投資法人みらい 2023年10月期決算概要

投資法人みらい
2023年10月期（第15期）決算動画説明書&質疑応答
○動画　　https://www.net-presentations.com/3476/20231225/jfif89qef/
○説明資料
https://3476.jp/file/term-c3da18cfcc6ec7033560c25a816ed72e053f67ca.pdf
〇質疑応答要旨　
https://3476.jp/file/term-58b91ef3f1aab8e3f233e2145b7c0fd04b7f666c.pdf
○説明者 投資法人みらい　執行役員 兼
三井物産・イデラパートナーズ株式会社　代表取締役社長　菅沼 通夫
○説明　
第15期決算説明を始めさせていただきます。本日は、第15期決算説明会資料のうち、冒頭のエグゼクティブ・サマリーを説明した後、Section1運用ハイライトの内容に沿って説明をさせていただきます。

1頁のエグゼクティブ・サマリーをご覧ください。投資法人みらいは、2022年6月に中期経営計画を発表して以降、堅守X共攻のコンセプトに沿って、内部成長の着実な進捗と戦略的な物件入替の実行によって、資産価値の拡大を実現してまいりました。上場リート市況の厳しい中ではありましたが、コロナ終息後の国内経済のリオープンの機運を捉え、第15期中に2年ぶりとなる5回目の公募増資に向けた準備を進め、今般、11月14日に 総額119億円の資産取得のための公募増資を発表、無事に資金調達と外部成長を実現することができました。

又、内部成長では人流の戻りを反映したホテルアセットでの変動賃料が、恒常的に発生するまでに回復、稼働優先でリーシング活動を行った結果としてのオフィスでの稼働率上昇や、ミ・ナーラでの継続的な賃料増加等、着実に成果を上げております。この成果を踏まえた今後の計画として、まず外部成長については、今回の公募増資による物件取得のように、Implied CAP-Rateを上回る利回りとDPU成長を見込めることを前提として、投資口価格の状況を十分考慮しながらではありますが、更なる成長機会を追求していく方針です。又、物件取得に際しては、顕在化しているインフレへの対応を意識して、アセットタイプ別の選別に加えて、変動・固定等の賃料体系による、キャッシュフロー特性に応じたポートフォリオの構築を検討してまいります。

財務面については、懸念される金利上昇の影響を考慮しながら、負債については、調達機関の分散や一部変動金利を組み入れることで、コストコントロールしていく方針です。ポートフォリオマネジメント、内部成長につきましては、大規模オフィスでは、引き続き稼働率を優先して、フリーレント解消後に、着実に賃料収入を得る方針を継続します。又、ミ・ナーラでは、現状の順調な賃料増加を継続するべく、新規テナント誘致とリテナント、更には、既存テナントの収益向上の3つの法則にて、トップラインの引き上げに取り組んでいきます。ホテルでは、既存の変動賃料型ホテルの収益アップ期待に加えて、契約満期を迎える固定賃料型ホテルについて、変動賃料型に変更する等の施策により、アップサイドの追求を図る方針です。ESG対応については、2023年のGRESB評価で取得した4-Starsの維持・向上を念頭に、物件ごとの環境認証の取得等の必要な対応を推し進めてまいります。

これ以降は、資料のSection1．運用ハイライトに沿って説明させていただきます。
4頁の第5回公募増資、資金調達の概要をご覧ください。こちらは今年11月14日に公表しました公募増資の概要です。ご覧いただけます通り、今回の公募増資により、浜松の中規模オフィス物件1物件、大阪心斎橋の都市型商業施設1物件、名古屋と広島のホテル3物件を取得いたします。今回取得します物件群は、Implied CAP-Rateを上回る収益性の高い物件であり、割安な価格での取得により、一定の含み益も確保することができます。
5頁にて、今回の物件取得に伴うDPUの変化を示しています。第16期（2024年4月期）のDPUの予想は、前回の決算時に発表しました、一口当たり1,150円から変更しておりません、続く第17期（2024年10月期）は、今公募増資で取得した物件の収益がフル寄与するとともに、ホテルを中心とした変動賃料の増加をドライバーとする、一定の内部成長効果もあり、 第16期比で3%増となる1,185円を見込んでおります。

6頁の本公募増および物件取得の効果をご覧ください。こちらは、本公募増資による物件取得の効果について、中計発表後の物件入替の効果と合わせて、定量的な変化として示しているものです。物件数は、本物件取得により5件増加し43件となります。取得価格合計は、中計公表前の1,645億円から1,782億円増加し、含み益は112億円から159億円となり、含み益の比率が上昇しております。結果として、一口当たりNAVは中計策定前の50,670円から52,450円と、3.5%増加を達成いたしました。
7頁の取得予定資産の概要をご覧ください。取得資産の概要について説明します。こちらが今回の公募増資により取得します物件の概要です。合計5物件、取得総額は119億円となり、従来のディフェンシブ性重視の戦略から、コロナ後の経済回復を反映した共攻よりの物件構成になっています。尚、平均鑑定NOI利回りは、Implied CAP-Rateを上回る4.8%、平均償却後NOI利回りは4.2%と、高い収益性を有する物件群であります。

8頁の取得（予定）資産：取得の狙いをご覧ください。従前より、中計で掲げました堅守X共攻のコンセプトに沿って、物件入替を実行してまいりましたが、今回の物件取得においても、このコンセプトに基づきながら、但し、コロナ終息後の経済活動再開と、人流回復をより意識したアセット構成となっております。先ずは、従前から継続して取り組んでおります、安定収益を見込める堅守タイプのアセットである中規模オフィスです。テナント定着性の高い水準で、安定した稼働率、その要因ともなるエリアの需要供給バランスを十分考慮した結果として、地方中核都市に注目。今回はその中でも、大企業が集積し、国内有数の事業者数を誇る浜松市の中規模オフィスの取得に至りました。続きまして、ポストコロナでの繁華街での人流回復とインバウンド回復が本格化しており、将来的な賃料水準および資産価値向上が狙える、共攻タイプのアセットクラスである都市型商業施設です。今回は、大都市圏の中でもコロナからも回復が著しい、大阪心斎橋の商業施設を組み入れます。当該物件の1階から2階に入居するテナントとは賃貸借契約を締結済みであり、フリーレント期間が明けて店舗がオープンします、来年3月の取得を予定しております。最後はホテルです。コロナ禍の間は投資比率を下げてまいりましたが、国内需要に加えてインバウンド需要の回復が明確であることから、物件を選別の上で、記載の通り取得を再開するものです。今回取得しました物件は、いずれも固定賃料型ですが、しっかりとした宿泊需要と高い利回りを確保できる物件であることから、組み入れを決定いたしました。足元ではホテル投資が活発になってきている売買マーケットを鑑みますと、資産価値のアップが見込める共攻寄りの物件として位置付けております。

9頁のポートフォリオマネジメント：オフィスをご覧ください。ここからは、今回の取得資産を加えたポートフォリオの状況を、アセットタイプ別に説明いたします。先ずはオフィスですが、全12物件903億円、ポートフォリオ全体に占める割合は約半分で、平均鑑定NOI利回り4.4%、償却後利回りは3.6%となっております。大規模オフィスについては、先ずはコロナ禍の影響を受けて稼働率が低下した東京フロントテラスで、稼働優先の柔軟なリーシング活動の結果として稼働率引き上げに成功、又、散発的にテナント退去のあった品川シーサイドパークタワーでも、同様のリーシング活動を展開しており、大口テナントであるメルセデスベンツの退去がありますが、稼働率は90%台が維持される見込みです。

このように、空き区画埋め戻しが実現しております背景としましては、天王洲や東品川の湾岸エリアにおいて、オフィスグレードを維持・向上させつつ、比較的低廉な賃料で床を求めるテナントの動きが活発化していることが挙げられます。この流れを着実に取り込むことで、品川シーサイドパークタワーの稼働率引き上げも実現させていきたいと思います。尚、今回の第17期の業績予想においては、メルセデスベンツの退去を織り込む一方、当該区画の埋め戻しがない保守的な前提を置いておりますので、埋め戻しが実現しますと収益上はプラス効果となります。中規模オフィスについては、下段に示しております通り、地方主要都市を中心に、引き続き高い稼働率を維持し、賃料引き上げも実現しております。

このような中規模オフィスの底堅さには引き続き注目しており、新規物件取得にも繋げていきたいと思います。又、2021年にホテルからセットアップ型サービスオフィスにコンバージョンいたしましたリズミックス淀屋橋では、ワンフロア利用テナントの退去に伴い、一時的に稼働率が低下しておりましたが、小規模テナントのニーズを取り込むことで着実に稼働率が改善しており、巡航稼働にあと1歩となっております。

10頁にて大規模オフィスの契約稼働率と賃料発生稼働率の比較を示しております。賃料発生稼働率は、断続的に発生する大規模テナントのレントホリデーの影響で、一時的に下がる月はありながらも、平均して90%程度を維持しながら、今後のフリーレント解消により、契約稼働率とギャップが解消していく予定です。

11頁をご覧ください。商業施設は全11物件373億円、ポートフォリオに占める比率は21%、鑑定NOI利回りは4.8%、償却後利回りで4.0%となります。注力物件であるミ・ナーラでは、リニューアル後の収益向上が継続しております。夏休みシーズンの8月には、月額賃料として過去最高の1億円超を記録、第15期の平均月額賃料は7,980万円と、前年同期と比較しますと約24%の引き上げを実現しております。引き上げの内訳としましては、金魚ミュージアムをはじめとします既存店舗の売上増加に加えて、新たなアミューズメント施設として4月に開業した生き物ミュージアムや、ペットショップ奈良の有名ラーメン店の出店等、話題性のある新店開業が賃料アップに貢献しております。今後につきましては、空き区画約620坪へのテナント誘致、および検討中の約440坪のテナント入替を並行して取り組むこと、そして施設繁華性向上による既存店舗の売上向上により、賃料増額を実現してまいります。

12頁をご覧ください。投資を再開しましたホテルは全15 物件326億円、保有比率は18.3%に増加。鑑定NOI利回りは4.9%、償却後利回り4.1%となり、みらいの収益を支えるアセットとなっております。ポストコロナでパフォーマンスの改善著しいホテルですが、その改善を投資法人でも享受すべく、契約満期を迎えるホテルにおいては、既存オペレーターに新規候補先も加えたコンペを実施、最も高い収益性が見込めるオペレーターの採用を進めております。具体的には、来年2月に契約満期を迎える大阪と京都のスーパーホテルにつき、複数候補先の中で最も条件の良かった、スマイルホテルへのオペレーター変更とともに、従前の固定賃料契約から、GOPに連動する変動賃料を含む契約に切り替えます。今回の切り替え後、両ホテルの安定稼働時の想定変動賃料割合は60%と見込んでおり、今後の更なるパフォーマンス改善に伴うアップサイドを追求していきます。尚、この契約見直しに伴い、みらいが運用しますホテル全15物件のうち、約半数にあたる7物件が変動賃料の盛り込まれた契約形態になり、2027年までに契約満期を迎える4物件についても、マーケット動向を見つつ、変動賃料への切り替えを含めて、賃料の引き上げを目指してまいりたいと思います。

13頁をご覧ください。既存の変動賃料型のスマイルホテル3物件の状況を示しております。5月までコロナ検証者の受け入れ施設として、沖縄県に借り上げされていた那覇のホテルでは、6月から通常営業に切り替えていますが、同借り上げ期限の5月末の直前まで、県側で借り上げ継続の是非について法人が決まらず、夏に向けて販売ができなかったこと、更には、那覇空港発着の国際線回復の遅れも影響し、その他2物件と比較すると稼働改善が遅れております。しかしながら足元のADRは、コロナ前に近づいてきている状況であり、今後の国際線回復も期待できることから、多少時間を要するとは思いますが、今後の回復は十分可能と考えております。博多、名古屋の2物件では、ADR がコロナ前を超過して推移していることから、RevPARはコロナ前と遜色のないレベルで推移しており、変動賃料が恒常的に発生する水準まで回復しております。

14頁をご覧ください。昨今の懸念要素でありますインフレと金利上昇のリスクへの対応につき、概要を纏めています。資産サイドでは、将来のインフレによる収益のアップサイドが狙える資産取得を意識しながら、 一方で、長期固定契約の物件で収益の足場を求めるといった、総合型リートの強みを発揮できるレポートフォリオの運営を進めてまいります。負債サイドでは、来年前半に日銀によるYCC の撤廃およびマイナス金利が解除され、その後の10年国債利回りは、1.0%から1.2%程度を上限に横ばい推移すると見ております。このような状況下で、直近の物価上昇の影響による、運用コスト全般の上昇に対応するため、一部 変動金利を導入し、リスクとコストのバランスを取りながら、当面の固定比率を90%前後でコントロールしていく方針です。

15頁、財務戦略：負債ポートフォリオをご覧ください。財務面では、引き続きスポンサーである三井物産の信用力を背景にした、安定的な財務基盤を構築しています。今回の物件取得後のLTV水準は49.2%、平均調達金利は0.62%、又、調達から返済期限までの平均期間は7.1年と、金融機関からの熱い支援が継続されております。又、今回の物件取得に伴う借入および10月、11月に実行いたしましたリファイナンスにおいては、資金調達先の分散を意識して取り組んでおります。結果として、今年10月以降、新規借入先として地方銀行を中心に6行を加え、借入調達先の更なる分散化を実現いたしました。

16頁は、今回の物件取得後における有利子負債の返済期限をグラフで示しています。10月、11月のリファイナンスが、合計155億円と最大の山になっていましたが、バランスよく分散した再調達に成功しており、今回の物件取得における借り入れでも、借入機関を分散することで、1つの決算期に返済が集中しないように調達を実現しております。

17頁をご覧ください。第15期においては、ESG取り組みについても大きな進捗がありました。物件ごとの環境認証の取得を推進する等の取り組みの成果として、2023年のGRESBリアルエステイト評価においては、昨年から1ランクアップとなる4-Starsを獲得いたしました。昨年に続いて2年連続のランクアップであり、今後とも評価値の課題に対応していくことで、4-Starsの維持・向上と、更なるESG取り組み、進化を推進してまいります。

18頁の中期経営計画の進捗をご覧ください。ここからは2022年6月に公表いたしました 中期経営計画2025の、現在までの進捗について説明いたします。一口当たり分配金は、2024年10月期（第17期）は、公募増資による新規取得物件効果をメインドライバーに、予想値として1,185円を見込んでおり、1,300円目標に向けては、更なるホテル変動賃料回復とオフィス・フリーレント解消より、底上げを図っていきます。一口当たりNAVは、本中期経営計画策定以降の物件入替効果により、今回物件取得後には、3.5%の上昇となる 52,450円を見込んでおります。目標としております53,000円にはもう一歩ですので、ポートフォリオの価値向上策に継続して取り組むことで、達成を実現してまいります。最後に資産規模目標ですが、今回の公募増資による物件取得で、資産規模は1,782億円となります。目標とする2,000億円に向けては、従来通り物件を厳選の上で、投資主価値向上に資する外部成長を通じて、目標達成を目指してまいります

19頁の中期経営計画：一口あたり分配金目標をご覧ください。中期経営計画策定時には、一口当たり分配金の堅守目標1,300円と置き、その達成の道筋が見えたタイミングで、共攻目標を新たに設定する方針でありましたが、中計策定後の金利上昇やインフレ等のマーケット動向の大きな変化を踏まえ、一口当たり1,300円を堅守と共攻の共通目標に設定し、同 目標達成を目指してまいりたいと思います。尚、目標達成に向けては、当初より変動賃料が含まれております、ホテル3物件のコロナ前水準への回復と、稼働優先でリーシングを進めてきたオフィスのフリーレント解消と、稼働正常化の内部成長により達成が可能と考えております。更には、市場環境に応じて、投資主価値の向上に資する外部成長にチャレンジすることで、巡航DPUの底上げを図る方針です。

20頁の中期経営計画：当面のポートフォリオ構築戦略をご覧ください。足元のアセット別投資比率の変化として挙げられますのは、今回の公募増資で、成長ドライバーとして期待できるホテルアセットの取得を再開したことで、同比率が18.3%の増加していることです。今後の投資比率の考え方としましては、これまでのアセット別をベースとします方針に加えまして、固定、変動の契約形態に応じたキャッシュフロー特性を考慮することで、将来インフレに対応可能なポートフォリオ構築を進めてまいります。

21頁の中期経営計画：NAV向上策をご覧ください。この頁では、中期経営計画策定以降の戦略的な物件入替と、含み益のある物件取得により、一口当たりNAVが着実に改善しているこれまでの足跡をご確認いただけます。今後も継続的なコーポレートアクションの実施を通じて、一口当たりNAV53,000円の中計目標達成を目指していきます。

22頁の中期経営計画：資本政策をご覧ください。今回の公募増資は、上場リートマーケット全体が低調であることもあり、P/NAV倍率1倍割れでの実施となりました。この環境でも実行いたしましたのは、Implied CAPを上回る有利な物件取得による、DPU成長をつくり込めたことが一番の背景です。一方、取得物件CAP-Rateタイト化もあり、外部成長より自己投資口取得等の投資家還元を優先すべきとの意見が、マーケットにあることも承知しております、単純に比較できるものではございませんが、両戦略にはそれぞれのプロコンがあり、マーケットの状況、更には投資法人に置かれた状況によっても、それぞれの選択肢による効果が異なってくると考えております。現在、みらいの置かれております状況とマーケット環境を熟慮しますと、一定の投資口価格のもとで、Implied CAP-Rateを上回る水準のパイプラインを確保することができ、一定水準のDPU成長が作り込める場合には、外部成長の推進がベターと判断しています。しかしながら、その選択肢を取るに際しては、長期的な投資主の価値の向上に資するプロジェクトか否かを、十分考慮した上で実施判断をしてまいりたいと思います。

最後に、15期配当実績をご説明いたします。セクション2に入ってしまいますが、26頁の一口当たり分配金の推移（当初予想比）をご覧ください。第15期（2023年10月期）実績としましては、水道光熱収支の大幅改善に加えて、ミ・ナーラ等の商業施設の賃料上振れなどがあり、当初予算1,150円に対して1,215円の着地となりました。

以上が第15期決算説明となります。11月に実施しました公募増資は、NAV割れでの実施となりましたが、投資利回りを確保し、DPU成長を見込める形での物件取得を実現、又、内部成長においては、大規模オフィスの稼働率改善、ホテルの変動賃料の回復、ミ・ナーラの収益上昇を実現する等、投資主の利益最大化の対応を運用会社従業員全員が一丸となって推進しております。今後とも、三井物産グループとイデラキャピタルからの様々なサポートも受けながら、しっかりとした運営を継続してまいる所存です。投資家の皆様、そして関係者の皆様におかれましては、引き続きのご支援を賜りますよう、どうぞ宜しくお願い申し上げます。本日はご清聴いただきまして、誠にありがとうございました。