大和証券オフィス投資法人 2023年5月期決算概要
大和証券オフィス投資法人
2023年5月期（第35期）決算動画説明書
○動画 https://www.daiwatv.jp/daiwa-jp/kigyo/ir/22065-001/
○資料
https://www.daiwa-office.co.jp/file/ir_library_term-6a69141ce18c255f723df8e64562760790a6b6c2.pdf
○説明者 大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社
代表者 代表取締役社長 西垣 佳機
○説明
2023年5月期第35期の決算内容と直近の状況、そして今後の取り組みについて説明致します。
3頁をご覧下さい。2023年5月期の決算サマリーです。今期より右側に今後の取り組みについて記載しています。取り組みについては、各セクションで説明します。1点目は内部成長についてです。23年5月期の期末稼働率は97.7%、前期比＋0.3%、当初予想比＋0.6%で着地しました。前期に掲げたリーシング強化物件において、埋め戻しが想定以上に進捗しました。契約更新時の賃料増額率は、＋5.2%、入替時の賃料は、稼働を優先しながらも4.3%のプラスを確保しました。水道光熱費収支については、テナントへのパススルー化が順調に進展し、改善傾向にあります。2点目は外部成長についてです。当期においてDaiwa SHIBUYA EDGEを譲渡、S-GATE FIT日本橋馬喰町を24年5月期に取得予定で、これによりNOIの増加、償却後NOI利回りの改善を見込んでいます。又、売却益約15億円のうち10億円を分配、5億円を内部留保致しました。3点目は財務についてです。23年5月期末のLTV は、前期比＋0.3%の43.1%となりました。コミットメントライン55億円の設定を継続しています。4点目はESGについてです。当期もグリーンローンを活用したリファイナンスを実施し、ESGに関わる様々な課題、変化や多様化するステークホルダーのニーズを踏まえ、DEIダイバーシティ&エクイティ・インクルージョンなどのサステナビリティ要素等を拡充したサステナビリティ方針を今年3月に策定しました。詳細は該当するセクションにて説明します。
5頁をご覧下さい。23年5月期の決算について説明します。営業収益は、SHIBUYA EDGE売却による売却益1,519百万円を計上したことを主因に、前期比＋1,159百万円、営業費用は売却益の見合い分として、修繕費の計上を増やしたことから、前期比＋556百万円と支出が増え、当期純利益は前期＋587百万円の7,099百万円となりました。売却益15億円のうち10億円を分配、残りの5億円を内部留保し、一口当たり分配金は13,700円となりました。1口当たりNAVは788,121円と、前期比横這いとなっています。稼働率は、前期比＋0.3%の97.7%、NOI利回りは修繕費の増額を主因4.3%に低下しました。下段予想と実績の比較です。水道光熱収支は、電気料金プラン変更および政府の電気料金補助金等の影響により、 半年前予想比で大幅に改善しましたが、稼働改善を優先したことによるリーシングコスト増額、将来における分配金安定化のための前倒しで修繕工事を実施した結果、当期純利益は従前予想比＋34百万円となりました。
6頁をご覧下さい。今後の業績予想について記載しております。先ず、23年11月期の業績予想です。水道光熱収入の増加や、フリーレント期間終了による既存賃共収入の増加がある 一方、前期物件売却益の剥落分があり、営業収益は前期比－1,196百万円の13,853百万円となります。営業費用は、前期に大幅に積み増した修繕費を2億円弱の水準に戻すことから、前期比－251百万円の7,133百万円となります。当期純利益は、前期比－992百万円の6,107百万円と予想しており、内部留保から930円の取り崩しを行い、分配金は13,700円とします。業績予想の詳細については、次頁で説明致します。期末稼働率は97.3%、NOI利回りは4.5%を想定しています。続いて24年5月期の業績予想です。営業収益はDaiwa日本橋馬喰町ビルを含む既存物件の賃共収入のプラスや、当期に取得するS-GATE FIT日本橋馬喰町の賃共収入の貢献があることから、前期比＋78百万円の13,932百万円と予想しています。営業費用は、外注委託費用が減ることなどから、前期比－18百万円の7,114百万円、当期純利益は前期比＋62百万円の6,169百万円と予想しています。内部留保から800円の取り崩しを行い、分配金は13,700円とします。期末稼働率は97.3%、NOI利回りは4.5%を想定しています。
続いて 7頁をご覧下さい。一口当たり分配金の増減要因について説明します。先ず、収益に大きな影響を与えてきた水道光熱費収支の状況ですが、23年5月期末のテナントへのパススルー化が、当初想定以上に進捗し、全物件の使用料ベースのう7割超えとなりました。これにより、目標としてきた6割強の水準を超え、一旦、パススルー化から目処が立った 形となりました。パススルー化から困難なのは、共用部の比率が高いマインズタワーのような大型物件であり、これらの物件に関しては、今後も本投資法人の負担が残ります。一番左23年5月期の予想と実績の比較です。電気料金プラン変更や政府による補助金の付与開始などにより、電気単価が想定を下回ったことで 水道光熱収支が改善し、事前予想費＋417 円となりました。他方、修繕費を336円分積み増した結果、23年5月期の一口当たり分配金は、当初想定通りの13,700円となりました。 続いてその隣のグラフをご覧下さい。先ず、23年5月期において前期比較してみます。賃共収入はDaiwa日本橋馬喰町ビルの貢献があるものの、フリーレント等を積極的に付与した結果、既存物件で413円のマイナス、加えて売却したSHIBUYA EDGEの賃共収入減により、賃共収入全体で－567円となりました。
水道光熱水収支は、当初前期比 600円の分配金へのマイナスを見込んでいましたが、政府の電気料金補助や燃料調整費が想定より下回ったことにより－182 円まで抑えられました。修繕費を前期比 929円積み増し、13,700円で着地しました。続いて23年11月期予想における前期との比較です。賃共収入は、既存物件のフリーレント明け等で＋29円、水道光熱費収支はテナントへのパススルー効果のフル寄与、および政府の電気料金補助の寄与等により＋325円、更に、修繕費を通常期並みに戻して＋813円の寄与となり、一口当たり当期利益は12,770円になります。電気料金請求のテナントへのパススルー化が当初の想定以上に早期に進展したことで、電気料金単価の変動が業績に与える影響は、今後かなり抑制される見込みです。内部留保の取り崩し額については、半年前予想1,190円から、今回 930円と260円 減らすこととしました。パススルー化の進展により、水道光熱費収支は、今後は収益の大きな増減益要因にはなり難くなると考えています。続いて24年5月期予想における前期との比較です。Daiwa日本橋馬喰町ビルを含む既存物件の賃共貢献や、当期に取得するS-GATE FIT日本橋馬喰町の貢献で、賃共収入は＋267 円となります。他方、政府の電気料金への補助金が、23年10月に終了することが主因となり、共用部分の電気代支出増加等により、水道光熱費収支は－93円になります。分配金予想は内部留保の一部取り崩し分800円を含め、13,700円としています。24年5月期に、Daiwa日本橋馬喰町ビルが巡航稼働となるため、前期比で取り崩しを130円減らすこととしました。当面はS-GATE FIT日本橋馬喰町、Daiwa秋葉原ビルの巡航稼働化、大型課題物件の稼働回復による収益回復を目指し、内部留保の取り崩しを行わずとも毎期13,700円を分配できるよう努めてまいります。加えて、物件入替等により、巡航EPSを更に引き上げられるよう運営してまいります 。
8頁をご覧下さい。一口当たり分配金推移、および内部留保活用方針について説明致します。20年11月期以降、物件を売却した際の売却益については、一部を配当に回し、それ以外を内部留保として積み立ててまいりました。その結果、下段のグラフ右端が示す通り、24年5月期末の取り崩し後の内部留保の想定残高は、約21億円となっております。
次に内部成長についてです。11頁をご覧下さい。東京のオフィスビル市場の動向について説明致します。空室率は、2020年2月を底に上昇しましたが、足元では更なる上昇に歯止めがかかっています。他方、賃料の下落基調が続いています。右側レンタルクロックをご覧下さい。大規模、全体共に足元では空室率が若干改善しておりますが、新規賃料の回復にはまだ至っていない状況です。
12頁をご覧下さい。運用状況について説明致します。稼働率は、23年5月末が前期比＋0.3%、予想比＋0.6%の97.7%で着地し、23年11月末、24年5月末の予想稼働率はともに97.3%です。今後も97%台前半から半ばでの稼働率維持を目指します。左下は入退去率の推移です。23年5月期の退去率は、半年前の想定通り3.3%で着地、入居率は3.1%で想定していましたが、大型区画の進展により3.6%となりました。23日11月期は、4,600坪の解約を見込み、退去率は4.3%としています。右下の表は、23年5月期における入居・退去の理由の内訳を示しています。過去からの推移については、次頁でお示しします。
13頁にお進み下さい。コロナ禍以降のテナント動向を纏めました。上段は、前のページに記載したテナントの入退去理由を、2020年5月期からトラッキングしたものです。入居については拡張移転が最も多く、退去は縮小移転のほか、集約移転、コスト削減などがあります。これまで説明してきたように、テナントの業績の好不調が鮮明になっています。下段左のグラフは各期の募集一区画当たり内覧件数を示しています。下段右は、各期の館内増床テナント件数を示しています。両グラフとも22年5月以降、直近3期では件数が増えてきており、オフィス需要に対する回復の兆しが見えてきた実感がございます。
14頁をご覧下さい。更新時の賃料増額について説明致します。23年5月期には全体の22.8%にあたる面積の契約を更新し、レントギャップが大きかった6.5%のテナント様に、賃料増額をご了承頂きました。減額改定は1件、0.5%分に留まっています。右上のグラフで賃料増減率の推移を示しています。減額改定はあったものの、23年5月期は全体で5.2%の増額率となりました。今後も状況に応じて個別に減額対応を行う可能性はありますが、ポートフォリオのレントギャップ は0との認識のもと、更新時における賃料増額率の水準以上を目指します。
15頁をご覧下さい。23年5月期のテナント入替時の賃料は、4.3%のプラスに転じました。先ほど触れた通り、ポートフォリオ全体でレントギャップは0という認識ですが、 下段左にあるように、新宿、渋谷エリアにおいては、増額での入替が実現しています。今後もテナント様の状況を把握し、ポジティブレントギャップがある区画については、賃料増額を実現していきます。一方、フリーレントやレントホリデーを付与し、稼働を優先した方が得策となる物件もありますので、各物件の特性や周辺の競合物件の状況を踏まえたリーシングを進めていく方針です。
16頁をご覧下さい。ここでは、物件別契約単価の増減について説明致します。上昇が14件、 下落が9件ありました。渋谷、新宿エリアでの下落物件はEスペースタワー1件です。コロナ前に入居したトップレントのテナント様が、定借期間満了に伴い退去した影響です。 渋谷エリアは依然として強い需要が確認されており、その結果新宿マインズタワーにも滲み出し需要が広がるのではないかと期待しているところです。
17頁をご覧下さい。前期リーシング強化物件の結果について説明致します。上段左にはDaiwa日本橋馬喰町ビルを記載しています。昨年11月に竣工し、事務所ワンフロア店舗1区画を残し稼働率 87.4%で運用開始しましたが、23年11月末には100%に達する予定です。店舗区画では、想定を上回る賃料単価での成約がありました。上段中央が新宿マインズタワーです。23年5月期には館内増床の動きもあり、稼働率は95.1%まで上昇、100坪から500坪の様々な面積体を提供できる強みは、上層、中層、下層とバンクごとに賃料水準を分けることで、様々なニーズを取り組むべくリーシングを進めています。又、正式な解約通知を受領していないものの、相談ベースで頂いている大口テナント様の退去見込み、24年5月末稼働率は、89.3%と想定しておりますが、ポジティブレントギャップがある区画については、 現状より高い賃料での成約を目指します。上段右側がDaiwa神田美倉町ビルです。募集区画は、動きが活発である100坪未満の区画であったため、問題なく埋め戻しました。下段には、Daiwa芝浦ビル、Daiwa麻布テラス、Daiwa月島ビルの3物件を記載しています。前回の説明の通り、1 フロアの賃貸面積が300坪前後かそれ以上と大きく、相対的に駅距離がある物件のため、リーシングに時間を要する物件と説明しました。Daiwa芝浦ビルとDaiwa麻布テラスについては、稼働優先で柔軟なフリーレント設定や、フロア分割を提案し、当期において合計で1,000坪の埋め戻しに成功しました。一方、Daiwa月島ビルは、1フロア500坪と広く、競合する晴海エリアの空室がまだ相当にあることもあり、成約に至りませんでした。又、追加で2フロアの成約が見込まれることになり、引き続き今後もリーシング強化物件として取り組んでまいります。
18頁をご覧下さい。今期のリーシング強化物件について説明致します。Daiwa渋谷スクエア、Daiwa八丁堀駅前ビル、Daiwaリバーゲートの3物件です。紙面右側に行くほどリーシング完了までの難易度は高いと見込んでいます。渋谷スクエアは、渋谷という立地の優位性を、八丁堀駅前は1フロア100坪未満の動きのある小ぶりな床の強みを生かしリーシングを進めます。リバーゲートにおいては1,000坪を超えるリーシングとなりますので、稼働 優先で取り組んでまいります。
19頁をご覧下さい。ここでは運用の仕事を支えている、DOI投資運用部の投資運用チームとコンストラクションマネジメントチームについて紹介します。本年4月にDOI投資運用部長が宇田川から阿部に交代しました。阿部は、これまで当社の運用する私募リートの投信用部長として長年従事しており、アクイジションの経験も豊富です。前職においてオフィス物件の運用を手掛けた経験もございます。従前からの凡事徹底というスローガンを引き継ぎ、より機敏な運用に取り組んでまいります。又、新たに若手を1名採用し、社内でのスキルアップ、キャリアアップを図るための異動も実施しました。本人の適性を生かした結果、 チーム内の女性比率も向上しています。今後も様々な社員に活躍の場を提供し、人員の最適配置に努めてまいります。
続いて 外部成長についてです 21頁をご覧下さい。本投資法人の開発プロジェクト第2弾となる神田須田町2丁目開発プロジェクトです。地下の躯体工事を行っており、24年6月 竣工に向けて順調に進んでいます。今般、正式名称をDaiwa秋葉原ビルに決定し、2023年3月よりリーシングをスタートさせております。7月21日時点で2フロア、稼働率にして17.0%の予約契約を締結予定で、残るフロアも近隣からの移転ニーズ等を取り込み、竣工時の満室稼働を目指します。
22頁をご覧下さい。2024年5月期に取得予定の物件、および資産入替の効果について説明致します。今年3月にS-GATE FIT日本橋馬喰町の取得をリリースしました。取得は来年 3月を予定しています。本物件は、DOIで開発を行ったDaiwa日本橋馬喰町ビルの、通り一歩挟んだ隣に位置し、こちらも馬喰町駅徒歩1分という好立地にあります。既存のDaiwa日本橋馬喰町ビルが満床となり、新築ビルの少ない希少エリアとして、馬喰町ビルでのリーシング経験を生かしてまいります。現在の稼働率は7月21日時点で約61%であり、満室稼働での取得を目指してまいります。頁右側には昨年12月に譲渡したDaiwa SHIBUYA EDGEと本物件との入替効果に関し記載しています。この資産入替の結果、NOIの増加と償却後NOI 利回りの改善が得られる見込みです。
23頁をご覧下さい。18年5月期から来年24年11月期までの物件売買の軌跡を、コーポレットアクションと合わせて記載しています。約6年かけて14 物件、約1,151億円を取得、 10物件、1,134億円の譲渡を実行・予定しており、自己投資口の取得も4回行っています。今後も、東京主要5区比率80%程度を維持しつつ、築古物件を譲渡し、築浅および開発物件を組み入れることで ポートフォリオの質向上を目指してまいります。
24頁をご覧下さい。物件の取得・売却の基本方針に変更ありません。取得環境が厳しいことは変わりませんが、これまで通り物件を厳選し、独自の工夫によりポートフォリオの質向上に資する物件獲得を継続していきます。
25頁をご覧下さい。これまでの取得実績等を載せております。Daiwa SHIBUYA EDGEの譲渡を行い、23年5月末の資産規模は約4,625億円となります。
27頁をご覧下さい。有利子負債の状況について記載しています。当期は130億円のリファイナンスを実施し、当期における新規借入年限は平均7.7年、平均残存年限は4.1年となりました。返済期日については十分な分散を維持できていると考えており、リファイナンス自体のリスク、およびリファイナンス時の金利上昇リスクの分散に効果を発揮すると考えています。引き続き返済期日の分散に注力してまいります。
28頁をご覧下さい。その他の財務の状況について掲載しています。当期末のLTVは43.1%、固定金利比率は約66.4%、長期借入比率は86.7%です。長期金利が足元で上昇しているものの、短期金利は、今後も引き続き低水準で推移する蓋然性が高いと想定しています。引き続き金融市場注視、機動的かつ適切な財務運営を進めてまいります。格付けについては、ご覧の状況を維持しています。
29頁をご覧下さい。こちらには、借入先の一覧を記載しております。多くの金融機関の皆様に支えて頂いており、この場をお借りして改めて御礼申し上げます。誠に有難うございます。2020年9月に39億円のグリーンボンドを発行しておりますが、当期のリファイナンスにおいて15億円のグリーンローンを調達し、本投資法人のグリーンファイナンス残高は137億円となりました。引き続きグリーンファイナンスも検討したいと考えています。
30頁をご覧下さい。第35期末時点の投資主の状況を記載しています。前期比では外国人投資家が減少し、国内投信、地方銀行の皆様に積み増して頂きました。コロナ禍での機関投資家様とのコミュニケーションは電話会議中心でしたが、当期からは対面IRも増えており、引き続き丁寧なコミュニケーションを心がけてまいります。
33頁をご覧下さい。サステナビリティへの取り組みの中の環境面について記載しています。 ポートフォリオ全体の環境認証の取得比率は、現在61.9%となっており、今後の中長期目標水準として、2030年度までに70%以上を目指しています。尚、本投資法人の開発プロジェクトにおいては、原則として環境認証の取得が可能な建物性能を目指しています。昨年竣工したDaiwa日本橋馬喰町ビルは、BELS認証で3-Starsを取得済みであり。来年竣工予定のDaiwa秋葉原ビルでは、本投資法人初となるZEB Orientedの認証取得を目指しています。
続いて34頁をご覧下さい。環境負荷削減に向けた取り組み事例や外部評価の参加状況等を記載しています。LED照明の導入物件数は41 物件となり、開発中の神田須田町プロジェクトを除くポートフォリオ全体におけるLED 導入比率は、71.9%まで向上しました。又、当期の新たな取り組み事例として、テナント向けのサステナビリティ・ガイドを作成し、配布する活動や、2023年度中のエコアクション21認証の取得に向けた準備を進めています。
続いて35頁をご覧下さい。社会やガバナンスに関する取り組み事例を記載しています。 頁右上に記載していますが、本投資法人では、2021年度から個別にサステナビリティ・レポートを発行してきました。2023年度から、本投資法人と大和証券リビング投資法人、大和リアル・エステート・アセット・マネジメントが開示しているサステナビリティ関連情報を一元的に集約して、新たに サステナビリティ・レポート 2023 を発行しています。 詳細は本投資法人のホームページをご覧ください。厳しい運用環境が続いてきたオフィスですが、 随所に変化の兆しも見え始めています。先ほども触れましたが、空室区画における内覧件数や館内増床の増加、渋谷素材物件の好調さは、遠くない将来のオフィス市況の反騰を示唆している可能性が高いと考えています。加えて、本投資法人が取り組んだ開発案件、新築案件のリーシングは、好調に推移している中古型オフィスの市況が底堅いことを裏付けていると考えます。1年に渡って収益水準を押し下げてきた水道光熱費収支の悪化に関しても、各アセットマネージャーの努力により、当初想定以上のスピードでパススルー化が進展し、水光熱費上昇に伴う収益悪化要因を、ある程度の水準まで抑制する目処が立ちました。勿論、定着しつつあるインフレにより、各コストの上昇は散見されるものの、 今のところコントロール下にあると考えています。今後も景気、インフレ、金利動向などオフィスマーケットを取り巻く環境を注視し、運用会社役職員一同、次なる変化の兆しを捉えて、本投資法人の価値向上に取り組んでまいりたいと思います。どうか今後とも本投資法人と運用会社を宜しくお願い致します。
以上で説明を終わります。ご視聴有難うございました。
