グローバル・ワン不動産投資法人 2022年3月期決算概要

グローバル・ワン不動産投資法人
2022年3月期（第37期）決算説明　動画配信説明書
動画 　　https://www.video-streaming.net/ir/8958/37_2022_5/
資料　　 https://ssl4.eir-parts.net/doc/8958/ir_material_for_fiscal_ym/116875/00.pdf
説明者 　グローバル・アライアンス・リアルティ株式会社
代表取締役社長　古城 謙治
説明
資料に沿って第37期の決算の概要と運用状況について説明致します。
4頁をご覧下さい。悦明としましては、1で投資主価値向上に向けた当期の実績やオフィス
マーケットの見通し、当面の取組み、そして優良物件の取得機会の確保と売却物件の検討に
ついてお話ししたのち、詳細の説明として2の決算、並びに、3の運用状況について説明
させて頂きます。
資料6頁をご覧下さい。投資主価値の向上に向けた当期実績と今後の取組みについて説明
致します。先ず、分配金についてですが、当期の実績は、前期に比し35円の減配となり
ましたが、内部留保を活用し2,411円となり、目標として掲げていました2,400円以上を
確保しました。分配金予想につきましては、次頁（7頁）の右上、一口当たり分配金の推移
のグラフをご覧下さい。詳しくは2の決算で説明しますが、今38期は増収・増益を見込み、
内部留保の取崩しを行わずに、前期比プラス15円の2,426円を確保する計画です。
翌39期は、テナント退去等の影響から、減収・減益を見込んでおり、50円の内部留保取り
崩しを行い、2,400円を確保する計画となっています。オフィスマーケットを取り巻く環境は楽観し出来ない状況が今後も続くと思われますが、必要に応じて内部留保を活用し、今後
も2,400円で安定化させていきたいと考えています。
6頁に戻って頂き、内部成長について説明します。当期末のポートフォリオ稼働率は、
リーシングに鋭意取り組んできた結果、予想比0.8ポイントプラス、前期比1.7ポイント
プラスの98.0%となりました。又、テナント入替え、賃料改定による賃料増額も引続き図れ
ており、契約ベースの月額賃料は前期⽐1.4百万円増加しました。新型コロナの運用への
影響は、賃料の⼀時減額等による影響はマイナス13円となり、予想通りの着地となり、
影響は限定的です。右の欄、今後の取組みとしましては、当期末に98.0%まで回復した稼働
率は、今期96.3%、来期92.6%に低下する見込みですので、必要に応じて柔軟な賃料設定を
行うなど、稼働率の早期回復に努めます。又、賃料改定に関しては、マーケット賃料の下落
によって、今期より、ポートフォリオ全体で契約賃料がマーケット賃料を上回るポジティブ
レントギャップに転じていることから、テナントとのより丁寧な対話を継続し、トータルで
の賃料増額の実現を目指します。そのためにも、テナントニーズにしっかりと耳を傾け、
テナント満足度に資する運用に取り組んでまいります。続いて、外部成長ですが、優良
オフィスビルの物件情報は限定的であり、厳しい取得環境が続いていますが、当期は
ブリッジスキームを活用し、優先交渉権を確保することが出来ました。今後は、優先交渉権
を有する優良物件の取得実現と、保有物件の売却に向けた活動を継続して、ポートフォリオ
の質の向上のための資産入替えに取組むととともに、当社の持つ多様なソーシングルート
を最大限に活用し、収益安定のための継続的な資産規模拡大に注力してまいります。次に
財務・IRです。当期の財務活動は、投資法人債とローンのリファイナンスを行い、夫々
長期化と期日分散を実現しました。又、昨年11月に自己投資口の取得を公表し、手元資金
15億円で、発行済み投資口数の1.3%の取得・償却を行いました。更に、約10億円の敷金
リリースを行ない、資金効率の向上を図りました。IRにおいては、国内外の機関投資家や
個人投資家とのオンラインミーティングを開催し、グローバル・ワンへの更なる理解と、
投資家の裾野の拡大に努めました。今後については、財務面では引続きデットの期日分散と
長期化を進めるとともに、環境に応じて、柔軟にLTVをコントロールしてまいります。
今期は投資法人債30億円の償還と、ローン50億円の返済期日を迎えますので、それらを
確実にリファイナンス出来るように、金利動向や投資家、レンダーの取組みスタンスを
しっかりと捕捉し、臨機応変に対応してまいります。次にESGへの取組みについてですが、
当期は、2021年のGRESBリアルエステート評価で、最上位の5スター、開示評価で
Aレベルを取得しました。又、TCFD提言に基づき気候変動に関する定性評価を実施した
他、温室効果ガスの削減について、2030年と2050年をターゲットにした中長期目標を
設定しました。今後については、ESGレポートの発行など充実した情報開示を進めると
ともに、気候変動リスクの定量評価に向けた調査・検討に取組み、TCFD提言に沿った一層
の情報公開に努めてまいります。
次の8頁は、オフィスマーケットの見通しについてです。足元の需給に関しては、新型
コロナの感染者数が再び拡大しましたが、緊急事態宣言の発令等もなく、出社率は回復傾向
にあります。そうした中、1,000坪クラスの床を求める動きが徐々に増加し、大型区画の
動きも見られますが、新築ビルへの移転による2次空室の他、拠点集約や、部分解約の動き
も多く見られます。今後については、経済回復に伴うオフィス需要は、緩やかに継続し、
2022年は新規ビル供給が少ないため、好立地の億ションビルについては、大型空室の消化
が徐々に進展、一方23年と25年に、新規ビルの大量供給が控えているため、空室率上昇
のペースは鈍化するものの、当面上昇の傾向は継続すると見ています。次に下段のオフィス
の機能と役割についてです。首都圏の企業を中心に、コロナの長期化とともに働く時間や
場所に合わせて、オフィス、自宅、3rd Placeを選択するハイブリッド型の働き方が進展し、
新しい働き方の一つとして定着しつつあります。こうした中、働き方の変化に伴うオフィス
再構築の動きが現在化し、コミュニケーションのためのスペースを拡充させるなどの動き
が、継続しています。今後も企業は効率的な働き方や、機能的なオフィス作りなど安全性、
快適性、利便性に配慮した取組みを継続し、こうした動きなどがオフィスの需要動向に、
影響を及ぼす要因になると見ています。こうした中でも、好立地、ハイスペックビルの
優位性は継続すると考えています。
9頁をご覧下さい。右側に投資口価値の最大化に向けた取組みを示しています。グローバル・
ワンの持続的な成長のためには、この中でも、とりわけ青色で示している新規物件所得と、
既存物件売却による資産入替を通じた外部成長と、公募増資による資金調達が最優先の
取組み事項と認識しています。
次の10頁に物件パイプラインについて纏めていますが、これらの優先交渉権を有する優良
物件の取得を、出来るだけ早期に実現するとともに、更なる取得機会の確保に向けて、物件
ソーシングに注力してまいります。又、物件売却については、今後の投資法人の安定的な
運営の観点から、利回り、築年、所要期間を勘案し、対象物件、売却相手、売却方法などについて具体的な検討を進めているところです。今後の物件取得を見据え、昨年11月から
2月にかけて、自己投資口の取得を実施しましたが、オフィス需要の先行き不透明感もあり、グローバル・ワンは依然NAV Discountの状況が続いています。投資家の皆様に安心して
投資して頂けるよう、稼働率の早期回復を初め、グローバル・ワンの収益安定化に向けた各種取組みに、注力してまいります。
続きまして2の決算です。12頁をご覧下さい。当期決算と予想との対比です。当期37期の
分配金は、当初予想2,400円のところ、自己投資口の取得完了に伴い上方修正した2,411円
を確保しました。増減益の要因を、右の表と吹き出しに記載しておりますが、燃料調整費の
上昇を主因とした水光熱費収支の悪化により、賃貸事業損益が40百万円下振れをしたため、
営業利益段階で35百万円、DPU換算で36円のマイナスとなりました。水光熱費収支の
悪化は、分配金予想の前提条件に織り込んでいない、想定外の下振れであったため、上方
修正した2,411円を確保すべく、一口当たり34円相当の圧縮積立金を取り崩すこととしま
した。
続きまして13頁をご覧下さい。こちらは前期第36期との比較です。当期の営業収益は、
5,655百万円と前期比103百万円の減収、当期純利益は2,254百万円と98百万円の減益と
なりました。右側の要因分析の表をご覧下さい。豊洲、大手町、埼玉のテナント退去等に
よる98百万円の減収分を、埼玉、錦糸町、淀屋橋等の賃料増額改定で15百万円と、豊洲、
品川等のFree-Rent解消による増収効果13百万円で穴埋めできず、賃料等収入は68百万
円の減収となりました。外部委託費や減価償却費の減少による増益要因もありましたが、
水光熱費収支の悪化とその他賃貸事業収入の減少による減益要因のため、賃貸事業損益は
悪化し、営業利益段階でマイナス96百万円となりました。
14頁は38期、2022年9月期の業績予想です。前期37期に成約したテナントの賃料が、
Free-Rent終了に伴い収益寄与するため、営業収益は5,674百万円と、前期比17百万円の
増収、当期純利益は48百万円の増益となる2,302百万円、分配金は2,426円を見込んで
います。右の表をご覧下さい。平河町、淀屋橋、品川等のテナント退去の影響による63
百万円の減収に対し、賃料増額改定で5百万円、Free-Rent解消で1百万円、豊洲、
御堂筋、大手町等の空室埋戻しによる60百万円の増収があり、賃料等収入で3百万円の
増収を見込んでいます。更に固都税評価替えによる公租公課17百万円の増加に対して、
コストコントロール等で賃貸事業費用を削減し、トータルの賃貸事業損益では、45百万円
の増益を予定しています。これにより、38期は、圧縮積立金に頼ることなく2,426円の
分配金を計画しています。
15頁は39期、2023年3月期の業績予想です。営業収益は5,564百万円と、38期比
マイナス110百万円、当期純利益は2,229百万円と、38期比マイナス73百万円の減収・
減益となる見込みです。右の表をご覧下さい。2期先となる39期は、比較的大きな面積の
空室が発生する予定ですが、想定ベースの埋戻しは、予想に織り込まない方針としており
ますので、空室部分の減少分が先行して予想に取り込まれるため、入退去等で202百万円
の減収見込みです。そのため、Free-Rent解消で120百万円の増収を予定しているものの、
テナント退去による大幅減収を穴埋め出来ず、賃料等収入で82百万円の減収となる計画
です。一方、減価償却費の増加12百万円や、水光熱費収支の悪化マイナス4百万円と
いったマイナス要因に対しては、コストコントロール等で賃貸事業費用を削減し、トータル
の賃貸事業損益で76百万円の減益、営業得利益で73百万円の減益、DPU換算で77円の
マイナスを見込んでいます。そのため、一口当たり当期純利益が2,349円と、分配金目標の
下限である2,400円を下回ることから、DPU換算で50円相当の内部留保を取崩し、2,400
円の分配金を維持するというものです。
続きまして、3の運用状況について説明致します。先ず、内部成長ですが、18頁の稼働の
状況から説明致します。当期末のポートフォリオ稼働率は、リーシングに注力した結果、
前期比1.7ポイントプラスの98.0%となりました。又、個別物件の稼働状況についても、
満室稼働から98.2%に低下した品川を除き、軒並み稼働率は改善しました。こうした状況を
反映し、19頁の左側のグラフにあります通り、当期のテナント入退去面積に関しては、
当期の退去面積を上回る埋戻しを行い、2,301M2の入居増となりました。個別物件の入
退去の状況は記載の通りですが、事務所については、当期に退去のあった7物件のうち、
品川を除く6物件で、概ねダウンタイムなく埋戻したほか、1年以上空室となっていた豊洲
の一部区画や、御堂筋についても漸く埋戻すことが出来ました。一方、リーシング注力物件
で示しております通り、次期以降、大手町、平河町、仙石山、豊洲、横浜の5物件で、
稼働率が95%を下回る見込みです。従って、この5物件を中心に、早期に稼働率を回復
させるため、仲介業者向け内覧会の開催や、テナント候補先への積極的な内見誘致を行う
などリーシングに注力してまいります。足元ではレントギャップが縮小し、賃料増額改定に
よる内部成長が、難しくなっている状況にありますので、分配金300円超のアップサイド
が見込まれるリーシング注力5物件の空室埋戻しにより、内部成長を牽引していきたいと
考えています。
21頁は、テナント入替えと賃料改定による月額賃料変動と、契約賃料単価の推移を指数化
したものを示しています。当期もマーケット賃料が低下したためテナント入替えや、賃料
改定の交渉は厳しい状況が続いていますが、契約ベースの月額賃料は、前期比で140万円
増加しました。一方、契約賃料単価は、2020年9月以来空室だった豊洲のワンフロア、
持分ベースで450坪という比較的大きな面積について、ポートフォリオの平均契約賃料
単価を下回る契約があったため、111.6ポイントから111.3ポイントに下落しています。
22頁、23頁では賃料改定の状況について説明します。37期の実績は、改定対象27件の
うち増額が8件、据置きが17件、減額は対象面積が小さい店舗の2件で、平均増減率は
4.9%のプラスとなりました。38期は、マーケット賃料の下落が続き、交渉のハードルが
一層高くなっており、改定対象40件に対し、4月末時点で増額10件、据置き14件、減額
2件、交渉中14件で、平均増減率はマイナス0.8%を予想しています。減額となった2件は
いずれも事務所であり、減額面積1,373M2のうち、大きな面積を占めるテナントに対して、退去防衛を目的に、賃料を減額した影響によるものです。尚、当該テナントはマーケット
賃料を上回る賃料でしたが、減額後も引続きマーケット賃料以上の数字を確保することが
出来ています。
次に23頁、賃料改定の今後の見通しについてです。賃料増額改定によるレントギャップの
一部解消に加え、当期も多くの物件でマーケット賃料が下落したためマイナス0.3%の
ネガティブレントギャップが、プラス2.4%のポジティブレントギャップに転じました。
現行賃料がマーケット賃料よりも特に高い、南青山と平河町のテナントを除いて計算する
と、前期にマイナス3.9%あったネガティブレントギャップは、マイナス1.3%まで縮小して
います。こうした状況下、今後の賃料交渉は、守りの局面が多くなってくると見ていますが、
特に、ポジティブレント先については、現状維持での着地を目指しつつ、時には稼働率を
意識した賃料減額など、柔軟な対応も必要になってくると考えています。テナント夫々の
状況をしっかりと把握し、テナント個々の状況に応じて増額、現状維持、減額の交渉を粘り
強く行い、トータルでの賃料増額を目指してまいります。
24頁は、各物件のマーケット賃料の推移です。当期のマーケット賃料も全体としては下落
傾向が続いており、横浜、埼玉、大阪は横這いですが、東京都内の物件は軒並み下落して
います。東京都内は、エリアによって濃淡がありますが、特に大型の空室を抱えるビル
オーナーが稼働優先して賃料調整に応じるケースが多く、全体的に賃料は下落しています。又、2023年には、再び新規ビルの大量供給が見込まれておりますので、局地的な需給
バランスの変化に留意してまいります。横浜や埼玉は、いずれも需要は弱含みで推移して
いますが、拡張や分室等の需要による成約や、100坪未満の小さい規模の成約が散見される
など、東京23区と比較すると空室増加は限定的です。淀屋橋エリアについては、需給は
均衡し、賃料は横這いで推移していますが、今年以降大型ビルの供給が計画されています
ので、需給バランスの動向には留意してまいります。
25頁は外部成長への取組みについてです。前回の説明会では、今後グローバル・ワンが
継続して資産規模を拡大していくには、これまでの取組みに捉われることなく、取得・売却
を夫々の角度から検討していくことをお話しました。今回は、こうした検討を通じて、
ブリッジスキームを活用し、2物件、計340億円の物件パイプラインを積上げるところまで
来ています。今後はこれらのパイプランの早期取得を目指すとともに、当社の持つ多様な
ルートを活用して、更なる物件パイプラインの積上げと、資産入替えのための保有物件の
売却に努め、出来る限り早期に当面の目標である資産規模2,000億円の達成を目指して
まいります。
27頁をご覧下さい。ここからは財務について説明致します。先ず、財務運営の状況です。
グルーバル・ワンは、借入金755億円、投資法人債187億円の計942億円のデットに対し、
ローンはローンで、ボンドはボンドでリファイナンスすることを基本的な方針として
います。当期のLTV水準は、約15億円の自己投資口取得、償却によって総資産が減少
した影響で、簿価ベースでLTVは前期比プラス0.3ポイントの47.4%、時価ベースでは
プラス0.1ポイントの40.1%に上昇しました。これにより、簿価ベースLTVが50%に
なるまでのデットによる物件取得余力は110億円程度となっています。
28頁では、当期に実施したリファイナンスの内容と、返済期日の分散状況について説明
致します。2月末に30億円、期間7年の投資法人償還資金について、27億円、期間10年
のグリーンボンドでリファイナンスを実施しました。金利が上昇する厳しい状況下での
リファイナンスとなり、結果として3億円の減額となりましたが、コスト削減と長期化を
実現しました。又、マーケットの変化を捕捉した柔軟な起債運営が奏功し、並走していた
同格付けの他銘柄と比べると、同水準の利率でありながら、より多くの金額を調達すること
が出来ました。3月末には60億円、期間5年のローンの返済資金について、返済期日の
分散状況や、レンダーの特定等を踏まえ、期間を3.5年と5.5年に分けて、各30億円の
リファイナンスを行い、期日分散を進めました。今期の投資法人債30億円、期間5年の
償還と、ローン50億円、期間7年の返済期日が来ますので、当期同様、投資法人債に
ついてはグリーンボンドで、ローンについてはローンでリファイナンスを検討する予定
です。但し、足元では、厳しい起債環境が続いていますので、投資法人債の確実なリファイ
ナンスのために、ローンによる調達も視野に入れ、引続き安定的な財務運営に努めてまいり
ます。
次に29頁をご覧下さい。昨年12月16日に、自己投資口の取得を決定し、翌17日から
今年の2月28日にかけて、合計12,888口、約15億円の自己投資口を取得しました。
そののち、3月22日に、取得した投資口を全て償却し、発行済み投資口数は948,996口
となりました。左下に、今回の自己投資口取得の意義と効果を纏めていますが、Free-Cash
約15億円の活用により、一口当たり分配金は30円、1.3%あたり増加し、一口当たりNAV
は268円増加しました。
30頁以降は、ESGへの取組みについてです。当期の1つ目のトピックは、昨年5月に賛同
表明したTCFD提言に基づき、気候変動に関する定性的シナリオ分析を行いました。詳細
については、6月末にグローバル・ワンのHPと今回新たに発行するESGレポートで開示
予定ですので、そちらにてご確認下さい。
31頁をご覧下さい。2つ目のトピックは、2020年に設定したマテリアリティの定量目標と、
KPIを一部更新しました。主な変更点は、環境関連認証のポートフォリオ内カバー率を70%
から100%に引上げたこと、温室効果ガスの排出原単位削減について、2030年度までに
2018年度対比で35%削減し、2050年にはCarbon Neutralを目指すという中長期的目標
を設定したことです。この他、トピックスに挙げた2つの以外にも、当期の新たな取組み
を、NEWと言う引出しを付けて紹介しております。
私からの説明は以上とさせて頂きます。今後とも当投資法人に対しまして、ご理解、ご支援
のほど、宜しくお願い申し上げます。ご清聴、有難うございました。