コンフォリア・レジデンシャル投資法人 2024年1月期決算概要

コンフォリア・レジデンシャル投資法人
2024年1月期（第27期）決算動画説明書
○動画　　 https://www.net-presentations.com/3282/20240318/sxzawq232/
○説明資料
https://www.comforia-reit.co.jp/file/ir_library_term-4d9b73d8150ad76c2eb39e42b6b004c650a60297.pdf
○説明者 東急不動産リート・マネジメント株式会社
　　　　　　常務執行役員・コンフォリオ運用本部長　坂元 貴
○説明　
2024年1月の決算説明を始めますので、説明資料の3頁、こちらをご覧ください。先ず、皆様に報告がございます。掲げておりました巡航EPU5,500円についてですが、おかげさまで、今期決算より達成となりました。継続した優良物件の取得と競争力の高い物件による内部成長の成果によるものと考えております。
それでは決算ハイライトに移りますので、4頁にお進みください。左に示しております通り、譲渡益を除いた一口当たり当期純利益、所謂、実力ベースのEPUですが、5,507円、前期比で＋173円、＋3.2%となりました。又、右にございます一口当たりNAVは、対前期比2,676円増加の330,806円と、継続して成長してございます。

では続いて5頁、運用サマリーです。外部成長では、東京回帰と市場サイクル、こちらを見極めて実施致しました公募増資により、本年1月末での資産規模は、3,073億円となっております。又、内部成長では、ポートフォリオ全体の入替賃料変動率が、前期から更に成長し、プラスの6.4%、特にシングルタイプは上昇が加速して＋4.2%となっております。又、コンパクト、ファミリータイプも順調に推移をしてございます。

6頁をご覧ください。決算実績でございます。前期比一口当たり分配金は、＋30円の5,650円、DPUは左側棒グラフ内に記載の、前期実績5,334円から、今期は既存物件の賃料収入の増加および新規物件の取得効果などにより、173円上回る5,507円と3.2%の増加となりました。対業績予想では、一口当たり分配金に差異はございませんが、平均稼働率の上昇などにより、一口当たり当期純利益はプラスの137円となっております。

続いて7頁をご覧ください。業績予想についての説明でございます。第28期、29期のEPUは、夫々5,510円、5,540円と目標巡航値を上回り、一口当たり分配金は5,600円台での持続的な成長となっております。既存物件の賃料上昇による内部成長と、昨年8月の公募増資以降公表済み5物件の、継続した物件取得による外部成長、これを反映しております。
続いて足元の運用状況の説明を致しますので、9頁へお進みください。入替時賃料変動率は、今期6.4%と上昇が加速しています。コロナ前に記録した8.3%まであと一歩です。
その背景について分析をしてまいりますので11頁をご覧下さい。先ず、賃貸住宅の需給バランスです。こちらは、前期決算マテリアルのアップデート版の資料でございますが、緑色の需要であります東京23区の転入・入国超過数、こちらは2022年の水準から更に加速をしてございます。一方、青色の供給である貸家着工数は引き続き横這いですので、賃貸マーケットの需給は益々引き締まった状況となっております。

12頁をご覧ください。23区の人口構造の変化ですが、左が記載の通り、2023年の人口は、10年前との比較で61万人の増加、それを構成する年代層は高齢化しているということがお分かりいただけると思います。又、右側にございますように外国人数の増加、各年代での未婚割合の増加、共働き世帯の増加という現象が見られております。これらのデータから、23区の人口構成は、過去との比較で単に増加しているというだけではなく、構造的な変化が発生しており、これにより各世帯における可処分所得が増加し、引いては住宅への支払い能力の向上に繋がっていると考えられます。

では、世帯年収の推移を13頁で見てまいります。こちらでは、具体的に左側で単身世帯、右側で2人以上世帯、夫々の年収分布を2022年と2012年こちらで比較をしております。単身世帯、2人以上の世帯のどちらにおいても、10年前との比較で世帯年収の上昇が見られております。特に右側2人以上の世帯では、年収1,000万円以上の割合が10ポイント以上増加しており、これらの資金が分譲マンション価格の高騰や、賃貸住宅の家賃上昇の要因になっていると考えられます。

では次に、年収増加の要因となります企業業績と給料の推移について14頁で説明致します。 左のグラフは全産業の1社当たりの経常利益、右のグラフは1人当たりの給料の推移を記載しております。昨今、円安や原材料価格の上昇を企業が価格に転嫁した結果、2023年の企業業績は大きく改善し、それに伴い1人当たりの給与も増加をしてございます。

それでは東京にフォーカスしたデータで纏めますので、15頁をご覧下さい。左のグラフの通り、東京都の賃上げ率は、東京都区部のコアCPI を上回る＋3.9%となっており、急にございます通り、コンフォリアの入替賃料変動率は、それを上回る水準を実現しております。以上の分析の通り、23区への転入超過による需給のタイト感、社会構造の変化に伴う世帯年収の増加、又、インフレによる企業業績の改善に伴う賃金上昇などなど、賃貸住宅市場にとりまして、非常にポジティブとなる複合的な要因が、足元に好調さにつながっていると考えております。特にポートフォリオの23区比率が高いコンフォリアにとりましては、この優位性を今後も継続して享受できるものと考えております。

続いては稼働率の推移を説明致しますので、16頁にお進みください。左上グラフの通り、今期の平均稼働率は97.0%、前期同水準の高水準での推移となっております。これは左下 グラフの通り、需給が逼迫する中、解約率が9.5%と以上に低い水準にとどまったということが、要因と考えられます。又、右側にタイプ別の推移を記載してございますが、いずれも96%を上回る高い水準での推移となりました。

17頁にお進みください。こちらは期末のレントギャップと、入替更新時の変動率を記載してございます。左側記載の期末レントギャップは、前期から＋2ポイントの5.0%となりました。賃料単価も前期から0.8%の成長となり、入替更新時の賃料変動率も、右側グラフの通り上向きとなっております。
18頁にお進みください。ここではシングルタイプのエリア別入替時賃料変動率の推移を記載してございます。全てのエリアで前期を上回る水準となりまして、特に関西圏、こちらは前期までのマイナスから今期は＋2.3%と、プラス圏に浮上してまいりました。右側に23区のエリア別変動率を記載してございますが、どのエリアも上昇幅が拡大となっております。

19頁にお進みください。ここでは23区の入替変動率を、築年、また、駅徒歩分数別に分析をしてございます。先ず、シングルタイプですが、築年数にかかわらず、駅近の住戸でより増額率が高いという傾向が出ております。又、その下のコンパクトおよびファミリータイプでございますが、竣工から20年以上経過、且つ、駅から離れたという物件でも、入替増額率は大幅に上昇しておりまして、希少性とリノベーション、この効果が表れているものと思料されます。

それでは次に20頁で、現在取り組みをしておりますリノベーション、こちらについてのご紹介をさせて頂きます。前の頁で増額率をご覧頂いた通り、リノベーションは内部成長の主要因の一つでございまして、大幅な賃料増額が図れる施策となっております。左に記載の通り、非繁忙期の27期は、117百万円をかけまして50戸のリノベーションを実施し、繁忙期であります28期の商品化をターゲットとした、戦略的な投資というものを行った結果、66万円の増額については、既に契約済みとなりました。投資効率を見極めた商品内容としまして、今後も付加価値付けを実施してまいりたいと思っております。

続きまして21頁で、財務の状況を説明致します。金利動向を注視しつつ平均借入年数を短期化するなど、金利負担軽減と安定的な財務基盤の両立、これを意識した調達というものを実施してございます。又、中段のラダーに記載してございますが、本投資法人として初となりますサステナビリティ・リンク・ローン、これによる借入を実施し、ESGを意識したファイナンスにも取り組みを致しました。LTVにつきましては、昨年の公募増資によりまして50.6%となりましたが、その後の物件取得に活用いたしまして、現在51.7%となる見込みでございます。

22頁をご覧ください。左上の有利子負債の状況の欄に記載をしてございます通り、今期末の平均残存年数は4.1年、加重平均金利は0.64%です。又、格付けにつきましては、AA（安定的）のレーティングを付与されております。
続いて28期の取り組みについてご説明致しますので24頁をご覧ください。中期目標であります巡航EPU5,500円、こちらの早期達成というコミットメントを果たすために、右の表にございますようにLTVをコントロールしながら、フリーキャッシュも活用することで、物件の取得を進めてまいりました。左に投資口価格と国債利回りの推移を記載してございますが、エクイティ・マーケットの状況を考慮しながらの運営をしてございまして、今後もその時々に応じた最適なアクションということを実施し、更なる成長に繋げてまいりたいと考えております。

25頁をご覧ください。こちらでは取得物件をご紹介しております。先ず、コンフォリア上目黒ですが、本年3月竣工、8月取得予定の新築物件です。立地的にも希少性の高い物件の取得機会を、第三者との相対取引により実現致しました。又、右のコンフォリア西荻北、コンフォリア曳舟は、ともに入替住戸にリノベーションを行うことで、アップサイドを狙っていくというファミリーコンパクトタイプの物件となっております。

26頁をご覧ください。こちらは関西エリアに所在致します2 物件、コンフォリア西宮、こちらは築浅のコンパクト、ラグザス高槻は社宅として一括賃貸の運営型住宅となっております。右側に取得する賃貸住宅のタイプ別戸数割合を記載しております。各エリアの特性を見極め、夫々の立地ニーズに合致をしたタイプの物件取得というものを実施致しました。

27頁をご覧ください。只今の説明の通り、継続的に物件取得を行っておりますが、現在のこのような環境下で、なぜこれほどまで積極的に外部成長を目指すのかという、その理由について3点ほど説明を差し上げたいと思います。

28頁をご覧ください。新築マンション価格と金利でございますけれども、既にご案内の通り、東京23区における新築マンション1戸当たり平均価格は、2023年に1億円を突破する一方、住宅ローン金利の上昇懸念というものは継続しております。その結果、右側に記載しておりますが、我々のポートフォリオから退去されたテナントのうち、住宅購入を理由とした解約は減少傾向となっており、賃貸需要が更に高まる可能性があるということが1点目の理由と考えております。

次に29頁をご覧ください。続いて資金調達面からのアプローチですが、これまで長期固定 借入を中心に財務基盤を構築した結果、変動金利比率の運用枠最大20%に対しましては、十分な余力を残しております。足元の金利上昇を抑制できるそんな状況でございます。右側 グラフの通り変動金利活用により、トータルの金利コストを抑制することで、取得物件の利回りとのスプレッド差を生み出し、成長効果の顕在化が可能であるというのが2点目の理由でございます。

30頁をご覧下さい。最後に社会構造の変化でございます。既に前段で説明致しました通り、社会構造の変化によりまして、世帯年収の増加が進むということで、テナントの賃料負担力が向上し、且つ、築年数が経過した物件であっても、広い間取りなど居住空間が優先されるという状況が発生しております。これらのデータと実績、それをもとにマーケットの変化というものを予兆し、それを敏感に捉え、その受け皿となる、そういった物件を取得する、それこそが時代の潮流に乗り続ける、サステナブルな成長を可能にすると考えております。こちらが3点目の理由でございます。

次は更なる成長へ向けてということで、配当方針について説明致しますので、33頁をご覧ください。巡航EPU5,500円を達成した今、次なる指標は、更なるEPUの成長とDPU成長を通じた投資主価値向上としております。EPUにつきましては、先ほど説明しました積極的な外部成長の継続により、収益の基盤を構築し、その取得した物件の内部成長によって収益の拡大を図ってまいります。特にリノベーション物件の取得およびリノベーションの施策、これによる賃料上昇の実施には注力をしてまいります。DPUにつきましては、資産入替により、従来から掲げております築古・狭小住宅、これらの売却を進め、ポートフォリオ・クオリティを向上させるとともに、そこで得られた売却益の還元、これを実施してまいりたいと思っております。又、内部留保につきましては、リノベーション、大規模修繕、ESG関連など成長投資にかかります費用分について、取り崩しを行ってまいりたいと思っております。

34頁で当面の成長イメージをご覧頂きます。左上の外部成長は変動借入の活用によりまして、金利上昇を上回る成長を目指し、左下内部成長は、賃料増額によるトップラインの伸びで、インフレを上回る成長を目指してまいります。この2つを掛け合わせ、右図にあります通り、EPUにつきましては、外部・内部の両輪で更なる成長を、DPUは、売却益・内部留保を通じた成長を夫々図ってまいります。具体的には、EPUはこの先インフレを上回る水準となる年率2%から3%程度の成長を実現、又、DPU については、売却益の金額に応じたメリハリの効いた還元、こちらを目指しております。

35頁をご覧ください。こちらにはパイプラインの状況を記載してございますが、合計29物件、資産規模約900億円という認識でございます。引き続きスポンサー開発案件が中心となりますが、運用会社独自ルートでの物件情報も増加をしております。
最後にサステナビリティの取り組みについて説明致しますので37頁をご覧ください。従来の方針通り、環境負荷削減と収益力向上の観点から、下段の一覧にございますように、リノベーション物件の取得を推進してまいりました。

次に38頁をご覧ください。サステナビリティに関するKPIでございますが、左側の環境認証取得割合は27.2%となり、新たに5物件での取得を行いました。又、右側CO2排出量の推移は、本投資法人としては初となるトラッキング付FIT非化石証書、こちらを購入することによりまして、30.9%の削減を行っております。又、右下GRESBリアルステイト評価ですが、2023年Ratingは3-Stars、前年2-Starsから格上げとなりました。夫々の指標で着実に進捗が継続しておりまして、引き続きこの取り組みを進めてまいりたいと思っております。
説明は以上でございます。有難うございました。