スターツプロシード投資法人 2022年4月期決算概要

スターツプロシード投資法人
2022年4月期（第33期）決算説明動画配信説明書
動画 　https://www.net-presentations.com/8979/20220614/gsdhhdgfu/
資料　
https://www.sp-inv.co.jp/file/top_financial-69845332b67d9e4a4279761503986e43fd8ec1b3.pdf
説明者 　スターツアセットマネジメント株式会社　代表取締役、
　　　　 スターツプロシード投資法人　執行役員　平出　和也
説明
第33期決算説明を始めます。3頁の決算ハイライトをご覧下さい。期初の分配金の予想が
4,520円でしたが、結果として4,718円となり約200円程度期初の予想を上回る結果と
なりました。内容としては下に記載の通り、外部成長でプロシード中野新橋を売却しました。
その譲渡価格が760百万円、譲渡益が69百万円となり、この譲渡益の投資家への還元が、
分配金の予想を上回った大きな要因の一つです。又、この物件の売却に伴いプロシード
錦糸町2を取得しました。この物件の入替えを通じてポートフォリオの質的向上を継続
して進めています。続いて内部成長ですが、期中の平均稼働率が96.5%。これまで続けて
来た「95%以上の稼働率を安定的に維持する」ということをコロナ禍の中でも達成すること
が出来ました。又、期中の平均稼働率も昨年同期比でプラス0.7ポイントとなり、順調な
稼働を達成することが出来ました。併せて、新規の入替え時の賃料についても増額は、
プラス0.9%を達成することが出来ました。以上のようなことを合わせて、コロナ禍の中
ではありましたが、非常に安定的な、着実な業績を達成することが出来ました。続いて財務
状況ですが、総資産LTVについては従前と変わらず50.6%となりました。鑑定LTVに
ついても44.6%と横這いの数字です。固定化比率については第33期末で47.3%でしたが、
今次のリファイナンス後には約60%まで上昇する見通しです。
続いて4頁に、新型コロナウイルスによる影響について纏めてあります。こちらも、従来
から説明しているように、コロナ禍の中でも安定した数字を確保しており、96%以上の
稼働率が安定して継続しており、コロナ禍の影響もごく僅かになってきていて、大きな心配
をするような状況ではなくなってきているという認識です。
続いて5頁に、具体的に新型コロナウイルスによる影響について、新規の入居件数、解約
件数を纏めていますが、これらも昨年の2020年度と比べても大きな変動はなく、寧ろ、
新規の入居件数も増え、解約件数は減少しており、昨年に比べると全般的に回復傾向にある
ということです。又、各テナントからの賃料の減額等新しい交渉については、33期に
おいては、特に新しいものはありませんでした。そして、住居のテナントについては、僅か
に賃料の減額要請等があり、それに応じたものもありますが、全体とすると総額にして
21万円程度の影響であり、投資法人の運用に影響を与えるのは極限定的ということです。
ということで纏めると、コロナ禍の中でも安定的な稼働、賃料についても確保することが
出来ているので、コロナの影響からは脱却をしていているという認識を持っているところ
です。
続いて第33期の決算の実績について説明をしたいと思います。6頁をご覧下さい。
第33期の決算実績としましては、営業収益3,224百万円、営業費用で1,810百万円、営業
利益1,413百万円となり、一口当たりの分配金が4,718円となりました。そして期中の
平均稼働率が96.5%となりました。下段に主な増減の要因を纏めておりますが、賃料共益費
の増加、更新料の増加、これは繁忙期（1~3月）が含まれる期であり、賃料収入が相応に
増えているということです。こういった取組みの他に物件の売却等もあり、結果、分配金に
ついては4,718円になりました。
続いて業績予想になります。7頁をご覧下さい。第34期の分配金が4,550円、続く大35期
については4,570円と言う予想を発表しております。前提となる稼働率は第34期について
は96.2%、第35期については96.5%としておりますが、これらは現在達成出来ている
稼働率から若干保守的に、着実に達成できる水準を設定したうえで、分配金の水準を予想
しております。この予想の前提としては、物件等の入替えを行わない場合で4,550円程度の
分配金であり、従来続けてきたような物件等の入替えがあった場合には、相応の譲渡益等が
あればこれに加えて配当するということも、十分可能であると思っております。先ずは、
物件等の入替えを行わない前提で、申し上げた分配金の水準ということです。
続いて投資主価値向上に向けた現状の課題と今後の取組みということで纏めております。
8頁をご覧下さい。ここ数年来続けてきた物件の入替え等を通じて分配金を増やしていくと
いう取組みが奏功した結果、NAVの倍率も1倍を安定的に超えるような水準まで来ており
ます。とはいえ、1倍を達成したということに満足することなく、更に投資口価格の評価を
高めていくような取組みを今後も継続をしていきたいと思っております。又、資産規模の面
においては、リートの競合他社に比べると、まだ相対的に劣後しているという認識は持って
おり、今後公募増資をして規模的な成長をしていく機会を積極的に模索していきたいと
思っております。本投資法人が今後実施すべき取組みとして3点纏めております。
1点目は、従来通り機動的な物件入替えを通じポートフォリオの質的向上を行っていく。
そして保有資産譲渡に際しては、譲渡益等があれば還元していく。中長期的にNOIの向上
に努めるべく、物件取得による資産規模拡大も考慮し、総合的な成長を目指していきたい
と考えております。
2点目は、パイプラインの取得を通じた流動性・安定性の向上ということで、市場競争力の
あるスポンサー開発物件等を取得し、安定的かつ魅力的なポートフォリオを作っていき
たいと考えております。
3点目としては、余剰資金の積極的な活用ということで、従来やってきた自己投資口取得等
の施策もありましたが、今のところはNAVの倍率も1倍を超えていることもあり、自己
投資口の取得というよりは、自己資金を活用して資産規模の拡大に資するような施策に
取組んでいきたいと考えております。
9頁をご覧下さい。投資口価格の推移ですが、このグラフにあるように、20万円を超えて、
23万円程度、直近では24万円程度の株価で安定的に推移をしております。併せて東証の
リート指数に加えてもアウトパフォームしているということで、これは、我々がこれまで
やってきた取組みの方針を、投資家の皆様にもご評価頂けているということと理解して
おり、従来の積極的な物件の入替え施策を今後も続けていきたいと考えております。
次の10頁に入替えの方針等を纏めており、又、過去の入替えの実績等もございますが、
基本的に築年数が相応に経過した、それから、規模的のさほど大きくない物件を譲渡して、
スポンサーのパイプラインの中にあるような物件と入替えをするという取組みを今後も
継続をしていきます。その中では、手放す物件の金額より、取得する物件の金額を増やして、
手元資金を有効に活用しながら、入替えを通じて資産規模の拡大も行えるような取組みを
従来から進めておりますが、今後も続けていきたいと考えております。
では具体的に第33期に取得した物件を紹介したいと思います。11頁をご覧下さい。
プロシード錦糸町2という物件を、2022年4月1日に取得しました。取得金額は537百万
円です。この物件はスポンサーであるスターツグループが、比較的強みを有する城東エリア
の物件、特に錦糸町ということで東京周辺への通勤にも便利で、非常に繁華性も高いという
立地で、しかもスターツグループの既存の取引先が保有していた物件を手放したいという
ことで、今回取得することが出来ました。スターツグループならではの取組みが功を奏して、
物件の取得に繋がったと言えます。且つ、グループが強みを発揮できる城東エリアの物件と
いうことで、物件の取得を行うことが出来ました。
続いて12頁をご覧下さい。物件入替えによる効果ということで纏めております。前回の
増資から5年を超える期間が経っておりますが、その間で、取得金額で言うと63億円程の
成長を遂げました。NOIについても2億円を超える積み増しが行われております。一口
当たりのNAVも4万円程度増やすことが出来て、23万円強という水準になっております。
分配金も物件の譲渡益等があった場合で4,700円というところですが、巡航の分配金も
4,500円を超えるところで、順調な分配金の成長も、従前と比べると行うことが出来ている
と認識しております。
13頁をご覧下さい。稼働率の推移と背景についてですが、継続して稼働率が95%以上を
コロナ禍の中でも安定的に推移してきています。特に直近のところでは、0.7ポイント程
底上げをすることが出来ており、そうした影響からも脱却して従来の高稼働を維持できる
状況になってきております。併せて、賃料の水準についても0.9%ですが、微増傾向を維持
しながら稼働の底上げも図れてきており、現在の物件の稼働については大きな心配をして
いないというところです。
続いて14頁に、ポートフォリオの構築方針について纏めております。従来通りシングル
タイプ、DINKSタイプ、ファミリータイプと夫々のタイプの物件について、バランスよく
賃貸住宅市場の中で、存在しているようなバランスに合わせて、我々も物件を保有していく
という、従来の方針の通りポートフォリオの構築を行ってきております。こういった取組み
が安定的な賃料の維持、或いは、高稼働の維持に繋がっているのではないかと、思っており
ます。その中でも特に、中堅所得者層の方々が無理なく借りて頂ける賃料帯の物件に、我々
は後押しをするということで、そこはコロナ禍と言ったタイミングでも、我々が達成して
いるような安定的な稼働に繋がっているというように理解しております。
15頁には、この半年間における賃貸借条件の推移について纏めてあります。一番上が新規
契約時と従前契約時の賃料差についてですが、変動率については0.9%と微増傾向を維持す
ることが出来ました。一方で、増額出来る件数の割合については、若干減ってしまって48.7%
ですが、トータルの増額はいじすることが出来ました。続いて更新時の賃料改定についても、
更新時の増額幅については、増額出来る件数については19.5%と若干弱含んではおります
が、全体で言うと変動率0.3%ということで、更新時も特に減額等もなく、着実に賃料の
増額に繋がるような改定を続けることが出来ておりま。礼金等の設定についてですが、従来
よりは若干増額の割合が増えまして、1~3月の繁忙期であったこともありましょうが、
1年前と比べて増額をすることが出来ております。以上ように、新規の賃料、更新、礼金等
総合的に見ても、特に悲観するような要因はないと考えております。
続いてポートフォリオ全体の入居数についてです。16頁をご覧下さい。コロナ禍の中で、
積極的に引っ越しをされたいという方もそんなに多くなかったということも影響しているかもしれませんが、従来と比べると平均の入居年数が年々増えて来ております。これは、我々にとって入替りの時の賃料の増額とも、僅かではありますが、入替え時のダウンタイム
等を考えると、平均入居年数が着実に増えていくことについては、我々にとってはNOIの
増額に繋がると理解しており、引続き快適に、特段の不満なく、長い年月を安心して住み
続けて頂けるということが、投資法人にとっても喜ばしいことと理解しており、正に
そのような傾向になっております。
続いて17頁では鑑定評価等について纏めております。ご覧のように、鑑定評価額も前期と
比べると10億円程上回っておりまして、鑑定評価上の総額では1,000億円を超えるような
水準に来ており、相応の含み益を有している状況です。今後も物件の入替え等では、鑑定
評価額以上での売却を目指しておりますので、そのようなケースには一定の割合で譲渡益
も発生し、それを投資家に還元をしながら着実な成長に繋げて行きたいと思っております。
続いてLTVの推移です。18頁をご覧下さい。特に増資等もなく来ましたので、LTVに
ついては横這いということです。鑑定評価ベースのLTVについては、鑑定評価額が
上がったので若干低減したということになります。
19頁は財務状況についてです。ここでは、将来の金利高を見据えて、リファイナンス時に
有利子負債調達時の金利の固定化、期間の長期化を、一定のコストをかけながら積極的に
取り込みたく思っており、ここ数年続けてきた方針を、今後も継続していきたく考えている
ところです。信用格付けの状況としては、直近ではJCRからA－（ポジティブ）の格付け
を頂いております。
続いてリファイナンスの状況等についての説明を言うことで、20頁をご覧下さい。今回の
5月24日の借換えのタイミングで、新たに常陽銀行が加わり、りそな銀行を初めとした
主要取引行に、スポンサーグループが緊密に取引をしている地域の金融機関を、リートの
取引の中にも加わって頂くということの取組みの一環として、今回は常陽銀行が加わり
ました。これは、単に金融機関の行数を増やしていくということではなく、今後の公募増資
を再開した場合の資金調達の余力、色んな取組みのし易さということも考えて、取引行を
戦略的に、且つ、着実に増やしていくという取組みを、今後も継続をして行っていくという
ところです。又、今回の借換えにおいて、6年、及び、5.5年の借換えを行い、いずれも
固定金利にするということで、この借換えを経て、現在の有利子負債における固定化比率は、
60%まで上がってきております。これも数年来借換えの度に、固定化の調達を実施すると
言ってきており、結果、将来の金利高にも備えるような取組みも着実に行えるようになって
きました。
続いてサステナビリティに対する取組みについて21頁をご覧下さい。特に環境面等に配慮
しながらリノベーションを積極的に行ってきております。具体的に紹介しておりますのが
新宿の例とプロシードK2という柏の物件です。屋上にあった集会場を、法的には問題ない
ことを確かめたうえで、賃貸の部屋としてリノベーションをして、借りて頂くことが出来、
実際に入居してもらっているという状況です。
又、22頁にはBELSの認証について記載しております。今回、新たに仙台の物件も、
三ツ星ですが、取得することが出来ました。それから、JCRのグリーンファイナンス・
フレームワークの評価も取得しました。それから、GRESBリアルエステイト評価の取得に
向けて、10月の結果公表に向けて準備を進めている状況です。又、グリーンボンド等の
発行も従来行いましたが、今後もBELS認証を受ける物件を増やし、ボンドの発行も
行っていきたいと思っています。又、屋上へのソーラーパネルの設置をした物件の取得も
行っており、今後は保有物件の中で、ソーラーパネルを置くことが出来る物件がないか
どうかを検証していきたいと思っています。
又、23頁ですが、従来我々の特長としてお伝えしておりましたソーシャルへの取組みで、
PFIとかPPPへの取組みも、従来通り積極的に行っており、こうした取組みの中から
リートの保有資産に繋げて行くという取組みも従来通り続けていきます。
24頁に記載の如く、ガバナンスに関しても、従来通り積極的に進めており、それから、
セームボート出資についての考え方についても整理して、次回以降の投資主総会で、運用報酬の体系の見直しも含めて色々取組んでいきたいと思っています。
続いて25頁です。具体的にサステナビリティに関する取組みの中で、消費エネルギーに
ついてのKPI設定を行い、エネルギーの消費量とかCO2の排出量とか水の消費量に
ついても我々なりの目標を設定して、それに向けて具体的な取組みを行い始めました。特に
我々は賃貸住宅が主な運用資産ですので、共有部の電力の調達については、再生可能
エネルギー100%の電力プランに順次変えていくという取組みも、今年の4月から行い
まして、71物件、全体の66%において、こうした取組みを実施しました。
続いて投資主の状況について、26頁をご覧下さい。コロナ禍の中ではありましたが、
積極的にWeb会議等を通じてIR活動も行った結果、海外の投資家の割合が従来に比べて
増えて来ました。又、機関投資家についても従来に比べて着実に増えて来ております。
このような傾向を、我々は歓迎しておりまして、今後も積極的なIR活動を通じて投資口を
保有していただける方々の裾野を広げていきたいと考えております。
28頁をご覧下さい。第33期の主な取組み、及び、第34期以降の運用方針ということで
纏めております。先ず、外部成長については、第33期については中野新橋の物件を売却
しました。併せてプロシード錦糸町2の取得を行って、平均築年数の改善等を行っており
ます。又、ウエアハウジング物件を取得することで、ポートフォリオの質的向上に繋げて
おります。又、新松戸の土地を取得し、リートに開発をする。それから大阪の中央区
の物件の取得等も行うことが出来て、将来に向けてパイプラインを積み増すという取組み
も行うことが出来ております。又、第34期以降の取組みついては、スポンサーのパイプ
ラインの中にありました石川台の物件を取得しました。それから今後も物件の入替えを
通じて規模的な成長、タイミングを見て公募増資の再開などを行い、早期に資産規模が
1,000億円を超える規模に成長していきたいと思っております。内部成長においては、従来
通りきめ細やかな管理運営の徹底を今後も続けていきたいと思っております。又、資本的
支出を活用して大規模修繕、設備更新等を行い、ESGの推進にも繋げていきたいと思って
います。又、財務戦略については、従来通り保守的なLTVのコントロールを行いながら、
リファイナンス時には固定金利での調達等を行い、財務の安定性をさらに高めていく
取組みも従来以上にやっていきたいと思っています。
続いて分配金の推移です。29頁をご覧下さい。直近では4,718円、時期の予想は4,550円。
この4,550円は、物件の売却、入替え等の譲渡益を含まない巡航の分配金ですが、これを
着実に4,000円台の後半に持って行けるように努めていきたいと思います。更に、物件の
入替え等が行われた場合には、譲渡益を還元するということも取り組んでいきたいと思い
ます。
その背景にありますのが、次の30頁にありますようにスターツグループとの協力体制
なども充実させていくということで、本投資法人の着実な成長が、スポンサーグループの
スターツグループのビジネス展開、事業展開とシンクロさせていくなかで、お互いが着実な
成長に繋げて行くということを、従来通りやっていきたいと思っています。
続いて31頁に、ウエアハウジングの物件について纏めてあります。現在、総計で13物件、
220億円超のパイプラインを保有しています。こうした物件を中心として次回の公募増資に
繋げて行きたいと考えております。中心となりますのが横浜山下公園の物件、千代田区神田
の千桜タワーの賃貸部分、それ以外にもグループの様々なチャンネルを利用しながら、
パイプライン上に物件を増やして来ており、こうしたものを充実させ、物件が開発案件で
あれば完成を見てリートの中に組入れて行くという取組みを行っていきたいと考えており
ます。
33頁に、第34期の期初に取得をした石川台の物件を紹介しております。これは、グループ
が土地を取得し、リートが取得することを前提として、スターツグループのスターツCAM
という建設会社が賃貸マンションを建設して、本投資法人が取得したものです。特徴として
は、屋上にソーラーパネルを置き、玄関キーをスマートロック化して、最新の賃貸住宅管理
の様々なノウハウを傾注した物件ということでIoT物件と社内では呼んでおりますが、
このような取組みを行いました。今後はこうした取組みを行った物件を、リートの中にも
加えることが出来るように、開発物件にも力を入れていきたく思っております。
続いて34頁には資産運用会社が行っているファンドの中で領国2、千鳥町という物件も
パイプラインの中にありますので、将来的にはこうしたものもリートに組入れていきたい
と考えております。
スターツグループの開発プロジェクトの具体的な物件の説明致します。ここ数年来の
開発物件の一覧が、36頁に記載されております。現在、上の段の右から2番目、愛知県の
名古屋エリアの布袋駅前の複合公共施設の開発、札幌の再開発事業におけるホテル開発、
下段右側にある横浜の文化体育館の建替えで隣接するホテル、それから関内駅前の再開発
プロジェクトがありますが、全てがリートの取得資産になるという訳ではありませんが、
スポンサーグループの中では、このような大きな都市開発事業も続けて行っております。
具体的には37頁に関内駅前の開発物件を記載しております。この案件は、三菱地所と一緒
に進めている開発プロジェクトです。
38頁は、先ほど申し上げました愛知県布袋駅の図書館、保健センターのPFI事業です。
隣接する商業施設の開発等も行っておりまして、将来的にはPPP、PFIの中で駅前開発を
したということで、賃貸住宅に限定せず、こうしたものを取得資産に加えることも可能と
なっておりますので、こうした商業施設もリートに加えて行くことも、将来的には考えて
いきたいと思っております。
39頁には、札幌の再開発で、スターツグループで運営する予定のホテルを現在開発して
おり、来年末に出来上がる予定です。
続いて40頁にはここ数年来で開業を迎えました府中のPPP事業、京都市のPPP事業を
紹介しております。いずれも市の土地をお借りしてホテルを建設し、運営をするという事業
も行って来ました。
続いて41頁には弘前や習志野のPFI事業を紹介しております。こうした事業を通じて、
スポンサーグループとしては、地域の発展の支えになるような施設を一緒に運営を
しながらグループとしての不動産管理運営ノウハウを高めていく。それを積極的に主導
できるようなプロジェクトを、資産運用会社がリートの運用と並行してグループのPFI・
PPP事業を開発していく中で、グループの発展とリートの運用資産の拡大に繋げていく
という取組みを進めております。
42頁にはおおたかの森や神田の過去の開発物件を記載しています。流山のおおたかの森の
物件については、国土交通省大臣賞を受賞し、結果として、そこの賃貸マンション部分を
リートに組入れ、PPP・PFIの開発事業が結果としてリートの資産拡大に寄与したという
典型的な例です。右側にある神田の物件については、次回以降の公募増資のタイミングで、
リートの運用資産として、この物件の賃貸住宅部分を取得したいと考えております。
以下参考資料としてB/S、P/L等がありますので適宜ご参照願います。
私からの説明は以上とさせて頂きます。今後とも宜しくお願い致します。