フロンティア不動産投資法人 2023年6月期決算概要

フロンティア不動産投資法人
2023年6月期（第38期）決算動画説明書
○動画　　　https://www.video-streaming.net/ir/8964/38th_j/
○説明資料　https://ssl4.eir-parts.net/doc/8964/ir_material_for_fiscal_ym/140288/00.pdf
○説明者 　三井不動産フロンティアリートマネジメント株式会社
代表取締役社長　小野 伸太郎
○説明　
フロンティア不動産投資法人2023年6月期第38期の決算の概要につきまして説明を始めます。

決算説明資料の13頁をご覧下さい。こちらに、今回の決算のサマリーを纏めています。 先ず、一番上の箱に分配金を3つ並べて記載しています。左から、終わりました2023年6月期第38期の一口当たり分配金については、11,109円としました。前期第37期に比べますと13円の減配で、2月に公表しました業績予想10,990円に対しては、119円上回っております。又、その右に第39期、第40期の分配金予想を記載しています。現在始まっております2023年12月期第39期の分配金については10,500円、又、2024年6月期第40期の分配金にいては、10,640円という予想を夫々公表しております。次に2番目の箱、ポートフォリオ強化への取り組みです。1点目は、昨年2月に締結しましたイトーヨーカドー東大和店の譲渡契約に基づき、6月に3回目の譲渡を行い、持分全ての譲渡が完了しております。2点目は、スポンサー開発物件2物件の取得契約を締結しました。三井ショッピングパークららぽーと和泉の準共有持分18.5%と新川崎スクエアです。詳細につきましては後ほど説明致します。3点目は、イオンモール名古屋ドーム前で、活性化工事実施に伴います賃料増額について合意しております。4点目は、ギンザ・グラッセの空室区画のリーシングが完了しました。その下の箱は財務面ですが、第38期末時点におけるLTVについては、ブックバリューベースで42.5%、鑑定ベースで34.0%となっております。4番目の箱はサステナビリティへの取り組みですが、第38期末のGreen Building認証取得率は87.6%となっております。6月にブランチ博多パピヨンガーデンでCASBEE不動産評価認証のSランクを取得しました。以上、ここまでがハイライトとなります。

続きまして、説明資料の14頁をご覧下さい。14頁には第37期の分配金実績から、第40期予想分配金までの主な影響要素を項目別に表示しております。第38期においては、第37期に譲渡しました東大和の2割分の賃料減少や、ギンザ・グラッセのディーゼル区画の入替に伴う賃料の減少がありましたが、ギンザ・グラッセの原状回復費収入や東大和の売却益が増加しました。これらの結果、第38期の分配金は、前期比13円減配の11,109円となりました。予想分配金については、東大和の譲渡やギンザ・グラッセのテナント入替による賃料収入減などが見込まれますが、新規取得物件の賃料の増加などにより、第39期、第40期夫々10,500円、10,640円としています。詳細については業績予想のページで説明致します。

15頁をご覧下さい。2023年6月期第38期の決算の概要です。先ず、左側の大きな箱に数字が並んでおりますが、第38期の損益のご説明です。前期、第37期の実績との比較においては増収増益となっておりますが、主要な数字を申し上げてまいります。緑の列の一番上ですが、営業収益については11,530百万円、対前期比98百万円の増収でした。主な増減要因については、頁右側の一番上の箱をご覧下さい。先ず、主な増収要因としては、売上の増加によります三井アウトレットパーク入間を中心とした、歩合賃料の増加が1300万円ありました。又、ギンザ・グラッセのテナント入替に伴う現状復旧費収入などの、その他収入の増加が171百万円と、東大和の売却益の増加が103百万円ありました。 一方、主な減収要因としては、東大和譲渡に伴う賃料の減少が84百万円、ギンザ・グラッセなどでのテナント入替による賃料の減少が72百万円ありました。次に賃貸事業費用です。 左の箱に戻って頂き、上から2行目第38期の賃貸事業費用、こちらは減価償却費を除いた数字となりますが2,476百万円、対前期比98百万円の費用の増加です。こちらの主な要因につきましても、右側の上から2番目の箱に記載しておりますが、修繕費1億円の増加や固定資産税37百万円の増加などがありました。その結果、NOIについては、又、左側の箱に戻って頂き、上から3行目8,917百万円、対前期比で103百万円の減少となりました。その下は減価償却費です。当期は1,895百万円、前期比60百万円の減少です。当期の営業利益は6,416百万円、対前期比で73百万円の増益となりました。続きまして営業外収益です。営業外収益の欄をご覧下さい。27百万円、対前期比で25百万円の増加です。保険金の受け取りが主な要因です。結果として、経常利益は6,147百万円、又、当期純利益については 6,146百万円、対前期比で96百万円の増益でした。第38期の一口当たり分配金については、東大和の売却益のうち内部留保可能額の全額を内部留保し、11,109円と致しました。以上、第38期については、対前期比で増収増益減配の決算でした。

続きまして業績予想に参ります。次の16頁をご覧下さい。4月から始まっております2023年12月期第39期、並びに、2024年6月期第40期の業績予想についてご説明致します。 左上の箱をご覧下さい。先ず、2023年12月期第39期の営業収益の予想です。左側の緑の列ですが、11,012百万円、終わりました第38期に比べて518百万円の減収の見込みです。又、その下の営業利益については5,917百万円、499百万円の減益の見込みです。第38期の実績との比較について、右側の主な増減要因に沿って若干補足を致します。先ず、営業収益ですが、518百万円の減収の予想です。新規取得します2物件の賃料増加を102百万円を見込んでいます。一方で、第38期の東大和の準共有持分70%の譲渡による賃料収入の減少を254百万円、ギンザ・グラッセのテナント入替などに伴う賃料収入の減少を、67百万円見込んでいます。又、その他収入では、ギンザ・グラッセのテナント退去に伴う原状復旧費用などの一時金収入179百万円の剥落と、東大和の売却益136百万円の剥落を見込んでおります。又、営業利益については、修繕費や固定資産税などの減少を見込んでおりまして、 499百万円の減益を見込んでいます。又、左の箱に戻って頂きまして、上から3行目の経常利益ですが、こちらについては5,608百万円、その下の当期純利益については5,607百万円、538百万円の減益の見込みです。圧縮積立金を72百万円取り崩し、第39期の一口当たり分配金の予想については、10,500円としました。又、2つ右の列の2024年6月期第40期の予想については、新規取得します2 物件が通期稼働することや、イオンモール名古屋ドーム前の賃料増加がある一方、固定資産税や修繕費などの増加を見込んでおり、一口当たり分配金の予想については10,640円としました。決算関連のご説明は以上です。

次にポートフォリオ強化の取り組みについて説明致します。20頁をご覧下さい。イトーヨーカドー東大和店については、6月に残りの準共有持分70%を譲渡しまして、譲渡が完了しました。右側に第39期に取得予定の物件を記載しております。スポンサーの開発物件2物件の取得契約を締結しましたので紹介致します。

21頁をご覧下さい。大阪府和泉市にありますららぽーと和泉の準共有持分18.5%を、10月2日に取得します。本投資法人3件目となりますららぽーとの取得です。南北に阪和自動車道、東西に大阪外環状線の国道170号線がありまして広域集客に適しています。足元は子育て世代が多い環境でありまして、ららぽーとのようなリージョナルショッピングセンターに適した立地と評価しています。2014年10月に開業した約200店舗の複合商業施設です。隣接地にはコストコホールセール和泉倉庫店があり、大規模な商業集積を形成しています。約3,400台の駐車台数を確保しておりまして、 車集客に適した競争力の高い物件です。 取得価格は5,198百万円で、鑑定NOI利回りは5.3%です。もう1物件は 22頁の新川崎スクエアです。神奈川県川崎市のJR新川崎駅と鹿島田駅から徒歩3分程度で、夫々にペデストリアンデッキで接続している利便性の高い中規模ショッピングセンターです。2015年3月に開業しまして17 店舗で構成されています。本物件編は、パークタワー新川崎や パークシティ新川崎といった住宅地が広がり、1キロ圏に約5万5000人の商圏人口を有しております。良好な鉄道アクセスと豊富な商圏人口を有する物件です。取得価格は94億円で鑑定NOI利回りは4.5%です。

23頁には、イオンモール名古屋ドーム前の活性化工事実施によります、内部成長について記載しております。サイネージや内装改装に本投資法人が約790百万円の投資を行い、その投資に対して工事完了予定日である来年の3月12日より、年間で52百万円の賃料が増額されます。又、活性化工事の投資に対する賃料とは別に来年3月12日より、年間77百万円の賃料が増加する契約を昨年締結しておりますので、合わせて年間129百万円の賃料増額となります。23頁下段は、ギンザ・グラッセについてですが、1階から3階部分が空室となっておりましたが、スポーツアパレルブランドを誘致することができました。

続きまして 財務の状況につきましてご説明申し上げます。24頁をご覧下さい。左上の表にありますように第38期末でのブックバリューベースでのLTVは 42.5%、鑑定ベースで34.0%となっております。右上のグラフに示しております通り、第38期末時点の借入金など全体の平均調達金利は0.44%、平均残存年数は4.50年となっています。

最後に、サステナビリティに対する取り組みについて報告致します。26頁をご覧下さい。 環境負荷低減への取り組みとして、温室効果ガス排出削減について、原単位ベースで2030年に、2019年度比30%削減を目標に取り組んでおります。排出削減へ向けた取り組みとして、LED 化工事などの省エネ投資やテナントエンゲージメントの強化に取り組みます。 26頁の右側上段はGRESBの評価についてですが、2022年のリアルエステート評価で4-Starsを取得し、8年連続でGreen Starの評価を受けております。GRESB開示評価においては、最上位となるA評価を取得しています。又、引き続き環境認証のポートフォリオカバー率の維持向上にも努めておりまして、Green Building認証の取得率は、床面積ベースで87.6%となっております。引き続きステークホルダーの皆様と共同して、サステナビリティの取り組みを充実させていくとともに、その取り組みについて適切に開示していきたいと思います。駆け足になりましたが、フロンティア不動産投資法人2023年6月期第38期の決算についての私からのご説明は以上です。ご清聴頂きありがとうございました。