大和証券オフィス投資法人 2023年11月期決算概要
大和証券オフィス投資法人
2023年11月期（第36期）決算動画説明書
○動画 https://www.daiwatv.jp/daiwa-jp/kigyo/ir/22152-001/
○説明資料
https://www.daiwa-office.co.jp/file/ir_library_term-d9c4c472347faef9bad6e775c4266100a092111c.pdf
○説明者 大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社
代表取締役社長 西垣 佳機
○説明
2023年11月期（第36期）の決算内容と直近の状況、今後の取り組みに説明致します。
3頁をご覧ください。23年11月期の決算サマリーです。1点目は内部成長です。当期末稼働率は、前期比横ばいの97.7%、当初予想比＋0.4%で着地しました。更新時の賃料増限率は＋7.2%となりましたが、リーシング強化物件の埋め戻しに際し、稼働向上を優先した結果、入替時の賃料増減率は－3.9%となりました。2点目は外部成長です。当期における物件取得および譲渡はございませんでした。本年3月取得予定のS-GATE FIT日本橋馬喰町は、入居申込書を勘案した稼働率は現在100%、無事全て成約できれば、満室での取得となる見込みです。又、複数フロアにおいて想定以上の賃料単価で成約しており、順調に運べばNOI利回りも、当初想定の3.5%から0.3%プラスの3.8%で着地する運びとなります。
Daiwa秋葉原ビルは本年6月に竣工、引き渡す予定です。工事は予定通り順調に進んでおり、現状において2フロア、稼働率にして17%分の予約契約を締結しています。3点目は財務戦略その他です。23年11月期末のLTVは、前期比横ばいの43.1%となりました。又、投資家層の拡大と投資口の流動性向上を企図し、本年6月1日付で、投資口一口につき2口の割合で投資口分割を行う予定です。4点目はESGです。GRESB2023評価においては、4-Starsを獲得、新規の取り組みとして、本資産運用会社の役職員を対象に、持通し口制度を導入することとしました。詳細は該当するセクションにて説明します。
5頁をご覧ください。23年11月期決算ハイライトです。当期は、開発第1弾のDaiwa日本橋馬喰町ビルの賃共収入や、フリーレント期間終了による既存物件の賃共収入の増加や、水道光熱収支の大幅改善がありましたが、前期物件売却益15億円の剥落がありました。又、前期に積み増した修繕費を3億円台とし、当期純利益は前期比－907百万円の6,192百万円で着地しました。一口当たり分配金は、内部留保を839円取り崩すことにより、13,700円としました。期末稼働率は97.7%、NOI利回りは水道光熱費収支の改善、修繕費減額を要因に4.5%に回復しています。
6頁をご覧ください。24年5月期の業績予想です。当期よりS-GATE FIT日本橋馬喰町が収益貢献し始める一方、Daiwa月島ビル他いくつかの物件における解約の影響で、既存物件の賃共収入は小幅の増加にとどまる見込みです。修繕費は前期3億円台から1億円台半ば程度に抑え、当期純利益は前期比－22百万円の6,169百万円としています。内部留保から800円の取り崩しを行い、分配金は13,700円となります。期末稼働率は96.6%、NOI利回りは4.5%を想定しています。続いて24年11月期の業績予想です。当期よりS-GATA FIT日本橋馬喰町が通期で寄与、Daiwa秋葉原ビルの賃共収入の寄与も始まり、トップラインを押し上げます。大口テナントの退去見込み、既存物件の賃共収入は前期比マイナスですが、賃共収入全体では、前期比増加となる見込みです。他方、物件取得に伴う減価償却費や固定資産税の増加が見込まれるため、当期純利益は、前期比－238百万円の5,930百万円と予想しています。一口当たり分配金については次ページで説明します。期末稼働率は96.6%と想定しており、これには本年6月竣工予定のDaiwa秋葉原ビルの期末稼働率を70%程度と想定したものが含まれます。当該物件を除いた全体の予想稼働率は、97.3%となります。NOI利回りは4.3%と想定しています。
続いて7頁をご覧ください。一口当たり分配金の増減要因について説明します。一番左、青線枠内23年11月期の予想と実績比較です。Daiwa月島の解約時期後ずれにより、賃共収入が＋19円、加えて水道光熱収支が大幅に改善し＋143円となりました。このような収支改善状況を踏まえ、修繕費を278円分積み増した結果、一口当たり当期準利益は12,861円となりました。当期の内部留保取り崩し額を839円とし、一口当たり分配金は、当初予想通り13,700円となりました。続いて23年11月期の前期比較を説明します。
左から3番目と4番目の棒グラフの間をご覧ください。賃共収入は前期比＋49円、前期売却物件の収入 剥落があるものの、Daiwa日本橋馬喰町の収益貢献開始と、前期契約物件のフリーレント明けなどによりプラス貢献となりました。水道光熱費収支は、前期比＋469円、テナントへのパススルー化進展により収入増加が得られた一方、燃料費等調整単価が前期比下落したことにより支出が抑制され、ネットでプラス貢献となりました。又、修繕費は前期に大きく積み増していたものを減少させた結果、＋534円の貢献となりました。続いて24年5月期 予想の前期比較です。左から4番目と5番目の棒グラフの間をご覧ください。賃共収入は前期比＋87円、既存物件収入のプラス寄与に加え、S-GATAE FIT日本橋馬喰町の収益貢献開始により収入増加の一方、月島ビルでの一部解約等により、全体としての貢献は小幅なものにとどまります。
水道光熱費収支は前期比－61円、パススルー化の進展により、全体の収益に与える影響は一層低下していく見込みです。当期においても修繕費が前期比減少することで、338円のプラス寄与となります。その他費用が増加し、前期比－324円の寄与となりますが、一口当たり当期純利益は、前期比増加12,900円となります。分配金予想は、内部留保の一部取り崩し分800円を合わせ、13,700円としています。続いて24年11月期予想の前期比較です。期初に投資口一口につき2口の割合で、投資口分割を予定していますが、比較を容易にするため分割前の数値に換算して説明します。カッコ内は分割後の数値です。大口テナントの退去見込み、既存物件の賃共収入はマイナスとなるものの、S-GATE FIT日本橋馬喰町の通期寄与に加え、Daiwa秋葉原ビルの収益貢献開始により、賃共収入全体としては＋153円の寄与となります。
その他要因で－626円の寄与と記載していますが、これはDaiwa秋葉原ビル竣工に伴う減価償却費の新規発生、新規借入に伴う支払い利息増加、固定資産税の見直し等の要因によるものです。結果として、一口当たり当期純利益は、12,400円と前期比500円減少しますが、内部留保の一部取り崩しを1,300円実施、一口当たり分配金は13,700円を維持します。内部留保の取り崩し額が一時的増加するのは、先ほど話しました通りDaiwa秋葉原ビル竣工により、収入に先行して減価償却費や支払い利息が発生するためです。同ビルが満室稼働し全て収益貢献すると、取り崩し額1,300円のうち700円相当が埋まる見込みです。賃料増額による内部成長、物件入替等により、巡航EPSの引き上げを目指す所存です。
8頁をご覧ください。内部留保残高と活用方針についてです。20年11月期以降、物件売却により発生した売却益は、一部を配当に回し、残りを内部留保として積み立てております。下段グラフ右端に示す通り、24年11月期末における取り崩し後の内部留保想定残高は、約16億円となります。今後も戦略的に内部留保に取り崩しを行い、分配金の一部として還元していく方針です。
9頁をご覧ください。23年11月末の一口あたりNAVは、790,552円と前期比＋2,431円となりました。鑑定評価額が前期比＋370百万円となったことが主な背景です。鑑定評価額の増減については、今回より51頁に主な要因を記載しましたのでご参照ください。
11頁をご覧ください。東京のオフィスビル市況です。左上のグラフが示す通り、空室率は、23年12月で5.32%と低下基調を示しています。賃料については、20年7月以来41ヶ月ぶりに上昇しました。右側の2つのグラフをご覧ください。赤線が示す大規模物件、青線が示す全体とも足元で空室率が改善し、今後もこの傾向が継続する可能性が出てきたと考えています。新規賃料も底打ちの気配を見せるなど、オフィス需給が緩やかに改善を示し始めた状況を捉え、頁右上に示すレンタル・マーケット・クロックの針を大規模、全体ともに進めました。
12頁をご覧ください。運用状況について説明します。保有物件の稼働率は23年11月末が 前期比横ばいの97.7%、24年5月末および24年11月末の予想稼働率は、ともに96.6%です。24年5月末については、期中に大口テナントの退去が決まったため、97%を下回る見込みです。同11月末については、一定の埋め戻しを想定していますが、6月に竣工予定のDaiwa秋葉原ビルが、想定稼働70%程度でポートフォリオに入ってくるため、 全体の予想稼働率は96.6%となります。本物件を除いた予想稼働率は97.3%となり、5月末に比べて改善する見込みです。今後は97%を超える稼働を目指しつつも、賃料増額に軸足を置いた運営にシフトしていく方針です。左下、入退去率推移です。24年5月期には、全体で約6,000坪の解約を見込み、退去率は5.5%と想定しています。24年11月期の想定入居率を5.1%としていますが、Daiwa秋葉原ビルの新規リーシングを含んだ数値となります。頁右下には23年11月期に受ける入退去の理由を示しています。コロナ禍以降の入退理由については、次頁で説明します。
13頁にお進みください。上段は前頁でお見せした、テナント入居理由の比率の推移を20年5月期から追ったものです。入居理由は拡張移転がコロナ禍において最も多く、退去は縮小移転が相対的に減少し、集約移転の比率が増加しました。退去理由における縮小移転の相対的現象は、テナント企業の業績回復の証左ではないかと考えています。下段左のグラフは、募集 1区画当たり内覧件数を、下段右のグラフは館内増床テナント件数を示しています。両グラフとも、22年5月以降、件数の増加傾向が続いており、オフィス需要回復の一つの示唆であると考えています。
14頁をご覧ください。更新時の賃料増額です。23年11月期には、面積ベースで17.4%の契約を更新しました。当期においては、減額改定はなく、レントギャップが大きかった4.1%のテナントに、賃料増額を了承頂きました。右上のグラフでは、賃料増減率の推移を示しています。当期は7.2%の増額率となりました。渋谷周辺エリアにおいては、増額改定が受け入れられる状況に転じたと考えます。その他エリアに関しては、現状維持を目指す状態が続いており、ポートフォリオ全体としてのレントギャップは、現状0と認識しています。引き続きオフィス需要の回復を見極めながら、テナントとの会話を継続してまいります。
15頁をご覧ください。23年11月期のテナント入替時の賃料は－3.9%となりました。一部の物件において、高単価で入居頂いたテナントの退去後、早期の稼働回復を優先するリーシング戦略を採用したことが、入替月次賃料下落の要因です。後段で詳細を説明しますが、プラスのレントギャップを有する空室区間が多く、今後はそうした区画のレーシングにじっくり取り組み、内部成長に繋げていきたい考えです。
16頁をご覧ください。契約単価の増減について、地図で記載しています。前回決算期対比では、上昇件数は横這いの14件、下落件数は前回 9件から減少し、6件となっています。 新宿マインズタワー においては、従前の契約を上回る賃料単価で成約した区画もあり、24年5月期には、契約単価が上昇に転じる見込みです。渋谷エリアにおいては、強い需要が確認されており、マーケット賃料も上昇傾向にあります。このようなエリアでは、しっかりと チャンスを捉えていく方針です。
17頁をご覧ください。前期リーシング強化物件の結果です。新宿マインズタワーの24年5月末の想定稼働率は、前回決算時には大口テナントの退去に見込み89.3%としていましたが、申し込みベースで95.4%まで上昇しました。退去4区画のうち2区画の埋め戻しがダウンタイムなく完了しており、契約賃料は＋10から20%程度と大幅に上昇しています。残り2区画についても、引き続き前契約を上回る賃料単価での成約を目指しており、24年5月期での入替時賃料増額を見込みます。上段右側Daiwa月島ビルです。前回決算時に想定していた2フロアの追加契約は、3ヶ月後に後ずれとなり、想定稼働率は24年2月末に35%になります。定借家や柔軟な条件設定での埋め戻しを模索しつつ、売却の選択肢も視野に入れ検討を進めています。下段一番左の渋谷スクエアは、募集2フロアのいずれもフリーレントを短期化し、ダウンタイムなしで埋め戻せています。うち1フロアは、前契約を上回る単価での埋め戻しに成功しました。Daiwa八丁堀駅前ビルでは、エリア特性を生かしたリーシングに成功し、賃料単価の引き上げが図れています。
Daiwaリバーゲートについては、稼働改善を優先するリーシング方針で臨んできました。1,160坪の募集床のうち375坪の埋め戻しに成功し、そのうち高層階に至っては、前契約と同水準の賃料単価で成約しております。2024年1月末には91.4%の稼働となる見込みです。最近は引き合いも増加しており、オフィスフロアにおいては、早期の満室稼働を目指します。23年11月期の入替時賃料は、全体としてはマイナス改定だったのですが、新宿マインズタワーを含む3物件において、前契約を上回る賃料単価での埋め戻しに成功していることから、今走っている24年5月期は、全体でプラス改定を見込んでいます。現募集区画には、プラスのレントギャップを抱えている区画も多く、オフィスマーケットの回復に合わせ、収益の底上げを図りたい考えです。
18頁をご覧ください。今期のリーシング強化物件です。頁右側に行くほど、相対的にリーシング難易度が高いと見込んでいます。左端北浜ビルは、長期にわたり満室稼働が続いてきた物件です。大阪堺筋本町周辺はコロナ渦中から良好な需給環境が継続しており、早期埋め戻しと賃料単価上昇を目指します。笹塚タワーは、大口テナントが段階的に退去、計8フロア1,700坪程度の空室が発生し、24年6月末には稼働率が64.6%となる見込みです。退去に伴う一時的な収益減少はありますが、退去区画は、1割程度のプラスのレントギャップを見込んでおり、埋め戻し完了後は内部成長に寄与すると考えています。右端晴海ビルにおいては、システム系のテナントが入居フロアの一部2フロアを解約され、24年4月末には稼働率83%となる見込みです。本区画のリーシングは、晴海エリア全体の需給動向の影響を受けますが、隣接する晴海フラッグの住民を対象とした来店型業態の候補先も視野に入れ、場合によってはフロア分割対応とフレキシブルなレーシングを展開する予定です。
21頁をご覧ください。本年3月に取得予定のS-GATE FIT日本橋馬喰町のリーシング状況です。本物件は、JR馬喰町駅から徒歩1分、周辺に新築物件の少ない好立地に所在します。取得時の稼働率は、申し込みベースを含め100%を見込んでいます。当初想定を上回る賃料単価で成約しており、取得時NOI利回りは、当初想定の3.5%から3.8%へと、0.3%上昇する見込みです。現在頂いている入居申し込みを、全て成約に繋げ、取得時満室稼働を目指します。
22頁をご覧ください。本投資法人の開発プロジェクト第2弾、Daiwa秋葉原ビルです。本年6月の竣工に向け、工事は順調に進んでいます。1月22日時点においては、契約 ベースで2フロア、稼働率にして17%となっています。昨年11月から、テナント候補者および仲介会社向けのVR投影機会などを実施、反響頂いています。残るフロアにおいても、近隣からの移転ニーズを取り込み、竣工時満室稼働を目指します。
23頁をご覧ください。18年5月期から24年11月期までの物件売買を、コーポレートアクションと合わせて記載しています。約6年かけて14物件、約1,151億円を取得、10物件1,134億円の譲渡を実行、予定しており、自己投資口取得も4回行いました。それら入替によって得られた効果を、頁下方に記載しています。仮に入替を一切行わず、2017年11月末時点のポートフォリオを、2024年6月末まで運用した際の、同時点での平均築年数は28.5年となるのに対し、これらの取り組みを実施した後の、ポートフォリオの同時点での平均築年数は24.7年となり、 3.8 年の若返りを実現、質の向上に大きく寄与したと考えます。今後も状況を見極めながら、適宜入替を行い、ポートフォリオの質の維持・向上を図り、中長期にわたる安定的なキャッシュフローの創出を目指します。
27頁をご覧ください。有利子負債の状況です。23年11月期は152億円のリファイナンスを実施、当期平均調達年限は6.8年、平均残存年限は4.1年となりました。十分な返済期日の分散を維持できていると考えており、リファイナンス自体のリスクおよびリファイナンス時の金利上昇リスクの分散に、効果を発揮すると考えています。引き続き返済期日の分散に注力してまいります。
28頁をご覧ください。その他の財務の状況です。当期末のLTVは43.1%、固定金利比率は約64.5%、長期借入比率は84.8%です。長期金利の一方向の上昇には歯止めがかかりつつあるものの、今後の動向は注視する必要があります。短期金利は、マイナス金利解除はささやかれず、引き続き低水準で推移する蓋然性が高いと想定しています。金融市場を注視し、機動的かつ適切な財務運営を進めてまいります。格付けについては、ご覧の状況を維持しています。
29頁をご覧ください。借入先はご覧の通りです。多くの金融機関に支えて頂いており、この場をお借りして、改めて御礼申し上げます。誠に有難うございます。
30頁をご覧ください。当期末時点の投資の状況です。コロナ禍で見送っていた海外に赴いての IRを、2月から再開致します。足元では、私が直接対応させて頂く国内の機関投資家の皆様の約9割で、対面のIRの機会を頂き、引き続き丁寧なコミュニケーションを心掛けております。又、今年5月末を基準日として投資口の分割も行いますので、個人投資家の保有も増えるようセミナー等の参加も増やしてまいります。
33頁をご覧ください。サステナビリティへの取り組みです。先ずは、環境に関してGRESB 2023では4-Stars評価を取得しました。ポートフォリオ全体の環境認証取得比率は、新たに東池袋でBELSを取得し、現在63.1%となっております。又、3月に取得予定のS-GATE FIT日本橋馬喰町のBELSを取得しており、これにより認証比率は更に向上する見込みです。
35頁をご覧ください。社会とガバナンスに関する取り組み事例です。この度、資産運用会社の役職員を対象に、持投資口制度を導入しました。この制度は、役職員の福利厚生の充実や資産形成だけではなく、投資主との利害の一致を図ることで、中長期的な投資主価値の向上も目指しています。このほか、エンゲージメントサーベイの実施や一般事業主行動計画の策定も行っております。人的資本経営を重視し、より働きがいのある職場環境を実現するための取り組みを行っています。前回決算発表を行った半年前と比較し、オフィス市況全般に底打ちの兆しが、より鮮明になってきたと感じています。渋谷エリアだけでなく、東京主要5区全体の新規賃料が底打ち、反転したというニュースも入ってきました。
今後も市況改善が続くのか、改善するとしたらどの程度のスピード感なのか、それらを見極めるフェーズに入ってきたと思います。大口テナントの退去もあり、本投資法人の業績にそのような市況の改善が反映されるまで、今少し時間がかかると思います。しかしながら、大口テナントの退去区画を含む、現行の募集区画に関しては、幸いなことに、総じてプラスのレントギャップが生じていると認識しています。そのギャップの刈り入れを、役職員一丸となって進めたいと考えています。折に触れてお話してきたとおり、中規模オフィスの需給環境は極めて健全であり、開発案件、新規案件の募集に至っては、想定以上の賃料水準で成約ができています。インフレや金利動向など、引き続き注視が必要な項目も多くありますが、運用会社役職員一同、次なる変化の兆しに目を凝らし、本投資法人の価値向上にひたむきに取り組む所存です。どうか今後とも、本投資法人と運用会社を宜しくお願い致します。
以上で説明を終わります。ご視聴有難うございました。
