マリモ地方創生リート投資法人 2023年12月期決算概要

マリモ地方創生リート投資法人
2023年12月期（第15期）決算動画説明書
○動画　　https://www.net-presentations.com/3470/20240219/desrsfdxcl23/
○説明資料
https://www.marimo-reit.co.jp/file/term-838782e3d4435c8e28a087f84fe6a6912805cf73.pdf
○説明者 マリモ地方創生リート投資法人　執行役員　兼
　　　　　マリモ・アセットマネジメント株式会社　代表取締役社長　北方 隆士
○説明　
2023年12月期（第15期）の決算説明を始めます。
4頁のエグゼクティブサマリーを説明します。第15期のエグゼクティブサマリーですが、2022年4月に取得したスターシップ神戸学園都市の隣地において、スポンサーであるマリモが。本物件の開発の一環として隣地を取得し、階段の増設工事を行いました。その工事が完了し、無償で本投資法人に対して譲渡する旨の申し出があり、2023年10月に取得致しました。本物件にお住まいの学生の皆様にとっては、この階段が利用できることにより、近隣の学校までの距離が短縮され、利便性が向上したと伺っております。内部成長ではレジデンスの占有部のバリューアップ工事や、新規契約により賃料が増加し、特にファミリータイプのレジデンスの賃貸市場は好調でした。

ポートフォリオの平均鑑定NOI利回りは6.2%と、比較的高い利回りになっているのが本投資法人の特徴の一つであります。又、財務においては、上場時から新規でのファイナンスの都度、新たな銀行シンジケート団にお迎えすることができています。現状では17行と着実に増加し、財務基盤の安定性を維持できています。サスティナビリティでは、北九州に位置するアルティザ小倉において、最高ランクであるSランク5-StarsのCASBEE不動産評価認証を取得致しました。そして、第15期の一口当たり分配金は、高騰している電気代対策として電力供給会社を変更することで、電気代の抑制に努めた結果、予想費＋2.3%の3,452円となりました。又、保有するヤマダ電機テックランド三原店より、昨年10月に賃料減額訴訟の提起がありましたが、本投資法人としては合理的な理由は勝つものと考えております。今後はマスターレッシーを通じて対応・主張していく方針です。

続きまして決算ハイライトです。5頁をご覧下さい。第15期の実績はご覧の通り、営業収益が－15百万円の2,081百万円、当期純利益が＋26百万円の712百万円となりました。一口当たり分配金のEPUは＋110円 の3,003円となり、利益超過分配を含めますと一口当たり分配金のDPUは、予想費＋78円の3,452円となります。前期に対して－261円となっている主な要因としては、アルティザ都筑中央公園の準共有持分50%の売却益が剥落したことによるものです。

6頁をご覧下さい。第15部の詳細ですが、本投資法人の旗艦物件であるアルィザ仙台花京院やアルティザ小倉のレジデンス、あと大阪の光明池アクトの商業施設にて、賃料収入が11百万円増加し、礼金や原状回復費などのその他収入も15百万円の増加となりました。又、水道光熱費の支出が大きく抑えられた要因としては、MRR熊本、佐世保、糸島の3物件の商業施設の電力会社を変更し、光明池アクトとクエスト博多祇園ビルの電気単価を下げたりすることで、およそ50百万円を削減することができました。当然ながらテナントへ請求する水道光熱費収入の減少にもリンクしますので、差し引き7百万円程度の収益改善の結果となりました。

7頁をご覧下さい。第16期予想については、姫路のミラキタシティ花北の2区画や、プレスト博多祇園ビルの7階ワンフロアの契約が決まったことによる賃料増加や、レジデンスの入居者の入替など発生する礼金などで、収入の増加を見込んでおりますが、昨年1月に公募増資で取得した13物件の固定資産税が費用化されるなどにより、営業利益は42百万円の減少となり、最終的な一口当たり分配金は、第15期に対して－197円の3,255円と予想しています。 今回 昨今の金利の上昇が見込まれるというところがありましたので、営業外費用については、10百万円多く見込んでいます。つまり、弊社としては10ベーシスポイント現状より多く、予算的には見込んでいる状況です。又、17期予想においては、自然エネルギー庁による電気・ガス料金の激変緩和措置が、2024年5月から緩和の幅が縮小されるため、支出の増加と収入の増加を各々見込んでいます。又、レジデンスのリーシング閑散期による礼金や広告宣伝費の減少により、一口当たり分配金は、第16期予想比＋21円の3,276円と予想しています。

続きまして8頁、一口あたり分配金の推移ですけども、第11期から第14期にかけては信託受益権の準共有持分の売却や、公募増資による物件の取得を行った結果、分配金が3,600円台から3,900円台と通常期に比べて上昇しています。第15期に関しては、物件の売却や取得がございませんので3,452円となっております。

続きまして10頁をご覧ください。こちらはセグメント別運用状況ですけれども、先ず、レジデンス においては、総じて稼働率が上昇し、第15期末には0.8%アップの97.4%と高い稼働率を維持しました。アルティザ松本の1階のテナントの入居が決まり、11月に飲食店がオープンしました。又、大阪のアルティザ淡路駅東では、入替のタイミングで、一室あたり賃料ベースで1.5%程度の賃料が上昇しております。商業施設では、稼働率が99.6%と前期に比べ0.4%のダウンとなりましたが、依然高い稼働率を維持しています。姫路市にあるミラキタシティ花北の1階2区画をクリニックと契約し、今年3月に開業予定です。福岡県のMMR糸島の1階427.5坪においては、ダウンタイムが21日という短さで、ディスカウントストアのテナントと契約が締結できました。

同じく糸島の2階においては、1区画173坪が解約となりましたが、現在、次のテナントとの成約に向け、リーシングに尽力している状況です。MRR熊本の1階1区画23坪は解約となりましたが、こちらはダウンタイム 0で新規に契約することができました。大阪府堺市の光明池アクトでは、地下1階98.4坪が解約となりましたが、これも早期にリテナントに尽力していきたいと思います。ホテルウィングインターナショナル飛騨高山は、昨年6月末まで行政へ転貸しておりましたが、7月より通常オープンとなっております。オフィスに関しましては、MRR宇都宮の4階1区画26.3坪が契約となり、クレスト博多祇園ビルにおいては、7階の60.2坪が契約となりましたが、6階の60.2坪より解約通知を受領しております。稼働率は、前期に比べ3.3%アップの99.5%と高い稼働率となっています。物流施設につきましては、特段大きな変化はなく、安定して100%稼働を維持しています。

11頁をご覧下さい。続きまして外部成長ですけども、2023年10月のスポンサーのマリモから、隣地の土地および階段部分を無償にて取得しました。この取得によって、大学までの徒歩ルートが変わり、徒歩5分ほど短縮することができますので、入居者の利便性の向上に寄与した取得になったかと思います。
続きまして12頁の内部成長です。専用部のバリューアップ工事によって賃料増加を図ったり、敷地の空きスペースにバイク置き場や証明写真機を設置したり、屋上には携帯アンテナを設置するなどいろいろと収益向上の施策を行うことで、日当たり約65万円の収入を増やすことができました。

続きまして13頁の保有物件のトピックスでは、ご覧の通り、上場時からのポートフォリオ期中平均稼働率は、およそ97%後半から99%前半で推移しており、第15期においても98.5%と安定した稼働率となっています。中段のレジデンスにおいては、先ず、全体の投資比率が42%とウエイトが一番高くなっており、本リートのメインアセットとなっております。新規契約における賃料の増加も、前期に比べると堅調に伸びており、大阪にあるアルティザ淡路駅東山や都心のアルティザ池尻など、周辺環境を鑑みて、入居者の入替ごとに賃料を増額しております。

続きまして14頁、商業施設ですが、現段階の商業施設の投資比率は、全体の41.3%とレジデンスに次ぐウエイトとなっております。ダウンタイムを意識したテナントの入替を行うことによって、期末稼働率も99.6%と高い状況です。MMR糸島において、1階にはもともとブックストアの TSUTAYAが入居していましたが、昨年7月に退去となりました。交通量の多い前面道路の立地の良さに注目され、ディスカウントストアのダイレックスと契約を締結することができました。ダウンタイム21日という速さでテナントを入替、更に賃料も若干上昇していますので、やはり地方は立地と賃料の目利きが重要であると思います。続いて岐阜県の高山駅から徒歩7分に位置する、ホテルウィングインターナショナル飛騨高山では、昨年6月までコロナの軽症者の受け入れ先として岐阜県へ転貸していましたが、消毒、清掃した後、7月1日より通常営業を再開しております。今年2月の春節では、岐阜県の観光地人気が全国第5位に選ばれるなど、インバウンドの観光客の増加が期待できるエリアとなっております。又、ホテルウィングインターナショナル初の天然温泉も完備しており、江戸時代の歴史的建造物や、風情ある街や老舗のお土産屋など、食べ歩きスポットとしても近年人気が高まっている観光地でもありますので、認知度の向上とともに稼働率の上昇が期待できるホテルであります。

続きまして15頁、オフィスですけども、現状では広島、福岡、名古屋、宇都宮の4 物件を運用しており、期末稼働率は99.5%と高い確率を保持しています。その中でもMMR宇都宮は、ホテルとレジデンス の複合ビルとなっており、1階から5階がオフィスフロアになります。路面電車LRTの開業により利便性が向上した結果、リーシングにも拍車がかかり、1区画の空室もダウンタイム3ヶ月にて成約し、賃料も11%上昇しました。又、宇都宮駅東口地区整備事業の、駅前複合施設の宇都宮テラスが開業したこともポジティブな状況かと思います。

続きまして16頁ですが、働き方改革関連法によって、今年4月から自動車運転業務における時間外労働時間の上限規制が適用されることで、運送物流業界に生じる諸問題はありますが、昨年取得した長野県駒ヶ根市の物流施設は、大都市愛知県と長野県を繋ぐ国道153号線沿いにあり、日本通運の運転手の休憩ポイントにも利用されているようです。周辺には工業団地が複数存在しているほか、半径30km圏内には、2026年開業予定のリニア中央新幹線新駅もできる予定であり、周辺の開発により更なる需要を期待しています。
続いて17頁、財務状況におきましては、昨年8月と2月にリファイナンスを行いました。変動・固定金利の選択の考え方ですが、上場時からずっと同じ観点で検討しております。新規ファイナンスやリファイナンスがあるタイミングで、変動の金利水準と固定の金利水準を比較しております。

左下の図の水色の折れ線チャートの通り、2016年1月にマイナス金利政策が導入されたタイミングで、3ヶ月TIBORは下落し、その後現在まで約8年間の変動金利の水準は、7 ベーシスポイント前後という状況です。その都度、固定金利の水準を見比べて、変動金利と固定金利の差が少ない場合は固定金利を選択し、固定金利が約2倍から3倍以上高い数字になれば変動金利を選択している、といった施策を取っています。その結果、固定比率が現状14.2%、変動比率が85.8%、変動比率が高くなっておりますが、この選択は、結果的に金利の支払い額を抑えることにつながり、分配金を押し上げることができたのではないかと思っております。ここにおいては、マイナス金利の解除が実施される可能性が高いと思いますが、緩和的な金融環境は維持されると思いますので影響は軽微だと考えております。したがって現状の金利選択の方針は、今後も継続していこうと考えています。

続きまして18頁、IR活動についてです。IR活動においては、継続して海外機関投資家へも注力しております。第15期は、香港1社、シンガポール1社、台湾3社、その他項目のカナダ1社の合計6社と、One on One Meetingを行いました。特に、本投資法人が保有している熊本や北海道の千歳エリアの物件において、これから設立される半導体工場が与える影響についての質問がございました。又、経済アナリストの馬淵真理子さんの Jリートクラブにて対談をしたり、三重テレビの岡三投資ナビでは、スポンサーであるマリモの深川社長と一緒に出演し、本投資法人の対応について話をさせて頂きました。そして、昨年9月に第5回投資主総会を開催し、執行役員および監督役員の役員報酬の上限額の変更を行いました。上場後公募増資4回行い、資産規模の拡大や投資口価格の上昇にて、投資主価値の向上に寄与するとともに、今回、役員報酬の上限額を、リートの全体の平均に合わせた形での変更を行いましたが、実際の報酬額は記載の通り、今までと変わらずの金額となっておりますので、その点ご理解頂けたらと思います。

続きまして19頁をご覧下さい。スポンサーパイプラインにおいては、大阪、福岡、兵庫のレジデンスが8棟と、大阪の商業施設が1棟を追加し、パイプラインの総額はおよそ250億円となっております。本パイプライン以外にも、運用会社独自のネットワークにて、物件の取得につながる動きも加速していますので、スポンサーのパイプラインや外部からの取得も含めて、資産規模の拡大を目指していきたいと考えています。

続いて20頁で資産規模の推移を示しております。2016年の上場から約7年半が経過し、期中での物件の取得や売却を行いながら、公募増資も回行うことで、現時点の資産規模は50,140百万円と、上場時からおよそ3.1倍と拡大しております。中長期目標は1,000億円ですので、今まで同様資産入替や公募増資を繰り返しながら、着実に1,000億円の資産規模となるよう邁進していきたいと思っています。

続いて21頁、成長戦略の目標においては、新たに地方連合構想の拡大と、インフレに対応した一部変動賃料を含む賃料形態思惑を含む賃料経済の施策を設定致しました。地方連合構想とは、地方を中心に活躍しているデベロッパーや総合不動産業者とともに、地方の魅力を発信し、東京一極集中の是正を実現することで日本全体の活力を高め、地方から日本を強くしていこうという基本理念を共感頂き、相互に協力し合える体制を創出する構想を、本資産運用会社が独自に呼んでいる呼称です。以前、札幌のデベロッパーであるアルファコート株式会社とサポート協定を締結いたしましたが、この地方連合構想の一環です。基本理念の共感と、両者がWIN-WINの関係で協力し合える体制を実現しているように、全国のデベロッパーや、不動産流動化を構想している企業にアプローチしながら、本投資法人のサポート会社を増やしていきたいと考えております。又、物価上昇率の目標2%に向けて、労働コストや物価は徐々に高まっており、将来的なインフレに対応するためにも、ホテルや商業施設を中心とした新規物件の取得においては、一部変動賃料を導入して、賃料のアップサイドを図れるよう賃料形態を思索するというこの2点を、新たな成長戦略の目標として追加しました。

続きまして、サスティナビリティに関する取り組みについてです。23頁をご覧下さい。現状、本投資法人のホームページに専用ページを新設し、資産運用会社におけるサスティナビリティ方針の制定や、サスティナビリティ委員会なども設置致しました。今後は、GRESBリアルエステイト評価を取得し、サスティナビリティに関する様々な取り組み改善を行っていきたいと思っています。

続いて24頁をご覧下さい。今期のサスティナビリティに関する新たな取り組みにつきましては、先ず、アルティザ小倉のレジデンスについて、CASBEE不動産評価認証でSランクを取得しました。環境の取り組みでは、利用者向けにSGDsを意識したPOPを共用部に掲載とか、低炭素型交通手段を導入など行いました。又、投資主のご意見をもとに、窓付き封筒のビニール箇所をグラシン紙に変更し、紙資源としてリサイクルして頂けるようになりました。

次の25頁、社会貢献活動では、生活上の利便性向上の施策として、カーシェアやシェアサイクルなどを設置しました。新たな取り組みでは、内部成長でも触れましたが、行政指導の渋滞解消策の一環で、電動スクーターシェアリングサービスを設置しました。その他、テナントの安心・安全の確保することを目的として、新たに災害用備蓄スタンドを設置するとか、エレベーター内に防災設備の設置を行うなど、テナント満足度の向上を図りました。

続きまして26頁、本資産運用会社の新たな取り組みとしては、ESGに焦点をあてた様々な活動を実施しました。先ず、社内貢献活動では、エコキャップ運動より約15kgのCO2の発生の削減に貢献しました。又、港区主催のクリーンキャンペーン運動にも参加しました。引き続き、地域や社会貢献活動に取り組んでまいりたいと思います。
27頁ガバナンスにつきましては、資産の取得や譲渡など、利害関係人との取引は特に注意すべき点がありますので、各種委員会を通じて活発な議論を行い、全会一致の承認にて進めていきたいと思っております。

28頁をご覧下さい。最後にマリモグループでは、地方創生への取り組みとして、公園を活用した地域活性化の取り組みのために、LEMON FARMの運営やGLAMPINGの経営事業承継による、観光地の賑わい創出のために、ホテルの再生事業を行っています。SDGsの取り組みでは、優秀な外国人を農家に紹介し、人手不足の解消を図ったり、里山農地で有機農業の普及と雇用の創出を実現しています。フィッシュフレンズでは、SDGs宣言14の海の豊かさを守ろうに則り、海岸美化活動を推進し、釣り人と一緒に釣り場のゴミ拾いを行ったりしています。本資産運用会社およびマリモグループは、これからも地方の活性化の一翼を担える業務を着実に進めていく、社会貢献につながるプロジェクトを推進してまいりたいと思います。

以上でマリモ地方創生リート投資法人第15期の決算説明を終了したいと思います。
最後までご清聴頂き有難うございました。