東海道リート投資法人 2025年1月期決算概要
東海道リート投資法人
2025年1月期（第7期）決算動画説明書
○動画 https://net-presentations.com/2989/20250318/a3r3jikkqa9/
○説明資料
https://www.tokaido-reit.co.jp/file/ir_library_term-70e8492b7a8f5f23373e7ddebf02900e051532a1.pdf
○説明者 東海道リート投資法人 執行役員 兼
東海道リート・マネジメント株式会社 代表取締役社長 加藤 貴将
○説明
3月18日に公表しました、第7期決算説明会資料に基づき説明させて頂きます。
先ずは、改めまして、東海道リート投資法人のエクイティストーリーについて説明致します。3頁をご覧ください。東海道リート投資法人は、右の図の青線で囲われた東海道地域を投資対象としております。左下のグラフの通り、東海道地域等は、日本の製造品出荷額の上位9件のうち、8件を要する日本を代表する産業地域です。このような製造業の強い地域を投資対象エリアとしており、このエリアにある不動産は、この産業の強さを背景に安定した運用が可能であると考えております。
4頁をご覧ください。東海道地域等の中でも、日本を代表する産業地域が県を跨いで広がる、静岡県、愛知県、三重県の3県を重点投資エリアとしています。このエリアには、産業集積と人口集積が進んでおり、魅力的な不動産への投資が可能であると考えております。
5頁をご覧ください。投資対象地域は、東海道地域等に90%以上とし、静岡を核とする産業地域に対して60%以上を重点投資していく予定です。主な用途対象は産業インフラアセット、生活インフラアセットで、夫々25%以上として安定的なポートフォリオを構築致します。この地域のアセットの魅力としては3点、①産業地域の持続的な強い経済を背景としたアセットであること、②強い経済に裏付けられた優良なテナントであること、③不動産価格変動リスクが相対的に低い投資であることが挙げられます。
続いて6頁以降が今回の決算ハイライトとなります。7頁をご覧ください。こちらが第7期の決算の纏めになります。第7期の一口当たり分配金は3,335円となりました。公表済みの予想に対しては＋5円となります。一口当たりのNAVについては、第8期初の公募増資後の数値を記載しておりまして、114,975円となります。外部成長では、第7期末の資産規模は545億円で、第8期初での公募増資を経て614億円としており、資産規模はIPO 時の2倍に成長しました。内部成長では、期末稼働率99.7%、期中平均稼働率が99.6%と、安定稼働を維持しながら賃料も堅調に推移しております。
財務戦略面では、第7期末の有利子負債総額28,950百万円、第8期初での公募増資を経て32,690百万円となりました。今後も戦略的な長期化 返済期限の分散化の進展を目指してまいります。又、公募増資後の総資産LTVは48.3%となり、引き続き40から50%の範囲内でコントロールしていく方針です。金利上昇も見込まれますが、今後のインフレ環境をポジティブに捉えて、賃料増額などでしっかりと分配金の成長をしていきたいと考えております。
8頁をご覧ください。第7期実績について予想との対比になります。左側が1月に公表した直近予想との比較、右側は当初予想との比較になります。第7期実績の営業収益は2,009百万円。営業費用については916百万円で、営業利益は1,093百万円となりました。営業外費用は163百万円で、当期純利益は928百万円となり、第7期の一口当たり分配金は3,335円となりました。
続いて9頁をご覧ください。第7期実績について第6期との対比になります。第7期は、期中において、いなべロジスティクスセンターの賃料改定があり、営業収益は109百万円増の2,009百万円となりますが、賃料増額に伴う賃貸費用の計上があり、営業費用は114百万円増の916百万円、営業利益は1,093百万円となります。営業外費用は20百万円減の163百万円で、当期純利益は14百万円増の928百万円、一口当たり分配金が3,335円 となります。
続いて10頁をご覧ください。第8期、第9期の業績予想となります。第8期は、期初の公募増資の影響で営業収益は2,278百万円、第7期実績対比で268百万円増加する予定です。営業費用については、第7期実績対比で39百万円増の956百万円、営業利益は1,321百万円と、第7期実績対比で228百万円増加となる予定です。営業外費用については、支払利息と融資関連費用の増加を見込んでおり275百万円、経常利益は1046百万円を見込み、一口当たり分配金は3,299円を予想しています。次に 第9期になります。こちらは第8期収益予想との比較となります。営業収益については2,282百万円と4百万円の増加、営業費用については1,010百万円と53百万円の増加で、営業利益は48百万円減の1,272百万円を見込んでおります。営業外費用については、51百万円減の224百万円、この結果1口当たり分配金は3,306円を予想しております。
資料の11頁をご覧ください。本投資法人の分配金の推移および分配金水準に対する考え方です。第2期からの分配金の推移ですが、薄い青の部分が固都税効果分であり、それを控除したベースの巡航分配金を、徐々に上げてきていることが見て取れるかと思います。今期は3,335円にて着地、第8期は3,299円、第9期については3,306円を予想しております。巡航分配金については、利益配当のみで年間6,500円から6,600円の水準を維持し、今後も成長を維持することにより、巡航分配金の更なる向上を目指してまいります。
次にポートフォリオの運用状況について説明致します。13頁、14頁をご覧ください。第6期末にポートフォリオ全体で99.5%であった稼働率は、第7期末99.7%で着地しました。大半の物件で95%以上の稼働を確保しております。又、ポートフォリオ全体の賃料坪単価 も安定的に推移しております。
15頁以降に、物件の説明を記載しております。いなべロジスティクスセンターについては、昨年9月末の現テナントとの契約の期間満了に伴い、新規契約の締結と同時に賃料増額を実現しております。テナントとの対話により、ニーズを捉えたリニューアル工事を実施するなど、効果的な運用を通じてポジティブな関係を構築できており、今回の増額に結びついたものと考えております。
16頁をご覧ください。セントレアロジスティクスセンターについては、第7期末現在で倉庫部分は満床、事務所部分を含む全体でも99.2%の高い稼働を維持しております。
17頁をご覧ください。松阪ロジスティクスセンターについては、本投資法人が優先交渉権を保有する隣地での開発案件が、予定通り昨年3月に竣工しており、今後タイミングを見て取得に繋げていきたいと考えております。それ以降にも、既存物件を記載しておりますのでご確認頂ければと存じます。
次に財務状況の説明です。23頁をご覧ください。第8期初の公募増資後の主な財務指標について記載しております。有利子負債総額は326億円、平均借入金利は1.37%、平均借入期間3.7年、平均残存期間は2.1年、固定比率は25.1%で、今後も戦略的な長期化、返済期限の分散化の進展を目指してまいります。又、第8期初の公募増資により、あおぞら銀行を新たに招聘し借入先の分散化が進みました。公募増資後の総資産LTVは、右下の通り 48.3%となり、今後も40%から50%の範囲内でコントロールしていく方針に変更はありません。
続いて第3回公募増資の概要について説明致します。25頁をご覧ください。東海道リート投資法人は、2021年6月に資産規模303億円で上場しましたが、産業地域の豊富なニーズを取り込む投資を継続し、今回の公募増資を経て614億円とIPO 時より2倍に成長しました。今回公募増資での新規取得資産は、昨年12月に取得したAIG京都ビルを含め、愛知県みよし市と神奈川県開成町の工場底地2物件、住居系アセット4物件、合わせて7物件、84億円ですが、いずれも産業の色濃い地域に立地した魅力的な物件です。資産規模614億円となり、1,000億円の目標に対しては順調に推移しております。
次に26頁をご覧下さい。左の列が2024年7月末現在の状況で、一番右の列が今回のPO後のポートフォリオの状況です。平均鑑定NOI利回りは5.4%を維持し、平均償却後NOI利回りが4.6%から4.7%へ上昇しました。又、表の下、3段については、インフレ対応についてPO後初めて記載した項目です。契約上、インフレへの対応の手当がなされているアセットの比率は、全体の約98%と非常に高い割合となっています。今後継続した物価上昇に伴う賃料上昇の可能性もありますが、東海道リートのポートフォリオは、インフレに対応することが可能であるものと考えております。本投資法人は、引き続き産業地域で優良な物件を確保していきます。
27頁をご覧ください。今回取得の7物件は、産業インフラアセットが青の①、②、③、生活インフラアセットが赤の①から④になります。いずれも、産業集積、人口集積が進んだエリアに立地しています。又、今回、京都府、神奈川県と新しい地域での取得ですが、これらが、これまで投資してきた地域と似た産業地域であり、それに伴う人口集積も進んだ魅力あるエリアであることが読み取れるかと思います。
28頁、29頁をご覧ください。第7期取得済み資産のAIG 京都ビルです。取得価額1,510百万円、鑑定NOI利回りは4.8%という魅力的な水準で、AM会社独自ルートでの取得です。取得のポイントの1点目はエリアの優位性です。京都市は産業、人口ともに高度に集積する産業地域で、豊富なテナントニーズがあります。右下の地図にある通り、本物件は、京都駅から郊外のエリアまでを含む自動車アクセスに優れております。道路幅員51m の五条通りと17mの大宮通りの交差点に位置し、京都市の東西南北いずれへもアクセスしやすく、郊外への営業車での移動が見込まれるテナントからのニーズが高い物件です。又、京都の市街地は纏まった土地が限られており、新たなビルの供給は限定的なため、本物件は希少性の高い物件になります。
続いて29頁をご覧ください。2点目はテナントの優位性です。本物件は、テナント数11のマルチテナント物件で、事務所部分の契約期間に応じた、賃料増額交渉が可能なインフレ 環境に対応した物件です。本物件の賃料ギャップは平均で8.3%と、相応のアップサイド余地を見込んでおります。左下の折れ線グラフの通り、京都市内全体で見て、足元1年は空室率が下落傾向なのに対して、平均賃料は上昇傾向を示しており、マクロ環境は良好です。3点目は物件と立地の優位性です。本物件は、損害保険会社の支店として建築された格調高い スペックのビルで、駐車場を多く備え、営業用の社用車のニーズが高いエリア特性に対応しております。本投資法人として、社用車のニーズに対応して高稼働で運用が続く、ミッドビルディング四日市と同様に、ポートフォリオへの貢献が期待できる物件です。今後は本物件の内部成長余地を実現する運用を行っていきたいと考えております。
続いて30頁、31頁をご覧ください。今回本投資法人として、初めて公的不動産、即ちPRE物件への投資となる「みよしインダストリアルセンター」です。取得価格は580百円、鑑定NOI利回り6.3%と、非常に魅力的な水準で、AM会社独自ルートで相対での取得となります。取得のポイントの1点目は、エリアの優位性です。みよし市は右側の航空写真にある通り豊田市に隣接し、トヨタの製造拠点や関連産業が集積する一方で、名古屋市の住宅地から30分圏内でもあることから、通勤利便性も高いエリアです。みよし市の1k㎡あたりの製造品出荷額は、愛知県内3位と高度な産業集積が見られます。
続いて31頁をご覧ください。2点目はテナントの優位性です。本物件のテナントは、乗用車や商用車の塗料メーカーで、業界において世界をリードするグローバル企業です。本物件は、当該テナントの国内での先端技術の研究拠点として長年活用しており、建物を含めた大きな設備投資を行っています。又、本物件はトヨタ本社に隣接しながら、日本のほぼ中央に位置し、全国に分散する自動車メーカーへのアクセスは良好な重要拠点です。
このため、テナント密着性は非常に高いものと認識しています。3点目は物件立地の優位性です。本物件は、もともと愛知県紀陽町が開発した研究開発工業団地です。テナントは、この工業団地の開発初期から立地しており、その期間満了に伴って本投資法人で取得の機会を得たものです。右下の円グラフの通り、日本のPRE公的不動産の市場は、国内不動産市場の約33% 、約1,000兆円相当となり、大きなポテンシャルがある市場です。本投資法人は、いち早くPRE市場からの取得を行い、運用の知見を積むことで、この市場のポテンシャルを投資法人の成長に繋げていきたいと考えております。
続いて32頁、33頁をご覧ください。本投資法人が、初めて神奈川県で取得した、底地アセットの開成町インダストリアルセンターです。取得価格1,590百万円、鑑定NOI利回り5.5%と、非常に魅力的な水準で、AM会社独自ルートで相対での取得となります。取得のポイントの1点目はエリアの優位性です。製造品出荷額が全国2位の神奈川県において、本物件が所在する開成町は、人口増加率が第1位の町です。本物件のような工場のほか、企業の研究開発センターなども多く立地しております。
続いて33頁をご覧下さい。2点目はテナントの優位性です。本物件のテナントは、自動車部品を中心としたアルミダイカスト製品のメーカーで、金型設計から加工、組み立て、検査に至る一環体制を持ち、独自の開発力に定評があります。又、テナントとの賃貸借契約において、3年ごとに実施される、固定資産税評価額の評価替えが行われるタイミングで賃料改定が行われるため、インフレに追随した賃料改定が可能な立て付けとなっております。3点目の物件立地の優位性についてです。本物件が所在する開成町は、人口増加が継続する希少な地域であり、豊富な労働力の確保が可能です。本物件から最寄りの東名高速大井松田インターチェンジまで車で8分と、道路アクセスに優れるほか、小田急線の開成駅まで徒歩6分と交通利便性に優れた地域で、従業員の確保にも適した立地といえます。又、本物件は、駅前の分譲マンションの並びに位置しており、将来的には優れた道路アクセスを生かして、物流などの産業関連施設や商業施設など、多様な代替性を検討可能です。
34頁をご覧下さい。ここから住宅4物件の紹介です。先ずは34頁左側、愛知県刈谷市に立地するソシオ刈谷東新町A棟・B棟になります。取得価格は2,080百万円、鑑定評価額は2,100百万円、鑑定NOI利回りは5.1%です。本物件は、人材派遣会社が一棟借りし、周辺の自動車メーカーへバス便を運行して人員の発派遣を行うほか、この人材派遣会社が周辺のメーカーへの派遣拠点として、派遣員の初期的な研修拠点としても長く利用されております。
物件周辺は、トヨタのお膝元として、周辺にはアイシン、デンソーなどのTier1以下、トヨタを頂点とするサプライチェーンが構築されており、人材派遣会社はこれらからの製造受託も期待できます。一方で、周辺に本物件のような大規模の賃貸レジは少なく、新規供給があまりないことから、競合物件が少ない点で競争力は高いものと判断しております。続いて34頁右側、愛知県常滑市に立地するエンブルエール常滑新開町になります。取得価額は1,070百万円、鑑定評価額は1,090百万円、鑑定NOI利回りは5.0%です。本物件は、大手航空会社の社宅として利用されており、セントレアに勤務する社員が居住しています。周辺には同社の社宅が数棟ありますが、その中でも本物件は2020年築と最も新しく、人材確保の競争力の点から、会社としては本物件への集約を進めており、今後も安定した運用を見込んでおります。本物件から最寄りの名鉄常滑駅を利用して、セントレアまで20分程度とアクセスに優れております。
続いて35頁をご覧ください。頁左側、三重県四日市市に立地する四日市エンブルコートです。取得価格は670百万円、鑑定評価額は677百万円、鑑定NOI利回りは5.4%です。四日市市は、臨海部の重工業や内陸部の半導体産業など多くの産業が立地しており、その企業群に関連する単身者の賃貸ニーズに対応した物件です。本物件は、最寄りの近鉄四日市駅まで徒歩7分と、好立地の物件です。続いて頁右側、名古屋市東区に立地する古出来エンブルコートです。取得額は900百万円、鑑定評価額は908百万円、鑑定NOI利回りは4.3%で、2020年築の築浅物件です。本物件は、栄など名古屋中心部へのアクセスに優れており、本物件から徒歩2分の古出来町バス停は、地下鉄並みの運行本数である名古屋市基幹バスが運行しており、ラッシュ時間帯はバスレーン設定され、栄まで20分程度と高い利便性があります。栄周辺へのアクセスに優れる一方で、稼働も安定的に推移しており、安定した運用が期待できる物件です。
続いて36頁で、賃料ギャップを埋める内部成長と、インフレに対応可能なポートフォリオである点について説明致します。新規取得資産の7物件を含めた全保有物件について、今後のインフレ環境下での運用における特性を分類しています。先ず、ポートフォリオの中でテナント数が10以上の物件、即ち、住居系アセットや物流、産業ビジネスアセットなどは賃貸借契約も短く、今後のインフレ環境下において、賃料改定時に増額交渉の機会が多くあり、インフレに先行・追随しやすい特性があると考えております。
これらをインフレ先行アセットと分類することとしており、ポートフォリオ全体の41%を占めております。インフレ対応で中核的な役割を果たす予定です。又、テナント数が7以下のアセットも、契約期間が短いものは、同じく早期に賃料交渉の機会があり、インフレに対応できることから短期契約アセットと分類し、これがポートフォリオ全体26%となります。又、残存期間は少し長いものの、1年、3年、5年など定期的な変動に合わせて条件変更が行われる、経済変動条項がついたインフレ追随アセット27%、その他一般的な経済変動状況付いたインフレ対応 アセットが4%と、全体の98%のアセットが、何らかの形で今後のインフレ状況に対応しております。このように本投資法人のポートフォリオは、インフレ環境が進んだとしてもしっかり対応でき、安定性のみならず一定の成長性を兼ね備えたポートフォリオであることがこちらの頁でご覧頂けるかと思います。
37頁をご覧ください。公募増資で取得した7物件を加えた、ポートフォリオ全29 物件の状況です。新規取得資産は、産業インフラアセットが青字の3物件、生活インフラアセットが赤字4物件の合計7物件になります。概ね、鑑定NOI利回り5%以上での取得となり、利回りを維持しつつ、産業インフラアセットと生活インフラアセットの比率が、4対6程度とバランスの良い構成です。海外インフレの影響で好調が続く製造業が集積する地域において、工場底地を高利回りで取得できたことや、住居系アセットの追加取得を含め、インフレ対応は、更に可能なポートフォリオに成長できたこと、これが今回の公募増資の大きな意義と言えるかと思います。
続いて38頁以降で今後の成長戦略について説明致します。
39頁をご覧ください。これまでのメインスポンサーによる開発に加え サブスポンサーやビジネスパートナーとの共同を推進し、AM会社が主体的に関与することで、更なるパイプライン拡大を進めています。
40頁、41頁をご覧ください。メインスポンサーである、ヨシコンで開発中のエンブルエール浜松城北です。本物件は、静岡大学浜松キャンパス近くにヨシコンが開発する学生マンションで、エリアでも希少な食事付きのサービスのある学生マンションです。親御さんからも好評な物件になると考えております。
42頁、43頁をご覧ください。開発パイプラインである静岡市駿河区の恩田原ロジスティクスセンターです。本物件は、メインスポンサーのヨシコンのほか、サブスポンサーの木内建設と清和海運3社と、AM会社とが連携して開発する物流アセットです。本物件は、東名高速道路の日本平久能山スマートインターチェンジに近接した土地で、一帯は静岡市内では数少ない開発の余地のある大規模平地です。
44頁、45頁をご覧ください。開発中パイプラインのエンブルタウン豊橋富士見台です。本物件は、メインスポンサーのヨシコンが自動車メーカーの社宅跡地を取得し、複合開発を行い、その商業施設部分を東海道リートで取得予定です。現在開発ブリッジを通じて開発を行っており、一定期間経過後にタイミングを見て取得に繋げたいと考えております。
46頁をご覧ください。メインスポンサーの開発案件である掛川市プロジェクト、島田プラザについて記載しております。これらもスポンサーがリートへの売却を前提に開発、ブリッジをしている物件になります。
47頁をご覧ください。今回の公募増資を経て資産規模が614億円になり、1,000億円の目標に対して着実に進捗しております。本投資法人は、中長期の目標として資産規模2,000億円を掲げておりますが、2,000億円の成長については、我々AM会社が主体的に関与しながら、しっかりとパイプラインを積み上げていきたいと考えています。投資環境は一層厳しくなる中ではありますが、本投資法人の投資エリアにはまだまだ潜在的な投資機会が多くあると考えております。当社としては、スポンサー各社のほかエリアのパートナー企業とともに、この投資機会を更に多くの投資家の皆様に提供していきたいと考えております。今後も、投資環境をしっかりと見極めつつ、投資主価値の向上に資することを念頭に、資産規模の成長を達成していきたいと考えておりますので、ご支援のほど宜しくお願い致します。
48頁は、多様なルートからの物件取得を示した頁になります。本投資法人は、スポンサー独自ルート、スポンサー開発、スポンサーブリッジSPC、およびAM会社独自ルートの夫々について、多様なプレイヤーと連携しながら取得を推進します。
続いて49頁、50頁は、工場を含めたアセットタイプの拡大についての説明です。東海道リートは、産業地域の製造業へのCRE 提案で、物件取得を通じ企業の成長戦略をサポートしていきたいと考えております。テナントとなる企業や産業としての持続可能性を確認し、土地の価値を正確に把握しながら取得に繋げていきたいと考えております。
50頁をご覧ください。製造業の置かれている事業環境を考慮すると、CRE 提案による工場と土地への投資機会は、今後も高まるものと考えております。今後も投資家のご期待に応えながら、スポンサーやビジネスパートナーとともに、産業地域におけるCREニーズを掘り起こしつつパイプラインを拡大し、運用会社の独自ルートを生かした第三者物件の探索も含め、資産規模2,000億円を目指して成長し、投資主価値の向上に努めていきたいと考えております。又、インフレ環境、金利上昇環境ではありますが、この環境変化をチャンスと捉え、産業地域を背景とするポートフォリオの強みを生かし、投資主価値の向上を見据え、巡航分配金水準をしっかり向上させていきたいと考えております。ご支援のほど宜しくお願い致します。
以上で説明を終わります。有難うございました。
