GLP投資法人2023年2月期決算概要

GLP投資法人
2023年2月期（第22期）決算動画説明書
○動画　　https://net-presentations.com/3281/20230417/1hiueiu/
○資料
https://www.glpjreit.com/file/ir_library_term-136b4bf058321b8408d256129c7016daced2c706.pdf
○説明者 GLP 投資法人　執行役員 兼
　　　　　GLP ジャパン・アドバイザーズ株式会社　代表取締役社長　三浦 嘉之
○説明　　
年初来、リートマーケットは神経質な展開を続けておりますが、物流不動産施設のマーケットについては、ファンダメンタルが非常に堅調です。そうした環境の中、弊投資法人は、増資、賃料増加、物件売却の3つのエンジンを使いながら、堅調に成長しております。

資料4頁をご覧下さい。先ずは運用ハイライトです。2023年2月期の実績分配金は、2022年4月の予想に対して＋20.4%の3,134円で着地をしております。こちらは、弊投資法人IPO依頼最大の伸び率です。又、外部成長については、去る10月に公募増資を通じて321億円のエクイティ調達を実施しました。その結果、6物件のポートフォリオを新たに取得しております。こうしたタイミングを捉えた的確な増資を踏まえて、3年連続のDeal of the Yearを含む複数のタイトルを獲得、市場参加者の皆様から評価を頂きました。又、内部成長については、23年2月期は6.9%の力強い賃料増額を実現しました。併せて物件売却については、GLP深谷の売却を通じて19億円の含み益を投資主の皆様に、還元致しました。景気サイクルの安定性を示すべく、今般の決算資料では、トータルリターンを掲載しています。多様な成長戦略を通じて、堅固なポートフォリオを構築したGLP投資法人は、IPO以来のトータルリターンで、年平均成長率＋13%という結果になっております。こちらについては、競合のリートを秀でる結果ということで、皆様からの評価を頂けるものと考えております。
5頁にお進み下さい。23年2月期の実績概要です。物件売却やNOIの増大等を通じて、一口当たり分配金は、2022年10月予想比＋15.5%、3,134円で着地しました。

併せて7頁をご覧下さい。2023年8月期予想概要ですが、一口当たりの分配金は、リーシング進捗の上昇等により、1.8%増の2,751円に上方修正をしております。
こうした結果は、背景となりました弊投資法人の成長への取組みについて、10頁以降で説明致します。
先ずは外務成長、11頁をご覧下さい。昨年10月に実施しました公募増資については、地域、物件タイプの分散の効いた、バランスの取れたポートフォリオ6物件を取得しております。取得価格合計は629億円、平均のNOI利回りは4.1%、こちらの増資の結果を踏まえて購入した物件により、ポートの鑑定評価額は1兆839億円まで成長致しました。

12頁をご覧下さい。こうした第10回の公募増資の結果を踏まえて、J-REIT部門史上初となる3年連続のDeal of the Yearをリフィニティブより頂いております。講評の中においては、去る22年において最大となる320億円の資金調達を、時期を捉えて実施したこと、又、その増資についてしっかりとした需要を獲得したと、こういったところが評価の結果となったとのことです。

外部成長の余地は、まだまだ潤沢にあります。13頁をご覧下さい。先ず、左5物件。こちらは優先交渉対象物件です。スポンサーであるGLPグループが誇る最新鋭のALFALINKシリーズの相模原4を初めとする分散の取れたポートフォリオは、既に本投資法人に優先交渉権を付与しており、今後の外部成長において、優先的に購入対象になるものと考えております。又、それ以外においてもGLPグループは、1兆円超の潤沢なパイプラインを維持しております。右側に代表定期な物件を掲載しておりますが、いずれにおいても高い内定率　およびALFALINKといった、非常に魅力のあるポートフォリオを維持しております。

続いて内部成長について説明したいと思います。15頁へお進み下さい。2023年2月期は、改定契約本数が25契約、対象面積で25万㎡を改定しております。我々のスポンサーチームの強力な顧客との関係を梃に、賃料上昇率は、改定対象面積全体で6.9%、増額面積のみを取り上げた場合は7.7%と、非常に強い数字を見せることができました。

次の16頁に、その一例を掲載しております。左側GLP座間においては、国内のEC会社および越境ECを展開するテナントのニーズを捉えて、14.3%の賃料上昇率を獲得することができました。ECのテナントの皆様からは、座間の優れたロケーションおよびランプウエイがついている、非常に効率的なオペレーションを志向されたということをFeed-backで頂いております。GLP座間は、非常に大きい施設ですので、当初ECの皆様方が探されていたリースの面積には大き過ぎるとの状況でありましたが、弊スポンサーのリーシングチームとエンジニアリングチームが相談をした結果、空き区画を迅速に小割することで、テナントのニーズに応えたという1例です。これを踏まえて14%増と、館内トップレントでの大幅な増賃に成功しました。今後のリース、内部成長についても非常に力強い数字をお見せすることが出来ます。

17頁をご覧下さい。翌23年8月期の改定契約については、今期同様25契約、改定対象面積は40万㎡を予定しております。既に内定率は94%に達しており、改定対象面積全体において、8～9%の増賃見込みという想定を、今のところ立てております。引き続き物流不動産マーケットの強い需要を背景に、GLP投資法人は高い賃料上昇を継続していくものというふうに考えています。

18頁では、電気代高騰への対応について示しております。昨今のマーケットの電気代高騰により、収支が悪化すというような懸念もありましたが、スポンサーチームのプロパティマネジメントチームが迅速に動いた結果、一部であった逆ザヤが懸念される契約については、その殆どを、テナントに転嫁するパススルーの契約に転換をすることができました。それにより、昨10月時点で懸念していた超過電気代については、全て新しく受取電気代でカバーできるということで、コストについての削減、収支の改善ということが、今回お示しすることができました。

又、19頁で示している通り、GLPグループの総力を結集したValue-add戦略も引続き継続しております。先ず左手、太陽光発電装置の新設です。こちらについては、GLP投資法人が有する既存保有物件において、まだ未設置の太陽光発電を分析し、新たに新設をすることで投資効率を高め、ESGへの期待に応えるものという施策です。先般皆様にお話ししましたGLP新木場に続きまして、現在関西のGLP大阪において太陽光発電装置の工事を行っております。この太陽光設備をGLP大阪に設置した後においては、館内の消費電力の約3割を、このソーラーパネルから充足することが出来るという予定です。又、右に記載の再開発プロジェクトも順調に進捗しております。関西、関東の中核エリアにある2物件については、いずれも再開発に向けて取り壊し等の予定を立てております。舞洲Ⅱについては23年11月に解体工事が完了見込みであり。その後の再開発についてテナントと協議に入っております。又、GLP習志野Ⅱについても、今年の夏のテナント提供後に、解体に着工すべく、現在スキームも含めて準備をしているという状況でして、今後の再開発を踏まえたNOI向上について、進捗を引き続き報告させて頂きたいと思っております。

21頁をご覧下さい。コロナ禍以降マーケットは、不透明感が払拭されない状況ではありますが、GLPの分散の効いた強固なポートフォリオは、中長期に安定したリターンをお届けしております。左手に証券会社の協力も踏まえてトータルリターンを示しておりますが、弊投資法人の2012年のIPOから現在までにおいて、時価総額5,000億円以上のJ-REITのトータルリターンを比較した場合に、GLPはトップの13%という実績を誇っています。又、右手の稼働率をご覧下さい。稼働率におきましても多様な景気サイクルの中においても、高稼働を維持する、堅固な物件ポートフォリオを示すことが出来るものというふうに考えております。

22頁をご覧下さい。分散のポートフォリオについては、資産サイドのみならず、ベットサイドについても、しっかりと維持しております。長期金利が上昇する中、低利な変動金利の活用や、ESGファイナンスの活用を通じて、金利コストの上昇を抑制しつつ、又、複数の新規行の招聘により、財務基盤の安定性は更に向上しております。結果、2月末時点のデットファイナンスの状況は、平均年限で8年、All-in Costで74basis、参加行は22行ということで、分散の取れたポートフォリオを維持しています。又、調達手法についても分散を進めており、右下にある通り銀行からのローンおよび投資法人債、コミットメントライン等を活用得ることにより、より分散の効いたデット・ポートフォリオを構築しております。

23頁をご覧下さい。市場リスクへの対応の1例を示しております。長期的な金利上昇への対応ということで、弊投資法人のポートフォリオは、固定金利借入れ97%を維持しております。又、昨今借り入れた変動金利借入においても、市場金利が反転という状況になった場合には、固定金利へ借入をシフトということが、円滑にできる立て付けとなっております。右側においては、信用リスクのコントロールを示しております。GLPグループでは、テナントの信用リスクを定量的に分析するために、第三者が開発した格付けシステムを活用しております。各テナントには社内の格付けを付与することで、信用リスクを調査しながら、そのリスク・エクスポージャーに応じた敷金設定をすることで、所謂、テナントの信用リスクについても、しっかりとモニタリングしている状況です。又、そのような定量的なモニタリングに加えて、定性的なモニタリングということで、スポンサーのPMチームが、各施設のフロアを巡回する中において、倉庫の中の動態状況をつぶさに管理しているといったところがあります。

24頁にお進み下さい。最後にESGの取組みについて説明致します。弊投資法人のESG目標は、各達成年度に向けて順調に進捗中です。又、今般、より高い達成基準を目指すべく。環境認証取得物件割合90%以上を、25年までに達成するというKPIを、新たに掲げております。尚、本日の決算発表の前に、ESG取り組み状況を纏めた2022年のESGレポートを、Web-Siteに掲載しておりますので、併せてご覧頂きましたら幸いです。
以上を持ちまして、2023年2月期の決算説明資料の説明を終わります。
ご清聴有難うございました。