度を、ポートフォリオ強化の目線で、東京23区外や将来成長の見込めない物件を選定して行ってまいります。売却により得られたCashは、物件入替に限らず、マーケット環境によっては自己投資口取得や借入金返済へ使用致します。又、減価償却費を裏付けに生じるCashについては、ポートフォリオの競争力強化の観点から、物件取得、大規模修繕、リノベーション・バリューアップなどの成長投資への活用を考えております。

次は内部成長について8頁をご覧ください。現状は、リノベーション・バリューアップなどの成長投資を行わなくても、コストの安い原状回復工事で賃料上昇が可能であるため、これらの成長投資は賃料鈍化のタイミングに備えて、投資時期のスライドを検討しております。又、賃料上昇に比べたNOIの伸びの物足りなさに言及を頂きましたが、かけるコストの大きさとタイミングをコントロールしながら、NOIの最大化を目指した運用を行ってまいります。

9頁をご覧ください。一口当たりNOI成長率と賃料単価変動率の推移を示してございますが、今後も賃料単価上昇を追求して、賃料収入の最大化を目指すとともに、その他収益拡大策も検討していくことで、NOIの成長を図ってまいります。
10頁をご覧ください。EPU、DPUの成長目標ですが、売却益以外の部分で年率2%以上の成長を行い、プラスアルファとなる売却益の還元も併せて、インフレや金利上昇に負けないような成長を目指してまいります。

続いて決算概要に移りますので13頁をご覧ください。左側にあります一口当たり当期純利益、所謂EPUは5,631円で、対前期＋1.2%、対予想＋2.4% 、又、右側にあります一口当たり分配金、所謂DPUは5,873円で、対前期＋2.8%、対予想＋2.1 %で、過去最高金額を更新しております。
14頁をご覧ください。外部成長では、昨年8月の公募増資により物件を取得し、又、エリア競争力を意識して、関西圏の物件を首都圏物件に入れ替えることで、ポートフォリオの強化を図りました。その結果、本年1月末での資産規模は103億円増加の3,271億円となっております。又、内部成長では、ポートフォリオ全体の入替時賃料変動率は9.3%と、人の動きの少ない非繁忙期での過去最高値を更新し、特にシングルタイプは、2期連続で過去最高値を更新するなど、好調さが際立っております。更新時の賃料変動率も＋1.4%となり、こちらも過去最高値更新となりました。

15頁をご覧ください。決算実績について説明致します。強い内部成長を見せた既存物件と、第28期、29期に取得した物件収益が大きく寄与し、公募増資による希薄化影響など吸収して、EPU、DPUともに予想を2%以上上回る成長が実現できました。又、年間の上昇率は、EPUで＋2.3%、DPUで＋3.9%となっております。
続いて16頁をご覧ください。業績予想について説明致します。第30期は、繁忙期という季節要因による既存物件マイナスや金利上昇影響等がございますが、第29期取得の新築未稼働4物件の早期収益貢献がカバーをし、DPUは5,631円と対前期横這いとなる予想です。第31期は既存物件のプラス影響と取得物件の通期寄与により、EPUは5,741円と第29期実績に対し＋2%の成長を見込んでおります。DPUについては、売却益剥落のため、第29期実績を下回っておりますが、物件売却は検討中につき、その影響については反映をしておりません。

続いて足元の運用状況を説明致しますので18頁をご覧ください。平均稼働率は、賃料単価の追求をしていたにも拘らず、既存物件で97.1%という高い水準となりました。
次に賃料動向について19頁をご覧ください。左上にあります入替時賃料変動率は、9.3%と前期に続き高い上昇率を示し、又、その下にあります期中継続保有物件の賃料単価変動率も、1.1%の高水準でした。
では、東京23区のエリア別の入替時賃料変動率はどうだったのでしょうか。20頁をご覧ください。23区全体では、9.6%と非繁忙期での最高値を記録し、各エリアとも高い水準を示しております。
次は21頁で、その賃料上昇に対する成長投資の状況を見てまいります。23区、且つ駅近中心の好立地を生かし、低コストの原状回復工事のみで、8.8%という大幅な賃料上昇を実現しております。今後もこの強みを生かすリノベーション・バリューアップといった成長投資は、厳選をして行ってまいります。

では、次は更新時の賃料変動を22頁で見てまいりましょう。レントギャップ解消に向けた施策が効果を発揮しだし、今後につきましてもギャップ幅に応じた増額提示を行い、入替時のみならず、更新時にも更なる上昇を目指してまいります。
それでは続いて、コロナ前からの賃料単価の推移を、エリア別とタイプ別で見てまいります。先ず、エリア別を説明しますので23頁をご覧ください。上段が継続保有物件の賃料単価推移、下段が成約単価 推移を表しておりますが、東京都心、準都心、その他東京圏では力強い上昇率を示しており、一番右にございますその他中核都市と比較した場合の、東京圏の優位性がお分かり頂けるかと思います。
次はタイプ別で24頁をご覧ください。左側にございますシングルタイプは、他のタイプに一足遅れてコロナ前水準を突破しており、今後の賃料単価上昇に大きな期待がかかります。
続いて、外部成長について説明します。26頁をご覧ください。ここでは第28期に取得したリノベーションを前提とした、築古物件の運用結果を見てまいります。稼働率など想定通り行かない部分はあったものの、入替時の賃料は大幅な増額を実現でき、将来にわたる継続的な内部成長牽引に期待ができます。

次は第29期に取得した未竣工、未稼働、新築物件の運用状況です。27頁をご覧ください。厳選した物件取得が功を奏し、稼働率、賃料単価ともに、予想を大幅に上回るリーシングが実現できました。
次は28頁で、第30期以降の取得予定物件の資金調達の説明を致します。投資口価格軟調に伴う資本コスト高を踏まえ、LTVを活用することで、投資主価値の最大化を図るという前期に掲げた戦略を推進してまいります。物件取得後のLTVは53.0%となる予定です。

続いて第30、31 期の取得予定資産を説明致します。29頁をご覧ください。左上の物件は スポンサーパイプラインからの取得で、新築の東大井 Ⅰ、Ⅱ、右上はスポンサーによるウェアハウジングを経て取得する、築古、リノベーション前提の港区芝浦の物件、左下は運用会社独自ルートによる、羽田空港アクセス良好な大田区糀谷の物件、右下は本年8月竣工予定で、運用会社でリーシングを行っていく戸越公園の物件など、いずれも23区内の物件となっております。

続いて30頁をご覧ください。右側のキャンパスヴィレッジ大阪近大前は、スポンサーから取得の運営型住宅となり、関西のマンモス校である近畿大学に近接する学生レジデンスとなります。
次にパイプラインの状況について31頁をご覧ください。スポンサーと運用会社独自ルート、合わせまして合計27物件、約900億円のパイプラインを有しており、十分に外部成長可能な状況となっております。
続いて財務状況につきまして33頁をご覧ください。借替えに伴いますベース金利上昇により、期末の加重平均金利は0.72%と上昇致しました。又、LTVについては、期末時点で50.9%となっております。
34頁をご覧ください。金利上昇の抑制を図るため、変動金利の割合増と平均残存年数の若干の短期化で対応をしてまいります。

続いては、これまで説明してきました成長シナリオのベースとなります、賃貸マーケットの展望について、いくつかのデータをもとにお話をさせて頂きます。36頁をご覧ください。ここでは需要面として、人口流入のデータを載せております。ご覧の通り、転入超過と入国超過を合わせた社会動態の推移を見てみますと、東京23区が他の都市を圧倒して増加をしております。
37頁をご覧ください。更に需要の下支えとして、未婚化による単独世帯の増加が生じており、シングルタイプや広めのコンパクトタイプには追い風となることが考えられます。

38ページをご覧ください。ここでは賃料負担力の見通しとして、全国の年代別人口推移と雇用人員判断DIのデータを載せております。ご覧の通り、20代、30代の人口は大きく減少し、人手不足が常態化している状況では、賃金上昇が継続していく可能性があることが推察されます。
更に別のデータをご紹介いたしますので39頁をご覧ください。東京都の非正規雇用者比率と一般労働者の時給推移、および全国の大卒新入社員の初任給推移のデータを載せております。人手不足が深刻化する将来に向け若者中心に正規雇用化が進み、給与水準の向上が見られるなど労働環境が大きく改善しております。

次は供給面として40頁をご覧ください。左側のグラフをご覧ください。建築費指数の大幅上昇に伴い、マンション着工は分譲から賃貸にシフトしてきましたが、賃貸の着工戸数も減少傾向となっております。右側のグラフの通り、23区の需要曲線と供給曲線を重ね合わせると、超過需要が継続して発生していることが確認されます。
41頁をご覧ください。労働市場と賃貸住宅市場の需給逼迫は、東京23区のシングル・コンパクトタイプを中心とする、コンフォリア・レジデンシャル投資法人にとってチャンス到来と言えます。
最後にサスティナビリティへの取り組みについて説明致します。43頁をご覧ください。スポンサーである東急不動産は、8,929口を上限にセームボート出資を発表し、サポート姿勢の強化を示しております。
44頁をご覧ください。左上にありますように、環境認証の取得割合は、目標40%に対し31%まで進捗致しました。又、右上にありますように、CO2排出量削減は、本年中の目標達成が見えてまいりましたので、新たな目標として本年1月に SBT 認定を取得し、2030年の排出量削減目標を、エスコープⅠとⅡは42%、スコープⅢは25%と設定致しました。今後はこの目標達成を最重要に、各種取り組みを行ってまいります。
説明は以上となります。どうも有難うございました。