産業ファンド投資法人 2023年7月期決算概要

産業ファンド投資法人
2023年7月期（第32期）決算動画説明書&質疑応答
○動画　https://www.net-presentations.com/3249/20230914/cmn230/
○説明資料
https://contents.xj-storage.jp/xcontents/32490/030fad4f/35d2/4ba1/8148/bfeed32a9f6e/20230913123636588s.pdf
○決算説明会資料（別冊）
https://contents.xj-storage.jp/xcontents/32490/86406776/5540/4949/9357/36a4980002e4/20230913123718849s.pdf
〇説明者 株式会社KJRマネジメント
執行役員　インダストリアル本部長　上田 英彦
○説明　
＜決算説明＞
産業ファンド2023年7月期（第32期）決算説明会を開始致します。直近の足元の状況について約20分程度で説明致します。

3頁をご覧下さい。今期のハイライトは、公募増資および資産売却の実施を通じた成長路線への回帰です。先ず1点目ですが、公募増資および資産売却の実施により、ポートフォリオの質と安定性が向上致しました。公募増資では、取得総額220億円の物件を取得、資産売却では、神戸ロジスティクスセンターを売却し、売却益は3期にわたって分配致します。 2点目ですが、継続的なコスト削減の取り組みにより、当初予想に比べて分配金が大幅に上昇致します。湘南ヘルスイノベーションパークにおける水道光熱費収支の改善および羽村ロジスティクスセンター再開発における廃棄物処理費用の削減により、第32期分配金実績は3,282円と、当初予想に比べて6.4%増加、第33期修正業績予想は3,260円と、3%増加の見込みです。3点目ですが、スポンサーであるKKRとの共同案件が順調に進捗しており、パイプラインが大きく増加しております。最後4点目ですが、既存物件の再開発およびリノベーションプロジェクトの取り組みが順調に進捗しております。建築コスト上昇の中、習志野ロジスティクスセンターⅠでは、コストコントロールを図りながら再開発が進んでおり、又、岡崎マニファクチャリングセンターでは、建物を追加取得し、リノベーションを実施、収益向上を図るプロジェクトに着手致しました。

4頁をご覧下さい。今回の公募増資および資産売却後のB/Sの状況です。取得価額の合計は 3,888億円、鑑定評価額は4,804億円、含み益は956億円に達し、LTVは簿価ベースで49.0%、時価ベースで40.1%へ低下致しました。一口当たりのNAVは134,995円と1.3%向上致しました。

6頁をご覧下さい。第32期分配金実績ですが、当初予想から198円上振れて3,282円となり、水光熱費収支の改善およびその他費用の減少で、大きく収益は上振れました。羽村ロジスティックセンターの廃棄物処理費用減少について補足すると、第32期では、資産除去債務費用が大きく減少することで、会計上の利益は大きく改善するものの、これは、税会　　不一致の問題であり、一時差異等調整引当額、所謂、ATAで調整され、分配金への効果が出てくるのは、実際の支払いが発生する第33期になります。続いて、第33期の予想分配金ですが、当初予想から95円上振れ、3,260円と見込んでおります。水光熱費収支の改善および廃棄物処理費用の減少による増益を見込む一方、リーシング手数料や一部費用を保守的に計上しております。又、当初、利益超過分配を40円予定しておりましたが、収益が向上したことで利益超過分配の実施は致しません。利益超過分配の詳細は、30頁および31頁に記載しておりますのでご参照下さい。

7頁をご覧下さい。続いて、第34期の予想分配金は、3,225 円と見込んでおります。主な変動要因は、神戸ロジスティクスセンターの2回目の売却益剥落および3回目の売却益計上、 新規取得物件として厚木ロジスティクスセンターⅢの収益寄与およびその他費用の減少です。最後に固都税の費用化や一過性の売却益の影響を除く一口当たりの分配金は3,153円と試算しております。調整項目として、神戸ロジスティクスセンターの3回目の売却益剥落、2023年取得資産の固都税の費用化、再開発や水光熱収支等の利益超過分配の調整、その他保有物件の賃料の変動等を考慮しております。又、この3,153円には、湘南ヘルスイノベーションパークにて、一部区画を空室想定しており、又、羽村や習志野の再開発および岡崎のリノベーションの収益アップも含んでいないため、これらは、今後のアップサイドであると考えております。

8頁をご覧下さい。今期実施した公募増資と資産売却の概要です。冒頭お話しましたように、 公募増資では、6物件取得、総額220億円、NOI利回り5.5%、償却後利回り3.9%の物件を取得致しました。資産売却では、ポートフォリオに与える影響を総合的に判断した結果、 神戸ロジスティクスセンターを売却し、売却益は3期にわたって分配致します。
9頁をご覧下さい。今回の公募増資および資産売却の効果ですが、一連の施策を通じて、LTV の引き下げとフリーキャッシュの拡充を図ることができました。LTVは簿価ベースで0.3ポイント、時価ベースで0.4 ポイントの低下、フリーキャッシュは、神戸ロジスティクスセンターの売却残高も加わったことで、30億円増加の230億円に達し、財務の安定性が増しております。

11頁をご覧下さい。本投資法人を取り巻く投資環境と投資戦略です。取得環境としては、昨年度取得した四日市ロジスティクスセンターの事例もあるように、製造業の国内回帰や大型工事の建設に伴う製造業向けの物流事業の高まり、P/Lコントロールやキャッシュニーズに伴う資産売却、又、PBR1倍割れ問題等の資本効率改善に伴う企業のノンコアアセット売却のニーズ等の動きを確認しております。こうした取得機会に対して、本投資法人はCRE提案、多様なアセットクラスの組み入れ、開発案件の組み入れなど独自の投資戦略で取得活動しておりますが、更に足元ではKKRによるカーブアウト案件が増えてきており、今後は、スポンサーのカーブアウト案件も本格的に投資戦略に取り組む予定です。足元で検討している案件においてもカーブアウト案件は、スポンサーのみが相手先と取得価格や賃貸借契約を交渉して、物件を整え、本投資法人が取得するというものではなく、我々運用会社も、スポンサーと一緒になって相手方に流動化や後押しスキームも提案し、本投資法人の投資主価値向上に資する物件を取得する取り組みであり、共同したCRE案件という形で取得活動しております。本投資法人および運用会社が、これまで蓄積した経験やノウハウを総動員する必要があり、非常に独自性と付加価値が高い取り組みとなりますので、本投資法人の投資戦略の選択肢が増えると同時に、今後の外部成長を力強くサポートできると考えております。

12頁をご覧下さい。パイプラインの状況です。足元ではスポンサーとの共同案件が順調に増加しており、パイプラインは大きく増加しております。これまでのように、本投資法人単独によるCRE案件もある一方、スポンサーと共同したカーブアウト案件や共同CRE案件も量や質において大きく増加しております。取り組み状況としては、前回の決算発表時にスポンサー投資先企業との再開発の話をさせて頂きましたが、直近でも複数のカーブアウト案件の取得を交渉中です。又、対象物件は売主にとって極めて大切な事業拠点であり、基本的には長期の賃貸借契約によるSales & Lease Back取引になるのですが、本投資法人としては、将来のインフレに備え、長期賃貸借契約にCPI連動等を導入する取り組みにも着手しております。

13頁をご覧下さい。ご参考までに、ファイナンスの考え方ですが基本的には、エクイティファイナンスを伴った物件取得が理想ですが、資本市場の環境を見極めながら、様々な手法を検討する必要があるとも考えております。本投資法人は、再開発やリノベーションを手掛けていることもあり、比較的余裕を持ったフリーキャッシュを保有しておりますが、今回の一連の公募増資と資産売却で、更に資金調達余力が拡充できております。又、ブリッジスキームについても、これまで多くの案件で複数のブリッジパートナーやブリッジファンドの活用実績がございますが、今後もこうしたスキームを通じて、機動的な物件取得にも対応していきたいと考えております。

15頁をご覧下さい。本投資法人が推進している開発案件です。建築コストが上昇する中、 コストコントロールを図りながら開発プロジェクトを推進しております。現在、オンブック開発が2件、リノベーションが1件、オフバランス開発が1件、合計4件の開発プロジェクトを進めております。1列目の厚木ロジスティクスセンターⅢは、予定通り今年の12月に竣工予定です。2列目の羽村ロジスティクセンターは、廃棄物処理のスケジュールに目処がつき、今年11月に着工予定です。3列目の岡崎マニュファクチャリングセンターは、先月建物を追加取得し、2024年10月に工事開始の予定です。4列目の習志野ロジスティクス センターⅠは解体工事が完了し、今年の11月に着工予定です。投資採算としては、投資後に増加するNOIを投資額で割ると5%前後、岡崎マニファクチャリングセンターのリノベーションでは、10%前後と非常に高いものになる見込みです。

16頁をご覧下さい。先月プレスリリースした習志野ロジスティクスセンターⅠの再開発の概要です。リース会社との共同によるブリッジスキームも活用し、最新のBTS型物理施設を建設致します。竣工後についても、既にリース会社とテナントとの間で賃貸借契約を締結済みです。再開発の事業費は、当初予定より多少増加したものの、一定の予備費も想定していため収益性に大きな変動はなく、取得価額は63.7億円、鑑定評価額は約86億円、含み益率は35.1%、NOI利回りは5.3%と高収益の最新物流施設が完成できる予定です。
17頁をご覧下さい。岡崎マニュファクチャリングセンターのリノベーションの概要です。本物件は、トヨタ自動車関連の工場が集積する愛知県西三河地域に所在し、新東名高速道路岡崎東インター至近の工業専用地域に立地する希少性の高い物件です。本物件は、2020年に事業会社と共同して取得し、これまで事業会社が建物、本投資法人が底地を取得して運用しておりました。当初は、エンドテナントの契約満了時に、建て替えも含めたバリューアップ投資を考えていましたが、昨今の建築コスト高騰もあり、この度本投資法人が建物を追加取得し、耐震補強等のリノベーションを実施することでバリューアップを図ります。建物の追加取得し、耐震補強等のリノベーションを実施することでバリューアップを図ります。　　既存区画の一部テナントからは既に賃借意向書を受領しており、又、他のテナントからも賃借意向は確認済みとなっております。今回のリノベーションを通じて、大きく賃料アップを見込んでおり、工事完了後のNOIは年間4,100万円の増加、NOI利回りは5.9%、償却後NOI利回りは5.1%と、大きく収益性向上が実現できる予定です。

19頁をご覧下さい。続いて期間満了を迎えるテナントへの対応です。左上のリストをご覧下さい。こちらは、今後3年間に期間満了を迎える契約満了の状況です。本投資法人は、これまで契約満了の機会に、マーケット賃料との乖離があれば賃料増額を実現してきました。右側に直近の契約満了時の賃料改定状況を記載しておりますが、件数全体47.1%で増賃となっております。又、増額時の賃料上昇率は10.3%となっており、特に下段に記載している3物件については、大きな賃料ギャップもあったことから約20%程度の賃料アップが実現できております。下段に、今後契約期間満了を迎える主要な物件を記載しております。昭島ロジスティクスセンターおよび神戸地域冷暖房センターについては、契約更新が完了しております。横浜都筑R&Dセンターは、2024年10月末に中途解約となり、現在、リーシング活動しております。直近のリーシングの反応としては、賃借意向と取得意向が、夫々半々ぐらいあり、今後はリーシングを軸としつつも、時間軸や賃貸条件等を総合的に考え、状況によっては資産入替も視野に入れた対応を考えていく予定です。

20頁をご覧下さい。湘南ヘルスイノベーションパークの運営状況について説明致します。先ず、水光熱費ですが、2023年4月から施設全体の水光熱費のうち、主要テナントである武田薬品工業と約65%分をパススルーに切り替えることに合意致しました。更に、資源価格、特に天然ガス価格の下落に起因する水光熱費価格の下落や使用量の見直しにより、足元の水光熱費収支は大きく改善しております。今後は、他のテナントとも契約更改の機会を利用しながらパススルー化を進めていく方針です。続いて空き区画のリーシングですが、第32期に武田薬品工業以外と直接契約しているテナントの一部区画で解約が発生致しました。ライフサイエンス施設の需要の高まりや、本施設の希少性をご評価頂き、エンドテナントの賃料は順調に上昇しております。ご参考までに 本物件取得以降、武田薬品工業のマスターリース区画内で、複数の動物実験使用の区画をリノベーションして、テナント誘致をしているのですが、直近2年間の成約状況を見ると、賃料単価は1割ほどアップしており、今後は、当該空き区画についても、早期の埋め戻しを図ることに加え、賃料アップも実現すべくリーシング活動を進める予定です。最後に本施設の余剰敷地の活用についてです。本施設は大きな未消化容積や建蔽を残して建設されており、敷地内にはテニスコートや大きなサッカーの試合ができるグラウンドもあります。コロナ感染期間中は、当該グラウンドを、神奈川県にコロナ感染者のための仮設病棟設置のために貸し出しておりましたが、最近では、本施設の強みであるライフサイエンスエコシステムに着目した複数の企業から、新規事業拠点開発のご相談や他にも本施設のテナント数、従業員数が増加する中で、オフィス棟の増築要望が高まってきております。今後は、この余剰敷地を活用した施策として、増築プロジェクトの検証を開始する予定です。

少し飛びますが 23頁をご覧ください。今回の公募増資により、簿価LTV49.0%、時価LTVは40.1%へ低下する見込みです。基本的に、これまでとLTVの考え方に大きな変更はなく、多少の上振れ、下振れはあるものの、現状の水準間を維持する方針です。
24頁をご覧下さい。今後の借換えの状況です。本投資法人は、これまで期間10年前後の長期の固定借入が中心だったこともあり、J-REITの中でも既存の借入コストは比較的高めでした。足元では借入期間の短縮や分散により、借入コストをコントロールしており、直近の借り換え118億円は、平均借入期間が7.6年から5.1年に短くなったものの、平均適用金利は0.63%と借入コストを低減することができました。今後も基本的には長期固定を推進するものの、返済期限の分散を含め全体の借入コストをコントロールし、分配金に与える影響を見ながら柔軟に判断していきたいと考えております。

最後にESGについてです。26頁をご覧下さい。今期のESGの取り組みとして、右下に記載しているResReal認証を取得致しました。ResRealは、自然災害に対する不動産のレジリエンスを定量化、可視化する認証制度であり、具体的には、水害、高潮、地震、津波など6つの自然災害ごとに評価があり、この度、水害評価でシルバー評価を取得致しました。
27頁をご覧下さい。その他の取り組みとして、湘南ヘルスイノベーションパークでの地域コミュニティとの取り組み、大田マニュファクチャリングセンター取得時には、本投資法人として初のソーシャルローンを実行致しました。
その他のESGの取り組みは 28頁に記載しており、30頁以降は、利益超過分配の明細、32期決算数字および第33期と34期業績予想の増減要因の詳細を纏めておりますので参照下さい。
以上で、私からの説明は終了致します。

＜質疑応答＞
Q：パイプラインの拡充ということで 11頁から13頁で説明頂きましたが、かなりパイプラインが増えたということではありますが、この要因として、取り巻く環境が変わってきたのが大きな理由というお考えなのか、若しくは、スポンサーとの共同案件の効果が出てきたのか、もう少し詳しくお伺いできればと思います。
A：パイプラインの増加の要因としましては、やはりスポンサーとの共同が非常に進んでいるということが大きいです。確かに、我々がやっているCREのところで、話も結構頂いています。又、開発含みの話も頂いており、前期と比べては増えているかなというところありますけど、数というか質というか、そういったところで行くと、足元の状況だとスポンサーの案件が増えてきているなという印象を持っております。

Q：再開発、建替えと積極化されていますが、再開発については、引き続き積極的にあの取り込んでいくのか、若しくは、パイプラインも拡充してきて通常の外部成長機会も増えてくるということで、今後については、リスクが伴う開発よりも、通常の外部成長に力を注いで行かれるのか、考え方をお伺いできればと思います。
A：再開発についての考え方ですが、再開発を積極的かっていうところに関しては、建築コストは高騰していますので、採算次第と思っております。しかしIIFが保有している物件で、所謂、そのまま未消化容積、建蔽とかを机上の理論で出せる案件は色々とありますが、実際、水面下で話しているものは2～3件ぐらいであります。今回、これに載せていないところで、大きな案件は習志野Ⅱとかですが、これは多分、次回の決算説明会でちょっとお話しできるかなと思いますが、それ以外に関しては、やはり提案している中で、採算が合わないとことで見送るとかもありますので、できるものならやっていこうというところです。よって外部成長のところに関しては、引き続きCRE提案やスポンサーサポートの部分も組みながらやっていきつつ、再開発に関してはできるものを無理しない程度にやっていく、今回の岡崎みたいにそのまま再開発で建て替えるとちょっと合わないなっていうところに関しては、リノベ という形で今回やりましたけど 、こういった形で、少し小ぶりになりますけれども、対応していくのがいいのかなと考えております。

Q：スポンサー投資先企業の案件もパイプラインの中に増加しているという話を伺いましたが、具体的にスポンサーパイプラインに関しての交渉されている中での取得の目線とか、どういったタイプのアセットクラスが多いのかというところを、できる範囲で補足頂きたい
A：スポンサーパイプラインは、色々と多岐にわたっております。工場や工場の底地、物流インフラ、将来の開発含みの素地だとかがあります。目線に関しましては、例えば、地方の底地とかでしたら5%前後みたいなものあったりしますし、スポンサー案件だからこれまでのIIFの目線とすごく沿っているかというと、そういうのは、今見ている状況ではそうでもないのかな と。寧ろ、そういうのはどちらかというとアセット固有のスペックだとかロケーションだとかに影響があるのかなと思っています。よって産業ファンドとしては、償却後の利回りを見た時に、4%前後から3% 半ばぐらいのもので、うまく集めて3%後半ぐらいのものを作っていければ、まだまだ外部成長で成長できるのかなと思っております。

Q：再開発案件の投資目線についてですが、NOIで5%から10%位ということが資料にも載っていますが、採算の下限値とか、何か基準があればお示し頂きたい。
A：再開発の目線ですが、こちらの方は1つの軸というよりかは、当然投資した時にどれぐらいNOIが上がるかとか、鑑定が上がるか、IR はどうなるかとかを見たりしております。例えば、やはり古い建物だと、建替え前は、所謂、表面上の利回りが高いのですが、実際、今、建替え後、今回の習志野もそうですけど、明らかにこちらの方が不動産としての価値が上がるのであれば再開発はやりますし、そういったものを総合的に見ているというところです。

Q：以前の話になりますが、日本の中でのリース会計基準の修正の話が2～3ヵ月前に議論になっていたと思いますが、御社もCRE提案で物件を買われることもあるので、例えばSales & Lease Backの物件でオペリースが廃されるということがあると、　リースのインセンティブが下がってくることが想定できるのですが、リース会計基準の変更を踏まえたうえでのアクイジションの影響、考え方について整理されているものがあれば教えて頂きたい。
A：リース会計の影響のところですが、これに関しては我々も注視しております。今のところ何か大きくこれによって案件が減ったとかそういう状況はありません。我々もこれまで上場会社向けにCRE提案している中に、IFRSとかでやってらっしゃるところもおられました。実際、武田薬品もIFRSですし、彼らはリースバックしていますけれども、会計上どのようにされているかは分かりませんが、何らかの形で持たれていると思うんですけど、そういった処理になっているのかなと思っています。注視はしているものの、足元でも上場会社向けでリースバックの話もさせて頂いているので、若干、その会計処理がアセットを積んで、賃借料を償却費と金利で払うみたいな変更になるというのは聞いてはいるんですが、今、足元の状況でそのことによる取得活動に影響っていうのは、今のところないのかなというところです。
質問がないようですので、これにて 質疑応答の時間ですね 終了させていただきます。
以上持ちまして産業ファンド投資法人2023年7月期（第32期）決算説明会を終了とさせて頂きます。本日はお忙しい中ご参加頂き、誠に有難うございました。