フロンティア不動産投資法人 2022年6月期決算概要

フロンティア不動産投資法人
2022年6月期（第36期）決算動画信説明書
動画 　https://www.video-streaming.net/ir/8964/36th_j/
資料　 https://ssl4.eir-parts.net/doc/8964/ir_material_for_fiscal_ym/122460/00.pdf
説明者 三井不動産フロンティアリートマネジメント株式会社
代表取締役社長　小野 伸太郎
説明
2022年6月期（第36期）の決算説明を始めます。
決算説明資料の11頁をご覧下さい。今回の説明会のサマリーを纏めております。先ず、
一番上の箱に4つの分配金を記載しております。左から2つ目、終わりました2022年
6月期、第36期の一口当たり分配金につきましては、11,117円とさせて頂きました。前期
第35期に比べますと145円の増配ですが、今年2月に公表しました業績予想10,970円に
対しては147円上回っております。又、その右に第37期、第38期の分配金予想を記載
しております。現在始まっております2022年12月期（第37期）の分配金につきましては
10,990円、又、2023年6月期（第38期）の分配金につきましても、10,990円と言う予想
を夫々公表しております。次に2番目の箱は、ポートフォリオ強化への取組みです。1点目
は、契約更改の進捗です。旗艦物件でありますイオンモールナゴヤドーム前では、2022年
3月から2046年3月までを契約期間とし、2024年3月から賃料増額となります新たな
契約を締結しました。又、2004年の上場時からの保有物件でありますイオンスタイル品川
シーサイドでは、賃貸借期間を20年間延長することで合意し、長期に亘る鑑定運用の基盤
強化を図りました。2点目は、将来の不確実性を有する物件の譲渡として、イトーヨーカ
ドー東大和店の譲渡契約を締結しております。詳細については後程説明致します。その下の
箱は、財務面でありますが、グリーンファイナンスの拡大としまして、フロンティア初の
グリーンローンによる借入れを実施しました。第36期末におけるLTVはブックバリュー
ベースで44.7%、鑑定ベースで35.8%となっております。4番目の箱は、サステナビリティ
への取組みですが、今年の1月に資産運用会社がTCFD提言への賛同表明を行っており
ます。又、環境認証のポートフォリオカバー率の維持・向上に努めており、第36期末の
グリーンビルディング認証取得率は83.4%となっております。以上、ここまでがハイライト
となります。
説明資料の12頁をご覧下さい。12頁には、第35期の分配金実績から、第38期の予想
分配金までの主な影響要素を、項目別に表示しております。第36期においても新型コロナ
ウイルス感染症蔓延防止等重点措置による個人消費の落込みもありましたが、大規模
ショッピングセンター、並びに、食料品・日用品などを取扱う中規模ショッピングセンター
については、長期固定のマスターリース契約により安定的な賃料を収受しました。都心型
商業施設については一部のテナントに対する固定賃料の減免等の支援や、テナント入替え
の際のリーシングに時間を要することがありましたが、その影響は限定的でした。これらの結果、第36期の分配金は、前期比145円増配の11,117円となりました。予想分配金に
ついては、第36期にテナント入替えの一時金収入があった反動、イトーヨーカドー東大和
店の譲渡による賃料収入減などが見込まれますが、イトーヨーカドー東大和店の売却益等
により、第37期、第38期ともに、10,990円としています。詳細につきましては、次頁
以降で説明致します。
13頁をご覧下さい。2022年6月期（第36期）決算の概要です。先ず、左側の大きな箱に
数字が並んでおりますが、第36期の損益の説明です。前期、第35期との実績の比較に
おいて増収・増益となっていますが、主要な数字を申し上げます。緑の列の一番上ですが、
営業収益については11,523百万円、対前期比121百万円の増収でした。主な増減要因に
ついて、頁右側の一番上の箱をご覧下さい。先ず、主な増収要因としましては、上池台東急
ストアの賃料増や三井アウトレットパーク入間、イオンモール茨木の歩合賃料増、コロナ
ウイルス影響による賃料一時減額対応の減少がありました。又、VIORO、銀座グラッセの
テナント入替えに伴う原状復旧費用など、その他収入の増加が122百万円ありました。
一方、主な減収要因としては、VIOROなどのテナント入替えに伴う賃料減が74百万円
ありました。次に賃貸事業費用です。左の箱に戻って頂き、上から2行目、第36期の賃貸
事業費用、これらは減価償却費用を除いた数字となりますが、2,426百万円、対前期比
113百万円の費用の増加となりました。こちらの主な要因についても右側の上から2番目
の箱に記載しています。固定資産税・都市計画税が84百万円増加していますが、こちらは
主に昨年7月に追加取得しました三井ショッピングパークららぽーと新三郷、銀座五丁目
グローブ、竹下通りスクエアによるものです。その結果、NOIについては、又、左側の箱に
戻って頂き上から3行目の9,087百万円、対前期比で1百万円の減少でした。その下は
減価償却費です。当期は2,044百万円、前期比77百万円の減少となりました。結果として
当期の営業利益は63億円、対前期比で44百万円の増益となりました。続きまして営業外
です。営業外費用のところをご覧頂きますと279百万円、対前期比で41百万円の費用の
減少です。前期に実施しました公募増資費用の減少が主な要因です。結果として、経常利益
は6,023百万円、当期純利益は6,022百万円、対前期比で87百万円の増益となりました。
第36期の一口当たり分配金は11,117円とさせて頂いております。い需要第36期につき
ましては対前期比で、増収・増益・増配の決算でした。
続いて業績予想です。14頁をご覧下さい。7月から始まっております2022年12月期
（第37期）、並びに2023年6月期（第38期）の業績予想について説明致します。左上の
箱をご覧下さい。先ず、2022年12月期（第37期）の営業収益の予想です。左側の緑の列
ですが、11,416百万円。第36期、終わりました期に比べて106百万円減収の見込みです。
又、その下営業利益については6,253百万円、46百万円の減益の見込みです、第36期との
実績の比較において、こちらの見込みについて、右側に記載の増減の主な要因に沿って若干
補足を致します。先ず、営業収益ですが、106百万円の減収の予想です。第36期のイトー
ヨーカドー東大和店の準共有持分10%の譲渡に伴う賃料収入の減少や、その他収入では、
前期のテナント退去に伴う一時金など、138百万円の減少を見込んでおります。又、営業
利益ついては、修繕費の減少や既存物件の減価償却費の減少を見込んでおりますが、46百
万円の減益を見込んでおります。又、左の箱に戻って頂きまして、上から3行目、経常利益
については5,955百万円、その下当期純利益については5,954百万円、68百万円の減益の
見込みです。イトーヨーカドー東大和店の売却益については、一部、内部留保することを
前提としており、第37期の一口当たり分配金の予想については、10,990円としており
ます。又、2つ右の列の2023年6月期（第38期）の予想につきましては、第36期の
イトーヨーカドー東大和店の準共有持分10%の譲渡に続き、第37期も準共有持分20%の
譲渡を行いますので、それに伴います賃料収入の減少がありますが、第38期の譲渡の売却
益もありますので、一口当たり分配金の予想については、10,990円を公表しております。
決算関連の説明は以上です。
続きまして17頁をご覧下さい。ここからは運用ハイライトです。第36期に行った契約
更改について記載しています。上段左側はイオンモールナゴヤドーム前ですが、既存契約を
一旦解約して、2046年までの契約を新たに締結しました。2024年3月からは賃料が年間
78百万円増額されます。上段右側はイオンスタイル品川シーサイドです。今年の10月に
契約期間満了を迎える予定でしたが、契約期間を20年延長する変更契約を締結しており
ます。下段左側は、上池台東急ストアです。3月に既存契約が満了となり、更に20年間の
契約期間で、賃料を年間80百万円増額して新規契約を締結しております。下段の中央は、
Desigual Harajukuです。今年の9月に契約期間満了を迎える予定でしたが、将来の
アップサイドを目指し、既存契約よりも契約期間を5年間短縮して、2027年9月までの
新規契約を締結しました。下段右側はVIOROです。こちらは、マスターレッシーの変更
ですが、今年の11月からマスターレッシーを、現在の東京建物株式会社から株式会社JR
博多シティへ変更することをと致しました。アミュプラザ博多を初めとします同社の豊富
な商業施設運営ノウハウを活用したいと考えております。　
続きまして18頁をご覧下さい。イトーヨーカドー東大和店の譲渡について説明致します。
本物件については、2009年1月に取得しましてから東大和市内の中核的商業施設として
運用を行って来ました。本物件の立地条件は、引続き競争力を有するものと考えております
が、今回の譲渡により将来の不確実性が排除出来ること、譲渡予定価格が鑑定評価額および
帳簿価格を上回り、且つ、分配金水準の安定化を図るため、3期に分けて段階的に譲渡を
行うことなどについて譲渡先と協議しまして、応諾が得られたため、継続保有するより投資
主価値の向上に資すると判断し、譲渡契約を締結致しました。譲渡の概要にいつきましては、
頁左側に記載していますが、ヒューリック株式会社に95億円で、3回に分けて譲渡を行い
ます。1回目は、今年の6月24日に準共有持分10%の譲渡が完了しておりまして、2回目
は、今年の12月23日に20%、3回目は来年6月23日に70%を譲渡する予定です。
売却益については、分配金水準の安定化のために活用することを、想定しております。
続きまして19頁をご覧下さい。左下のグラフに示しておりますように、第36期末時点の
含み益は794億円となりました。当期に行いました契約更改の影響もあり、前期に比べ
まして33億円増加しております。
続きまして、デット面での調達につきまして説明致します。20頁をご覧下さい。左上の
グラフに示しておりますように、第36期末時点の借入金など全体の調達金利は0.43%、
平均残存年数は4.86年となっております。右側にはグリーンファイナンスの状況について
記載してあります。グリーンファイナンス・フレームワークに沿って、6月にグリーン
ローンによる借入れを行いました。
最後にサステナビリティに対する取組みについて報告致します。21頁をご覧下さい。右側
に気候変動への対応について記載しておりますが、今年の1月に資産運用会社が、TCFD
提言への賛同を表明致しました。昨年8月に制定致しました気候変動への取組みに関する
ガイドラインに基づき、TCFD提言に沿って気候関連のリスクと機会などにつきWeb-Siteに開示しています。又、引続き環境認証のポートフォリオカバー率の維持・向上に努めて
おり、22頁右側にありますようにグリーンビルディングの取得率は、延床面積ベースで
83.4%となっています。22頁の右側下段はGRESBの評価についてですが、昨年のリアル
エステート評価で4スターを取得し、7年連続でグリーンスターの評価を受けました。又、
GRESB開示評価においては、最上位となりますA評価を取得致しました。引続き、
ステークホールダーの皆様と協働して、サステナビリティの取組を充実させていくとともに、その取組みについて適切に開示していきたいと思います。
駆け足になりましたが、フロンティア不動産投資法人2022年6月期（第36期）の決算に
つきましての、私からの説明は以上です。ご清聴頂きまして有難うございました。